Дело № 3а-8/2017 11 мая 2017 года

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

Архангельский областной суд в составе:

председательствующего судьи Рассошенко Н.П.,

при секретаре Терентьевой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске 11 мая 2017 года административное дело по административному исковому заявлению администрации Мирного о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 02 ноября 2016 года №,

у с т а н о в и л:

Администрация Мирного обратилась в суд с административным исковым заявлением о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее – Комиссия) от 02 ноября 2016 года №.

В обоснование исковых требований указано, что 14 марта 2016 года между администрацией Мирного и ФИО8 были заключены договоры №, №, № аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровыми №, № и № соответственно. ФИО8 обратилась в Комиссию с заявлением об определении кадастровой стоимости земельных участков, равной их рыночной стоимости, представив отчеты № и № от 10 октября 2016 года об оценке рыночной стоимости земельных участков. Решением Комиссии от 02 ноября 2016 года № определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 9 475 000 рублей. Решением Комиссии от 02 ноября 2016 года № определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 8 404 000 рублей. Решением Комиссии от 02 ноября 2016 года № определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 17 986 000 рублей. Размер арендной платы по договорам аренды земельных участков определен в соответствии с постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области» и зависит от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка за 1 кв.м. Уменьшение кадастровой стоимости земельных участков влечет уменьшение объема перечисляемой платы по договорам аренды в бюджет муниципального образования, чем затронуты права муниципального образования «Мирный» как арендодателя. Определенная оценщиком по заказу ФИО8 рыночная стоимость земельных участков недостоверна и существенно расходится с кадастровой стоимостью. Оспариваемые решения не соответствуют п. 3 ст. 66 Земельного кодекса РФ, а также приняты с нарушением требований ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, поскольку в заседании Комиссии принимала участие член Комиссии ФИО1, составившая отчеты об оценке земельных участков и являющаяся заинтересованным лицом.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО9 исковые требования поддержал.

Представители административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО10, ФИО11 с иском не согласились.

Представитель заинтересованного лица ФИО8 ФИО12 просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Представители административного ответчика комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, заинтересованных лиц ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - ФКП Росреестра), Правительства Архангельской области, заинтересованное лицо ФИО8, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

По определению суда дело рассмотрено при данной явке.

В отзыве на административный иск Правительство Архангельской области указано, что кадастровая стоимость земельных участок с кадастровыми №, № и № определена в результате работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, проведенных в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», заказчиком которых выступила Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), исполнителем – ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ». Получив от Росреестра сведения о результатах государственной кадастровой оценки, Правительство Архангельской области, руководствуясь ст.ст. 24.17, 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», утвердило их путем издания постановления от 18.12.2012 № 595-пп. Правительство Архангельской области действовало в пределах предоставленных ему федеральным законодательством полномочий. Комиссия приняла оспариваемое решение в рамках полномочий с соблюдением требований к порядку формирования состава комиссии и принятия решений.

Выслушав пояснения представителей административного истца, административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, представителя заинтересованного лица ФИО8, исследовав письменные материалы дела, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно ч. 5 ст. 245 КАС РФ административное исковое заявление об оспаривании решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости рассматривается по правилам гл. 22 настоящего Кодекса.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

На основании п.п. 1, 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 2 ст. 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с п. 4 Порядка определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области, утвержденного постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп, расчет арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется, в том числе исходя из величины кадастровой стоимости этих участков.

Постановлением Правительства Архангельской области № 595-пп от 18.12.2012 утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Архангельской области, а также удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков по видам разрешенного использования и кадастровым кварталам.

В силу ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии.

Заседание комиссии является правомочным, если на нем присутствует не менее половины ее членов. Порядок голосования комиссии устанавливается порядком создания и работы комиссии.

В целях реализации положений ст. 24.18 указанного Федерального закона приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 26.10.2012 № П/496 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу и утвержден ее состав.

