Дело № 2-471/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

26 апреля 2019 года Правобережный районный суд г. Липецка в составе: 

председательствующего судьи Буевой А.А.

при секретаре Титареве А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9 к ФИО2 ФИО10 о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании денежной компенсации морального вреда,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 ФИО11 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, в обоснование своих требований указывая на то, что 27.09.2017 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2 был заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер №, назначением « для индивидуального жилого дома», по условиям которого ФИО2 продала ФИО1 вышеуказанный земельный участок, а ФИО1 оплатил ФИО2 

<

данные изъяты>. Данный земельный участок истцом приобретался для осуществления строительства индивидуального жилого дома. Однако в ходе осуществления действий по получению разрешения на строительство в администрации г. Липецка было установлено, что строительство на данном участке невозможно, поскольку участок находится в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Липецка, утвержденными решением Липецкого городского Совета депутатов от 30.05.2017 года № 399, в территориальной зоне Ж-5 – зоне запрещения строительства. Также в отношении данного участка установлены ограничения использования, поскольку участок расположен в границах памятника археологии «Город Сокол. ФИО3 крепость XVII века». Истец пытался предпринять меры по исключению данного участка из территориальной зоны Ж-5 и включению данного участка в территориальную зону Ж-1, разрешающую индивидуальное жилищное строительство, однако постановлением администрации г. Липецка № № от 23.08.2018 года истцу было отказано в переводе участка в зону Ж-1 в связи с нахождением земельного участка в водоохраной зоне и зоне затопления расчетным паводком 1% обеспеченности. 27.11.2018 года истцу администрацией г. Липецка было отказано в выдаче разрешения на строительство дома на данном участке. Истец указывал на то, что продавец ФИО2 при осуществлении сделки купли-продажи участка умышленно скрыла от истца информацию о наличии обременений участка, продала товар, качестве которого не соответствует его назначению. Поскольку выявленные обстоятельства, препятствующие истцу использовать приобретенный участок по назначению, неустранимы, на основании положений ст. 37 Земельного кодекса РФ, ст. 450, п.1 ст. 454, п.п. 1,2,5 ст. 475 ГК РФ, истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, заключенный 27.09.2017 года между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО2, возвратить сторону в первоначальное положение, возвратив участок в собственность продавца ФИО2 и взыскав с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную цену по договору в размере 

<

данные изъяты> рублей.

В дальнейшем истец ФИО1 увеличил исковые требования и просил дополнительно к ранее заявленным требованиям взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную компенсацию морального вреда в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ООО « Выбор поколений», кадастровый инженер ФИО4

В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержал, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дне слушания извещена своевременно и надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщила.

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 иск не признала, ссылаясь на то, что продавец передал истцу участок в соответствии с его назначением, каких-либо обременений и ограничений в его использовании зарегистрировано не было, продавцу об этом не было известно. Всю информацию, о которой было известно продавцу, продавец передал покупателю, согласно данным межевого плана о разделе участков, проданный участок находился в зоне Ж-4, разрешающей строительство. Ответчик при совершении сделку купли-продажи участка действовал добросовестно, в связи с чем ответчик просил в иске отказать.

Представитель третьего лица ООО « Выбор поколений» ФИО6 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражал против удовлетворения иска, указывая на то, что ООО « Выбор поколений» оказывал ФИО2 услуги по продаже части принадлежащего ей земельного участка по 

<

адрес> в г. Липецке по договору оказания услуг от 17.06.2016 года. Покупатель был найден только в 2017 году по объявлению, им был ФИО1, который сообщил, что он осмотрел участок, его все устроило и он согласен его пробрести за 

<

данные изъяты> руб. В ходе проведенных встреч между покупателем и продавцом была достигнута договоренность о том, что продавец произведет раздел участка на два, один из которых меньшей площадью, на котором расположен жилой дом, продавец оставит себе, а второй участок продаст ФИО1 ФИО2 произвела действия по разделу участка, ФИО1 с документами ознакомился, возражений и замечаний от него не поступило, согласовал подписание документов по телефону устно с женой, подписал договор. При проведении сделки купли-продажи у ООО « Выбор поколений» не возникло каких-либо сомнений по представленным ФИО2 документам, поскольку документы были выданы официальными уполномоченными органами, межевой план по разделу участков составлен кадастровым инженером, имеющим соответствующую квалификацию. Поскольку продавец и лицо, оказывающее ему услуги по заключению данной сделки, действовали добросовестно, просил в иске отказать. 

Третье лицо кадастровый инженер ФИО4 в судебное заседание не явился, о дне слушания извещен своевременно и надлежащим образом, в письменном заявлении просил о рассмотрении дела в его отсутствие, возражений на иск не представил.

Выслушав объяснения сторон, изучив материалы дела, суд находит иск частично обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

соразмерного уменьшения покупной цены;

безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.( п.1)

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору. ( п.2)

Требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства. ( п.3)

Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, если настоящим Кодексом или другим законом не установлено иное. ( п.5)

Согласно ст. 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. ( п.1)

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным. ( п.2)

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором. ( п.4)

В силу ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. ( ч.1)

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Указанные требования применяются также к договору мены.( ч.2)

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.( ч.3)

Также в соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.( п.1)

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях. ( п.1)

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона. ( п.2)

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.( п.3)

По делу установлено, что изначально ФИО2 принадлежал на праве собственности жилой дом по адресу: 

<

адрес> и земельный участок, на котором расположен данный жилой дом, площадью 1294 кв.м., с КН №, назначением « для индивидуального жилого дома» Право собственности на земельный участок зарегистрировано 09.09.2010 года на основании договора купли-продажи от 24.06.2010 года № № заключенного с Управлением имущественных и земельных отношений Липецкой области. 

Впоследствии ФИО2 произвела раздел принадлежащего ей земельного участка на два участка ( межевой план от 09.08.2017, кадастровый инженер ООО 

<

данные изъяты>» ФИО4). В результате раздела участка образовались участки: с КН № площадью 800 кв.м. назначением «для индивидуального жилого дома», и с КН № площадью 494 кв.м. назначением «для индивидуального жилого дома»,

Земельный участок с КН № имеет адрес: 

<

адрес>, данный участок находится в собственности ФИО2, на нем расположен жилой дом.

Второй участок с КН № площадью 800 кв.м. ФИО2 продала по договору купли-продажи от 27.09.2017 года ФИО1 за 

<

данные изъяты> рублей.

Право собственности ФИО1 на данный участок с КН № зарегистрировано, участку решением Департамента градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка № № от 11.09.2017 года присвоен адрес 

<

адрес> 

Сделка купли-продажи осуществлялась с помощью ООО « Выбор Поколений», который выступал на стороне продавца ФИО2 по договору по оказанию услуг при продаже земельного участка № № от 17.06.2016 года, заключенного между ФИО2 и ООО « Выбор Поколений».

В целях осуществления строительства индивидуального жилого дома на данном участке ФИО1 подготовил градостроительный план, из которого следует, что участок располагается в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Липецка, утвержденными решением Липецкого городского Совета депутатов от 30.05.2017 года № 399, в территориальной зоне Ж-5 – зоне запрещения строительства. 

Согласно градостроительному регламенту для территориальной зоны Ж-5, новое индивидуальное жилищное строительство запрещено, возможна реконструкция существующего жилого фонда, которая отнесена к условно разрешенным видам использования земельного участка. 

Также согласно данному градостроительному плану установлены ограничения использования, поскольку участок расположен в границах памятника археологии «Город Сокол. ФИО3 крепость XVII века».

Истец ФИО1 обратился в администрацию г. Липецка в комиссию по землепользованию и застройке с требованием о включении границ земельного участка с КН № в границы территориальной зоны Ж-1 с целью строительства индивидуального жилого дома, однако постановлением администрации г. Липецка от 23.08.2018 года № № ФИО1 отказано во включении участка в зону Ж-1, поскольку в соответствии с картой зон с особыми условиями использования территорий, входящей в состав генерального плана г. Липецка, утвержденного решением Липецкого городского Совета депутатов от 09.02.2018 № 73, данный земельный участок расположен в водоохраной зоне и зоне затопления расчетным паводком 1 % обеспеченности.

21.11.2018 года Департаментом градостроительства и архитектуры администрации г. Липецка отказано ФИО1 в выдаче разрешения на строительство на земельном участке с КН №, поскольку участок расположен в зоне запрещения строительства Ж-5, в отношении данного участка установлены ограничения по использованию земельных участков.

Таким образом, несмотря на имеющееся назначение спорного земельного участка с КН № « для индивидуального жилого дома», покупатель не может использовать данный участок в соответствии с его назначением, поскольку строительство нового жилого дома на данном участке запрещено градостроительным регламентом для данной зоны.

Из объяснений ответчика следует, что она не могла знать об имеющихся ограничениях в использовании данного земельного участка, поскольку согласно данным ЕГРН, межевого плана на раздел участка с КН № от 09.08.2017, данный участок имеет разрешенное использование, позволяющее строительство дома, участки находятся согласно межевому плану от 09.08.2017 в территориальной зоне Ж-4, позволяющей индивидуальное жилищное строительство. С данными документами покупатель ФИО1 был ознакомлен, иной информации об участке у продавца не имелось.

Из объяснений истца ФИО1 следует, что он также не мог знать об имеющихся ограничениях в использовании данного земельного участка, поскольку согласно представленным ответчиком документам участок имеет разрешенное использование, позволяющее строительство дома, о каких-либо ограничениях на использование участка по назначению, в документах не указано.

Однако, проанализировав обстоятельства дела, имеющиеся доказательства по делу, суд усматривает основания для прекращения договорных отношений между истцом и ответчиком, и находит договор купли-продажи земельного участка подлежащим расторжению, поскольку спорный участок имеет существенные недостатки, которые препятствуют использованию приобретенного истцом имущества по назначению и в тех целях, ради которых этот участок истцом приобретался, тогда как к существенным недостаткам могут быть отнесены не только физическое состояние объекта купли-продажи, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, ради которых этот участок приобретался покупателем.

Продавец предоставил покупателю ненадлежащую информацию о территориальной зоне, в которой находится участок, что ввело истца в заблуждение о возможности использования участка под строительство жилого дома.

Земельный участок не обладает теми качествами, ради которых приобретался покупателем, выявленные препятствия для использования участка, которые существовали на момент совершения сделки, являются неустранимыми.

Покупателем использованы предусмотренные законом возможности по устранению возникших препятствий в использовании спорного земельного участка по назначению, однако данные попытки были безуспешными.

Если бы покупателю было известно о наличии на момент совершения сделки тех обстоятельств, которые препятствуют для использования участка по назначению, он бы не заключил данный договор.

Несмотря на то, что имевшаяся у продавца информация о территориальной зоне, в которой находится спорный участок, Ж-4 была предоставлена лицом, имеющим соответствующую квалификацию на проведение данного рода работ ( кадастровым инженером), перед покупателем ответственность за надлежащие сведения об участке несет продавец.

При таких обстоятельствах, суд находит в данной части требования истца законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд расторгает договор купли-продажи участка от 27.09.2017 года и взыскивает с ответчика в пользу истца уплаченную по договору стоимость участка в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

В силу ст. 151 ГК РФ, если гражданину причинен моральный вред (физические или нравственные страдания) действиями, нарушающими его личные неимущественные права либо посягающими на принадлежащие гражданину нематериальные блага, а также в других случаях, предусмотренных законом, суд может возложить на нарушителя обязанность денежной компенсации указанного вреда.

При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями гражданина, которому причинен вред.

В части заявленных истцом требований к ФИО2 о взыскании морального вреда суд отказывает в удовлетворении данных требований, поскольку доказательств несения истцом моральных и нравственных страданий в связи с действиями ответчика не представлено.

В силу ст. 98 ГПК РФ, поскольку судом удовлетворен иск ФИО1, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию возврат госпошлины, уплаченной истцом при подаче иска, в сумме 

<

данные изъяты> рублей. 

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с КН № площадью 800 кв.м., распложенного по адресу: 

<

адрес> заключенный между ФИО1 ФИО13 и ФИО2 ФИО14 27 сентября 2017 года 

Взыскать с ФИО2 ФИО15 в пользу ФИО1 ФИО16 возврат денежных средств по договору в сумме 

<

данные изъяты>, возврат госпошлины в сумме 

<

данные изъяты> а всего взыскать 

<

данные изъяты>

Возвратить земельный участок с КН № площадью 800 кв.м., распложенный по адресу: 

<

адрес> в собственность ФИО2 ФИО17 путем прекращения права собственности ФИО1 ФИО18 на данный участок и регистрации права собственности на данный участок за ФИО2 ФИО21.

В удовлетворении требований ФИО1 ФИО19 к ФИО2 ФИО20 о взыскании денежной компенсации морального вреда отказать.

Решение может быть обжаловано в Липецкий областной суд через Правобережный районный суд города Липецка в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме. 

Председательствующий А.А.Буева

Решение принято в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