к делу № 3а-287/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«27» января 2021 года город Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Сидорова В.В.,

при секретаре судебного заседания Масливец Д.Я.,

рассмотрел в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Ливадия» к департаменту имущественных отношений Краснодарского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю, филиалу ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Ливадия» обратилось в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной с 17.02.2020г. следующих объектов недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 23:47:0114004:725, площадью 769,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, пом. 2; нежилое помещение с кадастровым номером 23:47:0114004:726, площадью 2052,2 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, пом. 1.

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что согласно отчету независимого оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:725 по состоянию на 17.02.2020г. составляет 22 931 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:726 по состоянию на 17.02.2020г. составляет 59 974 000 рублей.

Однако, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:725 определена уполномоченным органом по состоянию на 17.02.2020г. в размере 33 565 952,12 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:726 определена уполномоченным органом по состоянию на 17.02.2020г. в размере 89 529 564,51 рублей.

Административный истец считает, что результаты государственной кадастровой оценки стоимости вышеуказанных объектов недвижимости являются неверными и нарушают его права, в связи с чем, обратился в суд с вышеуказанными требованиями.

В отзыве на административное исковое заявление представитель административного ответчика – департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 просит отказать в удовлетворении заявленных ООО «Ливадия» требований, ссылаясь на отсутствие у департамента имущественных отношений Краснодарского края полномочий по проверке сведений, указанных в отчетах, правильности применяемых при оценке методик, а также иных полномочий, направленных на проверку сведений, влияющих на определение кадастровой стоимости объектов капитального строительства.

Представитель административного ответчика – управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО2 представила отзыв на административное исковое заявление, в котором указано на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства.

В возражениях на административное исковое заявление ООО «Ливадия» представитель ГБУ КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО3 указывает, что спорная кадастровая стоимость объектов недвижимости была определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

В дополнениях к отзыву на административное исковое заявление представитель департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 полагает определенную экспертом рыночную стоимость объектов оценки недостоверной, а заключение эксперта ненадлежащим доказательством.

В судебное заседание лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, причины неявки суду не сообщили.

В силу ст. 291 КАС РФ административное дело может быть рассмотрено в порядке упрощенного (письменного) производства в иных случаях, предусмотренных КАС РФ, если в судебное заседание не явились все лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, явка которых не является обязательной или не признана судом обязательной, или представители этих лиц. 

Суд считает возможным рассмотреть данное дело по существу в отсутствие не явившихся участников процесса в порядке упрощенного (письменного) производства, поскольку о месте и времени рассмотрения дела стороны были извещены надлежащим образом.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении административных исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии с положением статьи 403 Налогового Кодекса Российской Федерации, налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных данной статьей.

Изменение кадастровой стоимости объекта налогообложения в течение налогового периода не учитывается при определении налоговой базы в этом и предыдущих налоговых периодах, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, регулирующим проведение государственной кадастровой оценки, и настоящим пунктом.

В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения вследствие установления его рыночной стоимости сведения об измененной кадастровой стоимости, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения сведений об изменяемой кадастровой стоимости.

Законодательный (представительный) орган государственной власти субъекта Российской Федерации (за исключением городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) устанавливает в срок до 1 января 2020 года единую дату начала применения на территории этого субъекта Российской Федерации порядка определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения с учетом положений статьи 5 данного Кодекса.

Согласно статье 1 Закона Краснодарского края от 4 апреля 2016 года № 3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения», установить единую дату начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения - 1 января 2017 года.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьёй 24.19 Федерального закона.

Из материалов дела следует, что административный истец является собственником объектов недвижимости: нежилое помещение с кадастровым номером 23:47:0114004:725, площадью 769,4 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, пом. 2; нежилое помещение с кадастровым номером 23:47:0114004:726, площадью 2052,2 кв.м, расположенное по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, пом. 1.

Согласно пункту 1 статьи 373 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 374 данного Кодекса. 

Согласно части 2 статьи 375 Налогового кодекса РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со статьей 378.2 данного Кодекса.

С учетом положений, закрепленных в частях 1, 3 статьи 24 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Постановлении главы администрации (губернатора) Краснодарского края № 318 от 27 апреля 2017 года, а также, принимая во внимание дату определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства, правоотношения, связанные с пересмотром кадастровой стоимости такого объекта, подлежат регулированию в соответствии с нормами Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Так, из содержания положений статьи 3 указанного Закона следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 данного Федерального закона.

В результате проведенной государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:725 определена уполномоченным органом по состоянию на 17.02.2020г. в размере 33 565 952,12 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:726 определена уполномоченным органом по состоянию на 17.02.2020г. в размере 89 529 564,51 рублей.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 17 февраля 2020 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов.

