РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации

27 июля 2021 года г. Видное

Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Зыряновой А.А., при секретаре судебного заседания Павленко А.А.., с участием представителя ФИО28- ФИО83, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-21/2021 по иску ФИО28 в интересах группы лиц: ФИО1, ФИО2, ФИО29, ФИО30, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО31, ФИО32, ФИО6, ФИО33, ФИО34, ФИО7, ФИО35, ФИО36, ФИО8, ФИО9, ФИО37, ФИО38, ФИО39, ФИО40, ФИО41, ФИО42-ФИО91 ФИО43, ФИО10, ФИО44, ФИО45, ФИО46, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО47, ФИО48, ФИО49, ФИО50, ФИО51, ФИО14, ФИО15, ФИО52, ФИО53, ФИО16, ФИО54, ФИО55, ФИО56, ФИО57, ФИО58, ФИО59, ФИО60, ФИО17, ФИО61, ФИО62, ФИО18, ФИО63, ФИО19, ФИО64, ФИО65, ФИО66, ФИО67, ФИО68, ФИО69, ФИО70, ФИО71, ФИО72, ФИО73, ФИО74, ФИО75, ФИО76, ФИО77, ФИО20, ФИО78, ФИО79, ФИО21, ФИО22, ФИО23, к ООО «Купелинка» о признании недействительным решения общего собрания недействительным, третьи лица Главное Управление «Государственная жилищная инспекция Московской области», ООО «Купелинка девелопмент»

УСТАНОВИЛ:

ФИО28 обратился с исковым заявлением в интересах группы лиц, просит суд: признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников (будущих собственников) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, оформленное протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование исковых требований указано, что, в ДД.ММ.ГГГГ ДД.ММ.ГГГГ ответчиком на своем сайте и информационных стендах в подъездах МКД было размещено уведомление о том, что в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ по инициативе Ответчика состоялось внеочередное общее собрание собственников (будущих собственников) помещений в многоквартирном доме в форме очно-заочного голосования, о чем ДД.ММ.ГГГГ составлен протокол №. В данном протоколе отражены следующие решения собственников: избрать председателем собрания представителя управляющей компании ООО «Купелинка» ФИО24 - решение принято;

избрать секретарем собрания представителя управляющей компании ООО «Купелинка» ФИО25 - решение принято;

наделить председателя и секретаря собрания полномочиями по подсчету голосов по решениям собственников помещений многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес> - решение принято;

выбрать способ управления многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> - решение принято; выбрать кандидатуру управляющей организации, представленную на голосование в качестве управляющей организации: Общество с ограниченной ответственностью «Купелинка» ИНН 

<

***> - решение принято; выбрать управляющую организацию сроком полномочий по управлению многоквартирным домом 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, 

<

адрес> ООО «Купелинка» определить на 3 (три) года и заключить с ней договор управления многоквартирным домом — решение принято; утвердить условия договора управления многоквартирным домом 2, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес> представленные ООО «Купелинка» - решение принято; утвердить плату за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме в размере 

<

данные изъяты> одного квадратного метра помещения - решение принято;

утвердить сумму за обслуживание системы видеонаблюдения установленной в многоквартирном доме в размере 

<

данные изъяты> - решение принято; внести в единый платежный документ услугу «Обслуживание видеонаблюдения» в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>. - решение принято; утвердить количество членов совета многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> в количестве 3 (трех) человек, в составе: ФИО27 - 

<

данные изъяты>, ФИО51 - 

<

данные изъяты>, ФИО26 - 

<

данные изъяты> - решение принято; совет многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> утвержден сроком на один год - решение принято; председатель совета многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, выбран из числа членов совета многоквартирного дома ФИО27, 

<

данные изъяты> - решение принято; собственникам помещений многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, д. Сапроново, мкр. Купелинка, кв-л Центральный, заключить прямые договоры холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения с ресурсоснабжающими организациями, прямого договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с региональным оператором. 

<

данные изъяты> - решение принято; предоставить право управляющей организации передавать в пользование часть общего имущества многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес> 

<

адрес> для размещения оборудования интернет провайдерам и размещения оборудования для передачи телевизионного сигнала, оборудования для размещения информации рекламного характера - решение не принято; наделить управляющую компанию ООО «Купелинка» полномочиями от имени собственников жилых, нежилых помещений многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, на заключение договоров об использовании общего имущества в интересах собственников помещений многоквартирного дома, а также установлении размера вознаграждения управляющей организации ООО «Купелинка» за услуги по заключению и сопровождению договоров на право пользования общим имуществом в многоквартирном доме, заключенных с третьими лицами в размере 25% от цены договора - решение не принято;

утвердить расход средств поступившие по договорам от третьих лиц в размере 

<

данные изъяты> (либо его части) в многоквартирном 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, на нужды дома и благоустройства многоквартирного дома - решение не принято; расширить парковочные зоны для жителей многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, за счет территории газонов с внешней стороны многоквартирного дома, в пределах границ земельного участка на котором расположен дом решение не принято; установить шлагбаум при въезде на придомовую территорию многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, и утвердить стоимость обслуживания шлагбаума в размере 