Судом установлено, что 14 марта 2016 года между администрацией Мирного (арендодатель) и ФИО8 (арендатор) были заключены договоры №, №, № аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, с кадастровыми №, № и № соответственно на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

По состоянию на 22 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – 

<

данные изъяты>, из земель – населенных пунктов, была определена в размере 17 510 238,75 руб.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – 

<

данные изъяты>, из земель – населенных пунктов, была определена в размере 30 638 991,75 руб. по состоянию на 03 февраля 2016 года.

По состоянию на 22 января 2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым №, площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с разрешенным использованием – 

<

данные изъяты>, из земель – населенных пунктов, была определена в размере 53 346 295,34 руб.

18 октября 2016 года ФИО8 обратилась в Комиссию с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, № и № в связи с установлением в отношении объектов недвижимости их рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена их кадастровая стоимость. В обоснование заявлений представлены отчеты от 10 октября 2016 года №, №, составленные индивидуальным предпринимателем ФИО1, согласно которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 22 января 2016 года составляет 8 404 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 22 января 2016 года – 17 986 000 руб., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым № по состоянию на 03 февраля 2016 года – 9 475 000 руб.

Решением Комиссии от 02 ноября 2016 года № заявление ФИО8 удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 9 475 000 руб.

Решением Комиссии от 02 ноября 2016 года № заявление ФИО8 удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 8 404 000 руб.

Решением Комиссии от 02 ноября 2016 года № заявление ФИО8 удовлетворено, кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым № определена в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, равной 17 986 000 руб.

10 ноября 2016 года сведения об измененных величинах кадастровой стоимости указанных земельных участков внесены в государственный кадастр недвижимости.

Поскольку получателем арендных платежей за пользование спорными земельными участками, размер которых зависит от их кадастровой стоимости, является администрация Мирного, она вправе обращаться в суд с настоящим административным иском.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в состав комиссии входят представители органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, федерального органа исполнительной власти, уполномоченного Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, его территориальных органов или подведомственного ему государственного бюджетного учреждения, наделенного соответствующими полномочиями в соответствии с решением такого органа и подлежащие обязательной ротации не менее чем на семьдесят пять процентов один раз в три года представители предпринимательского сообщества, саморегулируемых организаций оценщиков.

Судом установлено, что на дату рассмотрения заявлений ФИО8 членами Комиссии являлись: ФИО2 – заместитель руководителя Управлении Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, председатель Комиссии, ФИО1 (по согласованию) – представитель Национального совета по оценочной деятельности, ФИО3 – ведущий юрисконсульт юридического отдела филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Архангельской области и Ненецкому автономному округу, ФИО4 - заместитель начальника отдела кадастровой оценки министерства имущественных отношений Архангельской области. Полномочия секретаря Комиссии возложены на начальника отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО5, а в случае ее отсутствия - на ведущего специалиста-эксперта отдела землеустройства, мониторинга земель и кадастровой оценки недвижимости Управления Росреестра по Архангельской области и Ненецкому автономному округу ФИО6.

На заседаниях Комиссии, состоявшихся 02 ноября 2016 года, присутствовало 3 из 4 ее членов - ФИО3 (заместитель председателя Комиссии), ФИО4 и ФИО1, что свидетельствует о правомочности заседаний Комиссии.

Решения об удовлетворении заявлений ФИО8 об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, № и № равной их рыночной стоимости согласно листам голосования к протоколам заседания Комиссии приняты единогласно.

Между тем, суд находит заслуживающим внимания довод административного истца о том, что оспариваемые решения Комиссии являются незаконными, поскольку в их принятии участвовало лицо, составившее отчеты об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, – ФИО1, входящая в состав Комиссии как представитель Национального совета по оценочной деятельности.

Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу наделена публичными полномочиями по разрешению споров об определении результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Архангельской области. 

Согласно п. 20 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263 (далее – Порядок), в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке объекта недвижимости, Комиссия проверяет содержание и оформление этого отчета на соответствие требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки, и по результатам такой проверки принимает решение об удовлетворении или отклонении заявления.

Одним из способов обеспечения объективности такой проверки является недопустимость участия в составе комиссии лица, составившего отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, в отношении которого ставится вопрос об установлении величины его кадастровой стоимости равной рыночной.