Согласно данным отчета № 199/08-ИП от 18.09.2020г., выполненного ООО «Краснодарский центр кадастра, оценки и экспертизы», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:725 по состоянию на 17.02.2020г. составляет 22 931 000 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:726 по состоянию на 17.02.2020г. составляет 59 974 000 рублей.

Учитывая, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда от 19 октября 2020 года по делу назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 13 ноября 2020 года, выполненному ООО «НЭО Эксперт», рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:725 по состоянию на 17.02.2020г. составляет 23 470 547 рублей, объекта недвижимости с кадастровым номером 23:47:0114004:726 по состоянию на 17.02.2020г. составляет 60 894 931 рублей.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. В ходе судебного разбирательства представителями ответчиков и заинтересованных лиц выводы эксперта не опровергнуты. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено, достоверность данных расчетов лицами, участвующими в деле, также не оспаривается.

Суд, исследовав заключение судебной оценочной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства РФ, пришел к выводу, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда также не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса РФ, экспертное заключение содержит расписку эксперта о том, что он предупрежден об уголовной ответственности по указанной статье Уголовного кодекса РФ. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы.

Само заключение судебной экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования дан ответ на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке спорных объектов недвижимости был применен сравнительный подход (невозможность применения доходного и затратного подходов при оценке экспертом обоснована). Экспертом приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методы и методики определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Суд считает заключение судебной оценочной экспертизы, объективным и полным, а выводы – обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО4, предупрежденная об уголовной ответственности, предусмотренной 307 УК РФ, пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта экспертизы сравнительным подходом указывается, что рынок активный. Тогда как корректировка на торг применяется ввиду низкой ликвидности. На стр. 22 заключения присутствует вывод о рынке недвижимости. Понятия активности рынка и ликвидности объектов недвижимости не являются тождественными. Вывод о ликвидности объектов недвижимости основывается на сроке экспозиции, который зависит, в том числе от площади объектов (большие по площади объекты более дорогие и дольше продаются). Таким образом, расчет стоимости объекта исследования соответствует данным анализа рынка. Офисное помещение в г. Новороссийске общей площадью 50 кв.м. реализуется быстрее. Скидка на торг 15%. При этом, в г. Новороссийске есть офисные помещения, у которых высокая ликвидность, а есть помещения, которые обладают средней ликвидностью, и есть также помещения с низкой ликвидностью и все они находятся вместе. Согласно сборнику Лейфейра, есть корректировки для активного рынка и для неактивного, и в каждом из этих рынков существует диапазон, минимальные и максимальные границы, а также среднее значение. Анализ показывает, что активность высокая, а ликвидность низкая. 

Таким образом, доказательств того, что рыночная стоимость указанных объектов недвижимости является иной, чем отражено в судебном экспертном заключении, суду не представлено. 

Возражения представителя департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО1 на заключение судебной экспертизы опровергнуты пояснениями эксперта ФИО4, выполнившей экспертное заключение и допрошенной в судебном заседании, а также письменными пояснениями эксперта к замечаниям, изложенным в дополнении к отзыву департамента имущественных отношений Краснодарского края.

В связи с чем, суд приходит к выводу, что административным истцом доказан факт несоответствия кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости их рыночной стоимости, кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, что затрагивает права и обязанности административного истца, как собственника данных объектов недвижимости.

Таким образом, учитывая объем заявленных требований и установленные факты, суд находит административный иск ООО «Ливадия» об установлении кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, подлежащим частичному удовлетворению, согласно выводам судебной оценочной экспертизы. 

Установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа кадастрового учета внести такую стоимость в качестве кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании положений статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 данного Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Административный истец обратился с настоящим иском в суд 24 сентября 2020 года, сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 24 сентября 2020 года.

При таких обстоятельствах, административный иск ООО «Ливадия» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, подлежит частичному удовлетворению.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административный иск ООО «Ливадия» об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере рыночной – удовлетворить частично.

Установить в отношении объектов недвижимости: 

- нежилого помещения с кадастровым номером 23:47:0114004:725, площадью 769,4 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, пом. 2 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 17 февраля 2020 года в размере 23 470 547 рублей;

- нежилого помещения с кадастровым номером 23:47:0114004:726, площадью 2052,2 кв.м, расположенного по адресу: Краснодарский край, 

<

Адрес...>, пом. 1 кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости, установленной по состоянию на 17 февраля 2020 года в размере 60 894 931 рублей.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:47:0114004:725 и 23:47:0114004:726.

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами 23:47:0114004:725 и 23:47:0114004:726 считать 24 сентября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение пятнадцати дней со дня получения лицами, участвующими в деле, копии решения.

Судья В.В. Сидоров