К делу № 2-1231/18

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

г. Белореченск. 25 июля 2018 года. 

Судья Белореченского районного суда Краснодарского края Кириенко А.С.,

с участием:

представителя истца – администрации МО Белореченский район - ФИО1, 

представителя ответчика ФИО2 – ФИО3, 

представителя третьего лица - администрации Школьненского сельского поселения Белореченского района – ФИО4, 

представителя третьего лица - межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю - ФИО5

при секретаре Олюшиной А.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление администрации муниципального образования Белореченский район к ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, возвращении земельного участка,

У С Т А Н О В И Л:

Администрация МО Белореченский район Краснодарского края обратилась в Белореченский районный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка от 21 января 2013 года № с кадастровым номером №, общей площадью 202536 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования - для сельхозиспользования, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение; просила применить к договору аренды последствия недействительности сделки, обязать ФИО2 возвратить администрации МО Белореченский район земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение, общей площадью 202536 кв.м.

В обоснование исковых требований указано следующее. 21 января 2013 года между администрацией МО Белореченский район и ФИО2 был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 202536 кв.м., отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение, с разрешенным видом использования - для сельхозиспользования. В 2017 году Белореченской межрайонной прокуратурой проведена проверка соблюдения земельного законодательства. 24 октября 2017 года в адрес администрации МО Белореченский район поступило представление об устранении нарушений земельного законодательства в котором помимо прочего указано, в нарушение ч.2 ст.85 Земельного кодекса РФ, администрацией МО Белореченский район ФИО2 предоставлен указанный земельный участок, с кадастровым номером №, входящий в состав единого землепользования с кадастровым номером №, расположенный в разных территориальных зонах: за чертой населенного пункта - на территории земель сельскохозяйственного назначения, в черте населенного пункта - на территории индивидуальной жилой застройки. При рассмотрении администрацией МО Белореченский район представления Белореченской межрайонной прокуратуры от 24.10.2017 № 7-01- 2017/13449 установлено, что земельный участок, предоставленный 21 января 2013 года ответчику, на момент заключения договора аренды находился в границах двух территориальных зон: за чертой населенного пункта - на территории земель сельскохозяйственного назначения, в черте населенного пункта - на территории индивидуальной жилой застройки. Внесение изменений в генеральный план Школьненского сельского поселения, в части изменения границ села Школьного, не представляется возможным ввиду того, что смежный земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет ранее указанного земельного участка. Согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Белореченский район от 25.05.2018 №580 переданный ответчику 21 января 2013 земельный участок 202536 кв.м. с кадастровым номером № на момент предоставления находился в двух зонах. Земельные участки с кадастровыми номерами № и №, находятся в едином землепользовании с указанным земельным участком. До 2014 года земельные участки формировались на основании решения техсовета, без проверки на предмет соответствия Правилам землепользования и застройки Школьненского сельского поселения. Согласно пунктам 6, 7 статьи 1 ГрК РФ в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов осуществляется зонирование территорий. Документом градостроительного зонирования являются утверждаемые нормативными правовыми актами органов местного самоуправления правила землепользования и застройки (пункт 8 статьи 1 ГрК РФ). Под территориальными зонами понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (пункт 7 статьи 1 ГрК РФ). Решением Совета Школьненского сельского поселения от 2 июня 2014 N217 утверждены Правила землепользования и застройки на территории Школьненского сельского поселения (далее - Правила землепользования и застройки). Правила землепользования и застройки включают в себя карту градостроительного зонирования Школьненского сельского поселения. Согласно Генеральному плану Школьненского сельского поселения, утвержденному решением Совета Школьненского сельского поселения от 31.08.2012 № 140, земельный участок № расположен на территории земель сельскохозяйственного назначения, а также на территории земель сельскохозяйственного назначения, покрытые водой, частично попадает в ориентировочную санитарно-защитную зону, в шумовую зону от категорированных дорог и пресекается автомобильной дорогой местного значения. Земельный участок № находится в землях населенного пункта и на землях сельскохозяйственного назначения, попадает в ориентировочную санитарно-защитную зону и режется границей населенного пункта, а также проектируемой границей населенного пункта. Правилами землепользования и застройки Школьненского сельского поселения, утвержденным решением Совета Школьненского сельского поселения от 2 июня 2014 установлены виды территориальных зон и их кодовые обозначения и должны соответствовать Генеральному плану поселения. Из Правил землепользования и застройки усматривается, что согласно «Карте градостроительного зонирования территории Школьненского сельского поселения» земельный участок с кадастровым номером № входит в границы территории на которые градостроительный регламент не устанавливается. Земельный участок № расположен в зонах: транспортной инфраструктуры, застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы, а также на землях сельскохозяйственного назначения и режется границей населенного пункта. То есть земельный участок № отнесен к двум территориальным зонам, так как земельные участки № и № входят в состав единого землепользования №.

Согласно пункту 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки разрабатываются не только в целях создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия, создания условий для планировки территорий муниципальных образований, но и для обеспечения прав и законных интересов физических и юридических яиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Как предусмотрено положениями пункта 4 статьи 30 ГрК РФ, на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Аналогичные положения содержатся в части 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Принимая во внимание, что согласно сведениям информационной системы обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Белореченский район указанный земельный участок с кадастровым номером № в соответствии с генеральным планом Школьненского сельского поселения находятся в двух зонах, предоставление данного земельного участка в аренду ответчику ограничивает свободный к нему доступ граждан и нарушает права неопределенного круга лиц на пользование автомобильной дорогой местного значения. В соответствии с пунктом 12 статьи 1 ГрК РФ, со статьей 262 Гражданского кодекса Российской Федерации, с пунктом 12 статьи 85 ЗК РФ территории, в состав которых входят находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, обладая правом свободного на них доступа и использования имеющихся на этих участках природных объектов в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка, являются территориями общего пользования. В частности, к таким территориям относятся площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, скверы, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты. Таким образом, предоставление указанного земельного участка ответчику нарушает права других лиц на общее пользование зеленой зоной и улицами (публичные интересы). В соответствии с пунктами 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (статья 168 ГК РФ). На основании ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Администрация МО Белореченский район направила в адрес ответчика два предложения о расторжении оспариваемого договора аренды и урегулировании служившийся ситуации. Однако ответчик уклонился от подписания о соглашения о расторжении договора аренды. 

Представитель истца ФИО1 в судебном заседании поддержала доводы искового заявления и просила признать недействительным договор аренды земельного участка от 21 января 2013 года № с кадастровым номером №, общей площадью 202536 кв.м., отнесенный к землям населенных пунктов с разрешенным видом использования - для сельхозиспользования, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение; применить к договору аренды последствия недействительности сделки, обязать гражданина ФИО2 возвратить администрации муниципального образования Белореченский район земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение, общей площадью 202536 кв.м.

Представитель ответчика ФИО2 - ФИО3 против удовлетворения заявленных требований возражал, пояснил, что в обоснование предъявленных требований истец указал на то, что 21 января 2013 года между истцом и ответчиком был заключен договор № аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 202536 кв.м., отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения; расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение, с разрешенным видом использования - для сельхозиспользования. Истец полагает, что при заключении договора допущены существенные нарушения действующего законодательства, в том числе, Правил землепользования и застройки Школьненского сельского поселения, выразившиеся в нахождении спорного земельного участка в двух территориальных зонах, установленных названными Правилами. Согласно сведениям кадастровой выписки о земельном участке, являющейся приложением к договору аренды, сведениям, размещенным на сайте Росреестра, земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 27.12.2006 года, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (весь участок), разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства. 21.01.2013 истцом принято постановление № 48 о предоставлении из земель сельскохозяйственного назначения в аренду сроком на 10 лет ответчику земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 202536 кв.м., отнесенного к землям сельскохозяйственного назначения; расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение. 21.01.2013 истцом, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, на основании постановления истца от 21.01.2013 года № 48 заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок отнесенный к землям сельскохозяйственного назначения с кадастровым № № площадью 202536 кв.м., расположенный по адресу: Краснодарский край, Белореченский район, Школьненское сельское поселение для сельхозиспользования, в границах, указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка. Срок аренды согласно п. 1.1 договора установлен в 10 лет. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.02.2013 года. Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ). В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков, действующим в момент ее заключения. В пункте 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) закреплен основополагающий принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Все земли в Российской Федерации подразделены на определенные категории, и должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункты 1, 2 статьи 7 ЗК РФ). В силу пункта 1 статьи 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) образование земельных участков из земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления. В соответствии со статьей 29 ЗК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК РФ. Доводы истца о несоответствии спорного договора аренды требованиям действующего законодательства в части расположения предоставленного в аренду земельного участка в двух территориальных зонах подлежат критической оценке судом в силу следующего. В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений. Градостроительным кодексом Российской Федерации определено, что территориальное планирование как вид градостроительной деятельности направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 1 статьи 1, часть 1 статьи 9 ГрК РФ). По смыслу пункта 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами правообладателей и иных лиц. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит в согласовании различных прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса. Согласно пункту 4 статьи 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, при этом границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Таким образом, действительно, в силу вышеприведенных положений ЗК РФ, ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах, выделенных на карте градостроительного зонирования. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Вместе с тем, земельный участок признается образованным после формирования и постановки на государственный кадастровый учет, в связи с этим, земельный участок должен соответствовать нормам законодательства по состоянию на момент формирования. Доказательств того, что спорный земельный участок был сформирован после утверждения Правил землепользования и застройки Школьненского сельского поселения в материалы дела не представлено. Напротив, имеющимися у ответчика документами – Сведениями о земельном участке ИСОГД МО Белореченский район от 29.08.2014 года, Градостроительным планом земельного участка № Ru№0000056, утвержденного Постановлением Администрации МО Школьненского сельского поселения Белореченского района Краснодарского края от 13.07.2015 года подтверждается, что спорный участок расположен на территории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Генпланом Школьненского сельского поселения Белореченского района, утвержденного Решением Совета Школьненского сельского поселения Белореченского района № 140 от 31.08.2012 года, зарегистрированного в ИСОГД 18.09.2012 года, градостроительные регламенты в отношении участка не установлены. Согласно сведениям кадастровой выписки о земельном участке, прилагающейся к спорному договору спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет 27.12.2006, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения (весь участок). При этом, в отсутствие иных достаточных и достоверных доказательств нахождения спорного земельного участка в двух территориальных зонах отсутствуют основания для однозначного и обоснованного вывода о нахождении спорного земельного участка на момент его постановки на кадастровый учет в двух территориальных зонах. Необходимо учесть, что в материалы дела представлены Сведения ИСОГД от 25.05.2018 года № 580, в которых имеется ссылка на ПЗЗ, однако данные ПЗЗ были приняты после формирования и постановки спорного земельного участка на кадастровый учет, в связи с чем указание истца на данные Правила незаконно и необоснованно. При таких условиях, необходимо прийти к выводу о том, что на момент формирования спорного земельного участка требования пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, пункта 4 статьи 30 ГрК РФ нарушены не были. Помимо этого, представителем ответчика заявлено, что истцом пропущен срок исковой давности. 

Представитель третьего лица - администрации Школьненского сельского поселения Белореченского района – ФИО4 полагала иск подлежащим удовлетворению. В обоснование указала, что Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) утверждены решением Совета Школьненского сельского поселения Белореченского района № 217 от 02 Июня 2014 года. ПЗЗ являются нормативным Правовым актом Школьненского сельского поселения Белореченского района, принятым в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, Земельным кодексом РФ, Федеральным законом от 6 октября 2003 года № 131-ФЗ «Об общих принципах организаций местного самоуправления в Российской Федерации», нормативными правовыми актами РФ, Градостроительным кодексом Краснодарского края, нормативными правовыми актами Краснодарского края, уставом Школьненского сельского поселения, генеральным планом Школьненского сельского поселения, а также с учетом положений правовых актов и документов, определяющих основные направления социально- экономического и градостроительного развития Школьненского сельского поселения Белореченского района, охраны ее культурного наследия, окружающей среды и рационального использования ресурсов. Градостроительные регламенты ПЗЗ Школьненского сельского поселения распространяются только на земельные участки отнесенные к землям населенных пунктов. До утверждения ПЗЗ предоставление земельных участков в аренду осуществлялось по решению Техсовета, без учета градостроительных регламентов и принадлежности к той или иной зоне. Земельный участок с кадастровым номером № состоит из двух земельных участков № и №. Согласно сведений информационной системы обеспечения Градостроительной деятельности МО Белореченский район от 15.10.2015 года № 775/1 и №775/3 земельный участок с кадастровым номером № находится на территории земель сельскохозяйственного назначения, за границами населенного пункта. Земельный участок с кадастровым номером № одновременно находится на территории земель сельскохозяйственного назначения, а также частично в Зоне застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птиц. Согласно статьи 30 Градостроительного кодекса РФ каждый земельный участок должен отвечать требованию принадлежности только к одной территориальной зоне. Соответственно формирование одного земельного участка в различных территориальных зонах невозможно. Также в соответствии с графическим материалом Генерального плана и ПЗЗ Школьненского сельского поселения земельный участок с кадастровым номером № наслаивается на автомобильную дорогу (улица Степная села Школьного), находящуюся в Реестре муниципальной собственности Школьненского сельского поселения Белореченского района. В результате установки арендатором некорректно посаженного земельного участка с кадастровым номером № ограждения (забора) по периметру протяженность автомобильной дороги уменьшилась, проезд на переулок Луговой с улицы Степной стал невозможен. Границы Школьненского сельского поселения поставлены на государственный кадастровый учет 09 декабря 2014 года. При подготовке карты (плана) границы села Школьного с целью определения местоположения границы населенного пункта, описания ее прохождения, координирования поворотных точек и характерных точек было выявлено пересечение с границей населенного пункта и наложение друг на друга земельного участка с кадастровым номером № (дата постановки на ГКУ 24.07.2005) с разрешенным видом использования для индивидуального жилищного строительства и спорного земельного участка с кадастровым номером № (дата постановки на ГК У 27.10.2006). На основании замечаний Управления Федеральной Службы Государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, сделанных при постановке на ГКУ границ села Школьного администрацией Школьненского сельского поселения в 2016 году внесены изменения в границы села Школьного в части включения земельного участка с кадастровым номером № в границы населенного пункта. В результате чего граница пересекла спорный земельный участок.

Представитель третьего лица - межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО5 пояснил, что на момент формирования участка и постановки его на кадастровый учет (2006 год) в государственном кадастре недвижимости отсутствовали сведения сведений о Правилах землепользования и застройки Школьненского сельского поселения Белореченского района. Указанные сведения в орган кадастрового учета не поступили до настоящего времени.

Допрошенная в качестве специалиста работник отдела ИСОГД Управления Архитектуры и градостроительства Администрации МО Белореченский район ФИО6 в судебном заседании пояснила, что в соответствии со сведениями содержащимися в информационной системе обеспечения градостроительной деятельности муниципального образования Белореченский район земельные участки, с кадастровыми номерами № и №, находящиеся в едином землепользовании №, расположенные по адресу: Белореченский район, Школьненское сельское поселение на сегодняшний день согласно генерального плана Школьненского сельского поселения Белореченского района, утвержденного решением Совета Школьненского сельского поселения от 31.08.2012 года № 140, (внесение изменений от 5.10.2016г. № 334) земельный участок № расположен на территории земель сельскохозяйственного назначения, а также на территории земель сельскохозяйственного назначения, покрытые водой, частично попадает в ориентировочную санитарно-защитная зону, в шумовую зону от категорированных дорог и пересекается автомобильной дорогой местного значения. Земельный участок № находится на землях населенного пункта (существующая индивидуальная жилая застройка с приусадебными участками, территория улиц) и на землях сельскохозяйственного назначения, попадает в ориентировочную санитарно-защитную зону и режется границей населённого пункта, а также проектируемой границей населенного пункта. Согласно правилам землепользования и застройки Школьненского сельского поселения, утвержденным решением Совета Школьненского сельского поселения от 2 июня 2014 года № 217 (внесение изменений от 25.11.2017г. № 354, от 27.12.2017г. №482, от 23.03.2018г. №499) земельный участок № входит в границы территории на которые градостроительный регламент не устанавливается (земли сельскохозяйственного назначения, земли, покрытые поверхностными водами и попадает в зону с особыми условиями использования территории (ориентировочная санитарно-защитная зона от производственных, сельскохозяйственных предприятий, производств и объектов специального назначения, зона санитарного разрыва от категорированных автомобильных дорог). Земельный участок № расположен в зонах: транспортной инфраструктуры, застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы, а также на землях сельскохозяйственного назначения и режется границей населённого пункта. По состоянию на 2013 год, согласно генерального плана Школьненского сельского поселения Белореченского района, утвержденного решением Совета Школьненского сельского поселения от 31.08.2012 года № 140, земельный участок № расположен на территории земель сельскохозяйственного назначения, а также на территории земель сельскохозяйственного назначения, покрытые водой, частично попадает в ориентировочную санитарно-защитная зону, в шумовую зону от категорированных дорог и пересекается автомобильной дорогой местного значения. Земельный участок № находится на землях населенного пункта (существующая индивидуальная жилая застройка с приусадебными участками и территория улиц) и на землях сельскохозяйственного назначения, попадает в ориентировочную санитарно-защитная зону и режется границей населённого пункта, а также проектируемой границей населенного пункта. В отношении нахождения спорного земельного участка в различных территориальных зонах на момент формирования участка и постановки его на кадастровый учет (2006 год) пояснить ничего не смогла, поскольку на то время правила землепользования и застройки Школьненского сельского поселения утверждены не были.

Выслушав в судебном заседании участников процесса исследовав материалы дела, суд считает, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

Администрацией МО Белореченский район Краснодарского края принято постановление от 21.01.2013 года № 48 о предоставлении из земель сельскохозяйственного назначения в аренду сроком на 10 лет ответчику спорного земельного участка (л.д. 37-38).

21.01.2013 года администрацией МО Белореченский район Краснодарского края, как арендодателем, и ответчиком, как арендатором, на основании постановления от 21.01.2013 № 48 заключен договор № аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду спорный земельный участок (л.д.29-44). Согласно пункту 1.1 договора срок аренды установлен в 10 лет, договор зарегистрирован в установленном законом порядке 07.02.2013 года.

Спорный земельный участок является единым землепользованием и состоит из двух земельных участков с кадастровыми номерами № и №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 22 05.2018 года (л.д. 20-24).

Как пояснил представитель Школьнеского сельского поселения Белореченский район, решением Совета Школьненского сельского поселения Белореченского района от 31.08.2012 № 140 утвержден Генеральный план Школьненского сельского поселения. Также Решением Совета Школьненского сельского поселения от 2 июня 2014 № 217 утверждены Правила землепользования и застройки на территории Школьненского сельского поселения.

Согласно Правил землепользования и застройки Школьненского сельского поселения, земельный участок с кадастровым номером № входит в границы, территории на которые градостроительный регламент не устанавливается. Земельный участок № расположен в зонах: транспортной инфраструктуры, застройки индивидуальными жилыми домами с содержанием домашнего скота и птицы, а также на землях сельскохозяйственного назначения и режется границей населенного пункта. То есть, земельный участок № отнесен к двум территориальным зонам, так как земельные участки № и 23№ входят в состав единого землепользования №, о чем Администрация муниципального образования Белореченский район письмами от 28.11.2017 года № 2655 (л.д. 28) и 16.04.2018 года № 248 (л.д. 27) уведомила ответчика – ФИО2 и предложила расторгнуть спорный договор аренды.

Из пояснений представителя межмуниципального отдела по Апшеронскому и Белореченскому районам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю ФИО5 следует, что сведения о Правилах землепользования и застройки на территории Школьненского сельского поселения в орган кадастрового учета не поступали.

Основанием для предъявления требований о признании недействительным договора аренды является нахождение предоставленного в аренду земельного участка в двух территориальных зонах.

В соответствии с пунктом 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Оценка действительности спорной сделки предполагает проверку ее на предмет соответствия нормам земельного законодательства, регламентирующим порядок предоставления земельных участков, действующим в момент ее заключения.

В пункте 8 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) закреплен основополагающий принцип, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и виду разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

Все земли в Российской Федерации подразделены на определенные категории, и должны использоваться в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования (пункты 1, 2 статьи 7 ЗК РФ).

Полномочия по распоряжению спорным земельным участком на момент заключения договора № аренды земельного участка от 21.01.2013 года принадлежали истцу - администрации МО Белореченский район Краснодарского края.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам. Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми для целей осуществления прудовой аквакультуры), а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК РФ) определено, что территориальное планирование как вид градостроительной деятельности направлено на определение в документах территориального планирования назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, обеспечения учета интересов граждан и их объединений, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 1 статьи 1, часть 1 статьи 9 ГрК РФ).

По смыслу пункта 1 статьи 30 ГрК РФ правила землепользования и застройки призваны обеспечивать не только права и законные интересы собственников и обладателей иных прав на земельные участки, но и защищаемые законом права и интересы иных физических и юридических лиц, а также публичные интересы, связанные, в частности, с устойчивым развитием территорий муниципальных образований, сохранением окружающей среды и объектов культурного наследия, улучшением инвестиционной привлекательности соответствующих территорий и т.п., которые могут вступать в объективное противоречие с интересами правообладателей и иных лиц. Следовательно, задача органов муниципальных образований при разработке правил землепользования и застройки состоит в согласовании различных прав и интересов, в установлении между ними разумного и справедливого баланса.

