К делу 2-2927/2025 (2-11315/2024)

УИД 23RS0047-01-2022-004174-30

РЕШЕНИЕ

 

именем Российской Федерации 

г. Краснодар 22 августа 2025 г.

Советский районный суд г. Краснодара в составе

судьи Канаревой М.Е.

при секретаре Скачковой А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

АО «Банк ДОМ.РФ» обратилось в суд с иском к ответчикам, в котором просит взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по Кредитному договору №/№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 728 543,36 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 843,00 руб. Обратить взыскание на предмет ипотеки (залога) - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> №, 

<

адрес>, состоящую из 3-х комнат, имеющую общую площадь 84,9 кв.м., в том числе жилая площадь 53,7 кв.м., установив начальную продажную цену заложенного имущества в соответствии с п.п. 4 п. 2 ст. 54 ФЗ от 16.07.1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в размере 4 144 000,00 руб., определив способ реализации путём продажи с публичных торгов.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» (Кредитор) и ФИО1 (Заемщик 1) и ФИО2 (Заемщик 2) был заключен Кредитный договор №. Согласно п. 2.1 договора, Кредитор предоставил Заемщикам заемные средства в размере 1 800 000,00 рублей под процентную ставку 10,75% годовых (п. 3 Договора займа) на срок до последнего числа 180-го календарного месяца (п. 3 Договора займа). Целью предоставления займа являлось приобретение в общую совместную собственность квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес> (п. 3 Договора займа). Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору являлась ипотека имущественных прав требования к застройщику, а впоследствии – ипотека самой квартиры (п. 3 Договора займа). Кредитор исполнил свои обязательства, перечислив сумму займа на счет Заемщика 1 (п. 4.1 Договора займа). Однако, Заемщики нарушили условия кредитного договора, допуская просрочки платежей. Данный кредитный договор был заключен для финансирования Договора уступки прав требования по договору долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «СК Мегаполис» (Застройщик) и ФИО3, согласно которому Заемщики приобрели право требования на 

<

адрес>. Согласно п. 5 Договора уступки, 1 800 000,00 рублей от общей стоимости уступаемого права оплачивались за счет кредитных средств АО «Банк ДОМ.РФ». ДД.ММ.ГГГГ была составлена закладная на предмет ипотеки. Заемщики не исполняют свои обязательства по кредитному договору, что привело к образованию задолженности.

В судебное заседание представитель истца не явился, при подаче иска в суд ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Ответчики в судебное заседание не явились, обеспечили явку своих представителей.

Представитель ФИО1 по доверенности ФИО4 возражала против иска, считала, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Представитель ФИО2 по доверенности ФИО5. возражал против иска, просил учесть, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Суд, выслушав представителей ответчиков, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Судом установлено, что в соответствии с кредитным договором №, заключенным ДД.ММ.ГГГГ между АО «Банк ДОМ.РФ» и ФИО1 и ФИО2, банком были предоставлены кредитные средства в размере 1 800 000 рублей на приобретение квартиры в долевую собственность. Срок кредитования установлен в 180 календарных месяцев под 10,75% годовых, средства перечислены на счет заемщиков.

Согласно п. 3.7.1 указанного договора, обеспечением обязательств выступает залог прав требования по договору приобретения с момента его государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО1, ФИО2 был заключен договор уступки прав требования по договору долевого строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с ООО «СК Мегаполис». Предметом договора является 

<

адрес> (№), расположенная в блок-секции 5 на 15 этаже, общей площадью 84,98 кв.м. (89,63 кв.м. с балконом).

ООО «СК Мегаполис» осуществляет строительство на основании разрешения от ДД.ММ.ГГГГ на земельном участке с кадастровым номером №.

Оплата по договору уступки в размере 3 405 940 рублей произведена за счет собственных средств заемщиков (1 605 940 рублей) и кредитных средств (1 800 000 рублей).

Процентная ставка по кредиту составляет 10,75% годовых (п.3.2.1 договора). Заемщик обязан возвращать кредит и уплачивать проценты ежемесячно (п.4.7 договора).

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств, банк 03.08.2021г. направил требование о досрочном возврате кредита (л.д.95), которое до настоящего времени не исполнено.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая задолженность составляет 1 728 543,36 рублей, в том числе просроченная ссуда 1 667 742,13 рублей, просроченные проценты 51 807,19 рублей и неустойка 8 994,04 рублей.

Обсуждая ходатайство представителей ответчиков о не соблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, по тем основаниям, что требование о досрочном погашении задолженности было направлено заемщику ФИО1, тогда как в адрес ФИО2 такого требования не было направлено.

В соответствии с абз. 1, 2 ст. 222 ГПК РФ, суд оставляет заявление без рассмотрения в случае, если: истцом не соблюден установленный федеральным законом для данной категории дел досудебный порядок урегулирования спора или заявленные требования подлежат рассмотрению в порядке приказного производства.

Согласно п. 2 ст. 811 ГК РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

Суд обращает внимание, что вышеуказанная норма права не содержит условие о досудебном урегулировании спора.

Принимая во внимание, что истцом заявлены требования о взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, в отношении которых законом досудебный прядок урегулирования спора не предусмотрен, то суд не находит основания для оставления иска без рассмотрения. 

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Факт предоставления кредита подтверждается выпиской по счету.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу ст. 433 Гражданского кодекса РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. 

Изложенное выше дает основание полагать, что, пользуясь кредитом, ответчики были согласны с условиями предоставления кредита. 

В установленный срок заемщики обязательства по кредитному договору полностью не выполнили. До настоящего времени задолженность не погашена.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с процентами за пользование займом, причитающимися на момент его возврата.

В соответствии с п. 6.2. Договора займа при нарушении сроков возврата заемных средств, Заемщик уплачивает по требованию Кредитора неустойку в виде пеней в размере 1/366 от размера ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации в процентах годовых, действующей на дату заключения Договора, от суммы просроченного платежа на счет Кредитора (включительно).

В соответствии со ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую Заемщик обязан уплатить Кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Разрешая требования, суд соглашается с расчетом, произведенным истцом, из которого следует, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ общая задолженность составляет 1 728 543,36 рублей, в том числе просроченная ссуда 1 667 742,13 рублей, просроченные проценты 51 807,19 рублей и неустойка 8 994,04 рублей. При этом, суд учитывает, что ответчики котррасчет не представили.

С учётом изложенного, а также в соответствии с положениями кредитного договора, у банка возникло право требовать досрочного исполнения обязательств по кредитному договору.

При таких обстоятельствах, оценив в совокупности доказательства по делу, суд пришел к выводу, что исковые требования АО «Банк ДОМ.РФ» о взыскании с ответчиков задолженности являются законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению. До настоящего времени задолженность по договору не погашена, иное суду не доказано, расчет задолженности ответчиком не оспорен.

При рассмотрении заявления об обращении взыскания на заложенное имущество, суд учитывает следующие обстоятельства.

Согласно пункту 2 статьи 11 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека, устанавливающая обременение на имущество, возникает с момента её государственной регистрации. ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Краснодарскому краю была осуществлена государственная регистрация договора долевого участия и ипотеки в силу закона.

В соответствии с пунктом 1 кредитного договора, до завершения строительства предметом ипотеки являются права требования, определенные целями кредитного договора. В силу части 1 статьи 77 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ, жилое помещение, приобретенное с использованием кредитных средств, находится в залоге с момента регистрации ипотеки в ЕГРН.

На основании статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, залогодержатель имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами в случае неисполнения должником обязательства. Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскание на заложенное имущество может быть обращено при неисполнении обязательства.

Статья 337 Гражданского кодекса Российской Федерации и статья 3 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ устанавливают, что залог обеспечивает требование в объеме, существующем на момент удовлетворения, включая проценты, неустойку и убытки. В соответствии с пунктом 5.4.2 кредитного договора, кредитор вправе обратить взыскание на предмет ипотеки при нарушении условий, указанных в пункте 5.4.1 договора, в частности, при просрочке платежа более чем на 30 дней или при допущении более трех просрочек в течение 12 месяцев.

Пунктом 1 статьи 50 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено право залогодержателя на обращение взыскания на заложенное имущество, а пунктом 4 той же статьи установлено право требовать досрочного исполнения обязательства при определенных обстоятельствах. В силу статьи 51 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», взыскание обращается на имущество по решению суда.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» способом реализации заложенного недвижимого имущества установлена продажа с публичных торгов.

Согласно п.п. 4 п. 2 ст. 54 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Определением Советского районного суда г. Краснодара от 06.06.2025 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной оценочной экспертизы для определения рыночной стоимость квартиры с кадастровым номером №. площадью 84,9 кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость квартиры с к. н. №, площадь 84,90 кв.м., расположенной по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, корпус №, 

<

адрес>, на момент проведения экспертизы составляет: 9 384 337 (Девять миллионов триста восемьдесят четыре тысячи триста тридцать семь рублей).

Таким образом, суд приходит к выводу, что начальную продажную стоимость предмета залога следует установить исходя из 80% стоимости, указанной в отчете об оценке (9 384 337 х 80%) в размере 7 507 469,60 рублей. 

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. 

Также, подлежат удовлетворению требования о взыскании с ответчиков расходов, понесенных истцом по оплате государственной пошлины, в размере 22843 руб., что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 199, 209 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования акционерного общества «Банк ДОМ.РФ» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 728 543,36 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 843,00 руб., обращении взыскания на предмет ипотеки (залога) - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> 

<

адрес>, 

<

адрес> №, 

<

адрес>, состоящую из 3-х комнат, имеющую общую площадь 84,9 кв.м., в том числе жилая площадь 53,7 кв.м., установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 4 144 000,00 руб., определив способ реализации путём продажи с публичных торгов - удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу АО «Банк ДОМ.РФ» задолженность по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 728 543 руб 36 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 843 руб. 

Обратить взыскание на предмет ипотеки (залога) - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес>, 

<

адрес>, состоящую из 3-х комнат, имеющую общую площадь 84,9 кв.м., в том числе жилая площадь 53,7 кв.м., установив начальную продажную цену заложенного имущества в размере 7 507 469 руб 60 коп, определив способ реализации путём продажи с публичных торгов.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение изготовлено 28.08.2025.

Судья