Дело № 2-14/2024 УИД 13RS0025-01-2023-001541-49

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Саранск 29 января 2024 г.

Октябрьский районный суд г. Саранска Республики Мордовия в составе председательствующего судьи Гордеевой И.А., при секретаре судебного заседания Юртайкиной В.А.,

с участием в деле: 

истца - администрации городского округа Саранск в лице представителя ФИО1, действующего на основании доверенности, 

ответчика - ФИО2, ее представителя - адвоката Емельяновой Светланы Валентиновны, действующей на основании ордера,

третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия,

старшего помощника прокурора Октябрьского района г. Саранска Республики Мордовия Лапшиной Ольги Геннадьевны,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации городского округа Саранск к ФИО2 об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости,

установил:

администрация городского округа Саранск обратилась в суд с иском к ФИО2 об изъятии жилого помещения и земельного участка для муниципальных нужд.

В обоснование требований указано, что ФИО2 является собственником жилого помещения с кадастровым номером 

<

..> общей площадью 

<

...> кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также ей принадлежит доля в праве общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом с кадастровым номером 

<

..> общей площадью 4308, 46 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Заключением межведомственной комиссии по оценке и обследованию жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации, многоквартирных домов, находящихся в федеральной собственности, муниципального жилищного фонда и частного жилищного фонда №2 от 21 февраля 2018 г., постановлением администрации городского округа Саранск №753 от 28 марта 2018 г. вышеуказанный многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу. Собственникам жилого помещения было направлено уведомление с требованием о сносе жилого дома в разумный срок, однако работы по сносу аварийного дома ответчиком и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились. 2 сентября 2022 г. администрацией городского округа Саранск принято постановление об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по вышеуказанному адресу, копия которого была направлена правообладателям изымаемой недвижимости. Согласно отчету об оценке рыночной стоимости изымаемой недвижимости от 9 ноября 2022 г. размер возмещения за изъятие составляет 747 700 рублей. Направленный 20 декабря 2022 г. в адрес ответчика проект соглашения об изъятии до настоящего времени не подписан, необходимые документы не представлены.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, администрация городского округа Саранск просила прекратить право собственности ФИО2 на указанное жилое помещение, а также право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом, посредством изъятия в пользу муниципального образования городского округа Саранск после уплаты размера возмещения в сумме 747 700 руб. (т.1 л.д.1-2). 

В судебном заседании представитель истца – Администрации городского округа Саранск ФИО1 заявленные исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении, пояснив также, что не согласен с размером компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, представленным в заключении судебной экспертизы.

Представитель ответчика ФИО2 – Емельянова С.В. в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что по вине администрации городского округа Саранск многоквартирный дом не был включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, что свидетельствует о том, что ответчик лишен права претендовать на новую квартиру, поэтому разница между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры и общей стоимостью изымаемого жилого помещения подлежит взысканию с истца, как и компенсация за не произведенный капитальный ремонт. При этом указала, что в настоящее время среднерыночная стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в Республике Мордовия увеличилась и составляет 70 000 рублей на основании приказа от 19 июня 2023 г. № 422/пр.

В судебное заседание ответчик ФИО2 не явилась по неизвестной суду причине, о дне и времени судебного заседания извещена своевременно и надлежащим образом, о причинах неявки суд не известила.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Мордовия в судебное заседание не явился по неизвестной суду причине, о дне, времени и месте судебного разбирательства извещен своевременно и надлежащим образом.

