К делу № 2а-3142/2020

Решение

Именем Российской Федерации

г. Сочи 14 июля 2020 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего, судьи Слука В.А., при секретаре судебного заседания Пятовой Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Центрального районного суда города Сочи гражданское дело по административному иску ФИО1 ча и ООО «Сады Киви» к администрации г. Сочи в лице Департамента архитектуры, Градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи о признании решения органа местного самоуправления незаконным, 

установил:

Заявители обратились в суд с административным исковым заявлениемоб оспаривании отказа администрации города Сочи в лице департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства в выдаче разрешения на строительство(Номер) от июня 2020, с соблюдением ст. ст. 17 и 19 КАС РФ в части подведомственности и подсудности, ссылаясь на нарушения административным ответчиком норм действующего законодательства, включая нормы ст. 51 ГрК РФ, постановления администрации муниципального образования город-курорт Сочи от 01.11.2013г. (Номер), что влечет нарушение прав и законных интересов ООО «Сады Киви», его участников и контрагентов, а также затрагивают материальные интересы федерального бюджета, бюджета Краснодарского края, а также муниципального бюджета г. Сочи.

В судебное заседание административный истец - ФИО1 не явился, направил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебное заседание административный истец – ООО «Сады – Киви» не явилось, направило заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

В судебном заседании представитель административного ответчика просил суд отказать в удовлетворении заявленных административно исковых требований.

В соответствии с ч. 6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства РФ (далее – КАС РФ) лица, участвующие в деле об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, их представители, а также иные участники судебного разбирательства извещаются о времени и месте судебного заседания. Неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной.

При изложенных обстоятельствах, суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие административных истцов.

Изучив доводы административных истцов, заслушав доводы представителя административного ответчика, исследовав материалы дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу, что заявленные административные требования подлежат удовлетворению в полном объеме последующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, административный истец ФИО1 является субарендатором земельного участка с кадастровым номером (Номер), на основании договора субаренды от 16.12.2019 заключенного с обществом с ограниченной ответственностью «Сады Киви». Согласно указанного договора, административные истцы приняли решение о совместном строительстве комплекса апартаментов. Ранее, до заключения договора 23.08.2019 года застройщиком в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса РФ в департамент архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи было подано заявление о выдаче разрешения на строительство объекта капитального строительства: Комплекс апартаментов «Сады Киви», расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, (Адрес), на земельном участке с кадастровым номером (Номер), общей площадью 28 976 кв. м., с видом разрешенного использования – «Гостиничное обслуживание», что подтверждается распиской в получении документов, выданной Филиалом ГАУ КК «МФЦ КК» в г.Сочи, офис на ул. 20 ФИО2 дивизии, которой присвоен регистрационный номер (Номер).

К заявлению приложены все документы, требуемые в соответствии с пунктом 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, однако в июне 2020 года административным ответчиком было принято решение об отказе в выдаче разрешения на строительство (Номер), в котором указывает, что в соответствии с пунктом 5 статьи 27 Закона Краснодарского края от 21.07.2008 № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» в муниципальных образованиях Краснодарского края город-курорт Анапа, город-курорт Геленджик, город Новороссийск, город-курорт Сочи, Ейский район, Приморско-Ахтарский район, Славянский район, Темрюкский район, Туапсинский район и Щербиновский район устанавливаются ограничения строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов путем отнесения таких объектов к условно разрешенным видам объектов капитального строительства, а также ограничение предельной высоты здания (архитектурной) - не ее 20 метров при строительстве таких объектов в отношении территорий, границы которых расположены на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей. Таким образом, в соответствии статьей 39 Градостроительного кодекса РФ в отношении проектируемого объекта физическое или юридическое лицо, заинтересованное в предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства (далее - разрешение на условно разрешенный вид использования), направляет заявление о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования в комиссию. Проект решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования подлежит рассмотрению на общественных обсуждениях или публичных слушаниях, проводимых в порядке, установленном статьей 5.1 Градостроительного кодекса РФ. При рассмотрении представленной исходной документации решения о предоставлении разрешения на условно разрешенный вид использования не представлен. Кроме того, земельный участок с кадастровым номером (Номер), согласно генерального плана городского округа города Сочи, утверждённого решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 № 89, расположен в функциональной зоне «зеленых насаждений общего пользования (проектная)».

