№2-62/2021 

УИД: 04RS0...-45

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

04 июня 2021 года г.Улан-Удэ

Советский районный суд гор.Улан-Удэ в составе судьи Власовой И.К.,при секретаре Пинуевой О.Б., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-62/2021 по иску ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ о защите жилищных прав,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации г.Улан-Удэ, в обоснование указав, что является собственником квартиры по адресу. .... Заключением Межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ ... многоквартирный дом по ... признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 03:24:011232:20 общей земельный участок, многоквартирный жилой дом и жилые помещения в доме изъяты. Выкупная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения, согласно отчету «НЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному по заказу Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ, на ДД.ММ.ГГГГ составила 1659000,00 руб., что, по мнению истца, не соответствует рыночной стоимости объекта недвижимости в центре города. Полагал, что стоимость участка существенно занижена, в выкупную стоимость квартиры не включеныупущенная выгода, разница между благоустроенной и неблагоустроенной квартирой, а также расходы по оплате риэлторских услуг, грузоперевозок, услуг адвоката в размере 13% от стоимости квартиры,что повлияло на определение рыночной стоимости изымаемого жилого помещения.

Просил, с учетом уточнений от ДД.ММ.ГГГГ, установить выкупную стоимость в размере 4713316,79 руб., и обязать ответчика Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрацииг.Улан-Удэвключить в соглашение выкупную стоимость в указанном, выкупить квартиру за выкупную стоимость в указанном размере.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ, в качестве третьего лица, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечен ФИО3

Определением суда производство по делу в части требований к Администрации г,Улан-Удэ и прекращении права собственности на жилое помещение прекращено в связи с отказом истца от иска в указанной части. В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация г.Улан-Удэ. 

В судебном заседании истец ФИО1 требования, с учетом уточнения к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ поддержал, заявил письменное ходатайство об отказе от иска в части требований к Администрации г.Улан-Удэ и прекращении право собственности на квартиру. Просил привлечь к участию в деле в качестве третьего лица Администрацию г.Улан-Удэ, установить выкупную стоимостьспорной квартиры в размере 4713316,79 руб., с возложением обязанности на ответчика выкупить у него спорную квартиру за вышеуказанную выкупную цену.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО4 требования, с учетом уточнений, поддержал, просил иск удовлетворить по изложенным доводам и основаниям, полагал, что надлежащим ответчиком является Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ.Просил определить выкупную стоимость квартиры в размере 4713316,79 руб.и возложить на ответчика обязанность включить в соглашение о выкупе спорной квартиры выкупную стоимость в размере 4713316,79 руб.

В судебном заседании представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ и третьего лица Администрации г.Улан-Удэ ФИО5, действующая на основании доверенностей, возражала против удовлетворения иска, ссылаясь на отзыв на иск, полагала, что стоимость спорного жилого помещения должна быть определена судом в соответствии с отчетом ООО «НЭКС», представила возражения на экспертное заключение ООО «Оценка Инфо», полагала, что заключение судебной экспертизы ООО «Интеграл-Оценка» и повторной судебной экспертизы ООО «Интеграл Оценка» являются ненадлежащими доказательством по делу, так как рыночная стоимость квартиры должна быть определена не на ДД.ММ.ГГГГ, а на ДД.ММ.ГГГГ (дату отчета ООО «НЭКС» от ДД.ММ.ГГГГ), экспертом при расчетах использованынекорректные сведения о площади объектов аналогов. Просила установить выкупную стоимость жилого помещения в размере 1659000,00 руб.

В судебное заседание третье лицо ФИО2 не явился, извещен надлежаще.

Исследовав материалы дела, выслушав участвующих лиц, эксперта, суд приходит к следующему. 

Из материалов дела следует, что истец ФИО1 является собственником жилого помещения площадью 37,2 кв.м., расположенного по адресу: .... 

Заключением Межведомственной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ ... многоквартирный дом по ... признан аварийным и подлежащим сносу. Дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 03:24:011232:20 общей площадью 2921 кв.м. Распоряжением Администрации г.Улан-Удэ ...-р от ДД.ММ.ГГГГ указанный земельный участок, многоквартирный жилой дом и жилые помещения в доме изъяты. 

Рыночная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения и земельного участка (включая убытки и др. расходы), согласно отчету «НЭКС», подготовленному по заказу Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ, составляет 892,00 руб.

Ответчиком истцу направлен для подписания проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. Согласно соглашению рыночная стоимость принадлежащего истцу жилого помещения, включая убытки и др. расходы, составляет 1659000,00 руб.( п.2.1.).

Жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном ст.32 Жилищного кодекса РФ.

Согласно ст.32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Собственнику жилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством.

Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу ст.32 Жилищного кодекса РФ и правовой позиции, изложенной в п.п.20, 22 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть изъято путем выкупа, либо по соглашениюс собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Исходя из представленных суду доказательств, процедура изъятия жилого помещения истца, установленная ст.32 Жилищного кодекса РФ, стороной ответчика не соблюдена.

В соответствии со ст.35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

С учетом изложенного, несоблюдение органом местного самоуправления установленной законом процедуры, не должно нарушать жилищные права истца и препятствовать их восстановлению. 

С учетом изложенного, исходя из обстоятельств дела, руководствуясь приведенными нормами права, суд считает, что требования истца подлежат удовлетворению. 

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (ч.6 ст.32 Жилищного кодекса РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ, при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В случае возникновения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (пп."з" п.20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

На момент принятия иска к производству суда и рассмотрения дела судом стоимость квартиры истца, определенная по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ является неактуальной и, учитывая изменение цен на рынке недвижимости в г.Улан-Удэ, а также то обстоятельство, что с 08.06.2020прошел почти год, судом, по ходатайству стороны истца,назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Оценка Инфо».

В поступившем в суд заключении ООО «Оценка Инфо» экспертами ФИО8 и ФИО7 не даны ответы на следующие вопросы, поставленные в определении суда: о рыночной стоимости доли истца в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, расположенное по адресу: ..., включая места общего пользования и земельный участок, о размере убытков, которые понесет истец как собственник жилого помещения, расположенного по адресу: ..., в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, о размеревыкупной стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: ..., с учетом положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

В связи с изложенным, определением суда по ходатайству истца, назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Интеграл Оценка».

Согласно экспертному заключению ООО «Интеграл оценка» ... от ДД.ММ.ГГГГ, с учетом дополнений от ДД.ММ.ГГГГ,рыночная стоимость спорного жилого помещения, с учетом рыночной стоимости общего имущества, в том числе рыночной стоимости земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, всех убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, составляет 2615000,00 руб.

Допрошенная в судебном заседании эксперт ФИО6 пояснила, что подготовке экспертного заключенияею использованы сведения с сайта общего доступа dom.mingkh.ru/buryatia, где содержатся сведения о площади многоквартирных домов – объектов аналогов, полномочиями запрашивать дополнительные документы по площади домов – объектов - аналогов в БТИ, Росреестре по Республике Бурятия и ФКП Росреестра по Республике Бурятия эксперт не обладает, заключение подготовлено по материалам, поступивших из суда.При определении выкупной стоимости жилого помещения по объектам-аналогам не была рассчитана отдельно стоимость квартиры и стоимость земельного участка, исходя из данных, имевшихся в открытом доступе, поскольку данный метод не отражает реальную рыночную стоимость имущества. Принятые для сравнения аналоги схожи с объектом оценки, с учетом корректировки, сведениями о площади домов – объектов – аналогов, отличной о той, что содержатся на вышеназванном сайте, не располагала.

Оценивая указанное экспертное заключение по правилам, установленным в статье 67 ГПК РФ, суд считает его достоверным.Оснований ставить под сомнение заключение повторной судебной экспертизы «Интеграл Оценка» у суда не имеется, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, учитывая, что доказательств, указывающих на его недостоверность, не представлено, экспертиза проведена экспертом, имеющим специальные познания в исследуемой области, стаж работы 7 лет.

При этом, заключение первоначально назначенной судебной экспертизы в ООО «Оценка Инфо» в качестве надлежащего доказательствасуд не принимает, исходя из того, что экспертамиООО «Оценка Инфо» подготовлено заключение по вопросам, которые суд не ставил в определении от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: даны ответы по вопросам, поставленным в ходатайстве стороны истца, определены упущенная выгода, разница между благоустроенной и неблагоустроенной квартирами, величина расходов по оплате риэлторских услуг, грузоперевозок, услуг адвоката в размере 13% от стоимости квартиры. Выкупная стоимостьспорной квартиры определена с учетом названных величин.Заключение ООО «Оценка Инфо» не содержит ответы на поставленные судом вопросы, содержит ответы на вопросы, которые суд перед экспертами не ставил.

Доводы истца о том, что выкупная стоимость спорной квартиры подлежит определению с учетом дополнительных расходов по приобретению жилья, расходов по оплате риэлторских услуг, расходов, по оплате грузоперевозок, услуг адвоката в размере 13% от стоимости квартиры подлежат отклонению судом, поскольку не основаны на законе.

Суд учитывает, что до настоящего времени соглашение с истцом не заключено, а аварийное состояние дома, в котором истец проживает, создает опасность для его жизни и здоровья, что свидетельствует о необходимости принятия безотлагательных мер по переселению, в том числе, в иное жилое помещение до приобретения жилья в собственность.

На основании изложенного и руководствуясь приведенными нормами закона, суд пришел к выводу о частичном удовлетворении иска и установлении выкупной стоимости спорной квартиры в размере 2615000,00 руб., с возложением обязанности на ответчика – Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у истца спорную квартиру за вышеуказанную выкупную цену. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 к Комитету по управлению имуществом и землепользованию Администрации г.Улан-Удэ удовлетворить частично. 

Установить размер равноценного возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: Республика Бурятия по адресу, .... в размере 2615000,00 руб. 

Обязать Комитет по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ в течение одного месяца со дня вступления решения в законную силу выкупить у ФИО1 изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение по адресу: .... за выкупную стоимость в размере 2615000,00 руб. 

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Советский районный суд г.Улан-Удэ.

В окончательной форме решение принято ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: подпись Власова И.К.

...

...

...

...