№ 2-1863/2025

УИД 67RS0003-01-2024-005931-97

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2025 года

Промышленный районный суд г.Смоленска

В составе:

Председательствующего судьи Селезеневой И.В.,

при секретаре Модиной К.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Центральное Агентство недвижимости» в лице генерального директора ФИО6 о признании договора залога недействительным, о возврате денежных средств, переданных в качестве аванса,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО4, ФИО5, обществу с ограниченной ответственностью «Центральное Агентство недвижимости» в лице генерального директора ФИО1 о признании договора залога недействительным, о возврате денежных средств, переданных в качестве аванса. В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ она передала Центральному Агентству недвижимости, в лице генерального директора ФИО1, 50 000 руб. в качестве аванса в намерении купить квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, при условии юридической «чистоты» совершаемой сделки. Между ФИО2 и ООО «Центральное Агентство недвижимости» была достигнута договоренность о том, что сначала риелторы проверят объект недвижимости, и только потом решится вопрос о заключении договора купли-продажи. Представители Агентства заверили ее в том, что объект недвижимости «чистый», все необходимые документы они предоставят, и начало подготовку к продаже. 

Поскольку приобретение недвижимости предполагалось осуществить с привлечением ипотечных денежных средств, и, желая получить дополнительное подтверждение безопасности сделки, она заказала на ДомкликСбер юридическую проверку (правовую экспертизу) объекта. В связи с тем, что чистота сделки подтверждена банком не была, в выдаче сертификата на возмещение стоимости данного объекта недвижимости при утрате права собственности ей было отказано, в силу чего, она потеряла интерес к возможности приобретения данной квартиры. Агентство возвращать деньги, которые она передавала в качестве авансового платежа, отказывается. Между тем, полагает, что предварительный договор купли-продажи между сторонами сделки не заключался, а заключенное между ней (истицей) и ООО «Центральное Агентство недвижимости» соглашение о задатке таковым не является. 

Просит признать договор поручения о внесении задатка, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Центральное Агентство недвижимости» в лице генерального директора ФИО1 и нею недействительным. Взыскать с надлежащего ответчика денежные средства в размере 50 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 4000 руб.

ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержала, дополнительно пояснив суду, что, имея намерение приобрести жилое помещение, на портале объявлений АВИТО нашла объявление о продаже жилого помещения, расположенного по адресу 

<

адрес>. Созвонившись по телефону, указанному в объявлении с риелтором ООО «Центральное Агентство недвижимости», она договорилась о дате осмотра жилого помещения. Предварительно ей было известно, что собственниками отчуждаемой недвижимости в равных долях являются отец и дочь, а именно, ФИО3 и ФИО4, а с квартирой общей сложности было совершено четыре сделки купли-продажи. В частности, ДД.ММ.ГГГГ квартира была приобретена ФИО3, который ДД.ММ.ГГГГ продал ? доли в ней ФИО4 Данные сделки совершались посредством услуг доверенного лица – ФИО5 – племянника ФИО3

В ходе осмотра объекта недвижимости, на котором присутствовали она, ее супруг ФИО7 и ФИО5, не подтвердивший никаким образом своих полномочий на представительно интересов собственников продаваемой квартиры, она выразила предварительную готовность рассмотреть вопрос о приобретении жилого помещения, выдвинув единственное условие – предоставление всех необходимых документов, свидетельствующих о «чистоте» сделки. При этом, никаких контактов собственников отчуждаемого объекта недвижимости ей предоставлено не было. Таковых ни она, ни ее супруг до настоящего момента времени не видели. 

В дальнейшем ее общение происходило с представителями ООО «Центральное Агентство недвижимости», которые заверили ее в осуществлении надлежащей проверки безопасности сделки и, настаивая на соответствующей необходимости, настоятельно потребовали заключить Договор поручения о внесении задатка, который она подписала ДД.ММ.ГГГГ, передав представителю Агентства 50 000 рублей. При этом, полная стоимость объекта недвижимости составила 3 250 000 рублей. 

