Дело №

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Калужский районный суд Калужской области в составе:

председательствующего судьи Желтиковой О.Е. 

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Калуге ДД.ММ.ГГГГ гражданское дело по иску ФИО2 к ООО «Комфорт Строй», ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой» об осуществлении государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «Комфорт Строй» о понуждении к осуществлению государственной регистрации заключенного между сторонами договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении двухкомнатной 

<

адрес> на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, проектной площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес> (№ по ГП). В обоснование требований истец указывает, что ООО «Комфорт Строй» в рамках данного договора передал ей права требования по указанному договору участия в долевом строительстве, заключенному между ООО «Комфорт Строй» и ООО «Новградстрой», и обязался осуществить государственную регистрацию договора в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ, однако уклонился от выполнения данной обязанности. Обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнены. Однако ответчик до настоящего времени не осуществил государственную регистрацию договора, заключенного между истцом и ООО «Комфорт Строй».

Судом к участию в деле по ходатайству представителя истца в качестве соответчиков привлечены ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов», ООО «Новградстрой».

Истец ФИО5 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности и по ордеру адвокат ФИО6 в судебном заседании требования поддержал.

Представитель ответчика ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, в письменном отзыве возражает против удовлетворения исковых требований.

Представители ответчиков ООО «Комфорт Строй», ООО «Новградстрой» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещались надлежащим образом.

Представитель третьего лица Управление Росреестра по Калужской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен, письменно просит рассмотреть дело в свое отсутствие.

Выслушав пояснения представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со статьей 388 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону.

В соответствии с положениями ч.2 ст.346 ГК РФ залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Согласно пункту 1 статьи 37 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке

В силу ч.2 ст.389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Новградстрой» (Застройщиком) и ООО «Комфорт Строй» (Участником) был заключен договор участия в долевом строительстве за № (далее – договор).

По условиям договора застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом переменной этажности (№ по ГП), количеством этажей 

<

данные изъяты>, на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, а участник обязался уплатить обусловленную цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома.

Предметом договора являются 

<

данные изъяты> квартир, указанные в таблице № (пункт 1.4.1 договора).

Из пункта 8.1 указанного договора следует, что поскольку оплата по данному договору производится за счет кредитных средств, предоставленных участнику КБ «БФГ-Кредит» (ООО), в соответствии с п. 2.4 договора: права требования участника долевого строительства по настоящему договору считаются находящимися в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации права собственности на них в ЕГРП; квартиры, указанные в п. 1.4.1 настоящего договора, будут находиться в залоге у КБ «БФГ-Кредит» (ООО) с момента государственной регистрации права собственности на них в ЕГРП.

В соответствии с п.8.6 договора переуступка прав требования в полном объеме либо в части, в соответствии с п.5.1.3 договора возможна только при наличии письменного согласия Коммерческого банка «БФГ-Кредит» (ООО) на такую переуступку.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРП внесена запись о государственной регистрации ипотеки.

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Комфорт Строй» и ФИО2 заключен договор уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении двухкомнатной 

<

адрес> на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м (проектная площадь), площадь балкона – 

<

данные изъяты> кв.м, общая площадь оплачиваемая участником составляет 

<

данные изъяты> кв.м., строящегося жилого дома переменной этажности с крышной котельной по адресу: 

<

адрес> (№ по ГП).

По условиям вышеназванного договора цедент обязуется передать цессионарию все необходимые документы, удостоверяющие права требования, и заверенную копию договора участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ, а также двусторонний акт сверки расчетов с застройщиком дома ООО «Новградстрой», подтверждающий исполнение цедентом своих обязательств по оплате денежных средств долевого участия по указанному договору.

Согласно п.3 Договора, цедент обязуется в течение десяти рабочих дней с момента подписания настоящего договора уведомить в письменной форме застройщика дома ООО «Новградстрой» о состоявшейся уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ

Пункт 4 договора содержит указание на то, что передаваемые по настоящему договору права требования по договору участия в долевом строительстве жилья № от ДД.ММ.ГГГГ и последующие, после сдачи дома в эксплуатацию, получение 

<

адрес> строящемся 

<

адрес> (по ГП0 по 

<

адрес>.калуги на момент подписания договора находятся в залоге в ООО Банк «БФГ Кредит» г.Москва. 

Цедент взял на себя обязательство снять существующие обременения и осуществить государственную регистрацию договоров в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (пункт 4 договора уступки прав требований).

В силу пункта 2 статьи 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки, юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии иных препятствий для ее государственной регистрации.

В силу положений п.10 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ (ред. от 03.07.2016) «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

Из ответа Управления Росреестра по Калужской области от ДД.ММ.ГГГГ следует, что жилое помещение № по адресу: 

<

адрес>, находятся в залоге у ООО КБ «БФГ-Кредит».

В связи с чем, с учетом положений вышеуказанных норм права и условий договора участия в долевом строительстве, переуступка права требования возможна при наличии согласия залогодержателя.

Из материалов дела следует, что на момент заключения спорных договоров уступки прав требования данное согласие получено не было.

Из письменного отзыва на исковое заявление ответчика ООО КБ «БФГ-Кредит» в лице ГК «Агентство по страхованию вкладов» следует, что для Банка юридическое значение имеет сохранение залога в отношении спорных объектов недвижимости.

Судом установлено, что ФИО2 обязанность по оплате уступки прав требования была выполнена в полном объеме, что подтверждается копиями квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11). Жилое помещение передано истцу, в котором истец проживает более одного года.

В силу статьи 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, допускается возможность последующего одобрения сделки.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, если иное прямо не следует из закона или иного правового акта, статья 157.1 ГК РФ применяется к любому согласию третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления на совершение гражданско-правовой сделки; согласие на совершение сделки может быть как предварительным, так и последующим (одобрение) (пункты 50, 55).

С учетом положений вышеуказанных норм права, конкретных обстоятельств, установленных по делу и свидетельствующих о фактическом последующем одобрении Банком (как залогодержателем) спорных договоров уступки права требования в рамках рассмотрения настоящего спора, суд соглашается с избранным истцом способом защиты своего права. 

В соответствии со ст.38 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства, в том числе в результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Залог имущества по договору об ипотеке сохраняет силу независимо от того, были ли при переходе этого имущества к другим лицам нарушены какие-либо установленные для такого перехода правила.

В соответствии с п.4 ст.53 Закона «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости или такого права, возникновения, перехода или прекращения иных обременений на такой объект недвижимого имущества запись, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, о государственной регистрации ипотеки такого объекта недвижимости или такого права сохраняется.

При таких обстоятельствах, государственная регистрация спорных договоров не влечет прекращение существующего залога (ипотеки) на объект недвижимости.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства и положения закона, суд принимает решение об удовлетворении требований истца. 

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Осуществить государственную регистрацию заключенного между ООО «Комфорт Строй» и ФИО2 договора от ДД.ММ.ГГГГ уступки прав требований (договор цессии) по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ №, в отношении двухкомнатной 

<

адрес> на 

<

данные изъяты> этаже, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (проектная площадь), площадь балкона 

<

данные изъяты> кв.м., общей площадью объекта, оплачиваемой участником 

<

данные изъяты> кв.м. (проектная площадь), жилого дома переменной этажности с крышной котельной (№ ГП), расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Калужский областной суд через Калужский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий О.Е. Желтикова

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.