Согласно материалам судебного дела, ООО «Сады Киви» зарегистрировано в ЕГРЮЛ 28.06.2018 г. для реализации строительства гостиничного комплекса апартаментного типа на земельном участке с кадастровым номером (Номер). В указанных целях административный истец приобрел право аренды на указанный участок на основании договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности от 16.05.2017 г. (Номер), а также на основании дополнительного соглашения от 14.08.2019 г. к нему.

Как указывает в обосновании заявленных исковых требований административный истец, размер ежегодной арендной платы по договору аренды в соответствии с видом разрешенного использования «гостиничное обслуживание» составляет 8 979 168,65 рублей в год. Несмотря на такую высокую арендную оплату и понесенные расходы на разработку проектной документации, административный ответчик лишает административного истца возможности полноценного использования арендованным имуществом, причиняя ущерб его законным интересам. При этом часть представленной исходно-разрешительной документации имеют особенность -ограниченное время актуальности, по истечении которой административному истцу придется нести еще дополнительные расходы, связанные с ее актуализацией. 

Кроме того, в основу отказа в выдачи разрешения на строительство послужила оценка представленной проектной документации, которая по мнению административного ответчика, не отвечает требованиям законодательства, вступившего в законную силу после выдачи административному истцу градостроительного плана земельного участка на основании которого он осуществлял архитектурно-строительное проектирование. Часть 11 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации определяет градостроительный план земельного участка в качестве одного из оснований подготовки проектной документации объектов капитального строительства. Следовательно, право подготовить проектную документацию возникает у лица, обратившегося за выдачей градостроительного плана земельного участка, лишь после получения такого плана - документа, содержащего всю необходимую для проектирования и строительства информацию (данная позиция высказана в Определении Верховного Суда РФ от 16.03.2016 N 78-АПГ16-2).

Согласно ст. 57 Градостроительного кодекса РФ градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения. Информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи. По истечении этого срока использование информации, указанной в градостроительном плане земельного участка, в предусмотренных настоящей частью целях не допускается.

Согласно материалам дела, градостроительный план №(Номер) выдан 14 мая 2018 года, в котором сведения о наличии ограничений строительства объектов капитального строительства жилого назначения, апарт-отелей и комплексов апартаментов в отношении территорий, границы которых расположены на расстоянии 500 метров от береговой линии Черного и Азовского морей – отсутствуют. 

Ограничительная норма части 5 статьи 27 введена в действие Законом Краснодарского края от 21 июля 2008 года № 1540-КЗ «Градостроительный кодекс Краснодарского края» путем внесения изменений в Закон Краснодарского края от 05.05.2019 № 4042-КЗ «О внесении изменения в статью 27 Закона Краснодарского края «Градостроительный кодекс Краснодарского края» и вступила в силу 13.05.2019 после официального опубликования. Административный истец получил градостроительный план участка14 мая 2018 года, на основании которого приступил к проектированию и подготовке всей исходно-разрешительной документации за год до указанных изменений Закона. Каких-либо актов об отмене ранее выданных градостроительных планов администрация города Сочи не принимала. 

Административный ответчик сослался также на функциональную зону по генплану - зона «зеленых насаждений общего пользования (проектная)», как основание к отказу в выдаче разрешения на строительство. Градостроительный кодекс Российской Федерации предусматривает в качестве различных форм осуществления градостроительной деятельности территориальное планирование и градостроительное зонирование.

Документами территориального планирования муниципальных образований являются генеральные планы городских округов, в которых определены границы, назначение функциональных зон, и содержится карта и параметры функциональных зон (пункт 5 статьи 1, пункт 3 части 1 статьи 18, часть 3 и 4 статьи 23 Градостроительного кодекса Российской Федерации).Документом территориального зонирования являются правила землепользования и застройки, в которых устанавливаются территориальные зоны и градостроительные регламенты, определяющие правовой режим земель и земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений (пункт 8 и 9 статьи 1, часть 1 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 2 статьи 7, пункт 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Согласно пункту 12 статьи 9 Градостроительного кодекса Российской Федерации утверждение в генеральном плане функциональных зон не влечет за собой изменение правового режима земель, находящихся в границах указанных зон.