При таких обстоятельствах, учитывая, что согласно статье 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) реализация участниками гражданского судопроизводства своих прав не должна нарушать права и охраняемые законом интересы других участников процесса на справедливое судебное разбирательство в разумный срок, суд на основании статьи 167 ГПК РФ приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

Выслушав участвующих в деле лиц, заслушав заключение прокурора Лапшиной О.Г., полагавшей, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению, при определении выкупной цены считала необходимым руководствоваться заключением судебной экспертизы, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Пунктами 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

В соответствии с пунктом 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

В силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

Как разъяснено в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», судам следует учитывать, что в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой исходя из принадлежности жилого дома федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса РФ применяются нормы частей 1 - 3, 5 - 9 статьи 32 Жилищного кодекса РФ. При этом положения части 4 статьи 32 Жилищного кодекса РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Для применения приведенных выше правовых норм с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 22 названного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, необходимо установить соблюдение предварительной процедуры: как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Собственник жилого помещения, подлежащего изъятию, до заключения соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд либо вступления в законную силу решения суда о принудительном изъятии такого земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимого имущества может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование жилого помещения в соответствии с его назначением. Собственник несет риск отнесения на него при определении размера возмещения за жилое помещение затрат и убытков, связанных с произведенными в указанный период вложениями, значительно увеличивающими стоимость изымаемого жилого помещения.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд определены главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). При этом статьей 56.8 ЗК РФ установлены особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд. 

Согласно пункту 2 статьи 56.8 ЗК РФ при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством. 

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению. 

В силу пункта 9 названной статьи размер возмещения за принадлежащий нескольким лицам на праве общей собственности изымаемый земельный участок и (или) расположенный на нем объект недвижимого имущества определяется пропорционально долям в праве общей собственности на такое имущество. 

В пункте 2 статьи 281 ГК РФ приводятся основные принципы возмещения за изымаемый земельный участок, аналогичные предусмотренным в земельном законодательстве: определение размера возмещения исходя из рыночной стоимости земельного участка и рыночной стоимости расположенных на нем объектов недвижимости; допустимость изъятия земельного участка только при условии предварительного и равноценного возмещения. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого помещения, общей площадью 

<

...> кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> (т.1 л.д.89-90). 

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 28 марта 2018 года № 753, с учетом внесенных изменений на основании постановления Администрации городского округа Саранск от 11 января 2019 года № 9, жилые помещения в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, признаны непригодными для проживания, а дом - аварийным и подлежащим сносу; постановлено отселить граждан, проживающих в многоквартирном доме, в другие благоустроенные жилые помещения в период с 2018 года по 2021 год (л.д. 6, 7 т.1).

21 января 2019 г. ответчиком было получено уведомления № 340-ОГ, с требованием о сносе жилого дома в разумный срок. Также ответчик был уведомлен о том, что в случае, если собственники в установленный срок не осуществят снос указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме (л.д. 8, 9, 10 т.1).

Работы по сносу аварийного дома ответчиками и иными собственниками помещений аварийного дома не проводились.

Решением Октябрьского районного суда г.Саранска Республики Мордовия от 16 марта 2022 г., вступившим в законную силу 14 июля 2022 г., частично удовлетворен административный иск исполняющего обязанности прокурора Октябрьского района г.Саранска Республики Мордовия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к администрации городского округа Саранск о признании незаконным бездействия органа местного самоуправления, возложении обязанности, признано бездействие администрации городского округа Саранск, выразившееся в непринятии мер по представлению прокуратуры Октябрьского района г.Саранска от 7 июля 2021 г. №7-1-2021 об устранении нарушений жилищного законодательства незаконным, не соответствующим абзацу 2 части 1 статьи 24 Федерального закона от 17 января 1992 г. № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации», части 10 статьи 32 ЖК РФ, на администрацию городского округа Саранск возложена обязанность устранить допущенные нарушения путем принятия соответствующих решений, необходимых для соблюдения процедур, перечисленных в части 10 статьи 32 ЖК РФ (л.д.182-189, т.1).

Постановлением Администрации городского округа Саранск от 2 сентября 2022 года №1249 «Об изъятии земельного участка и помещений, расположенных по адресу: 

<

адрес>» принято решение: 1. изъять земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером 

<

..>, площадью 4 308,46 кв. м. для муниципальных нужд городского округа Саранск; 2. изъять жилые помещения, расположенные по адресу: 

<

адрес>, согласно приложению к настоящему постановлению для муниципальных нужд городского округа Саранск; 3. изъять нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, нежилое помещение 

<

..>, с кадастровым номером 

<

..>, площадью 

<

...> кв. м. для муниципальных нужд городского округа Саранск (л.д.11 т.1).