Поскольку приобретение недвижимости предполагалось осуществить с привлечением ипотечных денежных средств, и, желая получить дополнительное подтверждение безопасности сделки, она заказала на ДомкликСбер юридическую проверку (правовую экспертизу) объекта и ДД.ММ.ГГГГ получила заключение об отказе в выдаче сертификата на возмещение стоимости данного объекта недвижимости при утрате права собственности на него. Не смотря не то, что СберБанк не отказал в предоставлении ипотечного кредита, он не счел данную сделку юридически безопасной, ссылаясь на многократность перехода права собственности на квартиру за незначительный промежуток времени и отсутствие подтверждающих документов возмездности сделки при покупке доли в праве собственности на квартиру ФИО4.

4-ДД.ММ.ГГГГ она сообщила о полученном заключении представителю Агентства, которая обещала поговорить с продавцами и получить необходимые документы. Однако, в дальнейшем таковые представлены не были, предварительный договор купли-продажи заключен между сторонами так же не был, а сама сделка не состоялась по вине Агенства и продавцов, которые, по ее мнению, обязаны возместить ей внесенные денежные средства, поскольку Договор поручения о внесении задатка является недействительным в силу не исполнения его условий стороной ООО «Центральное Агентство недвижимости», не обеспечившего надлежащего юридического сопровождения сделки в части проверки ее безопасности.

Настаивает на удовлетворении заявленного иска.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, была извещена надлежащим образом о рассмотрении дела. Согласно представленным в материалы дела письменным объяснениям (л.д. 53 т.1), указала, что истец недобросовестно вводит суд в заблуждение, подменяя понятие задатка авансовым платежом. В заключенном договоре между Агентством и истицей имеется ссылка на природу внесенных денежных средств, поскольку указано, что они являются задатком. Кроме того, в данном договоре согласована стоимость квартиры, ее характеристики, срок заключения основного договора, а также прописана ответственность сторон за неисполнение его условий. Считает, что между сторонами фактически был заключен предварительный договор купли-продажи. Ею, как собственником спорной недвижимости, был получен задаток, предоставлены Агентству недвижимости необходимые документы, обеспечена возможность осмотра квартиры, которую истица реализовала, следовательно, были выполнены все условия предварительного договора. Кроме того, отчуждаемая квартира была снята с экспозиции на всех площадках, а нескольким потенциальным покупателям было отказано в возможности совершения сделки.

Истица отказалась от заключения основного договора лишь спустя 21 день после внесения задатка, что подтверждает ее недобросовестное поведение. Считает, что заключение «Домклик» не имеет правового значения, поскольку, при необходимости, истица могла запросить дополнительные документы для проверки, однако этого не сделала. Вышеизложенное свидетельствует о том, что ФИО2 по своей вине уклонилась от заключения договора купли-продажи, следовательно, оснований для возврата задатка не имеется.

Представитель ФИО4 – ФИО8, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, дополнительно пояснив суду, что истец не состояла в договорных отношениях с Агенством по оказанию риелторсикх услуг. Такой договор был заключен между продавцами недвижимости и ООО «Центральное Агентство недвижимости», которое нашло покупателей на выставленный на продажу объект недвижимости и по договору поручения передало ФИО9 полученный от ФИО2 в обеспечение заключения договора купли-продажи задаток в размере 50 000 рублей. Полагает, что сроком заключения основного договора купли-продажи является указанная в договоре поручения дата – ДД.ММ.ГГГГ. Однако, к этому моменту истица безмотивно стала уклоняться от совершения сделки, надуманно утверждая, что «чистота» таковой не подтверждена. О надуманности данного утверждения свидетельствует и тот факт, что в настоящее время квартира успешно продана другому покупателю, при том, что никаких препятствий к заключению сделки выявлено не было. Полагает, что действия ФИО2 свидетельствуют о злоупотреблении правом и предположительно вызваны найденным в последующем ином варианте приобретения жилья.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, был извещен надлежащим образом о рассмотрении дела. Согласно представленного в материалы дела письменного отзыва (л.д. 31 т.2), возражает против удовлетворения требований. Полагает, что Договор поручения о внесении задатка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 был заключен осознанно, поскольку ей были представлены документы на квартиру, которую она неоднократно осматривала. Считает данное соглашение предварительным договором, а аванс по предварительному договору вносить нельзя. При сложившихся обстоятельствах у истицы отсутствовали какие-либо риски при заключении основного договора, а уклонение от сделки свидетельствует о неисполнении истицей условий предварительного соглашения. 

Представитель ФИО3 – ФИО10, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований. Считает, что оснований для возврата задатка не имеется, поскольку, сторона покупателя, действуя добросовестно, предоставила Агентству недвижимости необходимые документы, обеспечив возможность осмотра квартиры, которую истица реализовала, выполнив, таким образом, все условия предварительного договора. Кроме того, отчуждаемая квартира была снята с экспозиции на всех площадках, а нескольким потенциальным покупателям было отказано в возможности совершения сделки.

Дополнительно полагает, что истица не имеет правовых оснований ссылаться на заключение ДомкликСбер о юридической проверке (правовой экспертизы) объекта, поскольку соответствующее заключение ФИО2 оплачено не было. Об отсутствии права на использование данного заключения в качестве документа, имеющего доказательственное значение, указано в позиции третьего лица ООО «Дом клик». Кроме того, отрицает, что у ее доверителя в ходе подготовки к совершению сделки потенциальным покупателем или представителем агентства недвижимости запрашивались какие-либо дополнительные документы на квартиру.

Просит об отказе в удовлетворении заявленного иска.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явился, о причинах неявки не сообщил, был извещен о рассмотрении дела. В материалы дела были представлены письменные объяснения (л.д.113 т.2), согласно которым он, как специалист по недвижимости, продавал квартиру двоюродной сестры и дяди Р-вых, действуя по нотариально заверенной доверенности. ФИО11 и ее супруг неоднократно осматривали квартиру в его присутствии, он представил им все документы, и они выразили готовность приобрести данный объект недвижимости, потребовав в обеспечение сделки снять квартиру с продажи. Он лично вручил им проект договора купли-продажи, и готов был получить задаток, однако, в дальнейшем узнал, что они клиенты Центрального Агентства недвижимости. ДД.ММ.ГГГГ Р-вы заключили соглашение о задатке с ООО «Центральное Агентство недвижимости», после чего, он снял квартиру Р-вых с продажи. В начале октября 2024 г. сотрудники Агентства несколько раз обращались к нему за предоставлением дополнительных документов, которые он им передал. Ему прислали отчет «ДОМКЛИК» об одобрении ФИО11 ипотеки, после чего, последние, располагая его (ФИО5) прямыми контактами, перестали выходить на связь.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 было направлено уведомление о готовности подписания основного договора, однако, в назначенное время истцы на сделку не явилась. Считает, что Т-вы нашли более выгодный вариант приобретения жилья и, злоупотребляет своими правами, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи, нанесли ему убытки, так как он вынужден был отказать другим покупателям. Обращает внимание суда, что квартира со свежим ремонтом и расположением в центре города пользовалась покупательским спросом, который к концу календарного года упал. Новые покупатели приобрели ее по более низкой цене, по отношению к той, которая предполагалось в случае заключения сделки с ФИО11. Полагает, что одобрение Банком ипотечного кредитования само по себе исключает риски покупателей, поскольку, денежные средства на счет продавца поступают только после регистрации перехода права собственности. Высказывает предположение, что на момент рассмотрения спора Т-вы уже приобрели другую квартиру, что подтверждает его доводы о злоупотреблении правом.

Представитель ответчика общества с ограниченной ответственностью «Центральное Агентство недвижимости» в судебное заседание не явился, о причинах неявки суду не сообщил. В предыдущих судебных заседаниях, действующая по доверенности ФИО13, суду пояснила, что на основании договора Агентства с продавцами недвижимости ФИО3 и ФИО4, от имени которых действовал ФИО5, спорный объект недвижимости был выставлен на продажу. Сотрудник агентства нашел потенциального покупателя, которым оказалась ФИО2, однако, договор риелторских услуг с ней не заключался. Поскольку ФИО2 после осмотра квартиры высказала готовность к приобретению данной недвижимости, ООО «Центральное Агентство недвижимости» выступило стороной договора поручения о передаче задатка. Отмечает, что заключение подобного рода договора является обычной практикой в процессе сопровождения следок купли-продажи недвижимости. Данный договор содержит условия предварительного договора купли-продажи, поскольку в нем определены основные условия сделки, а внесенный в рамках его исполнения задаток, обеспечивает заключение основного договора в будущем. Во исполнение условий договора задаток в размере 50 000 рублей был передан продавцам. В момент внесения задатка ФИО2 не высказывала никаких сомнений в совершении следки, юридическая проверка безопасности которой, в любом случае осуществляется агентством. В данном конкретном случае стороной продавца был представлен стандартный набор документов, анализ которых не вызывал сомнений в «чистоте» сделки. Однако, в октябре 2024, истец, намереваясь приобрести жилье за счет средств ипотечного кредитования, заказала на ДомкликСбер юридическую проверку (правовую экспертизу) объекта. В связи с тем, что чистота сделки подтверждена банком не была, в выдаче сертификата на возмещение стоимости данного объекта недвижимости при утрате права собственности ФИО2 было отказано, однако, ипотечное кредитование одобрено.

