РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 3а-187/2018

09 апреля 2018 года

г. Екатеринбург

Свердловский областной суд в составе 

председательствующего Полевщиковой С.Н.,

при секретаре Банниковой Д.П., 

рассмотрев в открытом судебном заседании материалы административного дела № 3а-187/2018 

по административному исковому заявлению ФИО1 

к административным ответчикам - Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Министерству по управлению государственным имуществом Свердловской области,

с участием заинтересованных лиц – Администрации Новоуральского городского округа, ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области, 

об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: № в размере их рыночной стоимости,

при участии в судебном заседании:

-представителя административного истца ФИО2, действующего на основании доверенности от 12 февраля 2017 года;

-представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не явился;

-представитель Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области не явился; 

-представитель ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области неявился; 

- представитель Администрации Новоуральского городского округа неявился; 

-свидетеля Р. 

установил:

ФИО1 (далее – административный истец) обратилась с административным исковым заявлением в Свердловский областной суд об установлении по состоянию на 01 января 2015 года кадастровой стоимости: 

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1674000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1623000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4475000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 598000 руб.

В качестве правового обоснования административный истец ссылается на положения статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ).

Административный ответчик – Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области в письменных возражениях указало, что нарушений при установлении кадастровой стоимости указанных выше земельных участков допущено не было, в связи с чем, оснований к удовлетворению административного искового заявления не усматривается. 

ФГБУ «ФКП Росреестра» по Свердловской области в письменном отзыве подтвердило дату определения и размер кадастровой стоимости спорных земельных участков. 

Администрация Новоуральского городского округа вопрос об удовлетворении заявленного административного иска оставлен на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, своего отношения к рассматриваемому делу не выразили. 

В судебном заседании принял участие представитель административного истца ФИО2, который заявленные административные требования поддержал; ходатайствовал перед судом о допросе в качестве свидетеля – Р. 

Иные лица, участвующие в деле, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Свердловской области, Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области, Администрация Новоуральского городского округа, - представителей в судебное заседание не направили, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В силу части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие представителей вышеуказанных лиц, участвующих в деле.

Порядок производства по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости установлен главой 25 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, согласно части 1 статьи 245 которой юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. 

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для целей налогообложения (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Пунктами 2 и 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (пункт 2). 

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки, является дата, по состоянию на которую сформирован перечень (статья 24.15 Закона № 135-ФЗ).

Из материалов административного дела усматривается, что административный истец является собственником земельных участков:

- с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием, расположенного по адресу: ...; 

- с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: торговый комплекс, расположенного по адресу: ...; 

- с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием, расположенного по адресу: ...;. 

- с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: под зданием, расположенного по адресу: .... 

Перечень земельных участков для проведения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов отдельных муниципальных образований, расположенных на территории Свердловской области, сформирован по состоянию на 01 января 2015 года, и утвержден Приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29 сентября 2015 года № 2588.

По состоянию на 01января2015года утверждена кадастровая стоимость: 

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 7311485,58 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 16309404, 78 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 7584922, 75 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 3881090, 64 руб.

Сведения о кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: № внесены в Единый государственный реестр недвижимости (далее - Е ГРН) 24 октября 2015 года.

Так как административный истец является собственником земельных участков с кадастровыми номерами: №, размер кадастровой стоимости напрямую влияет на величину земельного налога, следовательно, результат определения кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, который в силу вышеприведенных положений Федерального закона № 135-ФЗ вправе оспорить эти результаты.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Административный истец воспользовался предоставленным статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ правом на пересмотр кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, обратившись с соответствующим административным исковым заявлением в Свердловский областной суд.

В соответствии с частью 1 ст. 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, которая в том числе распространяет свое действие и на дела о пересмотре кадастровой стоимости, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований и возражений.

Распределяя бремя доказывания между сторонами, суд считает, что обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административные ответчики возражают против удовлетворения требований, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Согласно абзацу 5 части 16 статьи 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ (в ред. Федерального закона от 02 июня 2016 года № 172-ФЗ) к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагается отчет об оценке объекта недвижимости.

Оспаривая кадастровую стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: №, административный истец представил отчет об оценке от 28 ноября 2017 года № 1422-17/3, составленный оценщиком ООО «Консалтинг Групп» Р., согласно которому, по состоянию на 01 января 2015 года рыночная стоимость определена 

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 1674000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 1623000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 4475000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № в размере 598000 руб.

Административными ответчиками по существу не оспаривается рыночная стоимость земельного участка.

Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона № 135-ФЗ).

Согласно разъяснениям, данным в пункте 22 приведенного выше Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в целях устранения неясности положений отчета об оценке суд разрешает вопрос о вызове в качестве свидетеля оценщика, проводившего государственную кадастровую оценку и (или) составившего отчет о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

В судебном заседании в качестве свидетеля был допрошен оценщик Р., который сообщил суду в устной форме об известных ему обстоятельствах, касающихся оценки указанных выше земельных участков и выводов, положенных в основу составленного им отчета об оценке.

Из пояснений свидетеля следует, что он провел оценку земельного участка в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ, Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3), утвержденным приказом Минэкономразвития от 20 мая 2015 года № 299; Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденным приказом Минэкономразвития от 25 сентября 2014 года № 611.

Оцениваемые земельные участки расположены по адресу: ...; категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования у земельных участков с кадастровыми номерами: № - под зданием; у земельного участка с кадастровым номером № - торговый комплекс

Приняв во внимание количественные и качественные характеристики объектов оценки, а также расположение земельных участков на Публичной кадастровой карте в соответствии с существующими Правилами землепользования и застройки Новоуральского городского округа в зоне ОД-2, оценщиком сделан вывод о том, что оцениваемые земельные участки относятся к сегменту рынка земель, предназначенных под общественно-деловую застройку, и расположены в зонах предполагающих строительство торговых объектов в основных и вспомогательных видах разрешенного использования.

На дату оценки – 01 января 2015 года, исходя из сегмента рынка, к которому были отнесены оцениваемые земельные участки, оценщик произвел выборку предложений по продаже незастроенных земельных участков, предназначенных под строительство торговых объектов.

При проведении оценки свидетель пояснил, что им использовался сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. 

По мнению свидетеля, отобранные по правилам отбора объекты-аналоги в количестве семи штук были им идентифицированы по Публичной кадастровой карте, все объекты-аналоги находятся в одном сегменте рынка с объектами оценки, точно установлена их площадь, местоположение, вид разрешенного использовании и кадастровые номера.

Исходя из ретроспективности оценки, оценщик применил корректировки на торг, на передаваемые права, на местоположение, на площадь, на «красную линию», на коммуникации.

Оценив показания свидетеля наряду с иными представленными по делу доказательствами, суд приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в правильности и обоснованности показаний Р. не имеется, на основании следующего.

В соответствии со статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, является отчет об оценке такого объекта, составленный в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. 

Отчет об оценке объектов оценки не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.

В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объектов оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объектов оценки, отраженных в отчете. 

Из содержания отчета судом установлено, что оценку указанных выше земельных участков проводил Р., имеющий специальное образование в области оценочной деятельности и трудовые отношения с ООО «Консалтинг Групп».

В соответствии с требованиями п. 6 ФСО № 3 названный отчет об оценке пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком и скреплен печатью юридического лица и подписью руководителя ООО «Консалтинг Групп».

Выводы, изложенные в отчете, соответствуют предмету исследования: в отчете указана информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых земельных участках (о площади, о виде разрешенного использования; о текущем использовании объектов оценки, о наиболее эффективном использовании), присутствует точное описание локального местоположения объектов оценки.

Представленный в материалы дела отчет составлен на дату оценки – 01 января 2015 2016 года.

Оценщиком исследовано социально-географическое положение Свердловской области и произведен анализ рынка земельных участков на дату оценки. 

Выводы оценщика предельно ясны, обоснованы и не содержат противоречий. 

В отчете приведены пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости спорных земельных участков полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. 

По итогу введенных оценщиком корректировок, последним был установлен диапазон скорректированной стоимости каждого объекта-аналога.

При исследовании отчета судом установлено, что проверка выборки объектов-аналогов на однородность сделана оценщиком через коэффициент вариации, который не превысил 33 %. 

В отчете приведена формула по расчету средневзвешенной стоимости за 1 кв. м. с учетом весовых коэффициентов.

Таким образом, с учетом введенных корректировок рыночная стоимость объектов недвижимости с позиции сравнительного подхода по состоянию на 01 января 2015 года составила:

- для земельного участка с кадастровым номером №– 1 674000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № - 1623000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № - 4475000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № - 598000 руб.

В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые оценщиком сведения для обоснования размера корректировок.

Кроме того, в отчете приведены пояснения к расчетам корректировок, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком.

Проверяя в судебном заседании правильность математического расчета итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки, суд не нашел математических ошибок. 

Согласно частям 1-4, 8 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. 

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. 

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. 

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. 

Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в своем решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Оценив представленный в дело отчет, суд, признает его соответствующим требованиям Федерального закона № 135-ФЗ, федеральным стандартам оценки.

Конструктивных доводов о том, что отчет составлен с нарушениями действующего законодательства об оценочной деятельности и обязательных стандартов оценки, поскольку при его составлении использовались неправильные исходные данные, применялись неверные методики и некорректно определена рыночная оценка спорных земельных участков, ни одним из лиц участвующих в деле, в отзыве на административный иск не заявлено.

С учетом изложенного, руководствуясь положениями Федерального закона № 135-ФЗ, федеральными стандартами оценки, статьей 246 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, на основании статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд признает представленный в дело отчет надлежащим доказательством, подтверждающим, размер рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года:

- для земельного участка с кадастровым номером №– 1 674000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № - 1623000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № - 4475000 руб.;

- для земельного участка с кадастровым номером № - 598000 руб.

Таким образом, административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков, подлежит удовлетворению.

Суд устанавливает по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость: 

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1674000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1623000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4475000 руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 598000 руб.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Датой внесения в ЕГРН сведений об оспариваемой кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, является 24 октября 2015 года.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, является дата обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд – 21 февраля 2018года.

На основании изложенного установленная настоящим решением кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами: №, равная их рыночной стоимости, применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации с 01 января 2018 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами: №, удовлетворить.

Установить по состоянию на 01 января 2015 года кадастровую стоимость: 

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1674000 (один миллион шестьсот семьдесят четыре тысячи) руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 1623000 (один миллион шестьсот двадцать три тысячи) руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4475000 (четыре миллиона четыреста семьдесят пять тысяч) руб.;

- земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 598000 (пятьсот девяносто восемь тысяч) руб.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости считать 21 февраля 2018года.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение изготовлено в окончательной форме 13 апреля 2018 года.

Председательствующий С.Н. Полевщикова