Дело № 3а-50/2019

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ САХА (ЯКУТИЯ)

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Якутск 26 декабря 2019 года

Верховный Суд Республики Саха (Якутия) в составе:

судьи Матвеевой М.К.

при секретаре Яковлевой Н.А.

с участием:

представителя административного истца ФИО1 

представителя административного ответчика ФИО2

ФИО3

специалиста ФИО4

рассмотрев в открытом судебном заседании через использование систем видеоконференцсвязи с Нерюнгринским городским судом Республики Саха (Якутия) административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» обратилось в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указывая, что является арендатором земельного участка, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования Городское поселение «Поселок Беркакит», с кадастровым № ..., расположенного по адресу: .........., площадью *** кв.м, категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным видом использования: под железнодорожный транспорт.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01 января 2012 года и составляет .......... рублей.

Между тем, рыночная стоимость данного земельного участка значительно ниже его кадастровой стоимости, что подтверждается отчетом оценки ООО «Экспертиза, оценка собственности» № ... от 02 сентября 2019 года, согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ..., определенная по состоянию на 01 января 2012 года, составляет .......... рублей.

Поскольку ООО «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» является арендатором земельного участка, несоответствие внесенной в ЕГРН кадастровой стоимости объекта недвижимости его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика арендных платежей, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка.

Ссылаясь на данные обстоятельства, административный истец, основываясь на положениях статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» просит установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2012 года в вышеуказанном отчете оценки.

Административным истцом одновременно заявлено о восстановлении пропущенного пятилетнего срока для обращения в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка.

В судебном заседании представитель ООО «Нерюнгринские топливоперерабатывающая компания» ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала в полном объеме, просит удовлетворить требования, по изложенным в административном исковом заявлении основаниям.

Представители Правительства Республики Саха (Якутия) ФИО2 и ФИО3, действующие на основании доверенности, с требованием административного истца не согласились. Полагают, что административным истцом пропущен пятилетний срок для обращения с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, при этом уважительных причин для его восстановления не представлено. Так, сведения о земельном участке в Единый государственный реестр недвижимости были внесены 06 февраля 2014 года, а с административным исковым заявлением административный истец обратился в суд лишь 11 ноября 2019 года. Кроме того, распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 14 ноября 2019 года №1472-р утверждены очередные результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия). Также указывают, что у административного истца отсутствует право на обращение с административным исковым заявлением, поскольку таким правом обладают лишь собственники земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, а именно - соответствующий орган местного самоуправления. Кроме того, указывают на недопустимость отчета об оценке № ... от 02 сентября 2019 года как доказательства, свидетельствующего о рыночной стоимости земельного участка, поскольку он получен с нарушением закона, в связи с чем не имеет юридической силы и не может быть принят за основу как достоверная рыночная стоимость спорного объекта недвижимости. Так, в нарушение требования пункта 11 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, ценовой диапазон на рынке земельных участков был определен лишь на основании трёх земельных участков, что не соответствует требованию достаточности отчета об оценке. Также нарушено требование пункта 13 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, о достоверности использованной информации об объектах-аналогах. Так, дата предложения цен на объекты-аналоги, указанные в скриншотах объявлений на сайте doska.ykt.ru, не соответствуют действительности. Данное обстоятельство подтверждается различием в начальных цифрах порядковых номеров объявлений на скриншотах и на самом сайте на дату декабрь 2011 года.

Полагают, что оснований для удовлетворения административного искового заявления не имеется. Ссылаясь на данные обстоятельства, просят отказать в удовлетворении требований административного истца.

Представители административного ответчика - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) и заинтересованного лица – муниципальное образование Городское поселение «Поселок Беркакит» в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах и на основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту - КАС РФ) суд полагает возможным рассмотреть административное дело без участия представителей административного ответчика Управления Росреестра по РС(Я) и заинтересованного лица МО Городское поселение «Поселок Беркакит», поскольку их неявка не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела.

В письменном возражении представитель администрации МО Городское поселение «Поселок Беркакит» ФИО5, действующий на основании доверенности, указывает о необоснованности требования административного искового заявления, просит отказать в его удовлетворении. В обоснование своих возражений ссылается на пропуск срока для обращения с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Выслушав представителя административного истца, представителей административного ответчика - Правительства Республики Саха (Якутия), специалиста, исследовав материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Представителем административного истца заявлено ходатайство о восстановлении срока обращения о пересмотре кадастровой стоимости с указанием уважительности его пропуска.

С учетом требований части 3 статьи 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

В пункте 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 определено, что пропуск указанного срока не является основанием для отказа в принятии заявления. Если по истечении установленного законом срока периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

В силу части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса. Обязанность доказывания оснований, указанных в статье 248 настоящего Кодекса, лежит на административном истце.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 02 августа 2019 года следует, что сведения о земельном участке с кадастровым № ... внесены государственный кадастр недвижимости 06 февраля 2014 года.

С административным исковым заявлением ООО «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» обратилось в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) 11 ноября 2019 года, то есть с пропуском срока для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Пунктом 7 статьи 4 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в часть 1 статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ слова «и не реже чем один раз в течение пяти лет» были исключены.

В связи с изменением закона очередная (по истечении 5 лет с даты, по состоянию на которую была проведена последняя государственная кадастровая оценка) оценка кадастровой стоимости земельного участка, принадлежащего ООО «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» не проводилась.

Принимая во внимание тот факт, что в связи с принятием Федерального закона от 03 июля 2016 года № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» положения ч.1 ст.24.12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, предусматривающие обязательность проведения государственной кадастровой оценки не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка, утратили свою силу, суд признает причины пропуска срока обращения в суд уважительными, и, считает необходимым восстановить срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка, поскольку до принятия Федерального закона № 360-ФЗ административный истец мог рассчитывать на своевременное проведение очередной государственной кадастровой оценки объекта недвижимости на территории Республики Саха (Якутия).

В этой связи доводы представителей административного ответчика и заинтересованного лица относительно пропуска срока суд не принимает во внимание, полагая их основанными на неправильном толковании норм права.

Довод представителей административного ответчика о внесении в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Республики Саха (Якутия) по состоянию на 01 января 2019 года, утвержденных распоряжением Правительства Республики Саха (Якутия) от 14 ноября 2019 года № 1472-р, суд не принимает во внимание, поскольку на момент подачи административного искового заявления и вынесения решения суда указанное распоряжение не вступило в законную силу.

Так, согласно пункту 4 Распоряжения Правительства РС(Я) от 14 ноября 2019 года № 1472-р, оно вступает в законную силу с 01 января 2020 года, но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его обнародования (официального опубликования).

По существу заявленных в административном исковом заявлении требований суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Согласно статье 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных норм права юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01 января 2012 года. 

Как установлено судом и следует из материалов дела, 28 августа 2015 года между ООО «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» и МО Городское поселение «Поселок Беркакит» заключен договор аренды земельного участка № ....

Согласно пунктам 1.1, 2.1, 4.1 указанного договора аренды земельный участок с кадастровым № ..., государственная собственность на который не разграничена, общей площадью *** кв.м, расположенный по адресу: .......... предоставлен арендатору за плату и во временное пользование на срок с 17 сентября 2015 года до 17 сентября 2018 года, с установлением размера арендной платы в размере базовой процентной ставки от кадастровой стоимости земельного участка на каждый соответствующий календарный год срока действия договора.

24 августа 2018 года соглашением № ... в договор аренды внесено изменение, которым срок его действия продлен до 25 августа 2028 года.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

При этом в случае возникновения у суда сомнений в обоснованности доводов заявителя (административного истца) эти обстоятельства выносятся на обсуждение, даже если заинтересованное лицо (административный ответчик) на них не ссылалось (статья 56 ГПК РФ, статья 62 КАС РФ).

В обоснование требования административным истцом представлен отчет ООО «Экспертиза, оценка собственности» № ... от 02 сентября 2019 года, которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № ... по состоянию на 01 января 2012 года определена в размере .......... рублей.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, исследуя материалы дела в соответствии с разъяснениями Постановлении Пленума 30 июня 2015 года № 28 в их взаимосвязи можно сделать вывод о том, что административный истец обязан доказать обоснованность своих требований, используя свои процессуальные права, в том числе и заявление ходатайств о проведении повторной экспертизы, вызове специалистов. Суд, рассматривающий административное дело, вправе ставить на обсуждение вопросы, вызывающие у суда сомнения.

Из отчета оценки усматривается, что оценщиком для определения рыночной стоимости земельного участка использован метод сравнения продаж. При этом им приведены основания, по которым он пришел к выводу о том, что использование указанного вида исследования будет наиболее эффективным для определения рыночной стоимости земельного участка.

Оценщиком в отчете отмечено, что анализ данных по продаже недвижимости на территории Нерюнгринского района Республики Саха (Якутия) показало, что предложения к продаже схожих объектов-аналогов отсутствуют. В связи с чем, оценщиком было принято решение об исследовании сопоставимых объектов-аналогов из других территорий Республики Саха (Якутия) схожих по экономическим характеристиками и месторасположением. Так, для сопоставления оценщиком избран населенный пункт – город Якутск, как наиболее схожий по экономическим характеристикам.

Объекты-аналоги определены в результате исследования сайтов doska.ykt.ru и vdv-ykt.ru, являющихся наиболее объемными по количеству информации.

Изучение информации показало, что количество информации для использования невелико. В результате для исследования выбрано 3 объявления о продаже земельных участков на территории городского округа «город Якутск»:

объявление: doska.ykt.ru/******** с датой размещения 10:55, 6 декабря 2011 года, номер телефона продавца № ..., с текстом: «Земельный участок, разрешенное использование: под базу, расположен в черте города, .......... (р-н. маг. ********). Площадь *** сот.», с ценой: .......... руб.;

объявление: doska.ykt.ru/********, с датой размещения 11:13, 23 декабря 2011 года, номер телефона продавца № ..., с текстом: «Продам земельный участок, по ул. .......... (р-н. ********), участок ровный, под производственную базу,. *** сот.», с ценой: .......... руб.;

объявление: doska.ykt.ru/********, с датой размещения 10:10, 5 декабря (на скриншоте отображается лишь часть даты), номер телефона продавца № ..., с текстом: «Участок под базу, ровный, большой, в районе ********. S=*** кв.м», с ценой: .......... руб.

Согласно абзацу 3 статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ оценщик обязан соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является.

Является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденный приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297 (далее - ФСО № 1), которым определены понятия, подходы оценки (сравнительный, доходный, затратный), в том числе даны понятия даты оценки, объектов-аналогов.

Согласно пункту 13 ФСО № 1 сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.

Согласно пункту 24 ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В результате исследования содержания отчета об оценке суд приходит к выводу о том, что в нём использована информация не соответствующая требованию достоверности информации.

Так, согласно ответу на запрос суда ООО «********» от 19 декабря 2019 года исх. № ..., являющейся владельцем сайта doska.ykt.ru (информация представлена в информационной части сайта по состоянию на дату осуществления запроса суда 18 декабря 2019 года), объявление: doska.ykt.ru/******** с датой размещения 10:55, 6 декабря 2011 года, номер телефона продавца № ...; объявление: doska.ykt.ru/********, с датой размещения 11:13, 23 декабря 2011 года, номер телефона продавца № ...; объявление: doska.ykt.ru/********, с датой размещения 10:10, 2011 года, номер телефона продавца № ..., не были обнаружены.

Исходя из статьи 77 КАС РФ и пункту 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

В судебном заседании в качестве специалиста опрошена оценщик ООО «Экспертиза, оценка собственности» Ю., составившая отчет об оценке № ... от 02 сентября 2019 года. Согласно её пояснениям информация о ценах предложения, использованная в качестве объектов-аналогов, хранится и аккумулируется в базе данных ООО «Экспертиза, оценка собственности» и используется для проведения отчетов по оценке недвижимости. Указанная информация нотариально не заверяется, нормативного правого акта либо иного локального акта, регулирующего хранение, аккумулирование и использование данной информации, нет.

Таким образом, отчет об оценке ООО «Экспертиза, оценка собственности» № ... от 02 сентября 2019 года, не может быть использован в качестве доказательства подтверждающего рыночную стоимость земельного участка с кадастровым № ... в соответствии со статьей 84 КАС РФ, поскольку составлен с нарушением требований ФСО № 1, ФСО № 2, абзаца 3 статьи 15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ.

С учетом изложенного суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175 - 181 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении административного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Нерюнгринская топливоперерабатывающая компания» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Судья Верховного Суда 

Республики ФИО6 Матвеева

Решение изготовлено в окончательной форме 31 декабря 2019 года.