КОПИЯ

Дело № 2-70/2025 (2-6790/2024)

УИД 50RS0028-01-2024-006047-13

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«03» февраля 2025 года г.о. Мытищи Московская область 

Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаренко Ю.В., при секретаре судебного заседания Такалине Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО5 к АО «Баланс – Специализированный Застройщик» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов, 

встречному иску АО «Баланс – Специализированный Застройщик» к ФИО1, ФИО5 об обязании возвратить строительные материалы и конструкции, взыскании неустойки

УСТАНОВИЛ:

Истцы ФИО2 и ФИО4 обратились в суд с иском к АО «Баланс – Спецзастройщик», в котором, с учетом уточнения исковых требований, просят суд взыскать в свою пользу с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размере 903 303,38 руб., денежные средства в счет соразмерного уменьшении цены договора в размере 685 359,92 руб., неустойку за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 062 307,88 руб. и далее в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы 685 359,92 руб., за каждый день просрочки начиная с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 5 % от присужденной судом суммы, расходы по оплате досудебного заключения в размере 65 000 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс многоэтажных домов с подземным паркингом и нежилыми встроенными помещениями на первых этажах: в том числе дошкольная образовательная организация на 150 мест и помещения свободного назначения, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса передать истцам в общую совместную собственность жилое помещение – квартиру, проектный №, общей площадью 55,30 кв.м., расположенную в секции 5 на 28 этаже указанного комплекса с произведенными в ней отделочными работами. Цена договора оплачена истцами своевременно в полном объеме. Объект долевого строительства должен был быть передан не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно, однако передан по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Вместе с этим, после подписания акта истцами были установлены недостатки. Согласно досудебному заключению стоимость затрат на устранение выявленных недостатков составила 1 027 382,59 руб. Истцы обращались к ответчику с требованием о добровольном урегулировании спора, однако данное требование удовлетворено не было.

Ответчиком АО «Баланс – Спецзастройщик» заявлен встречный иск к ФИО2 и ФИО4, в котором, с учетом уточнения требований, просит суд обязать ФИО2 и ФИО4 возвратить в качестве неосновательного обогащения не позднее одного месяца с даты вступления в силу решения суда по акту приема-передачи строительные материалы и конструкции: дверь входная металлическая (1 шт.), ламинат (43,3 кв. м.), блок дверной межкомнатный (5 шт.), подложка (43,3 кв. м.). 3; в случае невозможности возвратить вышеуказанные строительные конструкции и материалы или в случае неисполнения обязательства по передаче строительных конструкций и материалов взыскать с ФИО2 и ФИО4 в его пользу убытки в размере 130 355,98 руб., судебную неустойку в размере 0,1% от суммы убытков за каждый день просрочки с даты окончания установленного судом срока для передачи строительных конструкций до его фактического исполнения.

В обоснование заявленных требований указано, что согласно судебной строительно-технической экспертизы при расчете стоимости устранения строительных недостатков экспертами учитывалась не только необходимость в проведении строительно-восстановительных работ в квартире, но также необходимость замены части строительных конструкций на новые во всех помещениях квартиры, а именно: дверь входная металлическая (1 шт.), ламинат (43,3 кв. м.), блок дверной межкомнатный (5 шт.), подложка (43,3 кв. м.). 3. Таким образом, поскольку в стоимость недостатков, рассчитанную в размере в размере 685 359,92 руб., входит и стоимость строительных конструкций (дверь входная металлическая (1 шт.), ламинат (43,3 кв. м.), блок дверной межкомнатный (5 шт.), подложка (43,3 кв. м.)) общей стоимостью 130 355,98 руб., во избежание неосновательного обогащения ФИО2 и ФИО4 следует передать указанные строительные материалы и конструкции застройщику.

Истцы ФИО2 и ФИО4 в судебное заседание не явились, извещались судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела, их представитель по доверенности ФИО7 в судебное заседание не явился, письменно просил о рассмотрении дела в свое отсутствие, в котором также уточненные исковые требования поддержал, просил суд их удовлетворить по основаниям, изложенным в этом иске.

Представитель ответчика по первоначальному иску по доверенности ФИО8 в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований, встречные исковые требования поддержала.

Представитель третьего лица ООО «ГС Констракшен» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела, ранее представил письменные пояснения, согласно которым не согласился с размером расходов на устранение недостатков по судебной экспертизе.

Представитель третьего лица ООО «Главстрой» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела.

Представитель третьего лица ООО «Комплекс» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела.

Представитель третьего лица АО «Док-3» в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом о дне рассмотрения дела.

Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке. 

