Дело № 2-731/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2017 года г. Орск

Ленинский районный суд г. Орска Оренбургской области, в составе:

председательствующего судьи Липатовой Е.П., 

при секретаре Роо А.С., 

с участием представителя истца ФИО1, 

ответчика ФИО2 и её представителя - адвоката Жумабаева С.К., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2 о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи, 

у с т а н о в и л :

ФИО3 обратилась в суд с вышеназванным иском к ФИО2, в котором просила взыскать с ответчика сумму задатка по предварительному договору купли-продажи квартиры в размере 800 000 руб. 

В обоснование своих требований ФИО3 указала, что 23.08.2016 года между ней и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Стороны должны были не позднее 31.10.2016 года заключить основной договор. При этом истец, в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения, передала ответчику 370 000 руб. в качестве задатка и 30 000 руб. в виде оплаты коммунальных услуг (стоимость квартиры определена в 400 000 руб.). То есть полностью исполнила свои обязательства, что подтверждается распиской. Однако ФИО2 от заключения основного договора купли-продажи уклонилась. Несмотря на предъявленную претензию, денежные средства до настоящего времени не возвратила. 

Ссылаясь на положения ст. 381 ГК РФ, истец просит взыскать с ответчика задаток в двойном размере. 

Истец ФИО3 в суд не явилась, согласно заявлению просила провести заседание без её участия.

Представитель истец ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала заявленные требования по изложенным выше основаниям. 

Дополнительно указала, что ранее её доверитель обращался в суд с иском о понуждении ФИО2 к заключению основного договора купли-продажи. В удовлетворении требований отказано, так как заключение подобного договора приведет к нарушению прав и законных интересов несовершеннолетних детей - М.В., М.А., являющихся долевыми собственниками жилого помещения. Между тем, факт получения денежных средств от истца ответчиком не оспаривался, последняя еще до заключения предварительного договора знала о неисполнимости принимаемых на себя обязательств. Сделка не совершена по её вине. 

Ответчик ФИО2 и её представитель Жумабаев С.К. возражали по иску. Не оспаривали сам факт получения ответчиком денежных средств в заявленной истцом сумме, однако настаивали на том, что фактически задаток был передан не ФИО3, а её матерью, которая скончалась. 

Утверждали, что расписка и предварительный договор от 23.08.2016 года были написаны под давлением. Не заключение основного договора купли-продажи произошло по объективным причинам, не зависящим от ответчика. 

Суд на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца. При этом выслушав стороны и исследовав материалы дела, пришел к следующему выводу. 

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Исходя из положений п.п. 2-4 ст. 429 ГК РФ, предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, а также срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Материалами дела подтверждено, что на основании договора от 17.08.2016 года жилое помещение по адресу: 

<

адрес> передано Администрацией г. Орска в общую собственность ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ рождения, и двух несовершеннолетних детей - М.В., ДД.ММ.ГГГГ рождения, и М.А., ДД.ММ.ГГГГ рождения, по равной доле каждому.

23.08.2016 года между ФИО2 и ФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. 

Предметом данного договора являлась квартира 

<

адрес>, общей площадью 17,3 кв.м. (инвентарный номер №). Цена отчуждаемой недвижимости определена сторонами в размере 400 000 руб.

Согласно п.п. 1, 5 этого же договора, в целях обеспечения заключения основного договора купли-продажи и его исполнения (в срок до 31.10.2016 года) покупатель (ФИО3) передала продавцу (ФИО2) на основании ст. 380, 381 ГК РФ в качестве задатка денежные средства в размере 370 000 руб. и 30 000 руб. в виде оплаты коммунальных услуг. 

По расписке от 23.08.2016 года, подлинность которой никем не оспорена, видно, что в указанный день ФИО2 получила от ФИО3 370 000 руб. в качестве задатка и 30 000 руб. в счет оплаты коммунальных услуг. 

Однако в установленный срок (31.10.2016 года) и до настоящего времени основной договор купли-продажи между сторонами не заключен. 

Решением Ленинского районного суда г. Орска от 14.04.2017 года, вступившим в законную силу, ФИО3 отказано в удовлетворении требований о понуждении ФИО2 к заключению основного договора купли-продажи. Установлено, что как на стадии заключения предварительного договора, так и впоследствии ФИО2 в нарушение ст. ст. 28, 37 ГК РФ, не было получено согласие органа опеки на заключение сделки. Как следствие сделан вывод, что понуждение продавца к заключению основного договора нарушит права и законные интересы несовершеннолетних детей - М.В., М.А. 

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 направила ФИО2 претензионное письмо с просьбой возвратить ранее уплаченный задаток. 

Ответчик получила корреспонденцию 25.04.2017 года, но требования истца проигнорировала. 

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В силу п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Проанализировав содержание предварительного договора от 23.08.2016 года, суд приходит к выводу, что он включает все существенные условия договора купли-продажи. В частности, содержит данные, указывающие на предмет сделки, срок исполнения обязательств, стоимость жилого помещения, а равно ссылку на то, что денежные средства в размере 370 000 руб. передаются в обеспечение заключения основного договора купли-продажи и его исполнения.

Таким образом, задатком (370 000 руб.) обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца ФИО2 и покупателя ФИО3, заключить основной договор купли-продажи конкретной квартиры на согласованных условиях в определенный срок. 

Оставшиеся денежные средства (30 000 руб.) не могут быть признаны внесенными в качестве задатка, поскольку и в предварительном договоре, и расписке отражено, что они переданы в качестве оплаты коммунальных услуг.

Определяя лицо, ответственное за неисполнение договора, суд приходит к следующему. 

Как установлено в ходе слушания, на момент заключения предварительного договора спорное жилое помещение принадлежало ФИО2 и её детям на основании договора от 17.08.2016 года о его передаче Администрацией г. Орска в собственность граждан. Право собственности ответчика и двух малолетних детей зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.10.2016 года.

По утверждению ФИО2, она не смогла исполнить принятые на себя обязательства из-за отсутствия согласия органа опеки, о необходимости получения которого ей было неизвестно. 

Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 настоящей статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны. К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. 2 и 3 ст. 37 настоящего Кодекса.

В силу ч. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Вопреки требованиям действующего законодательства, данное разрешение не было получено ответчиком, как законным представителем детей, ни при заключении предварительного договора, ни после этого. 

Исходя из информации Отдела опеки и попечительства Управления образования администрации г. Орска, по вопросу отчуждения жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним М.В. и М.А., ответчик обратилась только 27.02.2017 года (то есть спустя четыре месяца после окончания срока для заключения основного договора). Заявление было оставлено без рассмотрения, так как не предоставлен полный пакет документов и сведения о месте нахождения отца несовершеннолетних. 

Таким образом, суд считает, что ответственным лицом за неисполнение договора является ФИО2, которая, зная о наличии права собственности у детей в спорном жилом помещении и намереваясь совершить отчуждение имущества, изначально не получила разрешение органа опеки на совершение сделки, а впоследствии не приняла должных и достаточных мер для устранения нарушения. 

Доводы ФИО2 о том, что предварительный договор и расписка были написаны ею под давлением, а денежные средства получены не от истца, а от её матери, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, ничем не подтверждены. Ответчику судом предоставлялось время для дополнительного обоснования своих возражений, но последняя данным правом не воспользовалась. 

С учетом изложенного, исковые требования ФИО3 о взыскании с ФИО2 двойной суммы задатка заявлены обоснованно, но подлежат частичному удовлетворению - на сумму 740 000 руб., исходя из размера задатка (370 000 руб.).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Определением суда от 21.04.2017 года ФИО3 предоставлена отсрочка оплаты госпошлины до окончания рассмотрения дела по существу.

Учитывая результат рассмотрения дела, суд взыскивает государственную пошлину в доход муниципального бюджета «Город Орск» с ФИО2 в сумме 10 600 руб. 

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО3 задаток по предварительному договору купли-продажи в размере 740 000 (семьсот сорок тысяч) рублей.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО3 отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход муниципального бюджета «Город Орск» государственную пошлину в сумме 10 600 (десять тысяч шестьсот) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Оренбургский областной суд через Ленинский районный суд г. Орска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Липатова Е.П.

Решение в окончательной форме принято 29 мая 2017 года