В силу положений ст. 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» участие оценщика, составившего отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, величина кадастровой стоимости которого оспаривается по вышеуказанному основанию, в рассмотрении Комиссией данного вопроса ограничивается представлением письменных пояснений относительно содержания отчета и использованных при его составлении методик.

В соответствии с п.п. 2.2, 2.4 Типовых правил профессиональной этики оценщиков, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 30.09.2015 № 708, оценщик должен осуществлять профессиональную деятельность независимо и беспристрастно, а также не допускать в своей практике ситуаций, способствующих возникновению конфликта интересов.

По мнению суда, участие в рассмотрении вопроса об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости лица, составившего отчет об определении рыночной стоимости этого имущества, создает ситуацию конфликта интересов, так как у оценщика возникает профессиональная заинтересованность в признании результата его работы достоверным.

При таких обстоятельствах, участие ФИО1 в заседании Комиссии в качестве ее члена при рассмотрении заявлений ФИО8 о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, № в связи с установлением в отношении этих объектов их рыночной стоимости, определенной на основании отчетов №, №, составленных индивидуальным предпринимателем ФИО1 10 октября 2016 года, свидетельствует о незаконности принятых Комиссией по результатам рассмотрения данных заявлений решений.

Администрация Мирного полагает, что отчеты об оценке не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

Для проверки этих доводов по ходатайству административного истца судом была назначена экспертиза отчетов № и № от 10 октября 2016 года об оценке рыночной стоимости земельных участков.

По заключениям эксперта ООО 

<

данные изъяты> № и № от 27 марта 2017 года отчеты № об оценке рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми №, № и № об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым №, составленные оценщиком ФИО1 10 октября 2016 года, не соответствуют требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», указанная в данных отчетах рыночная стоимость земельных участков не подтверждается, при составлении отчетов были нарушены требования Федеральных стандартов оценки №№ 1, 3, 7, которые повлияли на определение рыночной стоимости земельных участков, итоговые рыночные стоимости объектов оценки не достоверны.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 59 КАС РФ доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В качестве доказательств допускаются объяснения лиц, участвующих в деле, и показания свидетелей, полученные в том числе путем использования систем видеоконференц-связи, а также письменные и вещественные доказательства, аудио- и видеозаписи, заключения экспертов.

В силу ч.ч. 1, 2 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Не соглашаясь с заключениями эксперта представителем заинтересованного лица ФИО8 ФИО12, со ссылкой на мнение оценщика ФИО7, имеющего соответствующую квалификацию, даны пояснения к замечаниям, указанным в экспертных заключениях № и №. Также по ходатайству данного лица в судебном заседании в качестве свидетеля допрошен оценщик ФИО1, составившая отчеты об оценке № и № от 10 октября 2016 года.

Оценивая представленные сторонами доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему выводу.

В заключениях эксперта ООО 

<

данные изъяты> № и № от 27 марта 2017 года (таблицы № 1 и № 2) указаны нарушения, допущенные оценщиком ФИО1 при составлении вышеназванных отчетов об оценке (том 2, л.д. 139-156, 187-204).

Так, в строке 6 таблиц № 1 заключений эксперта № и № (том 2, л.д. 139-140, 187-188) указано, что в разделах 11.2.4 отчетов об оценке № и № нарушен п. 11 ФСО № 3: большинство приведенных данных о предложениях к продаже прав на земельные участки на стр. 27-28 отчета № и стр. 25-26 отчета № № ничем не подтверждено, точные адреса интернет-объявлений не указаны, копии соответствующих материалов интернет-страниц к отчетам не приложены, даты предложений и основные характеристики проверить невозможно.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299, в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

На стр. 27-28 отчета об оценке № и стр. 25-26 отчета об оценке № (том 1, л.д. 176-оборот, 207) в разделе 11.2.4 «Рынок продаж прав на земельные участки в Архангельской области и обоснование диапазонов значений ценообразующих факторов» в виде таблицы приведена информация, имеющаяся у оценщика, о предложениях о продаже прав на земельные участки по данным на 22.01.2016 и на 03.02.2016. В этой таблице указаны, в том числе ссылки на источник информации (адрес страницы интернет-сайта, податель объявления и его телефон).

По мнению суда, содержащиеся в разделе 11.2.4 отчетов об оценке сведения об источниках информации достаточны для проверки приведенных данных, в связи с чем нельзя согласиться с выводом эксперта о том, что указанные данные ничем не подтверждены.

При таких обстоятельствах, отчеты об оценке № и № в этой части соответствуют требованиям п. 11 ФСО № 3.

В строке 10 таблиц № 1 заключений эксперта № и № (том 2, л.д. 140-141, 188-189) указано, что в отношении поправки на местоположение на стр. 49, 62 отчета № и на стр. 47 отчета № оценщиком нарушен п. 5 ФСО № 3: данные о значительной поправке 30 % на различие между спальными и центральными районами города приведены по состоянию на начало июня 2012 года, дата оценки в данных отчетах – 22.01.2016 и 03.02.2016, подтверждающей информации о том, что через 3,5 года размер корректировки остался таким же не представлено. Также данная существенная информация о стагнации цен не подтверждена рынком земельных участков (анализ рынка приведен за 2015 год). Анализом рынка земельных участков на стр. 27-28 отчета № и на стр. 25-26 отчета № данная зависимость не подтверждается: цены на земельные участки под торгово-офисную застройку имеют различные значения, в том числе некоторые земельные участки в Ломоносовском округе (объекты 9 и 10 – 2500 и 2727 руб./кв.м.) имеют сходные цены за 1 кв.м. в Соломбальском округе города (объекты 7, 8 – 2652 и 2370 руб./кв.м.).

Согласно п. 5 ФСО № 3 информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена.

На стр. 49, 62 отчета об оценке № и на стр. 47 отчета об оценке № «Поправка на местоположение» (том 1, л.д. 182, 185, 212-оборот) указано, что согласно данным Некоммерческого партнерства «Объединение риэлторов Архангельской области от 22 апреля 2013 года по ретроспективным данным мониторинга рынка в г. Архангельске по состоянию на начало июня 2012 года уровень цен прав на земельные участки под нежилую застройку, расположенные в округе ФИО13, ниже центральных округов (Ломоносовский, Октябрьский) на 20-40 %. Среднее значение поправки составляет 30 %.

В п. 15 на стр. 11 отчета об оценке № и п. 16 на стр. 11 отчета об оценке № (том 1, л.д. 172-оборот, 203-оборот) в разделе 5 «Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценка» указано, что в связи с ретроспективной датой оценки оценщик делает допущение, что стоимость земельных участков на депрессивных рынках Архангельской области в течение двух-трех лет существенно не изменилась.

При этом, в разделе 11 «Анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов» отчетов об оценке № и № оценщик приводит анализ рынка недвижимости за 2015 год (том. 1, л.д. 176-177, 206-208). Анализ рынка за предыдущие годы отсутствует, что не позволяет убедиться в обоснованности указанных выше выводов оценщика о неизменности стоимости земельных участков за период с 2012 по 2015 годы.

Таким образом, в отчетах об оценке № и № оценщик не обосновал возможность применения корректировок согласно данным по состоянию на июнь 2012 года.

Изложенные обстоятельства свидетельствуют об обоснованности вывода эксперта, изложенного в строке 10 таблиц № 1 заключений № и №, о том, что информация оценщика о неизменности корректировки на местоположение по сравнению с данными 2012 года и о стагнации цен не подтверждена рынком земельных участков.

Следовательно, отчеты об оценке № и № в данной части не соответствуют требованиям п. 5 ФСО № 3 (информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена).

На стр. 49, 62 отчета об оценке № и на стр. 47 отчета об оценке № указано, что Соломбальский округ также является спальным округом города, как и округ ФИО13, расположен на таком же удалении от центра г. Архангельска, поэтому оценщик применяет поправку на местоположение, как и для округа ФИО13 – 1,3. Согласно Справочнику оценщика недвижимости Приволжского центра методического и информационного обеспечения оценки, том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», 2014 год, таблица «Отношение цен земельных участков по районам города по отношению к самому дорогому» - 1,0, расширенный интервал для «спальных микрорайонов высотной застройки» составляет от 0,64 до 0,84.

Далее оценщик делает вывод о том, что используемый в расчетах коэффициент 1,3 для спальных округов попадает в расширенный интервал и данная тенденция характерна и на дату оценки.

Поскольку, как указано выше, возможность применения коэффициента 1,3 не подтверждена, данный вывод оценщика нельзя признать обоснованным.

В силу ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные положения содержатся в п. 5 ФСО № 3, согласно которому содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В пункте 1 строки 11 таблиц № 1 заключений эксперта № и № (том 2, л.д. 141-142, 189-190) указано, что в нарушение ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», п. 5 ФСО № 3 на стр. 49-53, 62-66 отчета № и на стр. 47-51 отчета № при расчете корректировки на местоположение к г. Мирный оценщиком допущено нарушение логики расчетов, а именно: по арендным ставкам торгово-офисной недвижимости корректировка рассчитана как отношение ставки за 1 кв.м. в месяц торгово-офисной недвижимости в г. Мирный к ставке за 1 кв.м. в месяц торгово-офисной недвижимости в п. Плесецк, в то время как по торгово-офисной недвижимости корректировка рассчитана как отношение стоимости 1 кв.м. торгово-офисной недвижимости в п. Плесецк к стоимости 1 кв.м. торгово-офисной недвижимости в г. Мирный. Следовательно, дальнейшие расчеты неверны, что повлияло на итоговую рыночную стоимость объектов оценки. Таким образом, содержание отчетов об оценке допускает неоднозначное толкование, приведенные расчеты вводят пользователей отчетов в заблуждение, итоговая стоимость объектов оценки искажена.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля оценщик ФИО1, составившая отчеты об оценке № и №, пояснила, что данная поправка рассчитывается двумя методами: по жилой и офисно-торговой недвижимости. Ею при расчете корректировки на местоположение по жилой недвижимости была применена прямая поправка г. Мирного к г. Архангельску, которая составила 0,7188, а по нежилой недвижимости – аналоги п. Плесецк приведены к аналогам г. Мирного, т.е. было перепутано делимое с делителем. Среднее значение поправки, рассчитанной двумя способами, составило 0,6772. В экспертном заключении окончательная корректировка составила 0,6455. Однако, разница в 0,03 не повлияла на результат. Несмотря на допущенную в отчетах об оценке ошибку полученные оценщиком данные попадают в доверительный интервал поправки для Архангельской области согласно Справочнику Лейфера, 2014 года, который составляет от 0,66 до 0,76. Приведенная же судебным экспертом корректировка в 0,6455 не входит в этот доверительный интервал.

Из содержания отчетов об оценке (стр. 49-53, 62-66 отчета № и на стр. 47-51 отчета №) следует, что оценщик ФИО1 при расчете поправки на местоположение в г. Архангельске сверяет полученный коэффициент с расширенным интервалом, приведенным в Справочнике оценщика недвижимости, 2014 года. В то же время при расчете на местоположение к г. Мирный оценщик не ссылается на Справочник Лейфера, не сравнивает полученный результат с данными Справочника, а в судебном заседании приводит значения доверительного интервала, а не расширенного, указывая, что расчеты эксперта не верны, поскольку полученная им корректировка не входит в доверительный интервал.

Несмотря на то, что разница в полученной оценщиком и судебным экспертом корректировке незначительна, допущенная оценщиком ошибка в расчетах может вводить в заблуждение пользователей отчетов.

Кроме того, как указывает эксперт в пункте 2 той же строки 11 таблиц № 1 заключений № и № на стр. 53-54, 66-67 отчета № и на стр. 51-52 отчета № при расчете поправки на площадь к объектам №№ 2, 3, 4 введена корректировка на вид права (аренда) в размере 1,1628. Приводя данную корректировку, оценщик в отчетах указывает, что данная корректировка описана выше. Однако на стр. 48 и стр. 46 отчетов № и № поправка на передаваемые права рассчитана в размере 1,2658. Значение корректировки взято по Справочнику оценщика недвижимости (под ред. ФИО14, 2014 год) для краткосрочной аренды 0,79, в то время как на копии интернет-страницы аналога № 3 на стр. 118 и на стр. 95 отчетов указана долгосрочная аренда. Содержание данной корректировки и дальнейшие расчеты вводят в заблуждение пользователя отчета об оценке, допущенное неоднозначное толкование одной и той же корректировки повлияло на полученные результаты поправки на площадь. Следовательно, уравнение регрессии и все расчеты данной корректировки неверны.

Действительно, на стр. 48 и стр. 46 отчетов об оценке № и № соответственно (том. 1, л.д. 181-оборот, 212) указано, что объекты-аналоги №№ 1, 3, 4 находятся в краткосрочной аренде и при расчете поправки на передаваемые права оценщик руководствовался Справочником оценщика недвижимости Приволжского центра финансового консалтинга и оценки, том 3 «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков», 2014 год, согласно которому отношение цен земельных участков под торгово-офисное использование, передаваемых на правах краткосрочной аренды, к ценам аналогичных земельных участков, передаваемых на правах собственности, составляет 0,79, или наоборот 1/0,79 = 1,2658. Таким образом, поправка для объектов-аналогов №№ 1, 3, 4 составит 1,2658.

Вместе с тем, на стр. 53-54, 66-67 отчета № и на стр. 51-52 отчета № (том. 1, л.д. 183, 186, 213-оборот) при расчете поправки на площадь к объектам №№ 2, 3, 4 введена корректировка на право аренды в размере 1,1628. При этом указано, что данная корректировка описана выше.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО1 пояснила, что ею в отчетах допущена опечатка. Поскольку объекты-аналоги предлагались к продаже в 2011-2012 годах, при расчете корректировки на площадь для них более правильно взять поправку на вид права по Справочнику оценщика недвижимости 2012 года, а не 2014 года, как указано в отчетах. Согласно Справочнику оценщика недвижимости Лейфера 2012 года отношение цен земельных участков, передаваемых на правах аренды, к ценам земельных участков, передаваемых на правах собственности, составляет от 0,85 до 0,86, следовательно, среднее значение составит 0,855 или 1,1628. В отчетах данные значения и расчет поправки на право не приведены, хотя расчет фактически производился.

По мнению суда, содержащийся на стр. 48 и стр. 46 отчетов об оценке № и № расчет поправки на передаваемые права, которая составила 1,2658, а также приведенная на стр. 53-54, 66-67 отчета № и на стр. 51-52 отчета № поправка на право в размере 1,1628, без подтверждения ее соответствующими расчетами, вводит в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускает неоднозначное толкование полученных результатов.

Таким образом, отчеты об оценке в данной части не соответствуют требованиям ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и п. 5 ФСО № 3.

В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 297, дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки. Информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.

В строке 12 таблиц № 1 заключений эксперта № и № (том 2, л.д. 143, 191) указано, что на стр. 52, 65 отчета № и на стр. 50 отчета № оценщиком при расчете корректировки на местоположение по арендным ставкам торгово-офисной недвижимости в г. Мирный и п. Плесецк – в г. Мирный подобран объект, предлагавшийся к аренде 18.04.2016 – после даты оценки 22.01.2016 и 03.02.2016.

Экспертом сделан вывод, что оценщиком использована информация о событиях, произошедших после даты оценки, не для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, а для определения рыночной стоимости объекта оценки, так как на основе этого аналога рассчитана значительная корректировка на местоположение, которая применяется для расчета рыночной стоимости объектов оценки, чем грубо нарушен п. 8 ФСО № 1.

Действительно, в отчетах об оценке № и № на стр. 52, 65 и стр. 50 по одному из аналогов (торговый павильон, расположенный по адресу: 

<

...>) указана дата предложения – 18.04.2016.

