Дело № 2-58/2024 УИД: 47RS0007-01-2023-002079-91

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

28 марта 2024 года в городе Кингисеппе

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Улыбиной Н.А.,

при секретаре Инягиной Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя ответчика ФИО1, действующего по доверенности от 23.09.2023 года, 

гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки, восстановлении права собственности на жилое помещение, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2 07 сентября 2024 года обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, заключенного 16 октября 2020 года, восстановлении права собственности на жилое помещение.

В обоснование иска указал, что на основании договора дарения от ДД.ММ.ГГГГ являлся собственником квартиры, по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. В феврале 2020 года познакомился с ФИО4, которая путём уговоров и обещаний, вошла к нему в доверие и уговорила фиктивно заипотечить указанную квартиру, при этом обещала, что быстро погасит ипотеку и квартира останется в его собственности. В связи с тем, что у ФИО4 были какие-то сложности в оформлении ипотеки, ФИО4 предложила оформить кредитный договор и заложить принадлежащую истцу квартиру её знакомой ФИО3 На что он согласился. 

16 октября 2020 года между ним и покупателем ФИО3 заключен договор купли-продажи указанной квартиры. Согласно договору стоимость имущества согласована сторонами в сумме 2 890 000 руб., из которых часть стоимости в размере 290 000 руб. оплачиваются за счет собственных денежных средств покупателя, а оставшаяся часть стоимости в размере 2 600 000 руб. оплачиваются за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО3 в соответствии с кредитным договором 

<

***> от 16 октября 2020, заключенный с ПАО Сбербанк, сроком на 276 месяцев. На основании заключенного договора произведена государственная регистрация перехода права собственности ФИО3 на квартиру. 

Ссылается, что фактически денежных средств по договору не получал, часть стоимости размере 290 000 руб. ответчиком не оплачивались, а перечисленные кредитные средства в размере 2 600 000 руб. были сняты ФИО4 по доверенности. Также указывает, что никогда не видел ответчика и о продаже квартиры с ней не договаривался, воли на продажу квартиры не имел, а ответчик в свою очередь не имела намерений её приобрести. Истец проживает в спорной квартире, производит оплату коммунальных услуг, ответчик в квартире никогда не был. Все документы по оспариваемой сделке, по ипотеке составлялись ФИО4, она же производит оплату ежемесячных платежей по кредитному договору 

<

***> от 16 октября 2020, заключенному между ПАО Сбербанк и ФИО3

Отмечает, что фактически при заключении с ФИО3 договора купли-продажи принадлежащей ему квартиры, в действительности воля сторон была направлена на заключение кредитного договора 

<

***> от 16.10.2020, под залог квартиры. Цели по отчуждению квартиры, характерной для данной сделки, ее стороны не преследовали, реальной целью сторон было получение заёмных денежных средств, а также обеспечение исполнения заемного обязательства, договор купли-продажи тактически прикрывал кредитный договор 

<

***> от 16.10.2020 с залогом спорной квартиры.

В связи с чем, полагает, что имеются обстоятельства, с которыми положения п. 2 ст. 170 ГК РФ связывают возможность признания сделки недействительной по мотиву притворности. 

Кроме того, ссылается, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры заключен под влиянием обмана со стороны ответчика и ФИО4, поскольку он при совершении сделки купли-продажи принадлежащей ему квартиры был обманут ФИО4, которая гарантировала, что спорная квартира останется в собственности истца. Считает, что ответчик знала об обмане, о чем свидетельствует оформление ею нотариальной доверенности на имя ФИО4 на право распоряжаться спорной квартирой, а также исполнение ФИО6 за ответчика обязательств по кредитному договору 

<

***> от 16.10.2020.

31 августа 2023 истец обратился в УМВД России по г. Архангельск с заявлением о совершении преступления, по которому до настоящего времени проводится проверка.

Утверждает, что намерения совершать сделку купли-продажи принадлежащей ему квартиры у него имелось никогда. Он проживает в своей квартире. Денег по договору купли-продажи не получал. 

Ссылаясь на положения ст.166, 167, 170, 179 Гражданского кодекса РФ ФИО2 просит признать договор купли-продажи от 16 октября 2020 года квартиры по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, заключенный между ним и ФИО3 недействительным; прекратить право собственности ФИО3 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: №; восстановить право собственности ФИО2 на квартиру по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: № (л.д. 6-11). 

Истец ФИО2, представитель истца по доверенности ФИО5 в судебное заседание не явились, извещены о дате, времени и месте рассмотрения дела по существу надлежащим образом. Судом на основании ходатайства представителя истца об участии в судебном заседании с использованием системы видеоконференц-связи неоднократно направлялись соответствующие заявки в указанные представителем истца районные суды г.Архангельска. Организация видеоконференц-связи не представилась возможной по техническим причинам (л.д. 218,226, 228). 

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Оснований для отложения судебного заседания в связи с неявкой истца или его представителя, извещенных надлежащим образом о рассмотрении дела, при повторном отсутствии возможности организации видеоконференц-связи по месту их проживания не имеется. 

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 23 ноября 2017 года N 2660-О Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации допускает участие в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи лица, которое по объективным причинам не может присутствовать лично в судебном заседании, в случае, если его участие необходимо для правильного рассмотрения и разрешения гражданского дела и при наличии технической возможности для этого (часть первая статьи 155.1 Гражданского процессуального кодекса РФ).

Возможность участия в судебном заседании путем использования систем видеоконференц-связи, предусмотренная статьей 155.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу закона является правом, а не императивной обязанностью суда, необходимость применения которой определяется судом исходя из существа рассматриваемого дела.

Учитывая, что истец обладает правом давать объяснения суду, в том числе, в письменной форме, путем направления в адрес суда письменного обоснования своей позиции по делу, и его доводы отражены в исковом заявлении, суд, с учетом существа рассматриваемого спора, не усмотрел оснований для повторного удовлетворения ходатайства представителя истца ФИО5 об отложении судебного заседания и посчитал возможным рассмотреть дело при имеющейся явке.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом, воспользовалась правом ведения дела через представителя. 

Представитель ответчика ФИО1, действуя по доверенности, исковые требования не признал, поддержала письменные возражения, представленные суду (л.д. 66-67), согласно которым ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 («Продавец») и ФИО3 («Покупатель») был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым номером: № стоимостью 2 890 000 руб., из которых часть стоимости в размере 290 000 руб. оплачиваются за счет собственных денежных средств покупателя, а оставшаяся часть стоимости в размере 2 600 000 руб. была оплачена ФИО3 за счет целевых кредитных средств, предоставленных в соответствии с кредитным договором 

<

***> от 16 октября 2020, заключенный с ПАО Сбербанк. Право собственности ФИО3 на квартиру зарегистрировано в ЕГРН 26.10.2020 года. Ссылается, что денежные средства в размере 290 000 руб. были переданы ФИО2 по расписке, которая в дальнейшем была представлена в Сбербанк для заключения кредитного договора. Денежные средства по кредитному договору были перечислены Сбербанком на расчетный счет ФИО2 16.10.2020 года. Договора купли-продажи был заключен при личном присутствии сторон. Ответчик имела намерение приобрести квартиру в свою собственность. При этом, между истцом и ответчиком было достигнуто устное соглашение, что мать истца какое-то время будет проживать в указанной квартире и производить оплату коммунальных платежей. Полагал, что ФИО3 является добросовестным приобретателем имущества, все обязательства по договору купли-продажи ею были исполнены. В течение трех лет истец не имел к ответчику никаких претензий. Просил в иске отказать. Пояснил, что ФИО7 при заключении оспариваемого договора купли-продажи квартиры пользовалась риэлторскими услугами ФИО10

Считает заявленные доводы истца по иску не соответствующими обстоятельствам дела, и не являющимися теми основаниями, с наступлением которых закон связывает возможность признания оспоримой сделки недействительной. Истцом не представлено в материалы дела относимых и допустимых доказательств умышленного введения покупателем в заблуждение относительно обстоятельств, имевших значение для заключения договора купли-продажи, равно как и не представлено документов, подтверждающих совершение сделки под влиянием обмана. 

Третье лицо ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте заседания суда надлежащим образом, правовой позиции по иску не представила, уважительных причин неявки не сообщила (л.д. 231). 

Представитель третьего лица ПАО «Сбербанк» в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте заседания суда надлежащим образом, представил возражения на иск, в которых полагает требования не подлежащими удовлетворению (л.д. 40-42), ссылется, что в связи с заключением 16 октября 2020 года между ФИО2 и ФИО3 договора купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, с использованием кредитных денежных средств, между Сбербанком и ФИО3 был заключен кредитный договор 

<

***> от 16 октября 2020 года на сумму 2 600 000 руб. Кредитные средства были перечислены на расчетный счет ФИО2 27.10.2020 года, которыми ФИО2 распорядился по своему усмотрению. Часть денежных средств в размере 28 238,44 руб. были потрачены ФИО2 на погашения кредитного обязательства перед Сбербанком по кредитному договору от 27.04.2020 года на приобретение готового жилья. 27.10.2020 года ФИО2 перевел денежные средства в размере 2 240 000 руб. на свой другой счет. После чего, 27.10.2020 и 28.10.2020 денежные средства в размере 300 000 руб. и 1 940 000 руб. соответственно, были получена доверенным лицом ФИО2 – ФИО4 по доверенности. 27.10.2020 года также денежные средства в размере 246 000 руб. были переведены ФИО2 на счет ФИО11 через Сбербанк Онлайн. Также ссылаются, что приобретенная с использованием кредитных денежных средств квартира находится в залоге у Сбербанка, кредит не погашен, задолженность составляет 2 496 847,32 руб. просит в иске отказать. 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ленинградской области в судебное заседание не явился, извещен о дате, времени и месте заседания суда надлежащим образом, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие. 

Выслушав лиц, участвующих в деле, проверив материалы дела, суд приходит к следующему. 

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе, они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3 ст. 154 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (ч. 1 ст. 235 ГК РФ).

Положениями статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным. Договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное.

В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Как предусмотрено п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу положений ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (п. 1). Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором (п. 2).

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что существенными условиями договора купли-продажи недвижимого имущества являются предмет договора (индивидуально определенный объект недвижимого имущества), цена договора. Такой договор должен быть выполнен в письменной форме и пройти процедуру государственной регистрации.

В ходе судебного разбирательства установлено, что истец ФИО2 на основании договора дарения от 20.12.2019 являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый № (л.д. 15-17), о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.01.2020 года сделана запись регистрации № (л.д. 80). 

16 октября 2020 года между ФИО2 («Продавец») и ФИО3 («Покупатель») заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, площадью 36.6 кв.м., состоящей из одной комнаты, кадастровый № (л.д. 80) (далее – договор). 

Согласно п.2.1 – 2.3.2. договора стоимость объекта недвижимости составляет 2 890 000 руб., из которых часть стоимости в размере 290 000 руб. оплачиваются за счет собственных денежных средств Покупателя, а оставшаяся часть стоимости в размере 2 600 000 руб. оплачиваются за счет целевых кредитных средств, предоставленных ФИО3 в соответствии с кредитным договором 

<

***> от 16 октября 2020, заключенный с ПАО Сбербанк, сроком на 276 месяцев под залог приобретаемого недвижимого имущества. При этом 290 000 руб. передаются продавцу на дату подписании договора, а 2 600 000 руб. подлежат перечислению на номинальный счет ООО «Центр недвижимости от Сбербанка», открытый на имя продавца, после государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости к заемщику, а также государственной регистрации ипотеки объекта недвижимости в силу закона в пользу Банка. Данный договор купли-продажи подписан ФИО2 и ФИО3. 

На основании заключенного договора произведена государственная регистрация права собственности ФИО3, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 26.10.2020 года сделана запись регистрации, а также государственная регистрация ипотеки в силу закона в пользу ПАО «Сбербанк России». (л.д.82-83).

Истец оспаривает получение от покупателя денежных средств в счет оплаты по договору. 

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании ссылался на передачу денежных средств ФИО2 при подписании договора по расписке, которая в дальнейшем была представлена в Сбербанк для заключения кредитного договора. В кредитном досье ПАО Сбербанк наличие расписки, выданной ФИО2 не установлено (л.д. 176). 

В соответствии с условиями кредитного договора 

<

***> от 16 октября 2020 года, заключенного ФИО3 и с ПАО Сбербанк, на приобретение готового жилья, банк предоставил заемщику кредит в размере 2 600 000 руб. сроком на 276 месяцев для приобретения квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи от 16.10.2023 года (л.д. 73-79). 

Как установлено судом, кредитные денежные средства в размере 2 600 000 руб. были зачислены Сбербанком 27.10.2020 года на счет №, открытый на имя ФИО2 в соответствии с договором купли-продажи от 16.10.2020 года, от ФИО3 для ФИО2 (л.д. 70, 71-72). При этом, в этот же день денежные средства в размере 100 000 руб. переведены на счет №, с которого направлялись в погашение кредитного обязательства ФИО2 перед ПАО Сбербанк по кредитному договору 

<

***> от 27.04.2020 года на приобретение готового жилья. Также 27.10.2020 ФИО2 перевел денежные средства в размере 2 240 000 руб. на свой счет №. После этого, 27.10.2020 и 28.10.2020 денежные средства в размере 300 000 руб. и 1 940 000 руб. соответственно, получены доверенным лицом ФИО4, действовавшей по доверенности, выданной ФИО2 17.10.2020 года на право совершения любых расходных операций по счетам (л.д. 62, 112). Еще одним переводом 27.10.2020 года денежные средства в размере 256 000 руб. были перечислены ФИО2 на счет ФИО11 через Сбербанк Онлайн. (л.д.51-62).

Таким образом, представленные доказательства опровергают доводы истца о неполучении денежных средств в связи с отчуждением принадлежащей ему квартиры. 

По состоянию на 18.10.2023 года задолженность ФИО3 по кредитному договору 

<

***> от 27.04.2020 года перед ПАО «Сбербанк России» составляет сумму 2 496 847 руб. 32 коп., в том числе, по основному долгу – 2 411 276,08 руб. (л.д. 63). 

Из материалов дела следует, что 31 августа 2023 года истец ФИО2 обратился в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления со стороны ФИО4, которая под видом инвестиционной деятельности путем обмана в перод с 27.10.2020 по 25.09.2021 года завладела суммой 2 340 000 руб., полученной ФИО12 в результате продажи квартиры, а также путем обмана убедила приобрести в ипотеку недвижимость по заведомо завышенной стоимости (л.д. 193). 

09.10.2023 следователем СЧ СУ УМВД России по Архангельской области в отношении ФИО4 возбуждено уголовное дело № 12301110016000277 по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Постановлением следователя от 09 октября 2023 года ФИО2 по уголовному делу признан потерпевшим (л.д. 196) по факту хищения у него ФИО4 денежных средств в сумме 2 340 00 руб. под видом предпринимательской деятельности, под предлогом инвестиций в предпринимательскую деятельность по строительству и продаже домов на территории Ленинградской и Архангельской областей, путем обмана и злоупотребления доверием(л.д. 116-117). 

02 ноября 2023 года в рамках уголовного дела у ФИО2 произведена выемка соглашения от 16.10.2020 года по продаже квартиры по адресу: 

<

адрес> (л.д. 113). 

Согласно условиям соглашения, заключенного 16.10.2020 между ФИО2, ФИО3 и ФИО4, стороны договорились о следующем:

– ФИО2 продает, а ФИО3 покупает по договору купли-продажи от 16.10.2020 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, с использованием ипотечного кредита на сумму 2 600 000 руб., выданного ФИО3 по кредитному договору 

<

***> (п.1.1.);

– кредит берется в пользу ФИО4 для приобретения на имя ФИО15 в 

<

адрес> для последующей реализации и получения прибыли сторонами соглашения (п.1.3.);

– со своей стороны ФИО2 обязался предоставить документы на квартиру, подписать договор купли-продажи с ФИО3 не позднее 16.10.2020, передать денежные средства от продажи квартиры ФИО4, выдав доверенность. При этом, ФИО2. имел право пользоваться квартирой, сдавать ее в аренду иным лицам на свое усмотрение, а также требовать возврата квартиры в свою собственность, либо иное лицо, указанное им, путем подписания договора купли-продажи и сдачи его в регистрирующие органы, где продавцом является ФИО3, а покупателем ФИО2, по окончании сроков действия данного соглашения (п. п.2.1 - 2.2.2.).

– со своей стороны ФИО3 обязалась подписать договор купли-продажи квартиры и кредитный договор не позднее 16.10.2020, осуществить все действия, необходимые для получения кредита, не допускать просрочек по кредиту, передавая ФИО4 всю информацию по ипотечному кредиту, при закрытии ипотечного кредита подписать договор купли-продажи и сдать его в регистрирующие органы, где продавцом квартиры будет выступать ФИО3, а покупателем ФИО2 либо иное лицо, указанное последним, по окончании сроков действия данного соглашения. При этом, ФИО3 обязалась без согласия ФИО13 и ФИО4 отчуждать квартиру, сдавать а в аренду либо обременять правами третьих лиц. По окончании срока действия настоящего соглашения вправе требовать от ФИО4 закрытия кредитного договора (п.п. 3.1. – 3.2.1.) 

– со своей стороны ФИО4 обязалась оплатить все расходы, связанные с получением кредита ФИО3 (оплата страхового полиса, расходов по оценке объекта, расходов по регистрации права собственности), оплатить все расходы, связанные с обслуживанием кредита (выплата ежемесячных платежей на период действия настоящего соглашения) путем зачисления денежных средств на счет ФИО3 в размере 50 000 руб. в течение трех дней с момента получения денег от ФИО2 для выплат ежемесячных платежей по ипотечному кредиту; обязалась закрыть ипотечный кредит за денежные средства, полученные от деятельности по данному соглашению не позднее 15.10.2021, по договоренности сторон данное соглашение может быть продлено, при этом ФИО4 вправе была на денежные средства, полученные от ФИО2, приобрести за цену и на своих условиях по своему усмотрению объект, указанный в п.1.3. соглашения (п.п. 4.1. -4.2.1.).

По результатам исполнения данного соглашения ФИО4 обязалась выплатить ФИО2 денежную сумму в размере 260 000 руб. в срок не позднее даты переоформления права собственности на квартиру на имя ФИО8 (п.5.1.)

В силу положений п. 8.1. соглашение действует сроком одни год и вступает в силу с момента его подписания.

Трехстороннее соглашение подписано всеми тремя его сторонами: ФИО2, ФИО8 и ФИО4 (л.д. 194-195). 

Во исполнение данного трехстороннего соглашения 16.10.2020 года истцом ФИО2 (продавец) и ответчиком ФИО8 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. 

Из протокола допроса потерпевшего ФИО2 от 02.11.2023 года следует, что его мать ФИО15 в феврале-марте 2020 года решила сменить место жительства, для чего потребовалось приобрести недвижимость с использованием ипотеки. Она сообщила ему о ФИО4, которая является риелтором и может помочь с подбором недвижимости. Ранее с ФИО4 они знакомы не были. Он встретился с ФИО4, которая представилась риелтором, занимающейся перепродажей недвижимости в Ленинградской области в целях извлечения прибыли. ФИО4 предложила инвестировать средства в бизнес и поучить доход он имел в собственности квартиру по адресу: 

<

адрес> ФИО4 предложила продать указанную квартиру, передать ей вырученные от продажи денежные средства, которые она должна была вложить в свой бизнес, приобрести недвижимость, после чего ее продать, выручить доход, и помочь приобрести дли ФИО15 квартиру. При этом, обещала, что проданная им квартира в г. Кингисеппе вернется в его собственность. В связи с чем. 16.10.2020 года между ним и ранее не знакомой ему ФИО8 был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес> стоимостью 2 600 000 руб. с использованием кредитных денежных средств. В этот же день после подписания договора ими было оформлено соглашение, по которому ФИО4 обязалась на вырученные от продажи квартиры денежные средства приобрести для ФИО15 квартиру в Приморском районе Санкт-Петербурга для последующей реализации и получения прибыли. При этом, ФИО4 обязалась нести расходы по кредитному договору ФИО8 При этом, он выдал ФИО4 доверенность для доступа к денежным средствам и снятия наличных, вырученных от продажи квартиры. В результате ФИО4 им были преданы денежные средства в размере 2 340 000 руб., вырученные от продажи квартиры в 

<

адрес>. В 2021 году ФИО4 предложила ФИО15 приобрести жилой дом в Ленинградской области, который она хотела отремонтировать и перепродать, получив доход, который направить на приобретение квартиры для ФИО15, однако, поскольку ФИО15 в приобретении ипотеки было отказано, она предложила оформить ипотеку на его имя. В связи с чем, 25.09.2021 года им был оформлен ипотечный кредит на сумму 5 373 00 руб. на приобретение дома и земли по адресу: 

<

адрес>, который на основании заключенного между ним и ФИО4 соглашения приобретался в собственность ФИО4 с целью последующей перепродажи и получения прибыли, при этом, ФИО4 обязалась погашать ипотечные платежи по кредитному договору. Собственником дома является ФИО16 с февраля 2023 года от ФИО4 перестали поступать денежные средства в счет погашения кредитных платежей. Кредит он вынужден погашать самостоятельно. Ссылался, что ФИО4 обманным путем похитила у него денежные средства в размере 2 340 000 руб., убедив его инвестировать свой бизнес по строительству домов и ремонту квартир (л.д. 197-199). 

Постановлением от 09.12.2023 года ФИО4 привлечена в качестве обвиняемой по уголовному делу в совершении преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ, в совершении мошенничества, то есть хищения чужого имущества путем обмана, под предлогом инвестиций в предпринимательскую деятельность по строительству и продаже домов, имея умысел на хищение чужого имущества путем обмана и злоупотребления доверием, похитила денежные средства, в том числе, у ФИО16 в размере 2 340 00 руб. (л.д. 145). 

За защитой нарушенных прав ФИО2 обратился в суд, указывая, что не имел намерение совершать сделку купли-продажи квартиры, денежных средств за отчуждение имущества не получал, был обманут ФИО4, обосновывая свои требования о признании договора купли-продажи квартиры от 16.10.2020 года недействительным положениями ч. 2 ст. 170, ч. 2 ст. 179 ГК РФ. 

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В п. 1 ст. 168 ГК РФ закреплено, что за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).

В пункте 84 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 разъяснено, что согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки без заявления требования о применении последствий ее недействительности, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Положениями пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации также установлено, что соответствующие исковые требования могут быть предъявлены заинтересованным лицом, чьи права и охраняемые законом интересы нарушены оспариваемой сделкой. Это же усматривается из статей 3, 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 11,12 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Из разъяснений п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).

Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.

Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Согласно ч. 2 ст. 179 ГПК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 - 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной. Риск случайной гибели предмета сделки несет другая сторона сделки.

Из разъяснений п. 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.

Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).

Следует учитывать, что закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 ГК РФ с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании.

ФИО2 полагает, что заключенный 16 октября 2020 года между ним и покупателем ФИО3 договор купли-продажи квартиры является притворной сделкой, поскольку фактической цели, характерной для данной сделки, ее стороны не преследовали, реальной целью сторон было получение заёмных денежных средств, а также обеспечение исполнения заемного обязательства, договор купли-продажи тактически прикрывал кредитный договор 

<

***> от 16.10.2020 с залогом спорной квартиры.

Обращаясь в суд с иском, ФИО2 просил признать заключенный им договор купли-продажи притворным, прикрывающим сделку по займу денежных средств с залогом недвижимости и восстановить его право собственности на спорную квартиру, истребовав ее из владения ФИО3, которой квартира была передана в собственность по договору купли-продажи.

Также истец полагал, что при совершении сделки купли-продажи принадлежащей ему квартиры был обманут ФИО4, которая гарантировала, что спорная квартира останется в собственности истца.

Истец просит о признании сделки купли-продажи недействительной сослался на положения как п. 2 ст. 179 ГК РФ (сделка, совершенная под влиянием обмана), так и п. 2 ст. 170 ГК РФ (притворная сделка).

Между тем, по действующему законодательству возможность признания заключенной сделки одновременно как притворной, так и совершенной под влиянием обмана отсутствует, поскольку при заключении притворной сделки все стороны сделки осознают, на достижение каких правовых последствий она направлена, тогда как при заключении сделки под влиянием обмана одна из сторон сделки (потерпевший) была обманута другой стороной либо третьим лицом.

Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами для вывода о состоявшемся договоре является действительная общая воля сторон с учетом цели договора. 

При этом, в силу положений ст. 56 ГПК РФ бремя доказывания обстоятельств, являющихся основанием для признания оспариваемой сделки недействительной, возлагается на истца. 

Суд, проанализировав в соответствии со ст. ст. 56, 67 ГПК РФ все представленные доказательства, приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных исковых требований. 

В силу положений статей 153, 154 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки - это волевые действия, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, то есть на достижение определенного правового результата. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли сторон.

Согласно п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В силу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу, что ФИО2 с целью инвестирования и получения прибыли была продана принадлежащая ему квартира, расположенная по адресу: 

<

адрес> ФИО3 за сумму 2 890 000 руб. В течение года после заключения трехстороннего соглашения ФИО4 на полученные от истца денежные средства в размере 2 340 000 руб. должна была приобрести на имя ФИО15 квартиры в 

<

адрес>, а после продать её, погасить ипотечный кредит, взятый ФИО3 в ПАО «Сбербанк России» для приобретения спорной квартиры, и разделить прибыль от продажи недвижимости. В тоже время, на ФИО8 подлежал обратно переоформлению квартира в собственность истца после погашения ФИО4 ипотечного кредита. В течение всего срока действия трехстороннего соглашения ФИО17 должна была перечислять ФИО3 денежные средства для погашения ипотеки. В конечном итоге ФИО17 денежные средства истцу не возвратила, приобрела на имя истца жилой дом и земельный участок по адресу: 

<

адрес> при использовании истцом ипотеки, по данному факту возбуждено уголовное дело.

В рассматриваемом случае, учитывая поведение сторон при подписании договора купли-продажи, кредитного договора, соглашения от 16.10.2020, суд усматривает, что все его участники осознавали правовой и фактический характер совершаемых сделок, данные договоры подписаны добровольно, без принуждения и обмана со стороны его участников. Доказательств того, что при заключении договора купли-продажи и трехстороннего соглашения ответчики не имели намерения исполнять условие о возврате истцу квартиры, вступили в сговор и желали завладеть квартирой и полученной с продажи квартиры суммой, суду не представлено, и материалы дела не содержат. Признаков недобросовестного поведения при заключении договоров, соглашения со стороны ответчиков судом также не установлено. В данном случае имеет место неисполнение ФИО4 трехстороннего соглашения от 16.10.2020 года Действия ФИО3, которая взяла на себя кредитные обязательства для приобретения квартиры с намерением в последующем погасить кредит и продать квартиру обратно ФИО2, в настоящее время желает продать спорную квартиру и погасить ипотечный кредит, так как не имеет финансовой возможности исполнять обязательства перед банком, не являются недобросовестным поведением. Характер взаимоотношений между ответчиками относительно того, на чьи денежные средства осуществлялось погашение ипотечного кредита, не свидетельствует о недействительности сделки по купле-продаже квартиры.

