Дело № 2-1190/2026

УИД 18RS0003-01-2025-008770-96

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

24 марта 2026 года г. Ижевск

Октябрьский районный суд г. Ижевска в составе:

председательствующего судьи Кузнецовой Н.В.,

при секретаре Ознобихиной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Ижевская УК» о возложении обязанности выполнить работы, передать объект, взыскании неустойки,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском о возложении обязанности выполнить работы, передать объект, взыскании неустойки. Требования мотивированы тем, что в соответствии с условиями договора купли-продажи нежилого помещения от 18.08.2022, заключенного между ООО «Сити-Сервис» и ФИО1, ответчик, который является правопреемником ООО «Сити-Сервис» после присоединения последнего к ООО «Ижевская УК», принял обязательство в установленном законом порядке провести работы по образованию нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> в качестве самостоятельного объекта недвижимости, включая подготовку и получение необходимой документации, постановку указанного нежилого помещения на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него; передать ФИО1 по акту приема-передачи нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также всю документацию, связанную с кадастровым учетом данного помещения, документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности. Цена подлежащего передаче в собственность покупателя образуемого объекта недвижимости определена сторонами в размере 609 000 руб. (п. 2.1 договора), покупная цена подлежала оплате не позднее 3-х месяцев с даты подписания сторонами передаточного акта. Продавец своих обязательств по передаче объекта недвижимости в собственность покупателя не исполнил.

На основании ст.309, 310 ГК РФ с учетом заявления об уточнении исковых требований окончательно истец просил:

1) Возложить на ООО «Ижевская УК» исполнить обязанность, предусмотренную пунктом 3.1.1 договора купли-продажи нежилого помещения от 18.08.2022, заключенного между ООО «Сити-Сервис» и ФИО1, а именно: в установленном законом порядке провести работы по образованию нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> качестве самостоятельного объекта недвижимости, включая подготовку и получение необходимой документации, постановку указанного нежилого помещения на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него в течение 30 дней с момента вступления решения суда в законную силу;

2) Возложить на ООО «Ижевская УК» обязанность передать ФИО1 по акту приема-передачи нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> а также всю документацию, связанную с кадастровым учетом данного помещения, документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности, включая, но не ограничиваясь: технический план помещения, выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве ООО «Ижевская УК» на это помещение, в течение 30 дней с даты вступления решения суда в законную силу;

3) обязать орган регистрации прав совершить учетно-регистрационные действия по регистрации перехода права собственности на указанное нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> на ФИО1;

4) установить, что решение суда по настоящему делу является основанием для государственной регистрации права собственности ФИО1 на указанное нежилое помещение площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, и внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр недвижимости;

5) взыскать с ответчика судебные расходы на оплату госпошлины;

6) взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ижевская УК» в пользу ФИО1 судебную неустойку (астрент) за нарушение сроков передачи объекта и документации, в размере 15 000 руб. 00 коп. за каждый календарный день просрочки, начиная с 30го рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу по день исполнения обязательства.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала, суду пояснила, что объект недвижимости существует в натуре, для его выделения и постановки на кадастровый учет требуется выполнение работ и совершение ряда действий по кадастровому учету и государственной регистрации. Для использования помещения не требуется создание режима общего имущества, т.к. коридор и так находится в собственности ООО «Ижевская УК», а договором предусмотрено пользование земельным участком и иным имуществом. В случае необходимости может быть установлен сервитут. В любом случае это не является основанием для отказа от исполнения обязательства, предусмотренного договором. Она со своей стороны готова исполнить договор, соответствующие денежные средства внесены на депозит УСД. Ранее она перечисляла денежные средства на счет ООО «Ижевская УК», но они были возвращены.

Представители истца ФИО2, действующий по доверенности, и ФИО3, действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали, полагают доводы ответчика о невозможности исполнения договора надуманными и противоречащими заключению кадастрового инженера.

Представитель ответчика ООО «Ижевская УК» ФИО4, действующая на основании ордера от 16.10.2025, исковые требования не признала по основаниям, указанным в письменных возражениях, в том числе, в связи с тем, что договор является не исполнимым, также полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, предмет договора отсутствует, что исключает предусмотренное законом право покупателя требовать передачи вещи по договору купли-продажи, у истца имеется право взыскать сумму за убытки по договору, а не требовать у продавца передачи вещи. Кроме того, отмечает, что ответчик сделал все, чтобы исполнить обязательство: обратился в ЦКО БТИ, провел общее собрание собственником помещений здания, в обоих случаях получен отрицательный результат.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц Управление Росреестра по УР, ФИО5, Администрация МО «город Ижевск» в судебное заседание своих представителей не направили, будучи надлежащим образом и своевременно извещены о месте и времени судебного разбирательства, о причинах неявки суду не сообщили, в соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрело в отсутствие указанных участников процесса.