<

данные изъяты> с кв. м. - решение не принято; выбор способов уведомления о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, д. Сапроново, мкр. Купелинка, кв-л Центральный, в форме заочного голосования с использованием системы ЕИАС ЖКХ 

<

адрес> - решение не принято; выбор способов уведомления о решениях, принятых общим собранием собственников помещений в многоквартирном 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, д. Сапроново, мкр. Купелинка, кв-л Центральный, проведенном с использованием системы ЕИАС ЖКХ 

<

адрес> - решение не принято; утвердить тариф за вывоз строительного мусора с собственников помещений в размере 

<

данные изъяты>, с жилого помещения класса отделки 

<

данные изъяты>, с нежилого помещения, с внесением стоимости такого обслуживания отдельной строкой в едином платежном документе за жилищно-коммунальные услуги - решение принято;

утвердить дополнительные услуги по мониторингу и сохранению общественного порядка периметра территории многоквартирного 

<

адрес>, расположенного по адресу: 

<

адрес>, г.

<

адрес>, д. Сапроново, мкр. Купелинка, кв-л Центральный, в т.ч. с помощью камер видео наблюдений на предмет выявления ряда антиобщественных- противоправных действий третьих лиц и предотвращения нештатных ситуаций с тарифом 10 рублей с кв.м, и включить в единый платежный документ услугу «Контроль общественного порядка» - решение принято; о принятых на общих собраниях решениях собственники (будущие собственники) помещений уведомляются путем размещения копий протоколов общих собраний в каждом подъезде многоквартирного дома на информационных стендах, а также на сайте управляющей компании (https://uk-kupelinka.rii) в течении 10 дней с момента принятия

решения - решение принято; материалы общих собраний, включая составленные по итогам протоколы, передать управляющей организации ООО «Купелинка» для направления их в орган государственного жилищного надзора в порядке, установленном ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации - решение принято.

Истец считает решения, принятые общим собранием собственников помещений незаконными, поскольку нарушена процедура избрания формы проведения собрания - не собственниками. В нарушение ч. ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ форма проведения общего собрания и повестка дня собрания определены не собственником помещения, а УК, не имевшим на это права. В силу указанных норм закона такими правами наделен исключительно собственник помещения в доме. Из протокола собрания собственников помещений следует, что именно УК по собственной инициативе определила форму проведения собрания в очно-заочной форме, а также повестку дня данного собрания. Подобные действия УК противоречат закону. ДД.ММ.ГГГГ собственники помещений направляли УК коллективное заявление о проведении общего собрания собственников помещений с определенной собственниками повесткой дня. Однако УК данное заявление проигнорировала и самостоятельно инициировала собрание с иной, нежели в коллективном заявлении повесткой дня, нарушив тем самым п.6 ст. 45 ЖК РФ. В результате незаконных действий УК собственники были лишены возможности принять решения по важным для них вопросам. Нарушена процедура уведомления собственников о предстоящем собрании. Сообщение должно быть направлено каждому собственнику заказным письмом, либо вручено под роспись. Уведомления путем размещения объявления в подъезде или на стендах, которые повесил Ответчик, надлежит признать незаконным, так как в силу ч. 4 ст. 45 ЖК РФ, такой способ допустим только в случае, когда собственники на общем собрании утвердили соответствующий порядок уведомления и определили помещение для размещения объявлений. Ранее в данном доме никогда не проводились общие собрания собственников помещений, т.к. данный дом является новостройкой, а собрание первичным, т.е. собственники никогда ранее на общем собрании не принимали решение о таком порядке уведомления, протокол общего собрания по данному вопросу отсутствует. Отсутствует кворум общего собрания.

В судебном заседании представитель истцов заявленные требования к ответчику поддержал, пояснил, что на общем собрании собственников помещений отсутствовал кворум, это подтверждается сведениями из ЕГРН о передаче квартир ко дню проведения собрания, а застройщик на собрании голосовал площадями уже переданных квартир, что составило 

<

данные изъяты> Заказными письмами собственники не уведомлялись, граждане уведомлений не получали и по этой причине в собрании участия не принимали. Кроме того были обнаружены бюллетени с подписями не голосовавших граждан, обратились в прокуратуру. В результате исключения из голосования проданных квартир, в собрании приняло участие не 

<

данные изъяты> Считает, что застройщик вообще не вправе голосовать квартирами проданными по договорам участия в долевом строительстве, а тем более голосовать уже переданными квартирами. Решением собрания нарушены права истцов, поскольку установлены завышенные тарифы и услуги которые фактически не требуются.

В судебном заседании представитель ответчика исковые требования не признал, пояснил, что информация о проведении общего собрания была доведена до сведения собственников путем направления уведомлений, имеется почтовые реестр отправлений. Застройщик участвовал в голосовании помещениями до их передачи, допускает передачу части квартир после начала голосования. Многие собственники квартир имеют большие задолженности по оплате коммунальных услуг и подачей данного иска рассчитывают не оплачивать долги, просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Третьи лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания гражданского дела уведомлены.

Суд, определил рассмотреть гражданское дело при данной явке.