В свою очередь ФИО2, подписывая договор купли-продажи и трехстороннее соглашение, преследовал цель извлечения прибыли, без давления и принуждения отдал денежные средства ФИО4 в размере 2 340 000 руб., вырученные от продажи квартиры, и при должной степени заботливости и осмотрительности не мог не осознавать последствия отчуждения принадлежащего ему недвижимого имущества и передачи крупной суммы денег постороннему лицу для инвестирования, которое является предпринимательской деятельностью, то есть деятельностью, осуществляемой на свой страх и риск.

Заключенная между ФИО2 и ФИО3 сделка купли-продажи квартиры содержала все существенные условия данного договора, была выполнена в надлежащей письменной форме и прошла процедуру государственной регистрации. Заключенная сделка являлась ничем иным как договором купли-продажи недвижимого имущества, признаков притворной сделки не содержит, как и не имеется оснований считать, что она совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, либо под влиянием обмана, при том, что ФИО4 стороной договора купли-продажи не являлась. Цена сделки по купле-продаже квартиры определена по соглашению ее сторон, что отвечает принципу свободы договора.

Сам по себе факт дальнейшего проживания в квартире матери истца, оплата ею жилищно-коммунальных платежей не отменяет саму сделку, не может служить основанием для признания ее недействительной, поскольку о данных условиях договорились участники трехстороннего соглашения. Также не может служить основанием для признания сделки недействительной перечисление ФИО4 денежных средств ФИО3 для погашения ипотечного кредита.

Трехстороннее соглашение между сторонами также было заключено добровольно, все его участники преследовали цель извлечения прибыли, заключение такого соглашения не противоречит правовым нормам.

При указанных обстоятельствах суд не усматривает оснований для признания заключенного истцом договора купли-продажи квартиры недействительным. При этом, отказ в удовлетворении исковых требований не лишает истца возможности иными предусмотренными законом способами защитить свои нарушенные права, в том числе путем предъявления к ФИО4 гражданского иска о возмещении убытков.

Таким образом, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по правилам ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска.

Договор купли-продажи заключен в предусмотренной законом форме, содержит все обязательные условия о предмете договора, стоимости имущества, порядке проведения расчетов, содержит все существенные условия договора, согласованные сторонами. Истец выразил свою волю на отчуждение принадлежащего ему имущества. В связи с чем, суд приходит к выводу, что ФИО2 осознавал, что заключает с ФИО9 именно договор купли-продажи недвижимости на предусмотренных в нем условиях, принимая во внимание, что выполняя свои обязательства по договору покупатель оплатил ему денежные средства в счет оплаты недвижимости, а последний самостоятельно распорядился полученными по договору денежными средствами в пользу ФИО4 В рассматриваемом деле истец не представил суду доказательств наличия обстоятельств, которые бы свидетельствовали о притворности сделки при заключении договора купли-продажи. Также не представлено доказательств заключения истцом договора купли-продажи под влиянием обмана. Доказательств порока воли, связанного с отчуждением спорного имущества, стороной истца не представлено. 

При таких обстоятельствах, в отсутствие допустимых доказательств недействительности оспариваемых сделок, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения иска. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска ФИО2 к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, восстановлении права собственности на квартиру - отказать.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд.

В окончательной форме решение принято 15 апреля 2024 года 

Судья: Улыбина Н.А.