Согласно пункту 4 статьи 30 ГрК РФ, границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, при этом границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

Таким образом, действительно, в силу вышеприведенных положений ЗК РФ, ГрК РФ границы территориальных зон должны отвечать требованию однозначной идентификации принадлежности каждого земельного участка только одной из территориальных зон, выделенных на карте градостроительного зонирования. Один и тот же земельный участок не может находиться одновременно в двух или более территориальных зонах, выделенных на карте градостроительного зонирования. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Вместе с тем, земельный участок признается образованным после формирования и постановки на государственный кадастровый учет, в связи с этим, земельный участок должен соответствовать нормам законодательства по состоянию на момент формирования.

Из представленных в материалы дела доказательств, в том числе, из Выписки из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 20-24), кадастровой выписке о земельном участке от 16.07.2012 года (л.д. 39-43), следует, что спорный земельный участок фактически был сформирован до утверждения решением Совета Школьненского сельского поселения от 2 июня 2014 № 217 Правил землепользования и застройки Школьненского сельского поселения. В связи с этим ссылка истца на Правила землепользования и застройки, утвержденные Решением Совета Школьненского сельского поселения от 2 июня 2014 № 217, не может быть принята во внимание при вынесении решения по настоящему делу, поскольку данные ПЗЗ были приняты после формирования и постановки спорного земельного участка на кадастровый учет.

Кроме того, суд учитывает пояснения представителя третьего лица - администрации Школьненского сельского поселения Белореченского района – ФИО4, которая указала, что граница с. Школьного пересекла спорный земельный участок в результате изменений администрацией Школьненского сельского поселения в 2016 году границы с. Школьного. При таких условиях, суд приходит к выводу, что на момент формирования спорного земельного участка требования пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, пункта 4 статьи 30 ГрК РФ нарушены не были.

При вынесении решения по настоящему делу суд также учитывает следующее. Представленными в материалы дела документами: Сведениями о земельном участке ИСОГД МО Белореченский район от 29.08.2014 года (л.д. 60-63), Градостроительным планом земельного участка № №, утвержденного Постановлением Администрации МО Школьненского сельского поселения Белореченского района Краснодарского края от 13.07.2015 года (л.д. 64-67) подтверждается, что спорный участок в период до 13.07.2015 года (момент вынесения постановления об утверждении градостроительного плана земельного участка) был расположен на территории земель сельскохозяйственного назначения в соответствии с Генпланом Школьненского сельского поселения Белореченского района, утвержденного Решением Совета Школьненского сельского поселения Белореченского района № 140 от 31.08.2012 года, зарегистрированного в ИСОГД 18.09.2012 года, градостроительные регламенты в отношении участка не установлены.

При этом, в отсутствие иных достаточных и достоверных доказательств нахождения спорного земельного участка в двух территориальных зонах отсутствуют основания для однозначного и обоснованного вывода о нахождении спорного земельного участка на момент его постановки на кадастровый учет в двух территориальных зонах.

Истцом не представлено доказательств наличия обстоятельств, послуживших основанием для включения части спорного земельного участка в границы земель населенных пунктов. 

Учитывая, что истцом не доказано наличие защищаемого публичного интереса, при том, что заявленные требования ограничивают права текущего землепользователя, не обоснованна невозможность приведения правил землепользования и застройки в соответствие с фактически сформированными и эксплуатирующимися земельными участками, суд приходит к выводу об отсутствии баланса интересов сторон при заявлении настоящего иска.

Помимо этого, суд полагает, что заявление ответчика о применении срока исковой давности подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В пункте 1 статьи 181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на дату заключения спорного договора) установлено, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (статья 433 ГК РФ). Спорный договор, подлежащий в силу закона государственной регистрации, зарегистрирован 07.02.2013.

Таким образом, срок исковой давности по требованию о признании спорного договора ничтожным в силу статьи 181 ГК РФ (в соответствующей редакции) начал течь с момента государственной регистрации договора аренды, а именно с 07.02.2013, и ко дню предъявления иска в суд (30.05.2018 года) истек. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований о признании спорного договора недействительным (ничтожным). Поскольку отсутствуют основания для признания спорного договора аренды недействительным (ничтожным), требования истца об обязании ответчика возвратить спорный земельный участок также не подлежат удовлетворению, как незаконные и необоснованные.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд, 

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Белореченский район к ФИО2 о признании недействительным договора аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки, возвращении земельного участка, отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционной инстанции гражданской коллегии Краснодарского краевого суда через Белореченский районный суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья А.С. Кириенко