Суд, выслушав мнение представителя ответчика, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

При заключении договора участия в долевом строительстве между сторонами возникают правоотношения по привлечению денежных средств гражданина для строительства многоквартирного дома, которые регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ч. 1 и 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ), застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома.

Право на привлечение денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на помещение в строящемся многоквартирном доме.

Согласно ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ч. 1 ст. 8 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и его приемка участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (пункт 2).

Согласно ст. 12 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу ч. 1 ст.6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО4 и АО «КЖБК-2» (в настоящее время переименовано в АО «Баланс – Спецзастройщик») был заключен договор участия в долевом строительстве № №, в соответствии с которым ответчик принял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой комплекс многоэтажных домов с подземным паркингом и нежилыми встроенными помещениями на первых этажах: в том числе дошкольная образовательная организация на 150 мест и помещения свободного назначения, расположенный по строительному адресу: 

<

адрес>, и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого комплекса передать истцам в общую совместную собственность жилое помещение – квартиру, проектный №, общей площадью 55,30 кв.м., расположенную в секции 5 на 28 этаже указанного комплекса с произведенными в ней отделочными работами.

Стоимость указанного объекта по договору составила 11 115 300 рублей. Цена договора оплачена участниками долевого строительства своевременно и в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п. 2.3 договора участия в долевом строительстве, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ квартира передана истцам. В настоящее время адресом объекта является – 

<

адрес>

Таким образом, застройщиком нарушены сроки передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства. 

Доказательств того, что нарушение предусмотренного договором срока передачи участникам долевого строительства объекта долевого строительства произошло вследствие непреодолимой силы, либо в результате неправомерных действий самих участников, суду представлено не было.

Согласно ч. 2 ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

В соответствии с абз. 2 ч. 1 Постановления Правительства РФ от 26 марта 2022 N 479 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве" в периоды начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу настоящего постановления (29 марта 2022 года) до 30 июня 2023 года включительно.

В период с 1 июля 2023 года до 30 июня 2025 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г (пункт 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326).

Особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года N 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу данного Постановления (пункт 3 постановления Правительства РФ от 18 марта 2024 года 326).

Указанное постановление вступило в силу со дня его официального опубликования - 22 марта 2024 года.

В соответствии с произведенным расчетом истцов по первоначальному иску, размер неустойки за нарушение срока передачи квартиры за период с 16.12.2021 по 28.03.2022 (20 дней) составляет 903 303,38 руб., из расчета: 

Цена договора 

Период просрочки 

Ставка 

Формула 

Неустойка 

c 

по 

дней 

11 115 300 

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

4 

7.5 

11115300 x 4 x 2 x 1/300 x 7.5% 

22 230.60 

11 115 300 

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

56 

8.5 

11115300 x 56 x 2 x 1/300 x 8.5% 

352 725.52 

11 115 300 

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

14 

9.5 

11115300 x 14 x 2 x 1/300 x 9.5% 

98 555.66 

11 115 300 

ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ

29 

20 

11115300 x 29 x 2 x 1/300 x 20% 

429 791.60 

ИТОГО: 

903 303.38 

Суд, с представленным расчетом не соглашается, находит его арифметически неверным.

При определении периода и размера неустойки суд исходит из того, что просрочка исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства – квартиры составила 179 дней за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, размер ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшая на день, когда обязательство должно быть исполнено, то есть на ДД.ММ.ГГГГ составлял 6,75%, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ размер ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации составлял 7,5% годовых. 

Вместе с тем, согласно частью 3 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям.

Учитывая вышеизложенное, расчёт неустойки должен производиться за заявленный истцами по первоначальному иску период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ следующим образом: 11115300 x 103 x 1/150 x 6,75% = 515 194,16 руб.

Ответчик по первоначальному иску просил суд о снижении суммы неустойки в соответствии с положениями ст. 333 ГК РФ.

Согласно п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования ст. 17 (часть 3) Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения, что не может рассматриваться как нарушение статьи 35 Конституции РФ.

Изучив материалы дела, суд полагает, что взыскание неустойки в вышеуказанном размере не соответствовало бы компенсационной природе неустойки, которая направлена на восстановление прав кредитора, подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, а, следовательно, руководствуясь принципами разумности и справедливости, размер неустойки подлежит уменьшению до 380 000 руб.

Кроме того, в ходе эксплуатации квартиры истцами выявились множественные недостатки. 