Как пояснила в судебном заседании свидетель ФИО1, в отчетах об оценке допущена опечатка в дате, на самом деле дата данного предложения не 18.04.2016, а 18.04.2015.

Таким образом, в судебном заседании установлено, что п. 8 ФСО № 1 оценщиком не нарушен, однако данный недостаток отчетов должен был вызвать вопросы у членов Комиссии при рассмотрении заявлений ФИО8 о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Вместе с тем, как следует из протокола заседания Комиссии от 02 ноября 2016 года пояснения оценщика, составившего отчеты об определении кадастровой стоимости, в нем отсутствуют, следовательно, Комиссия не обратила внимания на недостатки отчетов в нарушение требований п. 20 Порядка.

Согласно п. 11г Федерального стандарта оценки «Оценка Недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, выполняется, в том числе с приведением интервалов значений этих факторов.

В строке 3.5 таблиц № 2 заключений эксперта № и № (том 2, л.д. 149-150, 197-198) указано, что в разделе 11.2 отчетов об оценке присутствует анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, но в нарушение п. 11г ФСО № 7 в п. 11.2.5 отчетов не приведены интервалы значений этих факторов, в связи с чем проверить обоснованность введенных корректировок невозможно.

Вместе с тем, из содержания отчетов об оценке следует, что в п. 11.2.5 имеются ссылки на источник информации по каждому ценообразующему фактору, сами источники есть в приложении к отчетам.

Следовательно, указанную в п. 11.2.5 отчетов информацию можно проверить и отчеты об оценке в данной части не противоречат требованиям ФСО № 7.

Иные изложенные в экспертном заключении недостатки отчетов об оценке являются несущественными.

Поскольку содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей, в том числе не являющихся специалистами в области оценочной деятельности, выводы, изложенные в отчете, должны подтверждаться приведенной в этом же отчете информацией, которую можно проверить, а отчеты об оценке № и № от 10 октября 2016 года в указанной выше части данным требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» не отвечают, суд приходит к выводу о незаконности решений Комиссии №, №, № от 02 ноября 2016 года об удовлетворении заявлений ФИО8 о пересмотре кадастровой стоимости спорных земельных участков.

Довод представителя заинтересованного лица ФИО8 ФИО12 о том, что указанные экспертом недостатки отчетов не повлияли на итоговую рыночную стоимость земельных участков, не имеет значения для разрешения настоящего спора, поскольку его предметом является не определение рыночной стоимости земельных участков, а оспаривание решений Комиссии.

В силу п. 20 Порядка комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в том случае, если содержание и оформление отчета об оценке соответствуют требованиям, установленным ст. 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки. При этом Комиссия не наделена полномочиями по проверке действительности и достоверности указанной в отчете об оценке рыночной стоимости объектов оценки.

В соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 227 КАС РФ по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, и об обязанности административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.

Таким образом, требование административного истца о признании незаконными решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 02 ноября 2016 года №, №, № подлежит удовлетворению.

Исходя из разъяснений, данных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», для восстановления нарушенного права на ответчика следует возложить обязанность повторно рассмотреть заявления ФИО8 от 18 октября 2016 года об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости спорных земельных участков. Кроме того, установленная оспариваемыми решениями Комиссии кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми №, № и № подлежит исключению из Единого государственного реестра недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 227 КАС РФ, суд

р е ш и л:

Административное исковое заявление администрации Мирного удовлетворить.

Признать незаконными решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 02 ноября 2016 года №, №, № по заявлениям ФИО8 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №.

Обязать комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу повторно рассмотреть заявления ФИО8 от 18 октября 2016 года об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми №, №, №.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 02 ноября 2016 года № кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере 9 475 000 рублей. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 02 ноября 2016 года № кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере 8 404 000 рублей. 

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости установленную решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на территории Архангельской области при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу от 02 ноября 2016 года № кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым № в размере 17 986 000 рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Архангельского областного суда в месячный срок путем подачи апелляционной жалобы через Архангельский областной суд.

Председательствующий Н.П.Рассошенко