Дело № 2-2856/2025

УИД 54RS0003-01-2025-002637-38

Р Е Ш Е Н И Е

И М Е Н Е М Р О С С И Й С К О Й Ф Е Д Е Р А Ц И И

«24» июня 2025 года г. Новосибирск

Заельцовский районный суд г. Новосибирска в составе:

председательствующего судьи Лисиной Е.В., 

при секретаре Вишневской Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к мэрии г. Новосибирска, Департаменту строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска, Департаменту земельных и имущественных отношений мэрии г.Новосибирска о признании права собственности на самовольную постройку,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском и просил признать за собой право собственности на объект недвижимости – индивидуальный жилой дом, площадью 353,4 кв.м., расположенный на земельном участке с кадастровым номером __ по адресу: ....

В обоснование требований указал, что xx.xx.xxxx г. между мэрией г.Новосибирска (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) был заключен договор аренды __ земельного участка, площадью 700 кв.м., с кадастровым номером __ в целях завершения строительства.

Согласно п. 1.2 договора участок имеет вид разрешенного использования: для строительства индивидуального жилого дома. 

Земельный участок передан арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства (кадастровый номер __, степень готовности объекта 10%) по ... (п. 1.3 договора).

Срок действия договора с xx.xx.xxxx по xx.xx.xxxx (п. 1.4 договора).

xx.xx.xxxx г. между ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, согласно условиям которого продавец передал, а покупатель оплатил и принял в собственность недвижимое имущество – объект незавершенного строительства, площадью 39,3 кв.м., степень готовности 10 %, кадастровый номер __, адрес: ... расположенный на земельном участке, площадью 700 кв.м., кадастровый номер __. 

xx.xx.xxxx ФИО3 получено уведомление мэрии г.Новосибирска о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве объекта ИЖС параметрам объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке с кадастровым номером __.

xx.xx.xxxx между ФИО3 (Арендатор) и ФИО1 (Правопреемник) было заключено соглашение о переуступке правомочий по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска __ от xx.xx.xxxx, согласно условиям которого Арендатор передал, а Правопреемник принял права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка на территории города Новосибирска __ от xx.xx.xxxx с кадастровым номером __.

Указанное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра по НСО.

xx.xx.xxxx было зарегистрировано право собственности истца на объект незавершенного строительства с кадастровым номером __.

xx.xx.xxxx истец обращался в мэрию г. Новосибирска с заявлением о продлении договора аренды земельного участка на территории города Новосибирска __ от xx.xx.xxxx однако ответом от xx.xx.xxxx ему было отказано со ссылкой на пп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ и разъяснено, что предоставление участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта одному из предыдущих собственников этого объекта.

Между тем, в настоящее время на земельном участке с кадастровым номером __ расположен достроенный жилой дом, что подтверждается техническим паспортом на индивидуальный жилой дом от xx.xx.xxxx и техническим заключением БТИ.

Истец продолжает вносить арендные платежи по договору аренды земельного участка на территории города Новосибирска __ от xx.xx.xxxx и полагает, что после регистрации права на спорный жилой дом имеет право на предоставление земельного участка под жилым домом в собственность за плату.

По результатам заключений, жилой дом пригоден для эксплуатации по прямому назначению и соответствует техническим, противопожарным и гигиеническим требованиям, и не несет угрозу третьим лицам.

Поскольку в ином порядке оформить право собственности возможности не имеется, истец обратился в суд. 

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, направил своего представителя ФИО4, которая исковые требования поддержала. Пояснила, что объект строительства был достроен ФИО5, обращались к ответчику с заявлением о продлении срока аренды земельного участка, на что получили отказ. Жилой дом соответствует всем необходимым требованиям. 

Ответчик – департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не направили представителя, извещены надлежащим образом. Направили отзыв на исковое заявление, согласно которому основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют, поскольку истек срок действия договора аренды земельного участка от xx.xx.xxxx __ Земельный участок, на котором расположен Объект, Истцу не предоставлялся. Кроме того, необходимо отметить, что согласно выписки из ЕГРН № __, Земельный участок обременен в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ на неопределенный срок в соответствии с приказом «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский)» от xx.xx.xxxx __ выданный Федеральной службой войск национальной гвардии РФ. Ограничения на указанную подзону регламентируются пп. 4 п.З ст. 47 Воздушного кодекса РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ, в соответствии с чем в границах четвертой подзоны запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов, средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны.

Ответчики – мэрия г. Новосибирска, департамент строительства и архитектуры мэрии г. Новосибирска в судебное заседание не направили представителя, извещены надлежащим образом. 

На основании ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судом принято решение о рассмотрении дела в отсутствии неявившихся участников процесса. 

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что xx.xx.xxxx года между мэрией г.Новосибирска, от имени которой действует департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор аренды __ в отношении земельного участка с кадастровым номером __, площадью 700 кв. м., расположенный по адресу: ... Срок договора аренды установлен до xx.xx.xxxx года.

Согласно п. 1.2 договора виды разрешенного использования – для строительства индивидуального жилого дома. 