Выслушав истца, его представителей, представителя ответчика, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что ООО «Ижевская УК» является собственником нежилого помещения общей площадью 

<

данные изъяты>, расположенного в цокольном и 1-м этаже здания по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер нежилого помещения 

<

номер> (л.д.51-53).

ООО «Ижевская УК» является правопреемником ООО «Сити-Сервис» после реорганизации в форме присоединения (л.д.10-26).

В соответствии с условиями договора купли-продажи нежилого помещения от 18.08.2022 (л.д.5-9), заключенного между ООО «Сити-Сервис» и ФИО1, ответчик, как правопреемник ООО «Сити-Сервис», принял обязательство в установленном законом порядке провести работы по образованию нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> в качестве самостоятельного объекта недвижимости, включая подготовку и получение необходимой документации, постановку указанного нежилого помещения на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него, обязался передать ФИО1 по акту приема-передачи нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> а также всю документацию, связанную с кадастровым учетом данного помещения, документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности (п.3.1.1 договора).

Цена подлежащего передаче в собственность покупателя образуемого объекта недвижимости определена сторонами в размере 609 000 руб. (п. 2.1 договора), стороны указали также, что цена договора включает в себя стоимость нежилого помещения, стоимость передаваемых покупателю по настоящему договору прав, все налоговые платежи и сборы, подлежащие уплате продавцом в связи с реализацией принадлежащего ему нежилого помещения и с исполнением всех обязательств продавца, предусмотренных настоящим договором. Покупная цена подлежала оплате не позднее 3-х месяцев с даты подписания сторонами передаточного акта (п.2.3 договора).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Согласно ч. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 549, ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В п. п. 1 - 3, 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

В силу пункта 5 статьи 454 Кодекса к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ, если иное не установлено правилами Кодекса об этих видах договоров.

В связи с тем, что параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем (договор купли-продажи будущей недвижимой вещи), судам следует исходить из того, что отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

2. Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Из текста договора, заключенного между сторонами 18.08.2022, следует, что он носит смешанный характер, поскольку объединяет в себе элементы договора подряда (обязанность ООО «Сити-Сервис» не позднее 30.09.2022 произвести работы по выделу нежилого помещения площадью 15,3 кв.м номер 2 на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> в качестве самостоятельного объекта недвижимости, включая подготовку и получение необходимой документации, постановку указанного нежилого помещения на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него – п.3.1.1 договора) и элементы договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (обязанность ООО «Сити-Сервис» передать в собственность покупателя ФИО1, и обязанность покупателя принять и оплатить нежилое помещение – п.1.1 договора).

Суд полагает, что условиями спорного договора определен и согласован с достаточной степенью определенности предмет купли-продажи, договор подписан сторонами. Стороны при заключении договора купли-продажи будущей недвижимой вещи от 18 августа 2022 года установили данные, позволяющие определить предмет договора: нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> Как на дату заключения договора, так и на дату рассмотрения спора, объект существует в натуре (хотя и не выделен еще из состава нежилого помещения большей площади в натуре и не поставлен на самостоятельный кадастровый учет) и принадлежит ответчику на праве собственности.

Следовательно, в соответствии с абз. 2 п. 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Ответчиком не предоставлено суду доказательств, с очевидностью свидетельствующих о невозможности исполнения обязательств, предусмотренных договором. Строительно-техническое заключение № 08-11/232 от 11.10.2023, выполненное БУ УР «ЦКО БТИ» о невозможности образования двух новых объектов недвижимости путем выдела входящего в состав нежилого помещения с тамбуром помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> мотивировано тем, что помещение коридоров (помещение № 1 на поэтажном плане и помещение № 12) не являются местами общего пользования, однако, при заключении договора от 18 августа 2022 ответчик об этом знал. Более того, в абз. 5 п.1.1 договора стороны согласовали, что одновременно с передачей нежилого помещения к покупателю переходят права и обязанности по договору аренды земли, определенному настоящим пунктом (договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды земли) от 24.02.2016 №5973 (регистрация в ЕГРН 

<

данные изъяты>), а также права и обязанности в отношении общего имущества в здании.

В целом доводы ответчика о том, что образованное нежилое помещение невозможно будет использовать без использования нежилых помещений, принадлежащим самому ответчику, суд расценивает не как аргументы о невозможности исполнения договора, но как свидетельствующие о нежелании ответчика его исполнять, что в силу положений ст.309, 310 ГК РФ не допускается.

По мнению суда, стороны согласовали все обязанности, необходимые для исполнения договора, возложили совершение необходимых действий на сторону продавца и учли эти расходы в цене договора.

Таким образом, суд полагает, что исковые требования, касающиеся совершения действий по исполнению договора, подлежат удовлетворению.

После исполнения вышеуказанных обязанностей настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности перехода права собственности на объект недвижимости - нежилого помещения площадью 15,3 кв.м номер 2 на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес> от общества с ограниченной ответственностью «Ижевская УК» к ФИО1. Истец исполнила свои обязательства по внесению покупной цены договора путем внесения всей суммы (609 000 руб.) на депозит УСД ВС УР.

Истцом также заявлена ко взысканию судебная неустойка в случае неисполнения настоящего решения со дня вступления в законную силу в размере 15000 руб. 00 коп. за каждый день просрочки исполнения судебного акта, начиная с с 30го дня после даты вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со ст.308.1 ГК РФ В случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1).

По мнению суда, на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения необходимой, стимулирующей к исполнению решения суда, и в то же время достаточной для погашения возможных убытков истца, является денежная сумма в размере 2000 руб. за каждый день просрочки, но не с 30го дня после даты вступления решения суда в законную силу, а с 45го, т.к. разумным сроком исполнения решения суда в части возложения на ответчика обязанности, предусмотренной пунктом 3.1.1 договора купли-продажи от 18.08.2022, а именно: в установленном законом порядке провести работы по образованию нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

дата> в качестве самостоятельного объекта недвижимости, включая подготовку и получение необходимой документации, постановку указанного нежилого помещения на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него, суд полагает разумным и достаточным - в течение 30 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу; в части возложения обязанности передать ФИО1 по акту приема-передачи нежилого помещения, а также всю документацию, связанную с кадастровым учетом данного помещения, документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности, включая, но не ограничиваясь: технический план помещения, выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве ООО «Ижевская УК» на это помещение – еще 15 рабочих дней, а всего - в течение 45 рабочих дней, начиная с даты вступления решения суда в законную силу.

В соответствии со статьей 98 ГПК РФ на ответчиков в равных долях должна быть возложена обязанность возмещению судебных расходов истца на оплату госпошлины в сумме 3000 руб.00 коп.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 (

<

данные изъяты> к обществу с ограниченной ответственностью «Ижевская УК» 

<

данные изъяты> о возложении обязанности выполнить работы, передать объект, взыскании неустойки удовлетворить частично.

Возложить на ООО «Ижевская УК» исполнить обязанность, предусмотренную пунктом 3.1.1 договора купли-продажи нежилого помещения от 18.08.2022, заключенного между ООО «Сити-Сервис» и ФИО1, а именно: в установленном законом порядке провести работы по образованию нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в качестве самостоятельного объекта недвижимости, включая подготовку и получение необходимой документации, постановку указанного нежилого помещения на кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на него в течение 30 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Возложить на ООО «Ижевская УК» обязанность передать ФИО1 по акту приема-передачи нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес>, а также всю документацию, связанную с кадастровым учетом данного помещения, документацию, необходимую для государственной регистрации перехода права собственности, включая, но не ограничиваясь: технический план помещения, выписку из ЕГРН о зарегистрированном праве ООО «Ижевская УК» на это помещение, в течение 45 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Ижевская УК» в пользу ФИО1 судебную неустойку за нарушение сроков передачи объекта и документации, в размере 2000 руб. 00 коп. за каждый календарный день просрочки, начиная с 46го рабочего дня с даты вступления решения суда в законную силу по день исполнения обязательства, судебные расходы на оплату госпошлины в сумме 3000 руб.00 коп.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Ижевская УК» в счет покупной цены объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 

<

данные изъяты> на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес>, денежную сумму в размере 609 000 руб. 00 коп., за счет средств, внесенных ФИО1 на депозит Управления Судебного Департамента Верховного суда Удмуртской Республики 16.02.2026.

После исполнения вышеуказанных обязанностей настоящее решение является основанием для государственной регистрации перехода права собственности перехода права собственности на объект недвижимости - нежилого помещения площадью 15,3 кв.м номер 2 на поэтажном плане, расположенного по адресу: 

<

адрес>, от общества с ограниченной ответственностью «Ижевская УК» к ФИО1.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Удмуртской Республики в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме через Октябрьский районный суд г. Ижевска Удмуртской Республики.

Решение в окончательной форме будет вынесено не позднее 02.04.2026.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова

Решение в окончательной форме вынесено 02.04.2026.

Председательствующий судья Н.В. Кузнецова