РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 октября 2025 года

Кузьминский районный суд г. Москвы в составе судьи Федоровой Я.Е., при секретаре Галузо П.О., рассмотрев в судебном заседании гражданское дело № 2-789/25 по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий ничтожности сделки 

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки, указав в обоснование заявленных требований, что ему принадлежала на праве собственности квартира N 7, расположенная по адресу: г…….., 21.03.2023г. между ним и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, однако он намерения продавать квартиру не имел, договор купли-продажи квартиры был заключен им не добровольно, а под влиянием обмана, насилия и угрозы со стороны 3-его лица по делу – ФИО3, который воспользовался тем, что он, ФИО1, злоупотребляет алкоголем, и который, насильно удерживая его и его сожительницу ФИО4 в арендованной квартире, покупая им регулярно спиртное, совершил в отношении него мошеннические действия, присвоив денежные средства, полученные им, ФИО1, от ФИО2 по оспариваемой сделке.

Истец ФИО1 и его представитель в судебное заседание явились, поддержали заявленные требования, просили иск удовлетворить.

Ответчик ФИО2 и его представитель в судебное заседание явились, исковые требования не признали, просили в иске отказать, показали, что спорная квартира находилась в свободной продаже, что нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры был заключен ФИО1 лично, ФИО1 понимал, что совершает продажу принадлежащего ему жилого помещения, поскольку при обсуждении сделки, согласовании всех ее условий, и, в том числе, стоимости квартиры, он лично подтвердил ему и его супруге, что он имеет намерение продать квартиру на согласованных условиях, а также нотариусу, разъяснившему как сторонам сделки, ее суть и правовые последствия, ФИО1 подтвердил у нотариуса, что суть сделки и ее правовые последствия ему поняты и что он желает продать квартиру; также ФИО2 показал, что ФИО1 лично проверил и пересчитал с использованием банковского проверочного счетного аппарата денежные средства, переданные ему в счет уплаты по договору купли-продажи квартиры, лично закладывал их в банковский индивидуальный сейф и лично забрал их после регистрации перехода права собственности на квартиру; сделка была исполнена, обязательства по сделке были им, как покупателем, исполнены – денежные средства переданы ФИО1 в полном объеме, в свою очередь, продавцом денежные средства были получены, квартира была освобождена и передана ему по акту приема-передачи.

Третье лицо – ФИО3, в суд не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом.

Представитель 3-его лица Управления Росреестра по Москве в судебное заседание не явился, о дне слушания дела извещен надлежащим образом. 

Суд, выслушав стороны, представителей сторон, свидетелей, исследовав и оценив материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ст.209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п.1 ст.549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с п.1 ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела следует, что 21 марта 2023 года истец ФИО1 заключил с ответчиком ФИО2 договор купли-продажи, зарегистрированный за реестровым № …, принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: ……….

Право собственности ФИО2 по указанному договору купли-продажи на спорную квартиру зарегистрировано.

Истец ФИО1 в ходе судебного разбирательства показал, что намерения продавать квартиру он не имел, оспариваемый договор купли-продажи квартиры был заключен им не добровольно, а под влиянием обмана, насилия и угрозы со стороны 3-его лица по делу – ФИО3, который воспользовался тем, что он, ФИО1, злоупотребляет спиртным, и который, насильно удерживая его и его сожительницу ФИО4 в арендованной квартире, покупая им регулярно спиртное, совершил в отношении него мошеннические действия, присвоив денежные средства, полученные им, ФИО1, от ФИО2 по оспариваемой сделке.

В обоснование исковых требований истец ссылается на положения ст.179 ГК РФ.

Согласно ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п.1).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (п.2). 

Как разъяснено в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015г. №25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", сделка, совершенная под влиянием насилия или угрозы, является оспоримой и может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 1 статьи 179 ГК РФ). При этом закон не устанавливает, что насилие или угроза должны исходить исключительно от другой стороны сделки. Поэтому сделка может быть оспорена потерпевшим и в случае, когда насилие или угроза исходили от третьего лица, а другая сторона сделки знала об этом обстоятельстве. Кроме того, угроза причинения личного или имущественного вреда близким лицам контрагента по сделке или применение насилия в отношении этих лиц также являются основанием для признания сделки недействительной (п.98).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ). Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании (п.99).

Судом установлено, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры №7, расположенной по адресу: ……., был удостоверен 21.03.2023г. ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса г.Москвы ФИО6, собственноручно подписан ФИО1 и ФИО2 в присутствии нотариуса, которым была проверена их дееспособность, а также личности подписавших договор лиц. 

В соответствии с п.2.2. оспариваемого Договора купли-продажи от 21.03.2023г., квартира продается по согласованной сторонами договора цене, равной 8 500 000 рублей.

21.03.2023г. в дополнительном офисе ПАО «Сбербанка России», расположенном по адресу: ………….., ФИО1, как продавец объекта недвижимости, ФИО2, как покупатель объекта недвижимости, и ПАО «Сбербанка России» заключили 3-хсторонний договор аренды индивидуального банковского сейфа №…… в хранилище, расположенном по адресу: …….

21.03.2023г. ФИО1, после проверки денежных средств, переданных ему в банковском хранилище ФИО2, заложил их в арендованный индивидуальный банковский сейф №…………….

Далее ФИО1 и ФИО2 проследовали в нотариальную контору, расположенную по адресу: …… этаж, где ими был заключен договор купли-продажи квартиры, удостоверенный ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса г.Москвы ФИО6

23.03.2023г. ФИО1, предоставив зарегистрированный в установленном законом порядке договор купли-продажи спорной квартиры, получил заложенные ранее в арендованный индивидуальный банковский сейф №.. денежные средства за проданную квартиру, которые хранил при себе.

23.03.2023г., после получения денежных средств из индивидуального банковского сейфа №……., в дополнительном офисе ПАО «Сбербанк России» ФИО1 написал расписку в получении денежных средств и подписал передаточный акт от 23.03.2023г. к договору купли-продажи спорной квартиры от 21.03.2023г.

25.03.2023г. после освобождения спорной квартиры, ФИО1 передал ФИО2 и его жене ФИО7 ключ от спорной квартиры.

В материалы дела ответчиком ФИО2 представлен передаточный акт от 23.03.2023г. к договору купли-продажи спорной квартиры от 21.03.2023г. и расписка от 23.03.2023г., согласно которым ФИО1 полностью получены денежные средства за проданную квартиру в размере 8 500 000 рублей, претензий по сделке он не имеет, обязательства, установленные договором купли-продажи квартиры от 21.03.2023г. выполнены сторонами сделки полностью, расчет произведен, стороны не имеют друг к другу претензий по существу договора и порядку его исполнения.

Заключение договора аренды индивидуального банковского сейфа №….. в хранилище, расположенном по адресу: ………., проверку и размещение в индивидуальном банковском сейфе денежных средств в сумме 8 500 000 рублей, переданных ФИО2 за покупаемую квартиру, последующее получение указанных денежных средств после регистрации перехода права собственности по заключенному договору купли-продажи спорной квартиры, подписание передаточного акта к договору купли-продажи спорной квартиры от 21.03.2023г.; написание и подписание расписки от 23.03.2023г., освобождение спорной квартиры и передача ключа от нее ФИО2, истцом ФИО1 в ходе судебного разбирательства по настоящему делу не оспаривались и были им подтверждены.

18.08.2023г. по заявлению ФИО1 СО ОМВД России по Мещанскому району города Москвы было возбуждено уголовное дело N 12301450016000719 по ч.4 ст.159 УК РФ.

Приговором Дорогомиловского районного суда города Москвы от 18.07.2025 года, вступившим в законную силу 05.08.2025г., установлено, что ФИО3, имея преступный умысел, направленный на хищение денежных средств путем обмана ФИО1, под предлогом оказания помощи в приватизации и продаже квартиры №7, расположенной по адресу: ………, осуществил помощь в прохождении процедуры приватизации указанной квартиры, подыскал на нее покупателя – ФИО2, и после заключения между ФИО1 и ФИО2 договора купли-продажи квартиры, а также получения ФИО1 денежных средств в сумме 8 500 000 рублей, убедил ФИО1 передать ему, ФИО3, данные денежные средства, с целью их дальнейшего инвестирования в бизнес-проект, не имея при этом намерения и возможности исполнять взятые на себя обязательства и возвращать денежные средства ФИО1; получив денежные средства от ФИО1, ФИО3 распорядился ими по своему усмотрению, причинив ФИО1 материальный ущерб в особо крупном размере.

Указанным приговором суда установлено, что объектом совершения инкриминируемого ФИО3 преступления являлись денежные средства в сумме 8 500 000 рублей, полученные от продажи квартиры потерпевшего ФИО1, хищение которых являлось целью подсудимого, а не приобретение права на квартиру потерпевшего.

Приговором суда установлено, что согласно описанию преступного деяния ФИО3, у него имелся преступный умысел, направленный на получение от ФИО1 денежных средств от продажи квартиры, с целью дальнейшего инвестирования в бизнес-проект, и ФИО3 не имел при этом намерений и возможности исполнять взятые на себя обязательства.

В связи с чем, судом, в рамках рассмотрения уголовного дела, с учетом фактических установленных обстоятельств совершения преступления и требований ст.14 УПК РФ (презумпция невиновности), из квалификации действий ФИО3 был исключен квалифицирующий признак мошенничества - «повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение», как не нашедший своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Одновременно по приговору суда с ФИО3 в пользу ФИО1 в счет возмещения материального ущерба было взыскано 8 500 000 рублей.

Также в рамках рассмотрения уголовного дела судом были оценены показания потерпевшего ФИО1 и свидетеля ФИО4, в части того, что их принудительно удерживали в квартире и не давали выйти одним.

Судом указано, что в связи с тем, что органом предварительного расследования ФИО3 не инкриминируется незаконное лишение потерпевшего ФИО1 и свидетеля ФИО4 свободы либо их похищение, незаконное удержание потерпевшего в квартире либо насильственное понуждение к подписанию документов, данные обстоятельства, с учетом требований ст.252 УПК РФ (пределы судебного разбирательства), не имеют существенного значения для установления юридически значимых обстоятельств по делу.

Органами предварительного следствия и приговором суда установлена непричастность ФИО2 к мошенническим действиям, который о преступном умысле ФИО3 осведомлен не был и в преступном сговоре с ним не состоял.

На основании ч.4 ст.61 ПК РФ, вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях действий лица, в отношении которого вынесен приговор суда, по вопросам, имели ли место эти действия и совершены ли они данным лицом.

Как указано в п.8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003г. N23 "О судебном решении", в силу части 4 статьи 61 ГПК РФ вступивший в законную силу приговор суда по уголовному делу обязателен для суда, рассматривающего дело о гражданско-правовых последствиях деяний лица, в отношении которого вынесен приговор, лишь по вопросам о том, имели ли место эти действия (бездействие) и совершены ли они данным лицом.

Приговором суда в отношении ФИО3 установлено, что его преступный умысел был направлен не на завладение жильем ФИО1, а на хищение денежных средств от продажи жилья ФИО1, которого он обманным путем убедил передать ему, ФИО3, денежные средства в сумме 8 500 000 рублей, с целью их дальнейшего инвестирования в бизнес-проект, не имея при этом намерения и возможности исполнять взятые на себя обязательства.

Обстоятельства, на которые ссылается истец, а именно, насильственное удержание ФИО1 ФИО3 в арендованной им квартире, обман и угрозы со стороны ФИО3 в адрес ФИО1, понуждение ФИО1 к подписанию документов по отчуждению спорной квартиры, не были предметом исследования в ходе судебного следствия по уголовному делу в отношении ФИО3 и, соответственно, не были установлены приговором суда.

Следовательно, эти обстоятельства не входят в пределы преюдиции, и ФИО1 не освобождается от их доказывания.

 Бремя доказывания наличия обстоятельств, предусмотренных ст.179 ГК РФ, лежит на истце, и таких доказательств суду представлено не было.

В судебном заседании по настоящему делу истец ФИО1 показал, что он намерения продавать принадлежащую ему квартиру не имел, у нотариуса он был, но что подписывал не знает, в каком состоянии был у нотариуса не помнит, разъяснял ли что-либо нотариус он не помнит, общался ли с покупателем по поводу купли-продажи квартиры он не помнит, до нотариуса был в банке с покупателем, клал в банковскую ячейку 8 500 000 рублей, это были деньги за квартиру, потом эти деньги он забирал, имел ключ от банковской ячейки, в банке писал расписку за деньги и подписывал передаточный акт; к нотариусу с ним ходил юрист Денис, с которым он читал договор; зачем брал справку в наркологическом диспансере не помнит, что говорил врачу-наркологу не помнит; также показал, что он у нотариуса сказал неправду, так как ему угрожали, об угрозах и давлении на него он решил не говорить, так как ему никто бы не поверил; доказательств насилия и угроз у него нет, в полицию пять месяцев после сделки не обращался, так как его не было в Москве; квартиру приватизировал, так как в последствии может быть и поменял бы ее на меньшую.

Между тем, из протокола допроса потерпевшего ФИО1 от 18.08.-19.08.2023г. и протокола очной ставки между потерпевшим ФИО1 и подозреваемым ФИО3 от 19.08.2023г. усматривается, что ФИО1 добровольно переехал к ФИО3, при переезде взял с собой зимние вещи, компьютер, посуду, постельное белье, подушки; что заявление на приватизацию квартиры он писал с целью дальнейшего обмена квартиры с доплатой, что с покупателем общался лично и в его действиях ничего противоправного он не заметил, что в день проведения сделки купли-продажи квартиры он алкоголь не употреблял, что при подписании договора купли-продажи квартиры у нотариуса осознавал свои действия, что, наверное, понимал, что происходит сделка купли-продажи, что нотариус разъяснял ему условия договора, последствия, его права, но он не вникал в то, что говорил нотариус, что договор аренды банковской ячейки он подписывал совместно с покупателем, что с покупателем квартиры во время получения аванса за квартиру он общался лично, что условием получения денег из банковской ячейки, возможно, был переход собственности, что вещи, которые остались на проданной квартире, собирали после продажи, так как покупатель дал пять дней; что с регистрационного учета по спорной квартире он, ФИО1, снялся 14.03.2023г., до сделки купли-продажи, лично придя в МФЦ; что ФИО3 его обманул, что должен был отдать ему всю сумму от продажи квартиры, рыночная стоимость квартиры составляла 8 500 000 рублей, но он не получил ничего, что ФИО3 обещал ему, что они будут бизнес-компаньонами, организуют фермерское хозяйство, откроют ферму; что в квартире на Рублевском шоссе его удерживали в течение полутора-двух недель после сделки, что в полицию в связи с этим он не обращался, другим, проживающим в квартире на Рублевском шоссе лицам, об этом не сообщал; что врача нарколога он не посещает.

Из протокола очной ставки между свидетелем ФИО4 и подозреваемым ФИО3 от 06.12.2023г. усматривается, что она, ФИО4, с 2008 года проживает с ФИО1 в его квартире, что добровольно переехала с ФИО1 в квартиру на ……, так как не хотела отпускать его одного, что когда она лежала в больнице, в марте 2023г., ей позвонил по телефону ФИО1 и сообщил, что квартира продана; что они с ФИО1 ждали несколько месяцев после продажи квартиры, так как ФИО3 обещал отдать денежные средства, вырученные от продажи квартиры, потом обратились в полицию; что когда они с ФИО1 проживали на ……, то они совместно с ФИО1 ходили в магазины, примерно на 3-4 дня уезжали в спорную квартиру.

Из протокола допроса свидетеля ФИО8 от 07.02.2024г. и протокола очной ставки между потерпевшим ФИО1 и свидетелем ФИО8 от 15.04.2024г. усматривается, что он по просьбе ФИО3 оказывал помощь ФИО1 в приватизации его квартиры на ……., и сопроводил ФИО1 на сделке купли-продажи этой квартиры, был с ним в банке и у нотариуса, что когда он видел ФИО1, то тот выглядел опрятно, был трезв, что ФИО1 пояснял ему, что хочет продать квартиру и дальше уедет куда-то жить с сожительницей, что ФИО1 не сообщал ему, что его понуждают к каким-либо действиям, о помощи не просил, говорил, что у него все хорошо; что доверенность на него ФИО1 не оформлял, сам получал и подписывал все документы по приватизации квартиры, а он, ФИО8, помогал ФИО1 с оформлением, ходил с ним в МФЦ, чтобы ему не отказали в МФЦ.

В судебном заседании по настоящему делу ответчик ФИО2 показал, что объявление о продаже указанной квартиры было найдено им и его супругой на сайте «Циан», что после встречи с продавцом, он с супругой удостоверился, что ФИО1 является единственным собственником квартиры, при обсуждении сделки он лично подтвердил им с супругой, что имеет намерение продать квартиру, что они договорились с ФИО1 о покупке квартиры за 8 500 000 рублей по нотариально удостоверенному договору купли-продажи, также оговорили, что на момент заключения договора в квартире никто не должен быть зарегистрирован; согласовали порядок передачи денежных средств через банковскую ячейку, передали ФИО1 30 000 рублей за снятие объявления о продаже квартиры; что 21.03.2023г. между ним и ФИО1 был заключен нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ……., принадлежащей ФИО1, что при заключении договора купли-продажи ФИО1 заверил и гарантировал, что он не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах, что данный договор не является для него сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы, а также не является кабальной сделкой, что перед заключением договора купли-продажи уплачиваемые им, ФИО2, по договору денежные средства, были ФИО1 лично пересчитаны и положены в банковскую ячейку - индивидуальный сейф ПАО "Сбербанк России", что после регистрации в Росреестре перехода права собственности, 23.03.2023г. ФИО1 получил доступ к индивидуальному банковскому сейфу, проследовал вместе с сотрудником банка в хранилище, и лично забрал денежные средства, заложенные туда перед заключением договора купли-продажи, что затем в помещении банка ФИО1 написал расписку о получении денежных средств по сделке в полном объеме и отсутствии претензий, а также ими был подписан передаточный акт к договору купли-продажи, что между ними была достигнута договоренность, что квартира будет освобождена от вещей продавца в разумно короткие сроки, и 25.03.2023г. он с супругой встретился с ФИО1, который освободил проданную квартиру от своих вещей и передал им ключ от квартиры; что каких-либо претензий со стороны ФИО1 не было, напротив, перед сделкой он рассказывал ему, что подыскал себе новое жилье в зеленом месте, что у него после покупки квартиры будут хорошие соседи; полагал, что у ФИО1 имелась реальная возможность отказаться от сделки, сообщить ему, нотариусу или сотруднику банка, что он не желает продавать свою квартиру, что ФИО1 при заключении сделки купли-продажи квартиры и при подаче иска о признании данной сделки недействительной действовал недобросовестно, злоупотребляя правом.

В судебном заседании были допрошены свидетели ФИО4 и ФИО7

Свидетель ФИО4 показала, что является сожительницей ФИО1, проживает с ним 18 лет, что ФИО1 продавать квартиру намерения не имел, что ФИО3 обманул его, воспользовался тем, что ФИО1 злоупотребляет алкоголем, насильно удерживал их в арендованной квартире, покупая им регулярно спиртное, заставил ФИО1 продать квартиру, что о сделке она ничего не знала, о том, что квартира продана, она узнала в конце марта, когда ФИО1 забирал деньги в банке; также показала, что, проживая в арендованной ФИО3 квартире, она с ФИО1 имела возможность выйти на улицу, в магазин, они вдвоем выезжали в свою квартиру в Кузьминках, ночевали там, в марте 2023 года она более недели находилась в больнице, так как заболела Ковидом; почему ФИО1 длительное время не обращался в полицию объяснить не смогла.

Свидетель ФИО7, показала, что является супругой ответчика ФИО2, что объявление о продаже указанной квартиры было найдено ими на сайте «Циан», что после встречи с продавцом, они удостоверились, что ФИО1 является единственным собственником квартиры, при обсуждении сделки он лично подтвердил им, что имеет намерение продать квартиру, договорились с ним о ее покупке за 8 500 000 рублей, по нотариально удостоверенному договору купли-продажи, также оговорили, что на момент заключения договора в квартире не должен быть никто зарегистрирован; согласовали порядок передачи денежных средств через банковскую ячейку, передали ФИО1 30 000 рублей за снятие объявления о продаже квартиры; что 21.03.2023г. был заключен оспариваемый договор, который был исполнен, ФИО1 забрал из банковской ячейки 8 500 000 рублей, был подписан передаточный акт, ФИО1 освободил квартиру и передал им ключ.

В соответствии с п.1 ст.71 ГПК РФ, к письменным доказательствам относятся приговоры и решения суда, иные судебные постановления, протоколы совершения процессуальных действий, протоколы судебных заседаний, приложения к протоколам совершения процессуальных действий.

При оценке доказательств, суд принимает во внимание не только показания свидетелей и объяснения сторон, данные ими в рамках рассмотрения настоящего гражданского дела, но и протоколы их допросов, имеющиеся в материалах уголовного дела.

Протоколы допросов потерпевшего ФИО1, свидетеля ФИО8, протоколы очных ставок потерпевшего ФИО1 и подозреваемого ФИО3, свидетеля ФИО4 и подозреваемого ФИО3, потерпевшего ФИО1 и свидетеля ФИО8, являются по делу самостоятельными письменными доказательствами, предусмотренными статьей 55 ГПК РФ, поступили в материалы настоящего дела по запросу суда из уголовного дела в отношении ФИО3 в форме надлежащим образом заверенных копий, что соответствует требованиям п. 2 ст.71 ГПК РФ.

Указанные доказательства получены в предусмотренном законом порядке - в рамках уголовно-процессуального законодательства, отвечают требованиям относимости, так как устанавливают обстоятельства, имеющие значение для настоящего гражданского дела, являются допустимыми, и принимаются судом.

Оценивая показания свидетеля ФИО4, данные в судебном заседании по настоящему делу, суд относится к ним критически, поскольку они противоречат названным выше доказательствам и обстоятельствам, установленным по настоящему делу. То обстоятельство, что свидетель ФИО4 о сделке ничего не знала, и о продаже квартиры узнала, когда ФИО1 забрал денежные средства из банка, не свидетельствует о том, что ФИО1 не имел намерения продать квартиру. О состоянии ФИО1 в день заключения оспариваемой сделки свидетельствовать не может, так как в указанный период находилась в больнице. Утверждение свидетеля ФИО4 о насильственном удержании ее и ФИО1 ФИО3 в арендованной им квартире, противоречит пояснениям свидетеля о том, что она и ФИО1 имели возможность покинуть квартиру, выезжали и оставались ночевать в квартире ФИО1 в Кузьминках, при этом свидетель ФИО4, в период заключения оспариваемого договора купли-продажи квартиры, в марте 2023 года находилась вне арендованной ФИО3 квартиры, проходя лечение в стационаре.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетеля ФИО7, поскольку они последовательны, согласуются и не противоречат иным добытым по делу доказательствам, подтверждаются материалами дела.

Кроме того, из копии медицинской карты амбулаторного наркологического больного №60263 ФИО1, полученной по запросу суда, усматривается, что 14.03.2023г. ФИО1 был на приеме у врача в филиале № 5 ГБУЗ МНПЦ – наркологии, с намерением получить справку для сделки с недвижимостью, пояснил врачу, что ходить в НД не будет, так как продает квартиру.

Оценивая доводы истца о том, что он не имел намерения продавать квартиру, что не знал какой документ подписывает у нотариуса, а также его доводы в части запамятования им ряда значимых по делу обстоятельств, суд находит их несостоятельными, поскольку в нарушение требований ст.56 ГПК РФ никакими доказательствами они не подтверждены, основаны лишь на объяснениях истца; пояснения истца по данным доводам противоречат материалам дела и его показаниям, данным в ходе предварительного следствия по уголовному делу в отношении ФИО3, и не могут быть оценены судом как правдивые.

Исходя из текста оспариваемого договора купли-продажи квартиры, он был вслух зачитан сторонам ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса г.Москвы ФИО6, содержание договора соответствует волеизъявлению заявителей, содержание правовых норм, относящихся к особенностям положений договора купли-продажи недвижимости, участникам сделки врио нотариуса разъяснил (п.9.5 Договора). Стороны в присутствии врио нотариуса заявили, что они, как участники сделки, понимают разъяснения врио нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, что условия сделки соответствуют их действительным намерениям, что информация, установленная врио нотариуса с их слов, внесена в текст договора верно.

В присутствии врио нотариуса ФИО1 заявил, что заверяет и гарантирует, что он полностью дееспособен и вправе заключать и исполнять договор, что не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах, что договор купли-продажи квартиры не является для него сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы; сделкой совершенной на крайне невыгодных условиях, которые он, ФИО1, вынужден совершать вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка) (п.7.1 Договора).

В материалах настоящего дела имеются письменные объяснения ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса г.Москвы ФИО6, в ответ на запрос суда относительно обстоятельств удостоверения оспариваемой сделки.

Согласно пояснениям врио нотариуса г.Москвы ФИО6 ФИО5, нотариальное действие по удостоверению оспариваемого договора купли-продажи было совершено 21.03.2023г. в помещении нотариальной конторы, расположенной по адресу: …….., 13 этаж, в отдельном кабинете; при подписании присутствовали только стороны и врио нотариуса; обе стороны договора подтвердили свое волеизъявление на заключение сделки, согласились с тем, что все условия сделки ими были согласованы и соответствуют их действительным намерениям, на вопрос о желании заключить сделку ответили утвердительно; на момент подписания договора признаков применения в отношении сторон физического насилия, а также нахождения кого-либо из сторон в состоянии алкогольного или наркотического опьянения не отмечалось; об угрозах со стороны третьих лиц и нежелании отчуждать квартиру ФИО1 не сообщал; в соответствии с п.32 Регламента совершения нотариальных действий была получена информация из ЕГРН об отсутствии судебного акта о признании заявителя ФИО1 недееспособным или ограниченно дееспособным; в собственноручно подписанном договоре ФИО1 дал юридически значимые заверения, что он полностью дееспособен и вправе заключать и исполнять договор, что не состоит на учете в психиатрическом и наркологическом диспансерах, что договор купли-продажи квартиры не является для него сделкой, совершенной под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы; сделкой совершенной на крайне невыгодных условиях, которые он, ФИО1, вынужден совершать вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка).

Также врио нотариуса г.Москвы ФИО6 ФИО5 пояснила, что договор передачи спорной квартиры в собственность, представленный ФИО1, заключен и подписан им лично, а не через представителя; полагает, что утверждение истца о том, что он не имел намерения отчуждать жилье, опровергается положениями договора, составленного по просьбе сторон, под которым стоит собственноручная подпись истца.

В соответствии с п.5 ст.61 ГПК РФ, обстоятельства, подтвержденные нотариусом при совершении нотариального действия, не требуют доказывания, если подлинность нотариально оформленного документа не опровергнута в порядке, установленном статьей 186 настоящего Кодекса, или не установлено существенное нарушение порядка совершения нотариального действия.

Учитывая, положения п.5 ст.61 ГПК РФ, а также то, что оспариваемая сделка была удостоверена нотариусом, на которого законом возложены публично-правовые функции по проверке законности прав заявителей по сделке, по проверке их дееспособности, по соблюдению соответствия содержания заключаемого договора волеизъявлению заявителей, по разъяснению правовых последствий совершаемой сделки, у суда нет оснований ставить под сомнение пояснения по обстоятельствам совершения оспариваемой сделки, данные ФИО5, временно исполняющей обязанности нотариуса г.Москвы ФИО6 

Исполнение сделки между сторонами подтверждается показаниями сторон, распиской ФИО1 от 23.03.2023г. о получении им денежных средств в размере 8 500 000 руб. по договору купли-продажи квартиры от 21.03.2023г., передаточным актом к договору купли-продажи квартиры от 23.03.2023г. подписанным сторонами.

Учитывая, что истец собственноручно подписал договор купли-продажи квартиры с намерением продать квартиру ответчику по цене и на условиях, оговоренных в договоре, указал в передаточном акте квартиры, что он, ФИО1, получил денежные средства по договору в полном объеме, доказательств, свидетельствующих о том, что ФИО3 обманом заставил истца заключить оспариваемый договор, суду не представлено, утрата же денежных средств, полученных истом по договору купли-продажи квартиры, уже после его заключения и исполнения, на что ссылается истец, как на обстоятельство, свидетельствующее о заключении им сделки под влиянием обмана со стороны ФИО3, не может служить основанием для признания сделки недействительной как совершенной под влиянием обмана, поскольку не свидетельствует о создании ФИО3 у истца ложных представлений о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, а также поскольку приговором Дорогомиловского районного суда г.Москвы установлено, что ФИО3 осуществил помощь ФИО1 в прохождении процедуры приватизации и продаже его квартиры, а затем убедил ФИО1 передать ему, ФИО3, с целью дальнейшего инвестирования в бизнес-проект полученные от продажи квартиры ФИО1 денежные средства, которые были объектом преступного посягательства ФИО3

Доказательств, подтверждающих, что оспариваемая сделка была совершена ФИО1 под влиянием насилия или угрозы со стороны ФИО3, суду также не представлено.

Установленные по делу обстоятельства исключают наличие какого-либо обмана ФИО1 со стороны ответчика ФИО2 

При этом истцом не представлено доказательств, подтверждающих отсутствие его воли на совершение сделки купли-продажи квартиры либо того, что воля сформировалась под влиянием факторов, нарушающих нормальный процесс такого формирования.

Довод истца о том, что он страдает синдромом зависимости от алкоголя - систематическое употребление, средняя (вторая) стадия, не может повлечь удовлетворение иска, поскольку совершение оспариваемой сделки лицом, страдающим хроническим алкоголизмом, само по себе, безусловным основанием для признания недействительным договора купли-продажи не является.

Напротив, согласно заключению № 594 от 22.02.2024г., 27.02.2024г. амбулаторной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной экспертами отделения судебно-психиатрических экспертиз ГБУЗ «МНПЦ наркологии ДЗМ» на основании постановления от 21.02.2024г. СО ОМВД России по Мещанскому району г.Москвы в рамках производства по уголовному делу в отношении ФИО3, у ФИО1 выявлено, наряду с клиническими признаками синдрома зависимости от алкоголя, поверхностность, категоричность, легковесность суждений, конкретность мышления, огрубленность, неустойчивость эмоциональных реакций, ограничение круга интересов алкогольной тематикой, черты аффективной ригидности на фоне невысоких адаптивных способностей, с трудностями конструктивного самостоятельного решения проблем; указанные изменения психики у ФИО1 выражены не столь значительно, не сопровождаются грубыми когнитивными расстройствами, психотической (бредом, галлюцинациями и др.) симптоматикой, нарушением критических и прогностических способностей; однако, в связи с отсутствием объективных сведений о психическом состоянии ФИО1 в период совершения в отношении него противоправного деяния, в том числе, в период с 01.11.2022г. по 08.04.2023г., ответить на вопрос, мог ли он по своему психическому состоянию правильно воспринимать обстоятельства, имеющие значение для уголовного дела, не представляется возможным. Психического расстройства, связанного с влиянием третьих лиц, у ФИО1 не выявлено.

Ответы эксперта психолога: у ФИО1 не имеется каких-либо нарушений или особенностей восприятия, памяти, мышления, интеллекта, признаков повышенной внушаемости, пассивной подчиняемости и склонности к повышенному фантазированию, которые делали бы его неспособным в период с 01.11.2022г. по 08.04.2023г., относящийся к периоду продажи квартиры, понимать характер совершаемых в отношении него преступных деяний.

Заключение амбулаторной комплексной психолого-психиатрической экспертизы, проведенной в рамках производства по уголовному делу, является по делу самостоятельным письменным доказательством, предусмотренным статьей 55 ГПК РФ, полученным по запросу суда из уголовного дела в отношении ФИО3 в форме надлежащим образом заверенной копии.

В соответствии со ст.421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п.1); условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п.4).

В соответствии с п.2.4. Договора купли-продажи квартиры, соглашение о цене является существенным условием данного договора; в случае сокрытия сторонами подлинной цены квартиры они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.

В соответствии с п.2.2. Договора купли-продажи, квартира продавалась по согласованной сторонами цене равной 8 500 000 рублей.

19.08.2023г. в ходе очной ставки между потерпевшим ФИО1 и подозреваемым ФИО3, ФИО1 показал, что рыночная стоимость квартиры составляет 8 500 000 рублей.

Согласно Отчета № 14261, произведенного 18.09.2024г. ООО «РусБизнесПрайс», об оценке рыночной стоимости спорной квартиры на дату 21.03.2023г., представленного ответчиком ФИО2, рыночная стоимость объекта оценки составляет 8 460 000 рублей. Общее состояние объекта оценки – требуется косметический ремонт.

Согласно Отчета об оценке № 47-05/25, произведенного 23.05.2025г. ООО «МЦКО», об определении рыночной стоимости спорной квартиры на дату 21.03.2023г., представленного истцом ФИО1, рыночная стоимость объекта оценки составляет 10 953 000 рублей. Класс качества отделки объекта оценки – типовой ремонт «стандарт».

Согласно показаний свидетеля ФИО8, данных в ходе предварительного расследования по уголовному делу, он предлагал продаваемую квартиру своим знакомым за 8 500 000 рублей, но она была в очень плохом состоянии, и никто не хотел ее приобретать (приговор Дорогомиловского районного суда г.Москвы от 18.07.2025г.).

Учитывая вышеизложенное, принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны вправе определять содержание условий договора по своему усмотрению, а также то, что отчет об оценке № 47-05/25, произведенный ООО «МЦКО», сделан без учета состояния спорной квартиры, требующей ремонта, суд находит несостоятельным довод истца о приобретении ответчиком спорной квартиры по цене ниже рыночной.

Проанализировав материалы дела, показания свидетелей, суд установил, что ФИО1 не только собственноручно в присутствии нотариуса подписал оспариваемый договор, но и совершил его лично, по своей воле, совершил последовательные действия, направленные на оформление оспариваемой сделки, а именно: приватизировал спорную квартиру, снялся с регистрационного учета по адресу спорной квартиры, взаимодействовал с покупателем и его супругой, обсуждал условия сделки, стоимость продаваемой квартиры, получал аванс за снятие объявления о продаже квартиры, обращался в наркологический диспансер за справкой в связи с продажей квартиры, заключил совместно с покупателем договор аренды индивидуального сейфа, осуществил проверку денежных средств, переданных покупателем за покупаемую квартиру, и заложил их в арендованный индивидуальный сейф, вместе со своим представителем ФИО8, изучил текст проекта договора купли-продажи квартиры, собственноручно в присутствии нотариуса подписал оспариваемый договор купли-продажи квартиры, после регистрации перехода права собственности на спорную квартиру забрал заложенные в индивидуальный банковский сейф в счет оплаты квартиры денежные средства покупателя, в офисе банка написал расписку покупателю в получении денежных средств за проданную квартиру и передаточный акт к договору купли-продажи квартиры, освободил проданную квартиру в оговоренный с покупателем срок и передал покупателю ключ от нее.

Судом установлено, что истец ФИО1 сознательно и целенаправленно совершал действия, направленные на распоряжение спорным жилым помещением путем заключения договора купли-продажи, волеизъявление истца на заключение договора купли-продажи квартиры соответствовало в момент заключения его действительной воле, между сторонами договора купли-продажи были достигнуты соглашения по всем существенным условиям договора, которые изложены в ясной и доступной для понимания форме, при заключении оспариваемой сделки воля сторон была выражена и направлена на достижение именно того результата, который был достигнут договором купли-продажи, истцу было известно, что он совершил отчуждение принадлежащего ему жилого помещения путем заключения оспариваемого договора, спорный договор заключен истцом лично, подписан без каких-либо замечаний и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры был заключен ФИО1 добровольно, понуждений к заключению договора либо доказательств, подтверждающих, что сделка была совершена под влиянием насилия или угрозы, либо обмана, суду представлено не было и в ходе судебного разбирательства не добыто.

В силу ст.209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, в том числе отчуждать свое имущество в собственность других лиц.

Таким образом, заключая спорный договор, истец по своему усмотрению реализовал свое право собственника по распоряжению принадлежащим им имуществом в соответствии со ст.421 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Согласно п.3 ст.1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в п. 1 Постановления Пленума от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Кроме приведенных выше оснований к отказу в иске, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении иска должно быть отказано, поскольку согласно пп. 2 и 5 ст. 166 ГК РФ, а также п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки. Сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

В данном случае из обстоятельств дела следует, что ФИО1, по его утверждению, не желавший, продавать спорную квартиру и действовавший под влиянием угроз и обмана со стороны ФИО3, скрыл эти обстоятельства от покупателя ФИО2, а также от нотариуса, удостоверившего договор купли-продажи квартиры, и, напротив, предоставил и гарантировал недостоверные заверения о том, что оспариваемый договор не является для него сделкой, совершаемой под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы, сделкой, совершаемой на крайне невыгодных условиях, которую он вынужден совершать вследствие стечения тяжелых обстоятельств (кабальная сделка); также ФИО1, достоверно зная, что состоит на учете в наркологическом диспансере по поводу хронического алкоголизма, поскольку 14.03.2023г. обращался в ГБУЗ МНПЦ – наркологии, филиал № 5 за справкой для сделки с недвижимостью, намеренно подменил факты действительности, сообщив и гарантировав покупателю заведомо недостоверные сведения о том, что на учете в НД не состоит (п.7.1 Договора купли-продажи), зная, что, в соответствии с п.7.3 Договора купли-продажи покупатель полагается на заверения, данные продавцом, и такие заверения имеют для него значение для заключения договора и его исполнения, при этом получил исполнение по сделке от ответчика, забрав из индивидуального банковского сейфа 8 500 000 рублей.

Также судом учитывается, что у ФИО1 имелась возможность проинформировать покупателя ФИО2 о своем нежелании продавать квартиру в момент размещении денежных средств покупателя за квартиру в индивидуальный банковский сейф в банковском хранилище, где он находился вдвоем с покупателем, а также у нотариуса до подписания оспариваемого договора купли-продажи квартиры. Однако, имея такую возможность ФИО1 «просто не сказал», как он пояснил в ходе очной ставки с ФИО2 (протокол очной ставки от 15.04.2024г. между потерпевшим ФИО1 и свидетелем ФИО2).

Таким образом, поведение истца, лично заключившего договор купли-продажи квартиры, получившего от ответчика исполнение по сделке, освободившего проданную квартиру и передавшего ее по передаточному акту ответчику, давало основания ответчику полагаться на действительность сделки. 

При этом суд также исходит из того, что истцом не было представлено никаких конкретных доказательств подписания договора купли-продажи под влиянием обмана, насилия или угрозы. 

Соответственно, поведение истца по предъявлению иска является недобросовестным поведением стороны, намеревающейся изначально принять исполнение по сделке и, зная о наличии оснований для оспаривания сделки (по мнению данной стороны), впоследствии такую сделку оспорить по этим основаниям.

Одновременно, суд приходит к выводу о добросовестном поведении ФИО2 при приобретении спорной квартиры.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлено, что сделка по приобретению жилого помещения совершена ФИО1 и ФИО2 с соблюдением требований действующего законодательства, заключен нотариальный договор купли-продажи с личным участием сторон, личности сторон договора установлены, их дееспособность проверена, переход права собственности по сделке зарегистрирован в установленном законом порядке, законность сделки проверена Управлением Росреестра по г.Москве, каких-либо ограничительных мер в отношении спорного жилого помещения не имелось, сведения в ЕГРН о правопритязаниях иных лиц на спорное жилое помещение отсутствовали, объявление о продаже квартиры размещалось в открытом доступе в Интернете, квартира приобреталась по рыночной цене, согласованной с продавцом, свободной от регистрации в ней продавца по месту жительства, в связи с чем, покупателем ФИО2 была проявлена разумная осмотрительность при заключении оспариваемой сделки, которая требуется от участников гражданского оборота в аналогичных случаях, предприняты исчерпывающие меры для выяснения прав лица, отчуждающего жилое помещение, установления его личности и волеизъявления на заключение сделки. Сделка была сторонами исполнена, продавцом исполнение по сделке от покупателя получено.

При вынесении решения, судом также учитывается, что приговором Дорогомиловского районного суда г.Москвы от 18.07.2025г. удовлетворен гражданский иск ФИО1 о взыскании с ФИО3 в счет возмещения материального ущерба 8 500 000 рублей, сохранены обеспечительные меры в виде ареста, наложенного на имущество ФИО3, а именно: автомобиль марки RIA JF (OPTIMA), денежные средства, размещенные на банковских счетах, открытых в АО «Тинькофф Банк», ПАО «Сбербанк России», ПАО «МКБ», ПАО «Финансовая Корпорация Открытие», ПАО «Балтийский Инвестиционный Банк», АО «Альфа-Банк». 

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований истца в полном объеме.

руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий ничтожности сделки, - отказать. 

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца путем подачи апелляционной жалобы через Кузьминский районный суд г. Москвы.

Решение изготовлено в окончательной форме 16.01.2026

Судья: