Дело № 2-847/2025

УИД № 50RS0053-01-2024-001901-68

Р Е Ш Е Н И Е

 С У Д А

Именем Российской Федерации

05 июня 2025 года город Электросталь

Электростальский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Пучковой Т.М., 

при секретаре Пятак Е.А., 

с участием представителя истца по доверенности адвоката Рязанова А.М., представителя ответчика ООО "Специализированный застройщик "Прайм-МК" и третьего лица АО "СЗ "Виктория Девелопмент" по доверенностям Сноу С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО "Специализированный застройщик "Прайм-МК" о признании права требования,

Установил:

ФИО1 обратилась с иском к АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент» (ИНН №, ОГРН №) о признании за ней права требования на объект долевого строительства – нежилое помещение №, общей площадью 196,87 кв.м., расположенного на первом этаже строящегося многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> 

<

адрес>

В судебном заседании с датой проведения 30.04.2025 судом удовлетворено ходатайство истца об уточнении заявленных требований, о замене ответчика.

Произведена замена ответчика с АО «СЗ «Виктория Девелопмент» на ООО «Специализированный застройщик «Прайм-МК» (ИНН: 

<

***>, ОГРН: 

<

***>), АО «СЗ Виктория Девелопмент» привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

С учетом уточнения истец просил суд обязать ООО «СЗ «Прайм-МК» передать ФИО1 нежилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, 

<

адрес>, кадастровый номер №

В обоснование заявленных требований истец указал, что между ФИО1 и ООО «ВВК-XXI» был заключен предварительный договор №-Н от 28.03.2008, о резервировании нежилого помещения №, площадью 196,87 кв.м., по которому истцом совершена оплата в размер 7 500 000 рублей. 31.07.2008 между ФИО1 и ООО «ВВК-XXI» был заключен Договор участия в долевом строительстве № 8/2-Н, стоимость помещения установлена в размере 9 843 500 рублей, по которому истцом совершена оплата в размере 1 200 000 рублей. Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 11.01.2016г. ООО «ВВК-XXI» признано несостоятельным (банкротом). После прекращения дела о банкротстве все права и обязанности перешли к АО «СЗ «Виктория Девелопмент», затем к ООО СЗ «Прайм-МК». Нежилое помещение № ФИО1 не передано.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась при надлежащем извещении, направила своего представителя.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Рязанов А.М. поддержал заявленные исковые требования с учетом уточнений, настаивал на их удовлетворении, дал пояснения, аналогичные установочной части решения.

Представитель ответчика и третьего лица АО «СЗ «Виктория Девелопмент» по доверенностям Сноу С.С. возражал против удовлетворения требования по основаниям, изложенным в отзыве на исковое заявление.

Третье лицо ООО «ВВК-XXI» надлежащим образом извещенное о дате, месте и времени рассмотрения дела, явку представителей для участия в судебном заседании не обеспечило. Дело рассмотрено в его отсутствие по правилам части 3 статьи 167 ГПК РФ.

Заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Между ООО «ВВК-XXI» и ФИО1 31.07.2008 заключен Договор №-Н участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязуется передать участнику до конца II квартала 2010 года нежилое помещение №, общей площадью 196,87 кв.м. при оплате участником 9 843 500 рублей.

Решением Арбитражного суда 

<

адрес> от 11.01.2016г. застройщик многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес> ООО «ВВК-ХХI» признан несостоятельным (банкротом), при банкротстве ООО «ВВК-XXI» применены положения параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением от 30.10.2020 дело № о несостоятельности (банкротстве) ООО «ВВК-ХХI» прекращено.

В соответствии с Определением Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13-177-17 о признании несостоятельным (банкротом) ООО «ВВК-ХХI» была осуществлена передача имущества (объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, право аренды земельного участка с кадастровым номером 50:46:0060304:4 c видом разрешенного использования: «для строительства многоквартирного дома») и обязательств перед участниками долевого строительства, включенными в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» по состоянию на 04.12.2019г. новому застройщику - АО «Специализированный застройщик «Виктория Девелопмент». 

Решением Администрации г.о. Электросталь Московской области № P№ от 09.07.2024 строящемуся многоквартирному дому присвоен адрес: 

<

адрес>

На основании разрешения на строительство № № от 09.06.2008 (изменения внесены 27.08.2024) ООО «СЗ «Прайм-МК» является застройщиком многоквартирного дома. При этом ООО «СЗ «Прайм-МК» перешли обязательства застройщика перед участниками долевого строительства в объеме, указанном в Определении Арбитражного суда г. Москвы от 25.02.2020 по делу № А40-146853/13.

17.12.2024 ООО «СЗ «Прайм-МК» получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоэтажного жилого дома № № (стр.) по Рабочему проезду № RU50-46-30264-2024.

22.01.2025 многоквартирный дом и расположенные в нем помещения поставлены на кадастровый учет. Спорному нежилому помещению (офис №) присвоен кадастровый номер № адрес: 

<

адрес>

Согласно пункту 1 статьи 201.15-1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее - приобретатель). 

В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений. 

К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся: земельные участки (права на земельные участки), предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства; неотделимые улучшения на таких земельных участках (включая объекты незавершенного строительства); права на проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения (далее соответственно - имущество, земельный участок, неотделимые улучшения земельного участка, проектная документация). 

Согласно позиции Верховного суда РФ, изложенной в Определениях ВС РФ № 308-ЭС18-15980 от 14 февраля 2019 г., № 4-КГ18-92 от 19 февраля 2019 г. участник долевого строительства, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика не денежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения). 

При обычном хозяйственном обороте исполнение договора завершается передачей помещения дольщику. Однако в ситуации, когда застройщик начинает испытывать финансовые трудности и впадает в несостоятельность, алгоритм исполнения обязательств перед дольщиками изменяется с учетом специального банкротного регулирования, в том числе в зависимости от того, какой вид помещения (жилое или нежилое) являлся предметом договора.

Законодательством о несостоятельности предусмотрены определенные механизмы, в результате применения которых к дольщикам в итоге должно будет перейти право собственности на оплаченные жилые помещения (например, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства, передача жилых помещений в уже построенном доме и т.д. - статьи 201.10 - 201.11 Закона о банкротстве).

В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

По смыслу п. 5 ст. 201.15-2 Закона о банкротстве к застройщику-приобретателю не могут быть предъявлены требования по передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований кредиторов застройщика-банкрота. 

Залог прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями по обязательствам, не связанным с обеспечением прав участников строительства по договорам участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, прекращается со дня государственной регистрации перехода прав на указанное имущество к приобретателю (абзац второй пункта 11 статьи 201.15-2 Закона о банкротстве). 

Из приведенных положений Закона о банкротстве следует, что залоговые требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, не отнесены к требованиям, подлежащим передаче новому застройщику. 

Понятие участника строительства для целей применения особенностей банкротства застройщика определено статьей 201.1 Закона о банкротстве, а именно: участник строительства - физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и нежилого помещения или денежное требование, а также Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

Участник долевого строительства - гражданин, являющийся участником строительства и имеющий требование к застройщику на основании договора участия в долевом строительстве.

При этом для целей настоящего параграфа под нежилым помещением понимается нежилое помещение, площадь которого не превышает семи квадратных метров (подпункт 3.1. пункт 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве).

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком (ООО «ВВК-XXI») договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых помещений.

При отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (пункт 1 статьи 416 ГК РФ). Учитывая прекращение договоров долевого участия в строительстве, также являются прекращенным соответствующий залог (подпункт 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Требование ФИО1 отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «ВВК-XXI», так как предметом договора, заключенного между застройщиком-банкротом и ФИО1 являлось нежилое помещение № 2, площадью 196.7 кв.м. 

Следовательно, ФИО1 не относится к участникам долевого строительства по смыслу статьи 201.1 Закона о банкротстве, так как является кредитором, чье требование основано на договоре, предусматривающем передачу в собственность нежилого помещения площадью более 7 кв.м.

Учитывая, что требование ФИО1 отсутствует в реестре требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» от 04.12.2019 Договор № 8/2-Н от 31.07.2008 участия в долевом строительстве является прекращённым обязательством в силу закона.

Доводы истца о том, что Договор № 8/2-Н от 31.07.2008 участия в долевом строительстве является действующим, так как не расторгался сторонами судом отклоняется ввиду нижеследующего.

В рассматриваемой правовой ситуации наличие зарегистрированного в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве или договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, объектом которого является нежилое помещение площадью более 7 кв. м., не порождает возникновение у участника долевого строительства права собственности на такое нежилое помещение ни в виде самостоятельного объекта, ни в виде доли в незавершенном строительством многоквартирном жилом доме, поскольку при введении в отношении застройщика процедуры банкротства требования участника долевого строительства в отношении нежилого помещения не могут быть удовлетворены ни путем передачи такого нежилого помещения, ни путем признания права собственности на него.

Суд отклоняет также довод истца о частичной оплате по предварительному договору № 8/2-Н от 28.03.2008 и Договору № 8/2-Н от 31.07.2008 участия в долевом строительстве как несостоятельный, поскольку надлежащих и достаточных доказательств, подтверждающих это в материалы дела не представлено, и указанное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения настоящего спора.

В материалы дела истцом представлены копии квитанций к приходно-кассовым ордерам на общую сумму 8 700 000 рублей. 

Однако каких-либо доказательств поступления, указанных в копиях квитанций к приходно-кассовым ордерам, денежных средств в кассу или на расчетный счет ООО «ВВК-ХХI» в материалы дела не представлено. Фискальные чеки истцом не представлены. Истцом также не представлены доказательства наличия у него достаточных наличных денежных средств, для передачи их ООО «ВВК-ХХI».

Кроме того, суд отмечает, что указанное обстоятельство не имеет правового значения для рассмотрения требований, заявленных к ООО «СЗ «Прайм-МК» в настоящем споре.

Установление факта оплаты по договору участия в долевом строительстве, предметом которого является нежилое помещение, имеет правовое значение при рассмотрении арбитражным судом заявления кредитора о включении в реестр требований застройщика-банкрота денежного требования, в которое трансформируется требование о передаче нежилого помещения.

ФИО1 кредитором в отношении нежилого помещения № 2 не является, ввиду отказа от реализации своего права в деле о банкротстве, посредством отказа указанного лица от совершения действий по своевременному включению в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI» своих денежных требований. 

По смыслу пункта 5 статьи 201.15.2 Закона № 127-ФЗ к ООО «СЗ «Прайм-МК» не могут быть предъявлены требования по передаче помещений, кроме тех требований, которые включены в реестр требований кредиторов ООО «ВВК-XXI».

Иные доводы, заявленные истцом, не имеют юридического значения для рассмотрения настоящего спора по существу, не влияют на итоговое решение по делу, так как не основаны на нормах права или не связаны с сутью спора.

Принимая во внимание приведенное правовое регулирование и установленные обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе истцу в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Отказать ФИО1 в удовлетворении заявленных к ООО "Специализированный застройщик "Прайм-МК" требований об обязании передать нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Электростальский городской суд Московской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Пучкова Т.М.

Мотивированное решение изготовлено 09 июня 2025 года.