Дело № (2-823/2022) 78RS0№-30

Мотивированное 

решение

 изготовлено ДД.ММ.ГГГГ

Р Е Ш Е Н И Е 

Именем Российской Федерации

«11» августа 2023 года Санкт-Петербург

Ленинский районный суд г. Санкт-Петербурга в составе:

председательствующего судьи Хворова Е.Д.,

при секретаре Петровой Е.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО1, ФИО3, ФИО4 к Обществу с ограниченной ответственностью «Дачное» об уменьшении покупной цены земельных участков, компенсации морального вреда,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО2, ФИО1, ФИО6, ФИО4 обратились в суд с иском к ООО «Дачное», в котором неоднократно уточняя исковые требования в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в окончательной редакции просят уменьшить покупную цену земельного участка ФИО2 на сумму в размере 336 022 рубля 50 копеек, земельного участка ФИО1 – на сумму в размере 259 217 рублей 50 копеек, земельного участка ФИО6 – на сумму в размере 254 913 рублей 50 копеек, земельного участка ФИО4 – на сумму в размере 338 893 рубля 50 копеек, взыскать в пользу каждого из истцов компенсацию морального вреда в размере 100 000 рублей.

В обоснование заявленных требований ссылаются на то, что в период с 2019 года по 2021 год истцами приобретались у ООО «Дачное» земельные участки по адресу: 

<

адрес>, Ломоносовский муниципальный район, Виллозское сельское поселение, ЗАО «Можайское», у 

<

адрес>, рабочий участок 18, кадастровые номера №, №, №, №, №. Решением Ломоносовского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленному без изменения 

<

адрес> судом, установлен сервитут на земельный участок с кадастровым номером № в пользу ФИО2, установлена плата за сервитут в размере 5 812 рублей единовременно для каждого из истцов с уплатой не позднее 5 (пяти) календарных дней после вступления решения суда в законную силу. Согласно указанному решению Ломоносовского районного суда 

<

адрес> размер единовременной соразмерной платы за сервитут по участку с кадастровым номером № (в настоящее время №): для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером № (участок истца ФИО2), площадь обременяемой части 1 584 кв.м. – 71 775 рублей; для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером № (участок истца ФИО2), площадь обременяемой части 1 277 кв.м. – 57 864 рубля; для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером № (участок истца ФИО1), площадь обременяемой части 1 166 кв.м. – 52 834 рубля; для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером № (участок истца ФИО3), площадь обременяемой части 1 071 кв.м. – 48 530 рублей. Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ, выполненному для ООО «Региональный Экспертный Центр «Догма» экспертом для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером № (участок истца ФИО4) площадь обременяемой части составляет 1 893 кв.м. – 132 510 рублей. Истцами обеспечена разработка в ООО «Цириус» в 2022 году проектной документации с разработкой рабочей документации (Проект организации дорожного движения) для строительства примыкания к автомобильной дороге общего пользования регионального значения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Ломоносовский муниципальный район, Виллозское городское поселение; Технические и конструктивные решения, а также смет на выполнение работ на общую сумму 4 263 158 рублей 40 копеек. Общее количество собственников поселка «Пятая Миля» - 50, включая ООО «Дачное». (765 419 + 4 263 158,4):50 = 100 571, 548 - доля участия каждого из собственников поселка «Пятая Миля» в организации работ по проектированию и строительству примыкания к дороге регионального значения со стороны участка с кадастровым номером №. В связи с изложенным истцы полагают, что покупная цена земельных участков истцов подлежит уменьшению на сумму платы за ограниченное пользование земельными участками и стоимости по организации съезда.

Истец ФИО2 в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске.

Истцы ФИО1, ФИО3, ФИО4, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, о причинах неявки не сообщили, направили в суд своего представителя ФИО7, действующего на основании доверенностей, который в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат ФИО8, действующая на основании ордера и доверенности, в судебном заседании возражала против удовлетворения требований, ссылаясь на то, что при заключении договоров с истцами ответчиком была предоставлена информация о приобретаемых земельных участках, права истцов не нарушены, решением суда установлен беспрепятственный проезд к земельным участкам, удовлетворение требований истцов приведет к неосновательному обогащению на стороне истцов.

Руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, представителя истцов, представителя ответчика, исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено в судебном заседании, что ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: 

<

адрес>, Ломоносовский муниципальный район, Виллозское сельское поселение, ЗАО «Можайское», у 

<

адрес>, рабочий участок 18; ФИО9 – собственником земельного участка с кадастровым номером №; ФИО10 – собственником земельного участка с кадастровым номером №; ФИО11 – собственником земельного участка с кадастровым номером №; ФИО4 – собственником земельного участка с кадастровым номером №, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

ФИО1 – бывший собственник земельного участка с кадастровым номером №; ФИО3 – бывший собственник земельного участка с кадастровым номером №.

Вышеуказанные земельные участки были приобретены истцами на основании заключенных с ООО «Дачное» договоров от ДД.ММ.ГГГГ года № (ФИО2), от ДД.ММ.ГГГГ № (ФИО1), от ДД.ММ.ГГГГ № (ФИО3), от ДД.ММ.ГГГГ № (ФИО4).

Условиями договоров купли-продажи земельных участков установлено, что перед заключением договора стороны совместно произвели осмотр участка; межевые знаки находятся на своих местах; покупатель удовлетворен месторасположением и качественным состоянием участка, установленным путем осмотра участка перед заключением договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец (п. 1.3 договора).

Пунктом 1.5 договора продавец гарантирует, что участок на момент заключения договора не находится под залогом, арестом; продавец подтверждает, что на момент заключения договора участок никому не продан, не подарен, не заложен, в споре, под арестом или запрещением не находится, не является предметом исков третьих лиц. Аналогичное содержится в п. 3.1 договора.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истцы ссылаются на положения ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 18 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей».

Вместе с тем, истцами не представлено допустимых и относимых доказательств того, что переданные им земельные участки не соответствуют условиям договоров по качеству или земельные участки имеют какие-либо недостатки, не оговоренные в договоре.

Согласно п. 1 ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Все существенные условия сторонами согласованы, условия, указанные в договорах, соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах и ЕГРН.

В соответствии с п. 1 ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с условиями договора и требованиями ст. 460 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик передал земельный участок истцу свободным от прав третьих лиц и каких-либо обременений.

В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на то, что при заключении договоров купли-продажи истцам и собственникам не было предоставлено в установленном порядке право пользования земельными участками с кадастровыми номерами №, № (в настоящее время №, вид разрешенного использования «дачное строительство»), к которым не организован законный въезд со стороны дороги регионального значения, о чем ООО «Дачное» при должной осмотрительности и заботливости, могло и должно было знать при продаже участков истцам и другим собственникам.

Пунктом 1 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

В силу п. 3 ст. 274 Гражданского кодекса Российской Федерации сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Таким образом, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Из материалов дела следует, что решением Ломоносовского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № исковые требования ФИО3, ФИО23, ФИО1, ФИО24, ФИО12, ФИО2, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, и ФИО21 к СНТ «Лесная Привилегия» о нечинении препятствий в пользовании земельными участками, об установлении сервитута – удовлетворены частично. Суд постановил установить: ФИО12 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО2 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО13 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО14 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО15 и ФИО22 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО16 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО17 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО18 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО19 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО20 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером №, ФИО21 в целях обеспечения беспрепятственного прохода и проезда к земельному участку с кадастровым номером № бессрочный сервитут в отношении части площадью 481 кв.м., земельного участка с кадастровым номером с кадастровым №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Ломоносовский муниципальный район, Виллозское сельское поселение, ЗАО «Можайское», у 

<

адрес>, установлена плата за сервитут в размере 5 812 рублей единовременно для каждого из истцов с уплатой не позднее 5 (пяти) календарных дней после вступления решения суда в законную силу. Этим же решением в удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО23, ФИО1, ФИО24 – отказано, учитывая, что истцы ФИО3, ФИО23, ФИО1 и ФИО24 с продажей земельных участков утратили интерес по заявленному иску, однако, от исковых требований не отказались, ходатайств о замене истцов на новых собственников земельных участков в адрес суда не поступало.

Вышеуказанным решением суда установлен сервитут для спорных земельных участков, которым устранены нарушения прав на законный въезд со стороны дороги регионального значения, при этом, особые условия использования земельных участков не являются обременением, в силу чего не подлежат государственной регистрации, не относятся к существенным условиям договора и не должны быть указаны в договоре купли-продажи.

Более того, в соответствии с п. 6 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами, в то время как для охранных зон газопроводов обязательной государственной регистрации законом не предусмотрено.

Каких-либо доказательств того, что ответчик передал истцам земельные участки ненадлежащего качества или, что на момент заключения договоров спорные участки имели скрытые недостатки, истцами не представлено. 

Учитывая данные о техническом описании и характеристиках приобретенного истцами земельных участков, истцы имели возможность дополнительно ознакомиться с документацией на земельные участки, осмотреть его, а также обратиться с соответствующими запросами в уполномоченные организации до заключения договоров.

Установление сервитута в отношении части площади земельного участка с кадастровым номером № не нарушает права истцов ФИО2 и ФИО4 на использование земельных участков по назначению.

Наличие сервитута не является обременением объекта недвижимости правами третьих лиц.

Согласно вышеуказанному решению Ломоносовского районного суда 

<

адрес> размер единовременной соразмерной платы за сервитут по участку с кадастровым номером № (в настоящее время №): для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером №, площадь обременяемой части 1 584 кв.м. – 71 775 рублей; для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером №, площадь обременяемой части 1 277 кв.м. – 57 864 рубля; для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером №, площадь обременяемой части 1 166 кв.м. – 52 834 рубля; для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером №, площадь обременяемой части 1 071 кв.м. – 48 530 рублей. 

Как следует из представленного истцами экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного для ООО «Региональный Экспертный Центр «Догма», для обеспечения права прохода/проезда к земельному участку с кадастровым номером № площадь обременяемой части составляет 1 893 кв.м. – 132 510 рублей. 

Истцами обеспечена разработка в ООО «Цириус» в 2022 году проектной документации с разработкой рабочей документации (Проект организации дорожного движения) для строительства примыкания к автомобильной дороге общего пользования регионального значения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Ломоносовский муниципальный район, Виллозское городское поселение; Технические и конструктивные решения, а также смет на выполнение работ на общую сумму 4 263 158 рублей 40 копеек. 

Суд отмечает, что на момент рассмотрения настоящего спора у истцов ФИО1 и ФИО3 отсутствует право собственности на земельные участки в связи с возмездным отчуждением в пользу третьих лиц, в связи с чем суд не усматривает нарушения их прав со стороны ответчика.

Согласно данным Управления Росреестра как на момент заключения договора сторонами, так и на настоящий момент земельные участки с кадастровыми номерами №, № (в настоящее время № имеют вид разрешенного использования «дачное строительство».

Следовательно, проданные ответчиком истцам по договорам земельные участки полностью соответствуют требованиям и закона и условиям договора.

Доводы истцом о том, что в нарушение п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации ответчик как продавец предоставил истцам заведомо ложную информацию относительно спорных земельных участков, в связи с чем истцы, как покупатели, вправе требовать уменьшения покупной цены, данные условия также содержатся в ст. 18 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», судом отклоняются как основанные на неверном толковании норм права.

Как следует из положений п. 1 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием, о разрешении на застройку данного земельного участка, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка, о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка, иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Согласно абз. 1 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, учитывая данные о техническом описании и характеристиках приобретенных истцами земельных участков, истцы имели возможность дополнительно ознакомиться с документацией на земельные участки, осмотреть их, а также обратиться с соответствующими запросами в уполномоченные организации до заключения договора. 