В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч. 2 ст. 7 названного Федерального закона, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Для оценки стоимости ремонтных работ истцы по первоначальному иску обратились к специалисту ИП ФИО9, который подготовил досудебное заключение № №

Согласно указанному заключению, жилое помещение имеет недостатки качества отделочных и монтажных работ. Стоимость затрат на устранение дефектов в квартире составила 1 313 196 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцы по первоначальному иску обратились к АО «Баланс – Спецзастройщик» с досудебной претензией о добровольном урегулировании спора. Данная претензия была получена застройщиком ДД.ММ.ГГГГ, однако оставлена без удовлетворения.

Поскольку ответчиком по первоначальному иску оспаривалось наличие и стоимость устранения заявленных истцами по первоначальному иску недостатков, определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, ее проведение поручено экспертам ООО «Центр Судебных Экспертиз «СПЕКТОР».

Согласно выводам экспертов, изложенным в экспертном заключении № № от ДД.ММ.ГГГГ, квартира № №, расположенная по адресу: 

<

адрес> соответствует условиям Договора участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, согласно пункту 6.1, но имеет строительные недостатки в том числе указанные в досудебном заключении эксперта ИП ФИО9 № №, которые возникли вследствие нарушения Застройщиком технических регламентов, сводов правил (СП), ГОСТ и иных нормативных документов, применяемых в области строительства. Причиной возникновения выявленных недостатков в квартире послужило нарушение технологии выполнения Застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ и несоблюдение нормативно-технических документов, применяемых в области строительства. Среднерыночная стоимость ремонтных работ и строительных материалов по г. Москве, необходимую для устранения выявленных недостатков в квартире составляет 685 359,92 руб. 

Заключение экспертов оценено судом в соответствии с правилами ч. 3 ст. 86 ГПК РФ в совокупности с иными представленными доказательствами. Выводы судебной экспертизы не опровергнуты допустимыми доказательствами.

Разрешая требования истцов по первоначальному иску о взыскании с ответчика по первоначальному иску денежных средств в счет соразмерного уменьшении цены договора, суд исходит из следующего.

Согласно условиям Договора, Застройщик обязан передать Участнику объект, качество которого соответствует условиям настоящего договора, требованиям технических/градостроительных регламентов, проектной документации. 

Поскольку застройщик не исполнил свое обязательство о передаче участникам долевого строительства квартиры, качество которой соответствует техническим регламентам, а также иным требованиям, суд удовлетворяет исковые требования истцов по первоначальному иску о взыскании с АО «Баланс – Спецзастройщик» денежных средств в счет соразмерного уменьшении цены договора в размере 685 359,92 руб.

При этом за основу берет заключение, произведенное ООО «Центр Судебных Экспертиз «СПЕКТОР». Данное заключение изготовлено в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", производившие экспертизу эксперты имеют соответствующую квалификацию и значительный стаж работы, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения предупреждены.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО10 поддержал заключение проведенной по делу судебной экспертизы, и ответил на поставленные вопросы.

Кроме того, суд отмечает, что само по себе подписание акта приема-передачи, согласно которого объект долевого строительства соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации, а также иным обязательным требованиям, не может служить основанием для отказа во взыскании расходов на устранение недостатков, поскольку заключением экспертов по результатам исследования спорной квартиры подтвержден факт наличия в квартире недостатков, выявленных при производстве исследования, при этом при приемке квартиры истцы по первоначальному иску, не обладали специальными познаниями, не имели возможности выявить все недостатки, а также оценить на соответствие действующих норм и правил.

Требования по встречному иску о передаче строительных материалов и конструкций, в связи с их заменой, а в случае невозможности возместить убытки в размере 130 355 рублей 98 коп. удовлетворению не подлежат, исходя из следующего.

В соответствии с положениями части 1 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" данный нормативный акт регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании положения статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащее исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные названным федеральным законом и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.

По смыслу приведенных правовых норм при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ответственность застройщика, в том числе в виде возмещения в полном объеме причиненных убытков.

Как следует из материалов дела, предметом договора долевого участия в строительстве, заключенном между сторонами настоящего спора, являлись не отделочные материалы, как самостоятельные вещи, а объект недвижимости - квартира, которая подлежала передаче потребителю по цене, предусмотренной договором, с определенными качествами - отделкой, соответствующей проектно-сметной документации и с учетом избранного истцами способа защиты нарушенного права - взыскание убытков представляет собой способ восстановления баланса равнозначного предоставления.

При этом условиями договора долевого участия не предусматривался возврат предмета договора застройщику, тем более не возлагалась на участника долевого строительства обязанность возвратить застройщику строительные материалы и конструкции, использованные для отделки жилого помещения.

Специальным, регулирующим спорные правоотношения сторон, Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ не предусмотрено возложение на участника долевого строительства возврата строительного материала застройщику в случае взыскания с последнего стоимости устранения недостатков.

При таких обстоятельствах требования АО «Баланс – Спецзастройщик» не подлежат удовлетворению. 

Требований о взыскании судебной неустойки в данном случае являются производными от основного требования о возврате строительных материалов и конструкций, в связи с чем, суд отказывает в удовлетворения требований в данной части.

Разрешая требования истцов по первоначальному иску о взыскании с АО «Баланс – Спецзастройщик» неустойки за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора за период с 19.10.2023 по 21.03.2024 в размере 1 062 307,88 руб. и далее в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы 685 359,92 руб., за каждый день просрочки начиная с 01.07.2025 и по день фактического исполнения обязательств, суд исходит из следующего.

Федеральным законом от 08.08.2024 N 266-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", которые подлежат применению с 01.09.2024 г.

Так, в силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствие с ч. з п. 1 Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 "Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства" требования о соразмерном уменьшении цены договора или возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков подлежат удовлетворению застройщиком в течение 10 рабочих дней со дня их предъявления участником долевого строительства.

Согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, за нарушения сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора, требования о возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная настоящей частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов). Если недостаток (дефект) объекта долевого строительства (жилого помещения) является основанием для признания такого объекта долевого строительства (жилого помещения) непригодным для проживания, размер неустойки (пени), предусмотренной настоящей частью, рассчитывается от цены договора.

Как указано выше, досудебная претензия была получена АО «Баланс – Спецзастройщик» 16.10.2023. Таким образом, возврат денежных средств в силу положений ч. з п. 1 Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 N 2380 подлежал в течение 10 рабочих дней, т.е. не позднее 28.10.2023.

Согласно ст. 190 ГК РФ, установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Ст. 193 ГК РФ установлено, если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день.

Ввиду того, что 28.10.2023 являлся нерабочим днем, расчет неустойки следует исчислять с 30.10.2023. 

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 18 ФЗ Федерального закона от 08.03.2022 N 46-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Правительством РФ принято Постановление от 18.03.2024 № 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве", согласно п. 1 которого установлено, что неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу настоящего постановления до 31 декабря 2024 г. включительно.

Указанное постановление вступило в силу 22.03.2024 года.

Из анализа вышеприведенных положений Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326 следует, что период начисления неустойки с 22.03.2024 подлежит исключению из расчета.

Учитывая вышеизложенное, расчет неустойки за нарушение сроков исполнения требования о соразмерном уменьшении цены договора подлежит исчислению за период с 30.10.2023 по 21.03.2024 и должен выглядеть следующим образом: 685359.92 x 144 x 2 x 1 / 300 x 7.5% = 49 345,91 руб.

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", по смыслу статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ). Законом или договором может быть установлен более короткий срок для начисления неустойки либо ее сумма может быть ограничена.

Присуждая неустойку, суд по требованию истца в резолютивной части решения указывает сумму неустойки, исчисленную на дату вынесения решения и подлежащую взысканию, а также то, что такое взыскание производится до момента фактического исполнения обязательства.

Расчет суммы неустойки, начисляемой после вынесения решения, осуществляется в процессе исполнения судебного акта судебным приставом-исполнителем, а в случаях, установленных законом, иными органами, организациями, в том числе органами казначейства, банками и иными кредитными организациями, должностными лицами и гражданами. В случае неясности судебный пристав-исполнитель, иные лица, исполняющие судебный акт, вправе обратиться в суд за разъяснением его исполнения, в том числе по вопросу о том, какая именно сумма подлежит взысканию с должника (статья 202 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При этом день фактического исполнения нарушенного обязательства, в частности день уплаты задолженности кредитору, включается период расчета неустойки (аналогичная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 11.09.2018 N 11-КГ18-21).

Учитывая представленные доказательства, обстоятельства дела, ходатайство ответчика по первоначальному иску о снижении неустойки, установив факт нарушения застройщиком срока удовлетворения требования о соразмерном уменьшении цены договора, посчитав размер неустойки несоразмерным последствиям нарушения обязательства, суд приходит к выводу об удовлетворении требований истцов по первоначальному иску о взыскании с АО «Баланс – Спецзастройщик» неустойки с учетом применения судом положений ст. 333 ГК РФ за период с 30.10.2023 по 21.03.2024 в размере 25 000 руб.

Кроме того, суд полагает взыскать с АО «Баланс – Спецзастройщик» неустойку по дату фактического исполнения обязательств из расчета 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы 685 359,92 руб., за каждый день просрочки, но с даты отмены моратория, установленного постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024.

В соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При определении размера, подлежащего взысканию морального вреда, с учетом вышеизложенного, суд исходит из требований разумности и справедливости, учитывает характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, индивидуальных особенностей потерпевшего, степени вины ответчика по первоначальному иску, а также с учетом иных доказательств, и находит, что разумной и справедливой является компенсация морального вреда в размере 5 000 руб. в пользу каждого истца по первоначальному иску.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

С 01.09.2024 размер штрафа, взыскиваемого судом, не может превышать 5% от присужденных сумм. Штраф составит 55017 рублей 99 коп.

Принимая во внимание баланс интересов сторон, недопущение неосновательного обогащения одной из сторон, а также руководствуясь принципами разумности и справедливости, руководствуясь положениями ст. 333 ГК РФ, суд полагает возможным уменьшить данный штраф до 30 000 руб.

Отклоняя довод ответчика по первоначальному иску о том, что общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, суд учитывает следующее.

В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26.12.2024 N 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

В соответствии с п. 4 ст. 10 Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 26.12.2024) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Поскольку обязанность застройщика по возмещению денежных средств в счет соразмерного уменьшения цены договора возникла с момента предъявления данного требования участниками долевого строительства путем направления соответствующей претензии, т.е. до 01 января 2025 года, то ограничение в 3 % в данном случае применению не подлежит.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Согласно ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В соответствии со ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся, в том числе и: расходы на оплату услуг представителя; связанные с рассмотрение дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимые расходы. 

Поскольку для определения стоимости устранения строительных недостатков истцам по первоначальному иску требовалось проведение досудебного исследования, а также принимая во внимание фактическое удовлетворение иска и подтверждение расходов представленными платежными документами, суд полагает возможным взыскать данные расходы с АО «Баланс – Спецзастройщик» в пользу ФИО2 и ФИО4 в равных долях в сумме 65 000 руб. 

При этом доказательств, объективно свидетельствующих о завышенности стоимости экспертных исследований, ответчиком по первоначальному иску в материалы дела не представлено.

Представителем ответчика по первоначальному иску также заявлено о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 30.06.2025.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.03.2024 г. №326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее – Постановление) определены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В соответствии с абз. 5 п.1 Постановления при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 1 января 2025 г. до 30 июня 2025 г. включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В частности, абз. 11 п. 1 Постановления, в отношении уплаты застройщиком неустойки (штрафа, пени), предусмотренной абзацами третьим и четвертым настоящего пункта, и возмещения застройщиком убытков, предусмотренных абзацами пятым и шестым настоящего пункта, требования об уплате (возмещении) которых были предъявлены к исполнению застройщику до 1 января 2025 г., предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению с 1 января 2025 г., в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Положения настоящего абзаца не распространяются на фактически понесенные участником долевого строительства расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

В соответствии с указанным Постановлением Правительства РФ суд предоставляет АО «Баланс – Спецзастройщик» отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшении цены договора, неустойки, штрафа сроком до 30 июня 2025 года.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2, ФИО4 к АО «Баланс – Специализированный Застройщик» о взыскании расходов на устранение недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов – удовлетворить частично.

Взыскать с АО «Баланс – Специализированный Застройщик» (ОГРН №) в пользу ФИО2 (№) и ФИО4 (№) в равных долях неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства по договору участия в долевом строительстве за период с 16.12.2021 по 28.03.2022 размере 380 000 руб., денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 685 359,92 руб., неустойку за период с 30.10.2023 по 21.03.2024 в размере 25 000 руб., неустойку в размере 1/150 ставки рефинансирования Центрального банка РФ от суммы 685 359,92 руб., за каждый день просрочки с даты отмены моратория, установленного постановлением Правительства РФ № 326 от 18.03.2024, и по день фактического исполнения обязательств, компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб., штраф в размере 30 000 руб., расходы по оплате досудебного заключения в размере 65 000 руб.

В удовлетворении требований о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа в большем размера – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований АО «Баланс – Специализированный Застройщик» к ФИО2, ФИО3 об обязании возвратить строительные материалы и конструкции, взыскании неустойки – отказать.

Предоставить АО «Баланс – Специализированный Застройщик» (ОГРН №) отсрочку исполнения решения суда в части взыскания денежных средств в счет соразмерного уменьшении цены договора, неустойки, штрафа сроком до 30 июня 2025 года.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия в окончательно форме – с 18 февраля 2025 года.

Судья: подпись /Ю.В. Захаренко/

КОПИЯ ВЕРНА: