Дело № 3а-162/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

5 апреля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретарях Борозненко Л.Р., Донецкой А.С.,

с участием: 

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами ..., ..., указав, что кадастровая стоимость названных земельных участков превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога и арендной платы. Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость названных земельных участков равной их рыночной стоимости в суммах 9 744 000 рублей и 2 784 000 рублей соответственно.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Администрация г. Волгодонска, Комитет по управлению имуществом г. Волгодонска и ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала указанные требования, настаивая на верности выводов о рыночной стоимости объектов, содержащихся в представленных в обоснование административного иска отчетах об оценке, и оспаривая заключение судебной оценочной экспертизы.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3 не возражала против установления кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, определенной по итогам судебной оценочной экспертизы. 

Представители иных лиц, участвующих в деле, и административный истец в суд к назначенному времени не явились. 

Управление Росреестра по Ростовской области представило письменные возражения, в которых выразило несогласие с привлечением Управления в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

От других лиц, чьи представители не явились в суд, отзывы, ходатайства не поступали.

Суд счел возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле доказательств их надлежащего извещения и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 17 432 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственная база, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственная база, почтовый адрес ориентира: ...

На основании договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 23 июня 2014 года № 202, заключенного с Комитетом по управлению имуществом г. Волгодонска, ФИО1 является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 316 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственная база, почтовый адрес ориентира: ...

Административный истец, являясь плательщиком земельного налога в отношении первого из указанных участков, и плательщиком арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости второго участка, заинтересован в приведении кадастровой стоимости этих земельных участков в соответствие с рыночной стоимостью.

Кадастровая стоимость обоих земельных участков утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года: участка с кадастровым номером ... в сумме 20 871 507,92 рублей, участка с кадастровым номером ... в сумме 5 533 241,48 рублей. 

В обоснование заявленных требований административным истцом представлены отчеты об оценке от 29 декабря 2017 года № 38/12/2017 и № 36/12/2017, составленные индивидуальным предпринимателем ... Согласно содержащимся в указанных отчетах выводам оценщика на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... составляла 9 744 000 рублей (на 53% ниже кадастровой стоимости), участка с кадастровым номером ... – 2 784 000 рублей (на 49,7% ниже кадастровой стоимости). 

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельных участков судом по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению от 1 марта 2018 года № 525-Э/2018 судебной экспертизы, выполненной экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., с учетом индивидуальных особенностей объектов их рыночная стоимость на 1 января 2014 года составляла: земельного участка с кадастровым номером ... – 14 678 000 рублей (на 29,7% ниже кадастровой стоимости), участка с кадастровым номером ... – 4 372 000 рублей (на 21% ниже кадастровой стоимости). 

Оценив имеющиеся доказательства в их совокупности, суд находит более убедительными и аргументированными, по сравнению с изложенными в отчетах об оценке, выводы о размере рыночной стоимости земельных участков, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Заключение эксперта соответствует требованиям, предъявляемым ст. 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно подробный анализ рынка земельных участков в г. Волгодонске. Рыночная стоимость объектов оценки определена экспертом с использованием сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемых объектов (исходя из доступной рыночной информации о ценах предложений). Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Применение каждой из корректировок, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. 

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и применение соответствующих коэффициентов произведены экспертом корректно, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте и иных заслуживающих внимания обстоятельств.

По всем возникшим вопросам эксперт ... дала исчерпывающие мотивированные ответы в письменном виде и устно при допросе в судебном заседании.

Доводы представителя административного истца, оспаривавшего экспертное заключение, проверены судом и не нашли своего подтверждения. Эти доводы не содержат сведений об обстоятельствах или нарушениях, которые позволили бы обоснованно поставить под сомнение правильность выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость земельных участков равной этому размеру.

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельных участков в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Административные ответчики (Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области) не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным. Первичные возражения правительства области, касающиеся рыночной стоимости участков, определенной по отчетам об оценке, для проверки которых судом назначена судебная экспертиза, являлись обоснованными.

Удовлетворение требований административного истца (в части) сводится к реализации в судебном порядке права ФИО1 на установление кадастровой стоимости объектов в размере рыночной стоимости, определенной с учетом их индивидуальных особенностей. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости, определенной путем массовой оценки объектов, судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. 

Разница между кадастровой стоимостью перечисленных выше земельных участков и экономически обоснованной рыночной стоимостью в данном случае не дает достаточных оснований для вывода о том, что при утверждении результатов государственной кадастровой оценки были допущены существенные методологические или иные ошибки. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 75 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования в отношении двух земельных участков. Указанная сумма соответствует требованиям разумности, находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и по приведенным выше основаниям подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 17 432 кв.метра, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – производственная база, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственная база, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 14 678 000 рублей.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 4 316 кв.метров, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – строительство производственной базы, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 5 533 241,48 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названных земельных участков считать 29 декабря 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную оценочную экспертизу в сумме 75 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 6 апреля 2018 года

Судья О.А.Руднева