В соответствии с п. 6 ст. 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

По общему правилу п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель не докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: момент возникновения недостатков или причин возникновения недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара, которые не были оговорены продавцом; факт и момент обращения покупателя к продавцу с требованиями, связанными с недостатками товара; возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением; возможность использования покупателем земельного участка по назначению с учетом не оговоренных продавцами недостатков и реальной возможности использования обесцененного имущества по назначению; была ли имеющаяся информация предоставлена покупателю.

Вместе с тем, истцами не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что ответчик предоставил истцам заведомо ложную информацию о приобретаемых земельных участках, нарушение прав истцов ФИО2, ФИО25 в части беспрепятственного прохода и проезда к спорным земельным участкам устранено решением Ломоносовского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №.

Учитывая вышеизложенное, заявленные истцами доводы не указывают на существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора и на наличие предусмотренных п. 3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для уменьшения покупной цены земельного участка и возмещения причиненных истцу убытков и поэтому не являются основаниями для уменьшения покупной цены земельного участка и, следовательно, для удовлетворения заявленных истцом требований.

Принимая во внимание, что в судебном заседании не нашли своего подтверждения доводы истцов о предоставлении им ответчиком заведомо ложной информации в части наличия обременений земельного участка правами третьих лиц, а также учитывая отсутствие со стороны продавца существенных нарушений договора купли-продажи, оснований для удовлетворения исковых требований об уменьшении покупной цены земельных участков и взыскания денежных средств, не имеется.

Истцы ссылаются на то, что ООО «Дачное» причинило им убытки посредством продажи земельных участков без обеспеченного прохода (проезда), а также на то, что ООО «Дачное» неосновательно сберегло их денежные средства, которые были предназначены для организации прохода (проезда) к спорным земельным участкам.

Вместе с тем, данные утверждения истцов не соответствуют действующему законодательству.

Гражданский кодекс Российской Федерации среди основных начал гражданского законодательства предусматривает обеспечение восстановления нарушенных прав с использованием для этого широкого круга способов защиты (статья 12), которые направлены, в том числе на поддержание стабильности гражданско-правовых отношений.

В силу ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретённое или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Из системного толкования данной нормы со ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие законных оснований для приобретения или сбережения такого имущества либо наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.

Юридически значимыми при рассмотрении требований о взыскании неосновательного обогащения являются факт приобретения или сбережения имущества приобретателем за счёт потерпевшего, отсутствие законных оснований для такого приобретения или сбережения, а также отсутствие предусмотренных законом оснований для освобождения приобретателя от обязанности возвратить неосновательное обогащение.

Как установлено судом и не оспаривалось сторонами, договоры купли-продажи были заключены между истцами и ООО «Дачное», при этом, предметом договоров являлись земельные участки, имеющие индивидуальные признаки, такие как кадастровый номер, категория земли, вид разрешенного использования земельного участка, сведения о площади, адрес.

Денежные средства были получены ООО «Данное» за конкретные земельные участки на основании договоров купли-продажи, которые в установленном законом порядке не оспорены, недействительными не признаны.

Доказательств возникновения на стороне ООО «Дачное» неосновательного обогащения стороной истцов не представлено.

В том числе, не нашло своего подтверждения нарушение прав истцов как потребителей, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика в пользу истцов денежной компенсации морального вреда, предусмотренного ст. 15 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», у суда не имеется.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 (паспорт Российской Федерации №), ФИО1 (паспорт Российской Федерации №), ФИО3 (паспорт Российской Федерации №), ФИО4 (паспорт Российской Федерации №) к Обществу с ограниченной ответственностью «Дачное» (ИНН 

<

***>) об уменьшении покупной цены земельных участков, компенсации морального вреда – отказать.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Ленинский районный суд 

<

адрес>.

Судья Е.Д. Хворов