Из вышеперечисленных норм следует, что основу правового режима земельных участков составляют градостроительные регламенты территориальных зон, установленных правилами землепользования и застройки. В свою очередь, функциональные зоны в генеральных планах не определяют правовой режим земель и не могут его изменять, а предназначены исключительно для планирования развития территорий в таких зонах. 

Решением Городского Собрания Сочи от 14.07.2009 года № 89 утвержден генеральный план городского округа города Сочи (далее – Генеральный план), который разрабатывался по заказу Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта (ГК «Олимпстрой») в рамках подготовки к Олимпийским и Паралимпийским зимним играм 2014 года, в связи с чем имел основной задачей реализацию комплекса мероприятий по подготовке и проведению зимней Олимпиады – 2014.При этом большая часть Генерального плана (не связанная с размещением и обеспечением функционирования олимпийских объектов) была «продублирована» из ранее действовавшего генерального плана города Сочи, утвержденного постановлением администрации города Сочи от 06.06.1996 года № 416 в период отсутствия современного нормативно-правового регулирования градостроительной деятельности. Генеральный план города Сочи 2009 года называет в качестве функциональных зон жилые зоны, общественно-деловые зоны, курортно-рекреационные зоны и зоны специального назначения (пункты 3.3.1 – 3.3.4 положения о территориальном планировании Генерального плана).Кроме того, в пункте 3.11 положения о территориальном планировании Генерального плана определены мероприятия по озеленению и благоустройству территорий общего пользования, при этом положение о территориальном планировании не выделяет озеленение (зеленые насаждения) в качестве отдельной функциональной зоны, между тем на карте Генерального плана условные зоны зеленых насаждений дополнительно отображены.

Правила землепользования и застройки на территории муниципального образования город-курорт Сочи, утвержденные решением Городского Собрания Сочи от 29.12.2009 года № 202 (далее – Правила), непосредственно определяют правовой режим земель на территории города Сочи. Правила разрабатывались с учетом установленного статьей 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации принципа соотношения как планируемого развития, так и существующего землепользования.

Градостроительные регламенты каждой территориальной зоны устанавливают требования к озеленению, а именно его минимальный коэффициент, и таким образом в Правилах учитываются требования Генерального плана по озеленению (зеленым насаждениям). Так, предусмотренные генеральным планом городского округа город Сочи мероприятия по озеленению и создании сети зеленых насаждений общего пользования, равномерное размещение озлённых территорий в пределах жилых районов, озелените больниц, учебных заведений и т.п. реализовано в Правилах застройки и землепользования г. Сочи в установлении максимального процента озеленения земельного участка в градостроительном регламенте для территориальных зон, в целом такой максимальный процент озеленения по городу для различных территориальных зон составляет от 30% до 80%.Таким образом, генеральный план определяет перспективное развитие города в части его обеспечения жизнеспособности городской среды. То есть, это документ, определяющий планируемое развитие города. Правила землепользования и застройки не могут являться точной копией Генерального плана. Согласно части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Правила землепользования и застройки должны сочетать (учитывать) планируемое развитие территорий, определённых генеральным планом города и фактическое (сложившееся) использование территорий.

Генеральным планом городского округа город Сочи в положении о территориальном планировании выделены следующие функциональные зоны: жилые зоны, общественно-деловые, курортно-рекреационные, зоны специально назначения. Самостоятельной функциональной зоны как зоны зеленых насаждений общего пользования и параметры развития такой зоны указанным генеральным планом не установлено.При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным (пп. 2 ч. 1 ст. 34 ГРк РФ).

Градостроительным кодексом РФ не установлено норм, которые устанавливают необходимость совпадения (копирования) границ функциональных зон с территориальными зонами, зонами размещения объектов предусматриваемыми в ДПТ с границами функциональных зон генерального плана. Законодатель установил необходимость учитывать назначение функциональной зоны при подготовке ПЗЗ (ч. 3 и 9 ст. 31 и пп.2 ч.1 ст. 34 Грк РФ) и разрабатывать документацию по планировке территории на основании положений генерального плана (ч. 10 ст. 45 Грк РФ), в противном случае, было бы указано в соответствии с функциональными зонами или генеральным планом и исключило бы существование отдельного градостроительного документа правил землепользования и документации по планировке территории.

