Мотивированное 

решение

 составлено 12.04.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Екатеринбург 07.04.2017

Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области в составе председательствующего судьи Абрашкиной Е.Н. при секретаре Дохоян А.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском, в котором с учетом уточнений просит взыскать с ответчика задолженность по арендной плате за землю в размере ДД.ММ.ГГГГ. за период ДД.ММ.ГГГГ, неустойка в размере ДД.ММ.ГГГГ., рассчитанную за период с ДД.ММ.ГГГГ.

В обоснование иска указано, что ответчик как собственник объекта незавершённого строительства обязан нести расходы за пользование земельным участком. 

В судебном заседании представитель истца подержала исковые требования по предмету и основаниям, просила удовлетворить.

Ответчик с исковыми требованиями не согласился, ссылаясь на пропуск истцом срока исковой давности обращения в суд, а также на то, что Администрацией г. Екатеринбурга неверно применялись ставки (для земельных участков на которых объекты введены в эксплуатацию), неверно определялся показатель Д в формуле без учета иных строений.

Заслушав сторон, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Как следует из материалов дела, Между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «АСП-Стар» (ранее - ООО «Торговый дом «Чкаловский») заключен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ (в редакции дополнительных соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ) земельного участка по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, площадью ДД.ММ.ГГГГ для строительства торгового центра на срок с ДД.ММ.ГГГГ. Указанный договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Свердловской области, запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ

По истечении предусмотренного Договором срока при отсутствии возражений со стороны арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

В связи с вводом объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ (1-ая очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, образуется множественность лиц на стороне арендатора.

При рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ предоставлен по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ со множественностью лиц на стороне арендатора, то размер арендной платы определяется по формуле, установленной Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 № 1855-ПП.

На объект второй очереди, который не введен в эксплуатацию право долевой собственности ответчика зарегистрировано на основании решения Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга. В связи с государственной регистрацией доли ДД.ММ.ГГГГ в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (рег.запись от ДД.ММ.ГГГГ) - вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ возникают у ФИО1, согласно данным Единого государственного реестра прав.

При этом площадь объекта незавершенного строительства, согласно разрешению на строительство № ДД.ММ.ГГГГ, составляет ДД.ММ.ГГГГ. Следовательно, числитель будет рассчитан следующим образом: ДД.ММ.ГГГГ

В знаменателе необходимо указывать общую площадь равную сумме только тех площадей нежилых помещений в здании (литер А), право собственности на которые, зарегистрировано в установленном законом порядке, плюс общая площадь объекта 2 очереди торгового центра в соответствии с разрешением на строительство № ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, знаменатель в формуле должен быть равен ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, формула расчета арендной платы для ФИО1 в размере ДД.ММ.ГГГГ

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с договором размер арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и городских нормативных актов.

Арендная плата, начисленная за период с ДД.ММ.ГГГГ в размере ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не оплачена.

Статьей 330 ГК РФ, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения, предусмотрена обязанность должника по уплате кредитору неустойки (штрафа, пени), определяемых законом или договором.

За нарушение сроков перечисления арендной платы по Договору Арендатору начисляется пеня в размере ДД.ММ.ГГГГ не перечисленных сумм за каждый день просрочки (п. 3.1. Договора).

За нарушение сроков перечисления арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ начислена неустойка в размере ДД.ММ.ГГГГ

Таким образом, у ответчика возникли права и обязанности по договору аренды земельного участка, в связи с чем Администрацией г. Екатеринбурга правомерно начислена арендная плата и неустойка в связи с ее неуплатой.

Между тем, суд принимает довод ответчика о пропуске срока исковой давности и взыскивает с ответчика в пользу истца задолженность по аренде за период ДД.ММ.ГГГГ в размере ДД.ММ.ГГГГ руб., неустойку в размере ДД.ММ.ГГГГ руб., поскольку иск подан ДД.ММ.ГГГГ, при этом срок оплаты аренды до 10 числа каждого месяца.

Суд не принимает довод ответчика о неверном применении показателей при исчислении арендной платы по формуле.

Арендные платежи исчисляются в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области" (далее Постановление).

В соответствии с Постановлением если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле: КС x Д x СтАП x Ку x ПК

АП = -------------------------, где:

100

АП - величина арендной платы в год по договору аренды;

КС - кадастровая стоимость арендуемого земельного участка (рублей);

Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке;

СтАП - ставка арендной платы, утвержденная постановлением Правительства Свердловской области;

ПК - понижающий коэффициент для отдельных категорий лиц, установленный постановлением Правительства Свердловской области;

Ку - коэффициент увеличения, ежегодно устанавливаемый Правительством Свердловской области, с учетом показателей инфляции (сводного индекса потребительских цен), предусматриваемых прогнозом социально-экономического развития Свердловской области на очередной год.

В связи с государственной регистрацией доли ДД.ММ.ГГГГ в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства (рег.запись от ДД.ММ.ГГГГ) - вторая очередь строительства, права и обязанности по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ возникают у ФИО1, согласно данным Единого государственного реестра прав.

В Постановлении прямо указано на необходимость применения при расчете общей площади всех объектов недвижимости, расположенных на участке. На земельном участке площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м с кадастровым номером ДД.ММ.ГГГГ, расположенном по адресу: ДД.ММ.ГГГГ, расположены 6-ти этажное здание торгового центра 1ой очереди общей площадью ДД.ММ.ГГГГ и объект незавершенного строительства торгового центра 2ой очереди общей площадью в соответствии с разрешением на строительство ДД.ММ.ГГГГ, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ степень готовности ДД.ММ.ГГГГ).

Таким образом, общая площадь всех объектов недвижимости составляет ДД.ММ.ГГГГ, из них: площадь помещений, на которые зарегистрированы права в здании торгового центра 1ой очереди и 2ой очереди (в соответствии с разрешением на строительство) составляет ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

Следовательно, числитель будет рассчитан следующим образом: ДД.ММ.ГГГГ

В знаменателе необходимо указывать общую площадь равную сумме только тех площадей нежилых помещений в здании (литер А), право собственности на которые, зарегистрировано в установленном законом порядке, плюс общая площадь объекта 2 очереди торгового центра в соответствии с разрешением на строительство ДД.ММ.ГГГГ. Соответственно, знаменатель в формуле равен ДД.ММ.ГГГГ

Суд не принимает довод ответчика о неверном применении истцом показателей в части Д, то есть размера доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.

Суд полагает, что такой подход математически неверным, поскольку установленный Правительством Свердловской области порядок расчета арендной платы по договору с множественностью лиц на стороне арендатора размер арендной платы зависит от совокупности площадей всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке, вне зависимости от того имеет ли конкретный собственник долю в каждом из этих объектов или нет.

Норма Постановления (формула определения размера арендной платы) включает в себя такой показатель, от которого зависит размер арендной платы конкретного арендатора по договору аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, как размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке (Д). Установленный этой нормой Положения порядок расчета этого показателя, как и включение этого показателя в названную формулу означает, что размер арендной платы каждого арендатора определяется пропорционально (соразмерно) его доле в вправе на объекты недвижимости (здания, сооружения) или помещения в них, расположенные на земельном участке. Следовательно, этим соблюдается вышеприведенное требование о соразмерности арендных обязательств (арендной платы) доле арендатора в праве на недвижимое имущество на участке, предусмотренное первым предложением пункта 10 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Размер арендной платы для каждого арендатора устанавливается пропорционально площади помещений, находящихся в собственности отдельного арендатора, к общей площади помещений в здании, на которые зарегистрированы права в ЕГРП.

Иной расчет арендной платы повлечет пользование соответствующей частью земельного участка (пропорциональной площади помещений общего пользования, относящихся к общему имуществу здания), без оплаты, поскольку арендная плата для каждого арендатора рассчитывается пропорционально площади принадлежащих ему нежилых помещений (абз. 4 п. 20 постановления N 11 от 24.03.2005).

Также не обоснован довод ответчика о том, что необходимо применять ставку ДД.ММ.ГГГГ (п. 68 Постановления), как для земельных участков на период строительства, поскольку срок действия разрешения на строительства истек в ДД.ММ.ГГГГ году, при этом собственники объектов недвижимого имущества (объектов незавершенного строительства) не обращались за продлением его срока.

Также не находит суд оснований для снижения неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку каких-либо уважительных причин неоплаты арендных платежей суду не приведено, размер неустойки соответствует последствиям нарушенного обязательства.

То обстоятельство, что права на объекты зарегистрированы в судебном порядке не имеет правового значения для настоящего дела.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 1 412,28 руб. пропорционально удовлетворенным требованиям.

Иных требований на рассмотрение суда не заявлено.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования Администрации г. Екатеринбурга к ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Администрации г. Екатеринбурга задолженность по арендным платежам в размере 154 859,37 руб., неустойку в размере 26 985,13 руб.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 4 837 руб.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, с подачей жалобы через Верх-Исетский районный суд г. Екатеринбурга Свердловской области.

Судья Абрашкина Е.Н.