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы гражданского дела, принимает решение об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

Согласно пунктам 3, 4 статьи 181.4 ГК РФ, решение собрания вправе оспорить в суде участник соответствующего гражданско-правового сообщества, не принимавший участия в собрании или голосовавший против принятия оспариваемого решения. 

Судом установлено, что присоединившиеся к исковому заявлению ФИО84 лица, являются собственниками помещений в многоквартирном жилом доме, расположенным по адресу: 

<

адрес>

Ответчиком было организовано проведение общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома по вышеуказанной повестке, результаты которого оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ. Истец и присоединившиеся к его исковому заявлению лица по повестке собрания за принятие решений не голосовали.

В силу пункта 1 статьи 181.2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), решение собрания считается принятым, если за него проголосовало большинство участников собрания, и при этом в собрании участвовало не менее пятидесяти процентов от общего числа участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181.3 ГК РФ решение собрания недействительно по основаниям, установленным настоящим Кодексом или иными законами, в силу признания его таковым судом (оспоримое решение) или независимо от такого признания (ничтожное решение).

В силу статей 3, 12 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" с момента подписания передаточного акта между участниками долевого строительства и застройщиком, участник долевого строительства владеет и пользуется построенным объектом недвижимости, то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 ГК РФ, при этом отсутствие государственной регистрации права собственности на жилые помещения не может препятствовать участнику долевого строительства в реализации права на выбор способа управления многоквартирным домом. 

Согласно ч. 1.1 ст. 44 ЖК РФ, лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

В материалы гражданского дела представлен протокол внеочередного общего собрания собственников (будущих собственников) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ.

На основании ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов, за исключением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого по вопросам, указанным в пунктах 4.5 и 4.6 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса. 

Таким образом, при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме наличие кворума рассчитывается исходя из общего количества собственников помещений в многоквартирном доме, а также лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче в соответствии с частью 1.1 статьи 44 ЖК РФ.

При расчете кворума и в дальнейшем при подсчете голосов учитываются только голоса собственников помещений в многоквартирном доме, их представителей и лиц, принявших помещения по передаточному акту. До передачи помещения в многоквартирном доме по передаточному акту или иному документу о передаче застройщик (лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) вправе участвовать в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме в случае оформления права собственности на нереализованные помещения.

Все указанные лица должны быть извещены о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 4 статьи 46 ЖК РФ собственник, иное лицо, указанное в ЖК РФ, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязаны сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. Сообщение о проведении собрания может быть направлено не по адресу регистрации данного собственника, а в адрес принадлежащего такому собственнику помещения в многоквартирном доме, в котором планируется провести общее собрание. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Доказательств извещения собственников о проведении собрания вышеприведённым способом ответчиком в судебном заседании не представлено, представленный реестр почтовых отправлений таковым доказательством не является.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не соблюдена процедура извещения о проведении общего собрания собственников помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>.

В собрание приняли участие собственники с 

<

данные изъяты> голосов от общего количества, что свидетельствует о том, что почти половина собственников не знали и не были уведомлены о проведении собрания и не реализовали свое право на участие в собрании и голосовании, 

Согласно материалов гражданского дела, застройщик ООО «Купелинка Девелопмент» проголосовало площадью 

<

данные изъяты> из них по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ не на одно помещение не оформлено право собственность. Из бюллетеня следует, что правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № №.

<

адрес> многоквартирного жилого дома составляет 

<

данные изъяты>. С учётом вычета помещений общего пользования 

<

данные изъяты> в голосовании принимают участие собственники, обладающие 

<

данные изъяты> площади, соответственно для наличия кворума в голосовании должны участвовать собственники помещений площадью 

<

данные изъяты>

В соответствии с протоколом голосования в собрании приняли участие собственники помещений площадью 

<

данные изъяты> при этом в голосовании участвовал застройщик, как обладатель квартир общей площадью 

<

данные изъяты> тогда как помещения уже были переданы участникам долевого строительства по передаточным актам. 

При таких обстоятельствах, голоса собственников помещений площадью 

<

данные изъяты>. подлежат исключению из участвовавших в голосовании, поскольку они были использованы застройщиком, тогда как помещения ему не принадлежали. Соответственно при проведении собрания участвовали собственники помещений площадью 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты> при необходимом кворуме 

<

данные изъяты> 

Истцом представлены заявления собственников помещений площадью 

<

данные изъяты> о неучастии в голосовании, и заявлено об исключении их голосов, при этом каких либо доказательств к объяснениям не представлено, поэтому суд не находит оснований к исключению голосов при подсчёте кворума.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствия кворума при проведении внеочередного общего собрания собственников (будущих собственников) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, оформленное протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>, в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ, что является основанием к удовлетворению заявленных исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования, заявленные группой лиц путём присоединения к исковому заявлению ФИО28 к ООО «Купелинка» - удовлетворить.

Признать недействительным решение внеочередного общего собрания собственников (будущих собственников) помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес> 

<

адрес>, оформленное протоколом № внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, в форме очно-заочного голосования от ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Видновский городской суд в течение месяца со дня составления в окончательной форме.

Судья А.А.Зырянова