Суд приходит к выводу, что соответствие территориальных зон правил землепользования и функциональных зон генерального плана города Сочи не должно определяться в отношении конкретного земельного участка. Генеральные планы городов являются документами долгосрочного территориального планирования и утверждаются на срок не менее чем 20 лет (ст.9 ГрК РФ). Данной статьей предусмотрено, что генеральный план не устанавливает правовой режим земельных участков. В силу положений статей 23, 24 Градостроительного кодекса РФ документами территориального планирования определяется назначение территории, исходя из совокупности социальных, экономических и иных факторов, в целях обеспечения устойчивого развития территорий, инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований (ч.1 ст. 9 ГрК РФ). Генеральный план определяет планируемое развитие территорий, в то время как ПЗиЗ учитывает фактическое использование территорий на текущий момент. Таким образом, генеральный план, определяя назначение территорий исходя из планов развития территории в целом, может не соответствовать ее фактическому использованию, допуская изменения назначения территории. 

Перечень оснований для отказа в выдаче разрешений на строительство установлен ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и является исчерпывающим. Основание для отказа как несоответствие Правил землепользования и застройки генеральному плану отсутствует, как и обязанность по установлению такого соответствия в процессе рассмотрения представленной застройщиком документации для получения разрешения на строительство.

Согласно ст. 2 Конституции Российской Федерации, человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина – обязанность государства. Статьей 36 КРФ установлено, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

В соответствии с ч. 11 ст. 226 КАС РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно ч. 9 ст. 227 КАС РФ в случае признания решения, действия (бездействия) незаконными орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспоренное решение или совершившие оспоренное действие (бездействие), обязаны устранить допущенные нарушения или препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов административного истца либо прав, свобод и законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление, и восстановить данные права, свободы и законные интересы указанным судом способом в установленный им срок, а также сообщить об этом в течение одного месяца со дня вступления в законную силу решения по административному делу об оспаривании решения, действия (бездействия) в суд, гражданину, в организацию, иному лицу, в отношении которых соответственно допущены нарушения, созданы препятствия.

Принимая во внимание изложенное, суд обосновано приходит к выводу, что заявитель обратился в уполномоченный орган, с необходимым пакетом документов, достаточными для принятия этим органом положительного решения по существу вопроса и оснований для отказа или бездействия у администрации города Сочи в лице департамента архитектуры, градостроительства и благоустройства - не имеется.

Руководствуясь статьями 175-180, 227 Кодекса об административном судопроизводстве РФ, суд

решил:

Административно исковые требования ФИО1 ча и ООО «Сады Киви» к администрации г. Сочи в лице Департамента архитектуры, Градостроительства и благоустройства администрации г. Сочи о признании решения органа местного самоуправления незаконным - удовлетворить. 

Признать незаконным отказ администрации города Сочи в лице департамента архитектуры и градостроительства в выдаче разрешения на строительство.

Обязать Административного ответчика, в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда выдать ФИО1 и обществу с ограниченной ответственностью «Сады Киви», разрешение на строительство: наименование объекта капитального строительства, входящего в состав имущественного комплекса, в соответствии с проектной документацией: «гостиница апартаментного типа «Сады Киви», расположенная по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, (Адрес), на земельном участке с кадастровым номером (Номер)». Общая площадь (кв. м):17 270,38; объем (куб. м): 55 726,91; в том числе подземной части (куб. м): 0; площадь участка (кв. м):28 976,00; количество этажей (шт.): 2-3; количество подземных этажей (шт.): 0; высота (м): 8,85-11,85; Площадь застройки (кв. м): 6 839,31; вместимость (чел.): 426; адрес (местоположение) объекта: Краснодарский край, г. Сочи, (Адрес); иные показатели: количество апартаментов (шт): 387, из них одноместных (шт): 348, двухместных (шт):39; сейсмостойкость здания (балл) -9; продолжительность строительства - 26 мес., из них первый этап строительства корпусов №4-7 - 10 мес., второй этап строительства корпусов №1-3 - 8 мес., третий этап строительства корпусов №2.1, 2.2-8 мес.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: