Дело № 2-1841/17 

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 сентября 2017 года г. Барнаул

Октябрьский районный суд г. Барнаула в составе

председательствующего судьи Подберезко Е.А. 

при секретаре Мордвиной А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к администрации г.Яровое, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратился в Славгородский городской суд Алтайского края с иском к Межмуниципальному Славгородскому отделу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об обязании совершить действия по государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество – квартиру по адресу 

<

адрес> по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от продавца ФИО2 к покупателю ФИО1.

В обоснование исковых требований указывал, что указанный договор купли-продажи квартиры между ним и ФИО2 был заключен, расчет между сторонами произведен, однако регистрация договора и перехода право собственности от продавца к покупателю не была произведена в связи с тем, что продавец ФИО2 умер ДД.ММ.ГГГГ.

В установленный срок никто из наследников за принятием наследства после смерти ФИО2 не обратился, претензий на квартиру третьих лиц нет, истец принял квартиру, все время нес расходы по ее содержанию, оплачивал коммунальные услуги, обратился в регистрирующий орган по месту нахождения имущества, однако в регистрации перехода права ему было отказано, отказ он обжаловал в судебном порядке, решением суда в удовлетворении иска также отказано, следовательно, иным путем он не имеет возможности осуществить защиту своего права собственности.

Определениями Славгородского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве соответчика привлечено Управление Росреестра по Алтайскому краю, дело передано на рассмотрение по подсудности в Октябрьский районный суд г.Барнаула по месту нахождения надлежащего ответчика.

При рассмотрении дела в Октябрьском районном суде г.Барнаула истец уточнил исковые требования, предъявил их к Управлению Росреестра по Алтайскому краю, просил возложить на Управление обязанность совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру к нему от ФИО2.

Определением Октябрьского районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу прекращено.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ определение Октябрьского районного суда г.Барнаула от ДД.ММ.ГГГГ отменено и дело возвращено в суд первой инстанции для рассмотрения по существу.

При рассмотрении дела судом к участию в деле в качестве соответчика привлечена администрация г.Яровое Алтайского края (в ее состав входит отдел по управлению муниципальным имуществом г.Яровое), истец уточнил исковые требования, предъявив их к Управлению Росреестра по Алтайскому краю и администрации г.Яровое Алтайского края, просит суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности на спорной квартиру от ФИО2 к ФИО1, ссылаясь на то, что осуществление регистрации заключенного между сторонами договора купли-продажи квартиры невозможно в связи со смертью продавца, т.е. имеет место уклонение одной из сторон договора от государственной регистрации.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил суд о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель ответчика Управление Росреестра по Алтайскому краю в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что управление не является надлежащим ответчиком по делу, на спорное имущество не претендует, полагает, что истец выбрал неверный способ защиты нарушенного права.

Представитель ответчика администрации г.Яровое Алтайского края в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Суд, с учетом мнения участников процесса, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, оригиналы представленных истцом документов, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 данного Кодекса и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (пункт 3 статьи 165 ГК Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 «Продавцом» и ФИО1 «Покупателем» заключен договор купли-продажи квартиры по адресу 

<

адрес>, которая принадлежала ФИО2 на праве собственности, стоимостью 680000 руб..

В подтверждение факта получения указанных денежных средств ФИО2 была составлена расписка.

ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО2 умер, наследственного дела после его смерти нотариусом не заводилось.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 60-62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратился в филиал ФГБУ ФКП Росреестра по Алтайскому краю с заявлением о регистрации перехода права собственности на квартиру.

ДД.ММ.ГГГГ государственная регистрация была приостановлена, а ДД.ММ.ГГГГ в государственной регистрации ФИО1 было отказано по тем основаниям, что в представленном на государственную регистрацию договоре купли-продажи квартиры отсутствовала подпись продавца, а также отсутствием от продавца заявления на совершение регистрационных действий по переходу права собственности.

Решением Кемеровского районного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении административного иска ФИО1 к Управлению Росреестра по Алтайскому краю об обязании совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Кемеровского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Кемеровского районного суда Кемеровской области от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Положениями Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (действующим в момент возникновения спорных правоотношений), вступившим в силу с ДД.ММ.ГГГГ Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не урегулирован порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае ликвидации юридического лица или смерти физического лица, являвшегося одной из сторон в сделке.

По смыслу вышеприведенных правовых норм, после передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупателя является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании ст.305 Гражданского кодекса Российской Федерации. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из пункта 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, продавец передал квартиру покупателю, а покупатель принял ее при подписании настоящего договора. который имеет силу передаточного акта.

Как уже указывалось выше, пунктом 62 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № разъясняет, что на основании статей 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано во владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией с иском о государственной регистрации перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнении покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Судом установлено, что истец обращался в органы государственной регистрации права за регистрацией перехода к нему права собственности на квартиру, в регистрации перехода права органом государственной регистрации было отказано, по тому основанию, что отсутствует заявление продавца на совершение регистрационных действий, а также отсутствует подпись продавца в договоре купли-продажи.

Истцом в судебное заседание предоставлен оригинал договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и расписка продавца в получении денежных средств за спорное имущество, подпись продавца в договоре и расписке присутствует, договор имеет силу передаточного акта.

Суд полагает, что единственным препятствием к регистрации перехода права собственности к истцу на спорное имущество, является отсутствие продавца.

С учетом установленных обстоятельств возникшего спора суд считает, что к возникшим правоотношениям подлежат применению положения пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку обязанность физического лица - продавца недвижимости по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его смерти, хотя обязательства стороны по передаче указанного права исполнены и отсутствуют притязания третьих лиц на спорное имущество.

Таким образом, суд находит заявленные ФИО1 требования о регистрации перехода права собственности на квартиру обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Вместе с тем, суд считает, что в требованиях, предъявленных истцом к Управлению Росреестра по Алтайскому краю, следует отказать, поскольку управление, в данном случае, не является надлежащим ответчиком по делу, право собственности истца на спорное имущество управление не оспаривает, материально-правовые притязания на спорное имущество у него отсутствуют.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ФИО1 к администрации г.Яровое о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру – удовлетворить. 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности по договору от ДД.ММ.ГГГГ купли-продажи квартиры, расположенной по адресу Россия, 

<

адрес>, заключенному в простой письменной форме между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1.

Решение является основанием для регистрации права собственности ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу 

<

адрес> органах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В удовлетворении иска ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Барнаула

Судья Е.А. Подберезко