Согласно перечню подлежащих изъятию объектов недвижимости, объект недвижимости, расположенный по адресу: 

<

адрес> площадью 

<

...> кв.м., с кадастровым номером 

<

..>, подлежит изъятию (л.д.12-14 т.1).

23 декабря 2022 г. ответчиком получены уведомление об изъятии и проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в которых предложено взамен изымаемых объектов недвижимости возмещение в размере 747 700 рублей (л.д.18-23 т.1).

Размер возмещения определен на основании отчета ООО «НОКС-Оценка» №114/11/2022-Н/113 от 9 ноября 2022 г., исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости с учетом стоимости долей в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом, в размере 580 000 руб., размера убытков, причиняемых изъятием земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости – 27 800 руб., компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома – 139 900 руб., а всего 747 700 руб. (л.д. 24-73 т.1).

Ответчик ФИО2 на учете граждан, нуждающихся в жилых помещениях (улучшении жилищных условий), в том числе по категории «малоимущие граждане», в Администрации городского округа Саранск не состоит (л.д.97 том 1).

Поскольку ответчик не подписал соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, Администрация городского округа Саранск обратилась с настоящим иском в суд. 

В Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за третий квартал 2012 г. (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26 декабря 2012 г.) на вопрос №2 указано, что обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения (Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г.)). 

Принимая во внимание, что многоквартирный дом по адресу: 

<

адрес>, не включен в региональную адресную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда, суд приходит к выводу, что спорное жилое помещение подлежит изъятию у ответчика путем выкупа.

Согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29.04.2014 года, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». 

В ходе рассмотрения дела ответчик не согласился с размером стоимости изымаемого имущества, и в связи с не достижением сторонами согласия относительно рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, по ходатайству ответчика по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Оценочные системы».

Согласно заключению эксперта ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» от 03 октября 2023 г. № СУД 52-2023 выкупная цена изымаемого жилого помещения, площадью 

<

...> кв.м, расположенного в многоквартирном доме по адресу: 

<

адрес>, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, рыночной стоимости земельного участка, расположенного под многоквартирным домом, убытков, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до изменения места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 884 189 руб., в том числе: 712 497 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, 44 583 руб. - рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, 72 920 руб. - рыночная стоимость земельного участка, 54 189 руб. - убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. Убытки в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г. Саранске площадью не менее 33 кв.м, исходя из средней рыночной стоимости 1 кв.м, установленной приказом Минстроя России от 22 декабря 2022 г. №1111/пр по Республике Мордовия, и выкупной ценой, определенной на дату производства экспертизы – 946 129 руб. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2 в указанном многоквартирном доме, составляет 363 654 руб. (т.2, л.д. 13-105).

Учитывая, что жилое помещение, принадлежащее ответчику, находится в здании бывшего общежития, и в нем отсутствуют помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении, суд считает, что общая площадь принадлежащего ответчикам жилого помещения, верно подлежала определению с учетом приходящейся на его комнату площади коридоров, туалетов, душевых, умывальников, кухни, постирочной, ванной и т.п., которые не охватываются понятием общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме применительно к статье 36 ЖК РФ.

Данные обстоятельства истцом не оспорены, доказательств обратного не представлено. 

Кроме этого, по запросу суда директором ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» к заключению эксперта №СУД52-2023, 25 декабря 2023 г. представлено дополнение, согласно которому экспертом произведен расчет рыночной стоимости жилого помещения, включая земельный участок, занятый многоквартирным жилым домом сравнительным подходом с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире), согласно которому рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, площадью 

<

...> кв.м, включающая в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночную стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду, с учетом применения сравнительного подхода с использованием аналогов по коммунальным квартирам (комнат в коммунальной квартире): 892 479 рублей, в том числе: рыночная стоимость жилого помещения 720 497 рублей; рыночная стоимость имущества в многоквартирном доме 44 583 рублей; рыночная стоимость земельного участка на котором расположен многоквартирный дом с учетом доли собственника ФИО2 в праве собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме 72 920 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он понесёт в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду составляет 54 479 рублей (л.д.132-178, т.2).

Нарушений при производстве экспертизы и даче заключений требований Федерального закона от 31 мая 2002 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», статьей 79, 83 - 86 ГПК РФ, которые бы свидетельствовали о неполноте, недостоверности и недопустимости заключения экспертизы не установлено. 

Оценивая заключение судебной экспертизы по правилам статьи 67 ГПК РФ, в совокупности со всеми другими доказательствами по делу, суд, считает, что данное заключение, является допустимым и достоверным доказательством по делу, поскольку оно составлено с применением необходимой нормативно-документальной базы, исследования проведены методом визуального осмотра комнаты, а также с изучением материалов гражданского дела. Перед началом экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации. Оснований сомневаться в достоверности выводов эксперта у суда не имеется.

Экспертом дан анализ рынка недвижимости, раскрыты и аргументированы примененные методы, отражена последовательность исследования. При проведении оценки объектов недвижимости экспертом применялся сравнительный подход, который представляет совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами – аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ООО «Институт независимой оценки, экспертизы и права» ФИО3 полностью поддержал выводы, изложенные в экспертном заключении. Отводов эксперту и каких-либо заявлений о его некомпетентности сторонами, не заявлялось. 

При таких обстоятельствах, суд считает, что при расчете величины выкупной стоимости объекта недвижимости подлежит применению расчет эксперта от 25 декабря 2023 г., произведенный в дополнение к заключению эксперта, при расчете размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома – расчет, произведенный в заключении эксперта № СУД52-2023 от 04 октября 2023 г. (л.д.13-105 т.2), указанные заключения являются допустимыми и достоверными доказательствами по делу. При производстве расчета выкупной стоимости жилого помещения экспертом использован сравнительный подход с использованием аналогов по коммунальным квартирам, что не противоречит нормам действующего законодательства. Суд полагает, что указанная в заключении от 25 декабря 2023г. стоимость объекта недвижимости является наиболее актуальной, наиболее соответствует ее реальной рыночной стоимости, вопреки доводам представителя истца о необходимости применения при расчете величины выкупной стоимости объекта недвижимости заключения эксперта от № СУД52-2023 от 04 октября 2023 г.

Согласно абзацу 2 статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Поскольку с даты составления отчета ООО «НОКС-Оценка» от 9 ноября 2022 г. об оценке спорного имущества на момент рассмотрения спора прошло более 6 месяцев, указанный отчет не может быть принят при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

Кроме того, в указанном отчете отсутствуют сведения об учете при определении выкупной стоимости жилого помещения площади помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, что противоречит требованиям части 5 статьи 15 ЖК РФ.

Доводы представителя истца в части необоснованного включения дважды в состав убытков расходов, связанных с переездом в арендованное помещение и последующим переездом в приобретенное в собственность, суд отклоняет, поскольку включение таковых расходов в определяемый размер возмещения прямо предусмотрено положениями пункта 7 статьи 32 ЖК РФ (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 2 ноября 2020 года №304-ЭС20-16300 по делу №А03-706/2018).

Судом не принимаются во внимание доводы представителя истца о том, что не подлежит включению в размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием убытки, связанные с арендой жилого помещения на период поиска недвижимости, взамен изымаемой, поскольку, они непосредственно предусмотрены статьей 32 ЖК РФ и оснований для их исключения, суд не усматривает. 

При этом суд учитывает, что многоквартирный дом признан аварийным и в текущем его техническом состоянии он непригоден для эксплуатации с дальнейшим проживанием в нем, безопасность здоровья и жизни граждан и жильцов многоквартирного дома, а также сохранность имущества не могут быть гарантированы, поскольку существует вероятность внезапного обрушения части конструкции стен или перекрытий.

Ответчик при изъятии жилого помещения обладает правом обратиться непосредственно в Администрацию го Саранск с заявлением о компенсации стоимости аренды жилого помещения при наличии таких расходов, поскольку наличие либо отсутствие расходов на аренду иного жилого помещения у ответчика не свидетельствует о безусловном отсутствии у него права на аренду иного жилого помещения и является лишь правом, а не обязанностью ответчика, которая не исключает его право на получение компенсации по этим убыткам.

Довод представителя истца, о том, что расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт экспертом произведен за период с 1971 года по 2023 год, тогда как дом признан аварийным в 2018 году, что исключало после признания дома аварийным обязанность по проведению капитального ремонта, отклоняется, поскольку собственник имеет право на предоставление выкупной цены изымаемого жилого помещения на момент, когда его жилищные права были нарушены, в связи с чем, для восстановления жилищных прав ответчика расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, как и в целом расчет выкупной стоимости, следует производить на момент рассмотрения спора.

Кроме того, с учетом положений статьи 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 ЖК РФ, статьи 210 ГК РФ в совокупности и разъяснений, содержащихся в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, при определении выкупной цены изымаемых помещений суду необходимо исходить из того, что в случае, если обязанность по капитальному ремонту дома не была исполнена публичным собственником ни до передачи первого помещения в доме в частную собственность независимо от оснований такой передачи, ни впоследствии, выкупная цена изымаемого помещения должна включать сумму компенсации за не проведённый капитальный ремонт. 

Как следует из материалов дела, капитальный ремонт многоквартирного жилого дома до 2015 года не проводился. Таким образом, в результате невыполнения администрацией обязанности по производству капитального ремонта дома, в том числе и на момент первой приватизации жилого помещения в нем (21 октября 2002 года), произошло снижение уровня надежности здания, и привело его к аварийности через 47 лет, при нормативном сроке службы подобных жилых зданий 100-125 лет, о чем следует из заключения судебной экспертизы и пояснений эксперта, данных в судебном заседании.

Кроме того, экспертом расчет компенсации за непроизведенный капитальный ремонт был приведен с учетом капитального ремонта крыши спорного здания.

Доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения в 2002 году дом не нуждался в проведении капитального ремонта, сторона истца суду не представила.

Доказательств, подтверждающих иную стоимость жилого помещения и убытков, связанных с изъятием земельного участка, в материалах дела не имеется.

Судом не принимается во внимание, довод представителя истца о том, что за истцом как за бывшим собственником жилого помещения не сохранилась обязанность по проведению капитального ремонта в связи с тем, что спорный жилой дом не был включен в перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта, поскольку на момента такой приватизации спорный жилой дом не нуждался в капитальном ремонте.

Так, из ответа архивной службы администрации городского округа Саранск №3416 следует, что представить заверенные копии документов, которыми были утверждены перспективные, годовые и другие планы капитального ремонта по адресу: 

<

адрес>, в период с 1992 г. по 2002 г. не имеют возможности, в протоколах сессий Саранского городского Совета депутатов с 1995 г. по 2002 г. запрашиваемые документы не обнаружены, в реестрах постановлений и распоряжений администрации г.Саранска (го Саранск) за 1993 – 2002 годы информация по капитальному ремонту здания по адресу: 

<

адрес>, не обнаружена (л.д.187, т.2).

Аналогичный ответ дан ГКАУ «Центральный государственный архив Республики Мордовия» (л.д.188, т.2).

Между тем, судом установлено, что вопрос о включении спорного объекта недвижимости в перспективный и годовой план, в установленном в законном порядке, с целью проведения капитального ремонта, истцом не разрешался, каких-либо доказательств того, что истцом были произведены соответствующие осмотры, экспертизы, с учетом того, что необходимость проведения капитального ремонта на момент первой приватизации возникла в связи с истечением срока эксплуатации некоторых конструктивных элементов спорного объекта недвижимости, суду не представлено. 

Отсутствие у органов местного самоуправления перспективного и (или) годового плана капитального ремонта жилищного фонда не может служить основанием для освобождения от обязанности проводить капитальный ремонт жилых домов, в случае необходимости его проведения.

Суд, при определении стоимости выкупной цены изымаемого жилого помещения, вопреки доводам стороны ответчика, приходит к выводу, что в расчет не подлежат включению убытки, причиненные ответчику незаконными действиями истца, в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в городском округе Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения, упущенная выгода. При этом исходит из следующего.

В данном случае, сам по себе факт не включения многоквартирного жилого дома, признанного аварийным и подлежащим сносу, в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, влияет на способ изъятия аварийного жилого помещения – либо путем выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо путем предоставления другого равнозначного жилого помещения на праве собственности, а не на размер выкупной цены изымаемого жилого помещения. 

Положения статьи 32 ЖК РФ направлены на обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, равноценность возмещения которого определяется в соответствии с требованиями, содержащимися в части 7 настоящей статьи.

При изъятии аварийного жилья собственник получает компенсацию за изымаемое имущество, но эта компенсация не предполагает возмещение затрат на покупку нового жилья большей площадью (не менее 33 кв.м).

Исходя из того, что убытки в размере разницы между рыночной стоимостью однокомнатной квартиры в г. Саранск площадью не менее 33 кв.м и общей стоимостью изымаемого жилого помещения к критерию, определяющему равноценность возмещения, не относятся, оснований для увеличения выкупной стоимости на эту сумму не имеется.

При этом ответчик не лишен права обратиться в суд с самостоятельным иском о возмещении убытков, причиненных действиями (бездействием) администрации городского округа Саранск, которые не являются убытками, связанными с изъятием жилого помещения, т.к. не охватываются примерным перечнем, приведенным в части 7 статьи 32 ЖК РФ.

На основании вышеизложенного, разрешая спор по существу, суд приходит к выводу о наличии оснований для принудительного изъятия спорного объекта недвижимости для муниципальных нужд и определения размера возмещения за изымаемый объект недвижимости и иных расходов собственнику жилого помещения 

<

адрес> ФИО2 в размере 1 256 133 рубля, из которых: выкупная цена изымаемого жилого помещения 892 479 рублей (рыночная стоимость жилого помещения – 720 497 рублей; рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме – 44 583 рубля; рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, исходя из общей площади помещений в многоквартирном доме – 72 920 рублей; убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием – 54 489 рублей); размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома по адресу: 

<

адрес>, приходящейся на долю собственника ФИО2 в указанном многоквартирном доме – 363 654 рубля.

Согласно пункту 1 статьи 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу подпункта 19 пункта 1 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, освобождаются органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, в качестве истцов.

В соответствии со статьей 103 ГПК РФ, издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований. 

Вместе с тем, не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

При этом под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на предмет спора.

Поскольку ответчиком каких-либо действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском ответчиками не совершено, государственная пошлина, от уплаты которой истец освобожден в силу закона, взысканию с ответчиков не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд 

решил:

исковые требования администрации городского округа Саранск (ОГРН 

<

***>, ИНН 

<

***>) к ФИО2 (СНИСЛ 

<

..>) об изъятии для муниципальных нужд объектов недвижимости удовлетворить частично.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 

<

...> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 

<

..>, общей площадью 4308,46 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, посредством изъятия для муниципальных нужд в пользу городского округа Саранск после уплаты за счет средств казны муниципального образования городского округа Саранск в пользу ФИО2 возмещения в размере 1 256 133 (один миллион двести пятьдесят шесть тысяч сто тридцать три) рубля, из которых: выкупная цена изымаемого жилого помещения 892 479 (восемьсот девяносто две тысячи четыреста семьдесят девять) рублей, стоимость непроизведенного капитального ремонта в размере 363 654 (триста шестьдесят три тысячи шестьсот пятьдесят четыре) рубля.

В остальной части исковые требования Администрации городского округа Саранск оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано, опротестовано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Мордовия через Октябрьский районный суд г.Саранска Республики Мордовия в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Гордеева

Мотивированное решение изготовлено 02 февраля 2024 г.

Судья Октябрьского районного суда

г.Саранска Республики Мордовия И.А. Гордеева