Согласно п. 1.3 договора земельный участок передается арендатору для завершения строительства объекта незавершенного строительства (кадастровый номер __, степень готовности объекта 10 %) по ...

Согласно пункту 4.1 договора арендатор имеет право использовать земельный участок в соответствии с разрешенным использованием, на возведение строений в соответствии с правилами застройки в г.Новосибирске, с письменного согласия арендодателя передавать арендные права по договору в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или обществ либо паевого взноса в производственные кооперативы в пределах срока договора.

xx.xx.xxxx года с согласия арендодателя права арендатора ФИО5 были переданы ФИО3

xx.xx.xxxx года мэрией г. Новосибирска в лице администрации Центрального округа по Железнодорожному, Заельцовскому и Центральному районам г. Новосибирска было направлено уведомление __ о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером __. 

ФИО3 мэрией г. Новосибирска выдан градостроительный план земельного участка с указанием места расположения индивидуального жилого дома, предельных параметров строительства. 

xx.xx.xxxx года ФИО3 (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключили договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, площадью 39,3 кв.м., степень готовности – 10 %, с кадастровым номером __, расположенного по адресу: ... Одновременно с заключением данного договора купли-продажи продавец обязуется передать, а покупатель обязуется принять права и обязанности по договору аренды земельного участка на территории г. Новосибирска __ от 03.10.2019 г. (п. 1.2 договора).

xx.xx.xxxx года между ФИО3 и ФИО1 заключено соглашение о переуступке правомочий по договору аренды __ от 03.10.2019 года с согласия арендодателя.

В 2023 году истцом завершено строительство индивидуального жилого дома, общей площадью 353,4 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером __, что подтверждается техническим паспортом объекта, что не противоречит статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации.

xx.xx.xxxx года ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка в аренду с кадастровым номером __ в связи с тем, что право на однократное предоставление указанного земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером __ было реализовано предыдущим собственником ФИО5, правовые основания для предоставления в аренду испрашиваемого земельного участка для завершения строительства отсутствуют. 

xx.xx.xxxx года отделом муниципального земельного контроля управления по земельным ресурсам мэрии г. Новосибирска произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером __, которым установлено, что на земельном участке расположено двухэтажное строение, обладающее признаками индивидуального жилого дома, других объектов недвижимого имущества нет.

По смыслу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

Согласно заключению ГБУ НСО «Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации» __ от xx.xx.xxxx г. объемно-планировочные и конструктивные решения индивидуального жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером __ по адресу: ... не противоречат требованиям действующих правовых актов и нормативных документов Российской Федерации:

- Федеральному закону РФ №384-Ф3 «Технический регламент безопасности зданий и сооружений»;

- Федеральному закону от 22 июля 2008г. N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности зданий и сооружений»;

- Градостроительному кодексу от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ;

- Постановлению Правительства Российской Федерации №47 от 28.01.2006г (с изм. ПН РФ №1396 от 19.10.2024) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом;

- СанПиН 2.1.3684-21 "Санитарно-эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических) мероприятий";

- СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные».

Существующие сети электроснабжения, водоснабжения и газоснабжения находятся в работоспособном состоянии и отвечают предъявленным эксплуатационным требованиям. Строительные конструкции соответствуют эксплуатационным характеристикам и не создают угрозу жизни и здоровью граждан. Техническое состояние строительных конструкций, качество строительно-монтажных работ, примененные материалы соответствуют строительным нормам и правилам и обеспечивают безопасную эксплуатацию помещения в целом, на нормативный срок службы. На момент обследования строительные конструкции индивидуального жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером __ по адресу: ... (фундамент, стены, перегородки, перекрытия, лестницы, полы, окна, двери, элементы крыши) находятся в работоспособном техническом состоянии, согласно классификации ГОСТ 31937-2024 "Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния". На момент обследования жилые помещения индивидуального жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером __ по адресу: ... соответствуют требованиям, предъявляемым к жилым помещениям. На момент обследования строительные конструкции (фундамент, наружные и внутренние стены, перегородки, лестницы, перекрытия, полы, окна, двери, элементы крыши) индивидуального жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером __ по адресу: ... не создают угрозу жизни и здоровью граждан. На момент обследования индивидуального жилого дома расположенного на земельном участке с кадастровым номером __ по адресу: ... не нарушает права и законные интересы других граждан. 

Из представленной в материалы дела схемы расположения земельного участка и жилого дома, составленной кадастровым инженером ФИО6 следует, что индивидуальный жилой дом с местоположением: ..., расположен в пределах земельного участка с кадастровым номером __. 

Согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска (далее - ПЗЗ), утвержденным Советом депутатов города Новосибирска Решением от 24 июня 2009 г. N 1288, обследуемый жилой дом расположен в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6)». Среди основных видов разрешенного использования земельного участка территориальной зоны Ж-6 в соответствии с Правилами землепользования и застройки города Новосибирска присутствует вид разрешенного использования «Для индивидуального жилищного строительства (2.1)». Минимальный размер отступа обследуемого жилого дома до границы земельного участка по сведениям Единого государственного реестра недвижимости составляет 3,8 м, т.е. соответствует требованиям по минимальным отступам. Площадь застройки обследуемого жилого дома на земельном участке с кадастровым номером __ составляет 139 кв. м, это 20% от площади земельного участка (700 кв. м), следовательно, процент застройки также соответствует требованиям ПЗЗ.

Рассматривая довод ответчика о том, что право собственности на индивидуальный жилой дом не может быть признано за истцом, поскольку земельный участок обременен в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ на неопределенный срок в соответствии с приказом «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский)» от 05.08.2022 № 245, выданный Федеральной службой войск национальной гвардии РФ, а объект индивидуального жилищного строительства находится в границах четвертой подзоны, где запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов, средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3 статьи 87 Земельного кодекса РФ в целях обеспечения безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, в состав земель промышленности и иного специального назначения могут включаться охранные, санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель.

Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса Российской Федерации, в четвертой подзоне приаэродромной территории запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны, за исключением объектов, предназначенных для пресечения нахождения беспилотных воздушных судов в воздушном пространстве органами государственной власти, организациями и лицами, на которые законодательством Российской Федерации возложены такие полномочия. 

Приказом Росгвардии от 05.08.2022 N 245 "Об установлении приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский)" определены ограничения использования земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости и осуществления экономической и иной деятельности в границах приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский).

Согласно п. 32 указанного приказа, ограничения вводятся в отношении вновь создаваемых и реконструируемых объектов.

Из материалов дела следует, что xx.xx.xxxx г. мэрией г. Новосибирска ФИО3 выдано уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке с кадастровым номером __. 

В соответствии с градостроительным планом земельного участка __ земельный участок с кадастровым номером __ расположен в территориальный зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6)».

Таким образом, на момент выдачи ФИО3 уведомления о соответствии параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке с кадастровым номером __, сведений о наличии обременений земельного участка, установленных в соответствии со ст. 56 Земельного кодекса РФ и с приказом «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Новосибирск (Гвардейский)» от 05.08.2022 № 245, выданного Федеральной службой войск национальной гвардии РФ, установлено не было. Кроме того, строительство жилого дома фактически было начато также до принятия указанного приказа, право собственности на объект незавершенного строительства было зарегистрировано за ФИО1 xx.xx.xxxx года. 

Кроме того, истцом возведен жилой дом, параметры которого находятся в пределах допустимых параметров разрешенного строительства, земельный участок находится в территориальной зоне, предназначенной для индивидуального жилищного строительства, этажность жилого дома соответствует установленным законом требованиям, а потому оснований полагать, что жилой дом истца размещен с нарушением требований п.п. 4 п. 3 ст. 47 ВК РФ не имеется. 

Доводы ответчика о том, что договор аренды земельного участка от xx.xx.xxxx __ сроком действия по xx.xx.xxxx, не был пролонгирован и в настоящее время не действует, суд отклоняет, поскольку строительство жилого дома было начато в период срока действия договора аренды, ФИО3 направлено уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома и до окончания срока действия договора аренды получил на это согласование уполномоченного органа – мэрии г. Новосибирска.

Как указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном Президиумом ВС РФ 19 марта 2014 года - право собственности на самовольное строение, возведенное без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если сохранение этого строения не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с взаимосвязанными положениями подпункта 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Из системного толкования вышеприведенных правовых норм следует, что право собственности на самовольную постройку, возведенную лицом без необходимых разрешений на земельном участке, который предоставлен ему по договору аренды для строительства соответствующего объекта недвижимости, может быть признано, если такое строение создано без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил и если его сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Таким образом, анализ исследованных судом материалов дела свидетельствует о том, что строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке, принадлежащем истцу на праве аренды, в соответствии с целевым назначением земельного участка. Объект строительства соответствует всем строительным нормам и правилам, спорное помещение по своему размещению, типу строения, примененным материалам, степени благоустройства соответствует необходимым для данного типа помещения правилам СНиП и ГОСТ, безопасно и пригодно к эксплуатации, соответствует пожарным и санитарным нормам. Правопритязания на спорный объект отсутствуют. Истец в настоящее время лишен возможности оформить свое право собственности на жилой дом по независящим от него обстоятельствам, возведение им жилого дома не противоречит требованиям закона и не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. 

В пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

К существенным нарушениям строительных норм и правил можно отнести такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц. ("Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014)

Таким образом, поскольку самовольная постройка не создает угрозу жизни и здоровью граждан, учитывая, что истцом не может быть зарегистрировано право собственности в ином порядке, суд приходит к выводу о возможности удовлетворения исковых требований о признании права собственности на спорный объект недвижимости.

Руководствуясь ст.ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать за ФИО1 (паспорт __) право собственности на жилой дом, общей площадью 353,4 кв.м., расположенный по адресу: ... на земельном участке с кадастровым номером __.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Новосибирский районный суд Новосибирской области.

Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2025 года. 

Судья (подпись) Е.В. Лисина