Полагает, что сам факт одобрения Банком кредита является следствием юридической безопасности сделки, в то время как указанные в заключении правовой экспертизы выводы свидетельствуют лишь о теоретической возможности оспаривания сделки, совершенной между ФИО3 и ФИО4, поскольку в анализируемых Банком документах отсутствовало подтверждение передачи продавцу денежных средств за отчуждаемую долю в жилом помещении. Однако, при желании ООО «Дом клик» мог запросить недостающий документ путем размещения соответствующей информации в чате, создаваемом «Дом клик», в который в качестве пользователей добавляются все участники предполагаемой сделки, их представители и риелторы. Довод о неоднократной смене собственников по данному объекту, дополнительно приведенный ООО «Дом клик», вообще является формальным и на вывод о «чистоте сделки» повлиять не может.

В любом случае, получив от ФИО2 заключение ООО «Дом клик», риелтор агентства ФИО12 посредством переписки в мессенджере «Вацап» попросила ФИО5 представить недостающий документ, однако, ФИО5 соответствующую просьбу проигнорировал. 

Высказываясь по существу заявленного иска, пояснила суду, что оснований для удовлетворения иска к ООО «Центральное Агентство недвижимости» не усматривает. Агентство не может вернуть задаток покупателю, поскольку, во исполнение договора о передаче задатка, передало денежные средства в размере 50 000 рублей продавцам. Сам договор поручения не может быть признан недействительным судом, поскольку правовые основания к такому признанию отсутствуют. Разрешение требования о взыскании суммы задатка с продавцов оставила на усмотрение суда.

Привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц ООО «Дом клик», Филиал ППК «Роскадастр», ПАО Сбербанк в судебное заседание явку своих представителей не обеспечили, о причинах неявки не сообщили, были уведомлены надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

ООО «Дом клик», предоставив суду истребуемые документы, в обоснование своей позиции указало, что клиентом ФИО2 на основании Публичной оферты о заключении договора на оказание услуг была заказана услуга проверки объекта недвижимости по адресу 

<

адрес>. Подготовка соответствующего заключения является платной услугой. ФИО2 не имеет правовых оснований ссылаться на заключение Домклик Сбер о юридической проверке (правовой экспертизы) объекта, поскольку выполненное заключение ФИО2 оплачено не было. Исполнитель ограничил доступ Клиента на скачивание Правового заключения, аннулировав заявку на его подготовку.

Третье лицо ФИО7 в судебном заседании поддержал позицию истца. Ранее в судебном заседании (л.д. 45 т.2) пояснял, что они с супругой ФИО2 сами нашли квартиру по объявлению, встречались с риэлтором, осматривали жилое помещение, однако, договор передачи задатка заключили под условием выполнения Агентством недвижимости проверки безопасности сделки. При осмотре квартиры собственники жилого помещения не присутствовали и вопрос о заключении предварительного договора купли-продажи не обсуждался. Решив дополнительно убедиться в «чистоте» квартиры, обратились в Домклик Сбербанк, который данный объект недвижимости к покупке не рекомендовал. Полагает, что сотрудники ООО «Центральное Агентство недвижимости» обманули его и супругу, проигнорировав свою обязанность обеспечить безопасную сделку.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, представителей, свидетелей, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между обществом с ограниченной ответственностью «Центральное Агентство недвижимости» и ФИО2 заключен договор поручения о внесении задатка, по которому истица передала 50 000 руб. для последующего вручения продавцу в качестве задатка в доказательство намерения приобрести в собственность квартиру площадью 41,8 кв. метров, этаж 3 с кадастровым номером №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. 

Согласно п. 2 Договора внесенный задаток является частью полной стоимости объекта недвижимости и вносится в обеспечение исполнение договора по переходу прав на нее в пользу покупателя.

Представитель обязуется передать полученный задаток продавцам ФИО3 и ФИО4 в срок до момента выхода на сделку и обязуется содействовать заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, и после передачи задатка продавцу не осуществлять никаких действий, связанных с переводом прав на указанный объект недвижимости в пользу третьих лиц (п. 4 Договора).

Пунктом 5 Договора определено, что после передачи задатка представителем продавцу, продавец несет ответственность за полученный задаток согласно действующему законодательству.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение настоящего предварительного договора ответственен Покупатель, задаток в сумму 100% остается у Продавца. Если за неисполнение настоящего соглашения ответственен Продавец, он обязан вернуть покупателю двойную сумму задатка.

Полная стоимость указанного Объекта недвижимости составляет 3 250 000 рублей и не подлежит изменению в дальнейшем (п. 6 Договора).

Согласно п. 9 срок действия настоящего договора до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Договор может быть пролонгирован по соглашению сторон.

Договор считается исполненным и прекращает свое действие с момента заключения договора купли-продажи указанного Объекта недвижимости.

В пункте 14 указано, что денежные средства в размере 50 000 рублей получены (л.д. 8).

Факт передачи денежный средств ФИО2 и получения таковых Р-выми сторонами по делу не оспаривается, как не оспаривается и тот факт, что договор купли-продажи сторонами заключен не был, а внесенный платеж удержан стороной продавца.

Инициируя настоящий иск, ФИО2 ссылается на незаключение сторонами предварительного договора купли-продажи, обеспеченного залогом, недобросовестном поведении ответчиков, не выполнивших имевшихся договоренностей по проверке юридической безопасности сделки, уклонении стороны Продавца от предоставления дополнительных документов, и, как следствие, отсутствие правовых оснований к удержанию 50 000 рублей, которые считает авансом. 

Ответчики ФИО3 и ФИО4, напротив, настаивают на уклонении покупателя от заключения основного договора купли-продажи в силу своего недобросовестного поведения, надуманных доводах о «нечистоте» сделки, что позволяет им в сложившейся ситуации отказать покупателю в возврате задатка.

Представитель ООО «Центральное Агентство недвижимости» полагает, что Агентство не может вернуть задаток покупателю, поскольку, во исполнение договора о передаче задатка, передало денежные средства в размере 50 000 рублей продавцам. Сам договор поручения не может быть признан недействительным судом, поскольку правовые основания к такому признанию отсутствуют. 

Оценивая доводы участников процесса, суд принимает во внимание, что юридически значимым для разрешения возникшего спора является установление фактов заключения сторонами предварительного договора купли-продажи, виновного поведения стороны покупателя или продавца в незаключении основного договора, следствием которых и будет являться вывод суда об обоснованности заявленного иска в части возврата внесенных денежных средств.

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора 

Таким образом, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Таким образом, заключенная сторонами сделка, поименованная предварительным договором купли-продажи недвижимого имущества с передачей аванса, по своей правовой природе являются договором купли-продажи будущей недвижимой вещи, и не может быть признана предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ..."

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно статье 429 (пункты 1 и 2) ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

На основании статьи 550 (пункт 1) ГК Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу статьи 558 (пункт 2) ГК Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно статье 2 Федерального закона "О государственном регулировании прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из содержания указанных статей следует, что предварительный договор купли-продажи недвижимости, в том числе части квартиры, должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Установленное пунктом 2 статьи 558 ГК Российской Федерации условие об обязательной государственной регистрации договора продажи части квартиры не является элементом формы этого договора, поэтому действительность предварительного договора купли-продажи недвижимости не может обусловливаться требованием его государственной регистрации.

Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор купли-продажи части квартиры, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью, исходя из требований статьи 164 ГК Российской Федерации. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательство по поводу недвижимого имущества.

Таким образом, предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации.

Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимаются во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливаются путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Анализируя условия спорного соглашения, суд приходит к убеждению, что 18.09.2024 между обществом с ограниченной ответственностью «Центральное Агентство недвижимости» и ФИО2 заключен договор поручения о внесении задатка. Из буквального токования наименования договора усматривается, что существом такового является посредническая услуга по передаче потенциальным покупателем денежных средств, полученных от продавца в обеспечение исполнение договора по переходу прав на объект недвижимости в пользу покупателя. При этом, передаваемые денежные средства обозначены в договоре как «задаток».

В договоре идентифицирован предполагаемый к передаче в будущем объект недвижимости, определена его стоимость, указано, что задаток является частью таковой, приведены положения статьи 381 ГК РФ, прописана обязанность ООО «Центральное Агентство недвижимости» по передаче внесённых денежных средств продавцам. Кроме того, определен срок действия договора – до 17.10.2024 включительно.

Буквальное толкование положений договора свидетельствует о том, что таковой не является предварительным договором купли-продажи (договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, соглашением о задатке) поскольку заключение такового возможно лишь сторонами сделки, которыми являются покупатель и продавец, определяющие на основании достигнутого между ними соглашения все существенные условия основного договора купли-продажи, в том числе и дату его заключения.

В анализируемой ситуации потенциальные стороны сделки не являлись подписантами какого-либо соглашения, свидетельствующего о намерении заключения договора купли-продажи в будущем. Ими не была определена дата заключения основного договора, которой не может являться 17.10.2024, поскольку таковая, при буквальном прочтении условий соглашения, определяет срок исполнения договора поручения о внесении задатка. 

Кроме того, суд принимает во внимание положение статьи 431 ГК РФ, в которой указано, что если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По смыслу статей 1,10 и 431 ГК РФ и разъяснений, приведенных в п.43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения. Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условий договора, которые стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Из приведенных норм и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда РФ следует, что предусмотренное статьей 431 ГК РФ толкование условий договора направлено на установление судом согласованного волеизъявления сторон договора и подлежит применению в случаях, когда отдельные условия письменного договора сформулированы его сторонами не ясно и нечетко. 

Анализируя пояснения сторон во взаимосвязи с установленным судом поведением участников предполагаемой сделки, суд приходит к убеждению, об отсутствии волеизъявления стороны покупателя на приобретение спорного объекта недвижимости до момента получения полной и достоверной информации о юридической безопасности сделки.

Об этом свидетельствует факт обращения ФИО2 в ООО «Домклик» для осуществления юридической проверки (правовой экспертизы) объекта. При этом, суд принимает во внимание, что такое обращение состоялось после подписания истицей Договора поручения о внесении задатка. 

Как следует из представленного, в том числе в материалы дела, правового заключения №, актуального по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, объект недвижимости – квартира по адресу: 

<

адрес>, не рекомендован. Приобретение данного объекта недвижимости может повлечь негативные правовые последствия для будущего покупателя (л.д. 1-2 т.2). 

Согласно представленным в материалы дела документам, при отчуждении квартиры по адресу: 

<

адрес>, в пользу ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ, данный объект недвижимости находился в залоге у Банка в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.237 т.1), об этом было указано в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 202 т.1). 

Кроме того, ООО «Домклик» не счел данную сделку юридически безопасной, ссылаясь на многократность перехода права собственности на квартиру за незначительный промежуток времени и отсутствие подтверждающих документов возмездности сделки при покупке доли в праве собственности на квартиру ФИО4.

Данное заключение истица получила ДД.ММ.ГГГГ и 4-5 октября сообщила о нем представителю Агентства недвижимости, что не оспаривается последним. В связи с тем, что чистота сделки подтверждена банком не была, в выдаче сертификата на возмещение стоимости данного объекта недвижимости при утрате права собственности ФИО2 было отказано, в силу чего, она потеряла интерес к возможности приобретения данной квартиры.

Следовательно, буквальное толкование положений анализируемого договора не позволяет безусловно идентифицировать его как предварительный договор купли-продажи не только по тому основанию, что таковой не был подписан стороной продавца, не содержал всех необходимых условий заключения основного соглашения, в частности о сроке его заключения, но и на том основании, что к моменту его подписания сторона покупателя не выражала безусловного волеизъявления на приобретение предлагаемого к продаже объекта недвижимости.

Оценивая правовую природу переданных во исполнение договора от ДД.ММ.ГГГГ стороне продавца денежных средств, обозначенных в соглашении как «задаток», суд принимает во внимание следующее.

В силу ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст. 429).

Таким образом, обеспечение исполнения обязательства является главной, основной функцией задатка. Помимо главной, задаток выполняет еще две функции: удостоверительную (доказательственную) и платежную.

Удостоверительная (доказательственная) функция задатка означает, что, являясь способом обеспечения исполнения обязательства, он одновременно выдается в "доказательство заключения договора". Следовательно, задатком подтверждается, удостоверяется факт заключения того договора, в счет платежей по которому он предоставляется. Это означает, что, если выдача и получение задатка не оспариваются сторонами либо, хотя и оспариваются, но подтверждены соответствующими доказательствами, основной (обеспечиваемый) договор между этими сторонами должен считаться заключенным. Сказанное означает также, что если договор не заключен, то, следовательно, не возникло обязательство между сторонами в смысле ст. 380 ГК РФ, т.е. обязательство, которое может быть обеспечено задатком, а денежная сумма, переданная для обеспечения его исполнения, не является задатком.

Платежная функция задатка проявляется в том, что он выдается в счет будущих платежей по договору за выполненные работы, оказанные услуги и т.д. Задаток выдает сторона, с которой причитаются платежи по договору, - заказчик, наниматель, покупатель и др. Деньги уплачиваются кредитору вперед, т.е. вносятся еще до передачи товара, выполнения работ, оказания услуг. Следовательно, при последующем исполнении договора и расчете между сторонами лицо, выдавшее задаток, вправе удержать его сумму из причитающихся с него платежей за переданные товары, выполненные работы, оказанные услуги.

Правила о распоряжении задатком устанавливают, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Аванс, подобно задатку, засчитывается в счет будущих платежей (платежная функция). Более того, аванс также служит доказательством, удостоверяющим факт заключения договора (доказательственная функция). Однако в отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции. Поэтому независимо от того, какая из сторон ответственна за неисполнение обязательства, сторона, выдавшая аванс, вправе требовать его возвращения во всех случаях неисполнения договора. Сторона же, получившая аванс, ни при каких условиях не может быть обязана к его возвращению в большем размере.

Пунктом 4 ст. 380 ГК РФ прямо предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Поскольку судом установлено, что предварительный договор купли-продажи сторонами заключен не был, соглашение сторон о задатке не достигнуто. Следовательно, переданные во исполнение условий Договора поручения денежные средства следует считать авансовым платежом, который, в свою очередь подлежит возврату в случае если сделка, обеспечиваемая авансом, не состоялось.

Поскольку судом установлен факта передачи внесенных ФИО2 денежных средств в размере 50 000 рублей продавцам, именно на Р-вых лежит солидарная обязанность по возврату данных денежных средств истцу. 

Приходя к такому выводу, суд дополнительно оценивает довод стороны ответчика об уклонении покупателя от заключения основного договора купли-продажи в силу своего недобросовестного поведения, надуманных доводах о «нечистоте» сделки, что позволяет им в сложившейся ситуации отказать покупателю в возврате задатка.

В силу ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действу в обход закона с противоправной целью, а так же иное, заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Возражая на заявленный иск, ФИО3, доказывая недобросовестность покупателя, указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 было направлено уведомление о готовности подписания основного договора, однако, в назначенное время истцы на сделку не явилась. Считает, что Т-вы нашли более выгодный вариант приобретения жилья и, злоупотребляет своими правами, отказавшись от заключения основного договора купли-продажи, нанесли ему убытки, так как он вынужден был отказать другим покупателям. ссылается на отказ ФИО2 от заключения основного договора купли-продажи спустя 21 день после заключения Договора поручения о передаче задатка, что свидетельствует, по мнению ответчика о том, что истец нашла иной вариант приобретения жилья.

Между тем, как было указано выше, отрицательное заключение ООО «Домклик» получено ФИО14 ДД.ММ.ГГГГ, четвертого или пятого октября она передала таковое представителю Агентства недвижимости, рассчитывая на заверение последнего об истребовании у покупателей недостающих документов, подтверждающих возмездность сделки между ФИО3 и ФИО4 и, неполучив такого подтверждения к ДД.ММ.ГГГГ, заявила о потере интереса к спорной недвижимости, прося вернуть внесенный авансовый платеж. 

Допрошенная судом свидетель ФИО12, сотрудник Агентства непосредственно занимавшейся подготовкой сделки, в судебном заседании пояснила, что осенью 2024 г. был организован осмотр квартиры по 

<

адрес>, в ходе которого, Т-вы задавали стандартные уточняющие вопросы. Потом в Агентстве был оформлен и передан задаток, а на следующий день полученные средства были перечислены ФИО9. Со стороны покупателя была запланирована ипотека, в связи с чем, банком и Агенстом была проведена проверка представленных документов. Когда ей стало известно об отрицательном заключении ООО «Домклик», в мессенджере «Вацап» она связалась с представителем продавца ФИО5, которого попросила о предоставлении недостающих документов, однако, данную просьбу представитель продавцов проигнорировал.

Пояснения свидетеля подтверждаются представленными суду скриншотами переписки, в подлинности которых суд удостоверился путем осмотра телефона свидетеля, и, учитывая, что таковая не была оспорена стороной ответчика, пришел к убеждению о наличии признаков виновного поведения в незаключении сделки именно со стороны продавца, а не покупателя, на которого, согласно представленной суду на момент разрешения спора информации Росреестра право собственности на иной объект недвижимости не зарегистрировано. Отсутствует такая регистрация и у супруга ФИО2 - ФИО7

Утверждение ФИО5 о том, что в ходе осмотра квартиры стороне покупателей был передан типовой договор купли-продажи, во-первых, оспаривается истцом, а, во-вторых, не имеет правового значения в сложившихся правоотношениях сторон, не подписавших в ходе имевших место переговоров, ни предварительного, ни основного договора купли-продажи. 

Следовательно, даже в случае установления судом надлежаще оформленного предварительного соглашения о совершении сделки и оговоренной дате основного договора, отказ покупателя от его заключения обусловлен виновным поведением продавца, не исключившего сомнений в возможности дальнейшего оспаривания сделки купли-продажи по основанию безденежности, что само по себе, препятствует удержанию задатка. 

Оценивая требование ФИО14 о признании договора поручения о внесении задатка недействительным, суд не находит оснований для его удовлетворения в силу отсутствия соответствующих правовых оснований, на которые истец, по сути, не ссылается. 

Согласно ст. 971 ГК РФ по договору поручения одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя.

Договор поручения может быть заключен с указанием срока, в течение которого поверенный вправе действовать от имени доверителя, или без такого указания. 

Поверенный обязан:

лично исполнять данное ему поручение, за исключением случаев, указанных в статье 976 настоящего Кодекса;

сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения;

передавать доверителю без промедления все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения;

по исполнении поручения или при прекращении договора поручения до его исполнения без промедления возвратить доверителю доверенность, срок действия которой не истек, и представить отчет с приложением оправдательных документов, если это требуется по условиям договора или характеру поручения (ст. 974 ГК РФ).

Сторонами по делу не оспаривается ни факт заключения договора поручения, ни факт его исполнения.

Между тем, в силу положений ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Полагая, что договор поручения должен быть признан недействительной сделкой, оспаривающая его сторона ссылается на правовую природу соглашения, которая не свидетельствует о заключении предварительного договора купли-продажи, и необоснованности условия договора о передаче потенциальному продавцу задатка, обеспечивающего возможность приобретения спорного объекта недвижимости в будущем.

Между тем, судом дана оценка правовой природы договора, которая соответствует его наименованию, а буквальное толкование условий соглашения, по мнению суда, не свидетельствует в пользу утверждения о заключении предварительного договора купли-продажи.

Обозначение в условиях договора передаваемой суммы в качестве залогового платежа, в свою очередь, не свидетельствует о необходимости признания договора поручения недействительным, поскольку его существом является исполнение поручения стороны потенциального покупателя на передачу продавцу обеспечительного платежа, коим, в равной степени, может являться и аванс. 

Поскольку судом принято решение о возврате стороне истца внесенного авансового платежа, нарушенное право ФИО15 может быть признано восстановленным без применения реституции по сделки, оснований для признания которой недействительной суд не усматривает. 

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию госпошлина, уплаченная им при подаче искового заявления. 

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.

Взыскать солидарно с ФИО3 (

<

данные изъяты>), ФИО4 (

<

данные изъяты>) в пользу ФИО2 (

<

данные изъяты>) 50 000 руб. в возврат задатка по договору купли-продажи жилого помещения.

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО2 в возврат уплаченной госпошлины 2 000 руб.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО2 в возврат уплаченной госпошлины 2 000 руб.

В удовлетворении иных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Смоленский областной суд через Промышленный районный суд г.Смоленска в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме.

Судья И.В. Селезенева

Мотивированное решение изготовлено 1 декабря 2025 года.