Дело № 3а- 112/2020 

(47OS0000-01-2020-000002-74)

Р Е Ш Е Н И Е

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Санкт-Петербург 15 июля 2020 года 

Ленинградский областной суд в составе: 

председательствующего – судьи Григорьевой Н.М.,

при ведении протокола помощником судьи Малышевой Е.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий,

установил:

ФИО1 обратился в Ленинградский областной суд с административным иском, в котором просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости - нежилых зданий: с кадастровым номером № площадью 1196,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 331.000 руб., и с кадастровым номером № площадью 598,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 186.000 руб.

Помимо того, административный истец также просит восстановить срок на обращение в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, учитывая, что с даты определения кадастровой стоимости зданий - с 08.07.2012 г. и 26.02.2014 г. соответственно, в реестр не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости. 

В обоснование административного иска указано, что административный истец является собственником указанных объектов недвижимости, установленная кадастровая стоимость объектов в размере 18.281.685,91 руб. и 7.657.618,02 руб. соответственно, значительно превышает рыночную стоимость, чем нарушаются права административного истца.

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ленинградской области, Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», в лице филиала по Ленинградской области. 

В качестве заинтересованного лица привлечена администрация муниципального образования Горбунковское сельское поселение Ломоносовского муниципального района Ленинградской области.

В письменных объяснениях представитель Правительства Ленинградской области сослалась на то, что Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257, принятым в соответствии с Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области согласно отчету, представленному Управлением Росрестра по Ленинградской области. Как следует из указанного Постановления, здание пометохранилища с кадастровым номером № прошло пообъектную оценку; кадастровая стоимость здания пометохранилища с кадастровым номером № определена с учетом утвержденного среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости нежилых зданий, расположенных в кадастровом квартале 47:14:0000000, установленного в размере 12.801,1 руб./кв.м. На основании изложенного Правительство Ленинградской области полагает, что кадастровая стоимость зданий установлена в соответствии с нормами действующего законодательства. 

Одновременно представитель Правительства Ленинградской области указала на имеющиеся замечания к отчетам об оценке рыночной стоимости объектов, не согласна с обоснованием отказа от учета стоимости прав на земельные участки, занимаемые оцениваемыми зданиями со ссылкой на п. 1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226. Упомянутые Методические указания утверждены позднее дат определения рыночной стоимости оцениваемых объектов и предназначены для использования государственными бюджетными учреждениями и применяются для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, в то время как в отчетах, в соответствии с требованиями действующего законодательства об оспаривании ранее утвержденного значения кадастровой стоимости объектов недвижимости, устанавливается их рыночная стоимость ( т.2, л.д. 6,7). 

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Управление Росреестра) представлен отзыв, в котором Управление Росреестра ссылается на утверждение результатов государственной кадастровой оценки объектов недвижимости на территории Ленинградской области Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257. Объект недвижимости, в отношении которого заявлены требования с кадастровым номером №, учтенный в Едином государственном реестре недвижимости (далее также – ЕГРН) 06.07.2012 г., вошел в перечень объектов оценки, прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением №257, его стоимость составляет 18.281685,91 руб. исходя из площади – 1196,4 кв.м и удельного показателя кадастровой стоимости 15280,58 руб. / кв.м, дата определения кадастровой стоимости -08.07.2012 г. 

Объект недвижимости с кадастровым номером №, учтенный в ЕГРН 18.02.2014 г. не вошел в перечень объектов оценки и не прошел пообъектную оценку, результаты которой утверждены Постановлением № 257. Для определения кадастровой стоимости указанного объекта применялся Приказ Минэкономразвития РФ №113 от 18.03.2011 г., кадастровая стоимость нежилого здания с кадастровым номером № составляет 7657618,02 руб., исходя из площади – 598 кв.м и УПКС -12801,10 руб./кв.м, дата внесения (определения) кадастровой стоимости в ЕГРН – 26.02.2014 г. ( л.д. 243,244, т. 1). 

Администрацией муниципального образования Горбунковское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области представлены возражения, в которых и.о. главы местной администрации указывает, что в выписке из ЕГРН вместо наименования объектов «пометохранилище» указаны здания «кометохранилище», полагает, что изначально необходимо исправление технической ошибки; а также ссылается на то, что в отчетах указано неполное описание объекта оценки, оценщик не учитывает такие характеристики как ближайшее окружение, расстояние до моря; оценщиком неправильно подобраны аналоги, использованный затратный подход не учитывает тенденций рынка ( л.д. 103 -105, т. 2). 

В суд явилась представитель административного истца, поддержала заявленные требования, явившаяся представитель Правительства Ленинградской области оставила на усмотрение суда вопрос о возможности удовлетворения требований. 

Управление Росреестра по Ленинградской области, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрация муниципального образования Горбунковское сельское поселение МО Ломоносовский муниципальный район Ленинградской области в судебное заседание своих представителей не направили, о слушании дела извещены надлежащим образом (т.2, л.д. 110 -115). 

По правилу ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации ( далее - КАС РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц. 

Проверив материалы дела, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в соответствии со ст. 84, 248 КАС РФ, суд приходит к следующему.

Как предусмотрено ч.1 ст. 245 КАС РФ, юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно ст.248 КАС РФ одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно положениям статей 399,401,402 Налогового кодекса Российской Федерации, налог на имущество физических лиц (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Объектом налогообложения признается следующее имущество: жилой дом; квартира, комната, гараж, машино-место, единый недвижимый комплекс, объект незавершенного строительства, иные здание, строение, сооружение, помещение.

Налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Как предусмотрено п.1 ст. 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных законом, устанавливается кадастровая стоимость объектов недвижимости. 

Таким образом, учитывая порядок определения налоговой базы, несоответствие внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости недвижимого имущества его рыночной стоимости нарушает права собственника данного имущества.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 г. результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, - в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно ст.24.19 Федерального закона №135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в государственный кадастр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимостью объектов недвижимости, указанных в ст.24.19 Закона об оценочной деятельности, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абз.4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности). 

Согласно разъяснениям, содержащимся в п.19 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», обязанность по доказыванию величины рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце, а если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Согласно абз. 1 ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Ввиду закрепленной законом периодичности проведения государственной кадастровой оценки заявление о пересмотре кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в государственный кадастр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости в том случае, если на момент обращения в суд в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

Если по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, срок для обращения в суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости может быть восстановлен.

Постановлением Правительства Ленинградской области от 16.08.2013 г. №257 утверждены результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Ленинградской области. Дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость - 08.07.2012 г. 

Как следует из материалов дела, объекты недвижимости, в отношении которых заявлены требования – нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1196,4 кв.м; нежилое здание с кадастровым номером № площадью 598,2 кв.м, расположенные по адресу: 

<

адрес>, принадлежат на праве собственности административному истцу ( т.2, л.д. 18 -21). 

В отношении нежилого здания с кадастровым номером № кадастровая стоимость определена 08.07.2012 г. в размере 18.281.685,91 руб. (л.д. 17, т.1). 

В отношении нежилого здания с кадастровым номером № кадастровая стоимость определена 26.02.2014 г. в размере 7.657.618, 02 руб. (т.1, л.д. 18). 

Согласно представленным административным истцом при обращении в суд отчетам об оценке №13/1-12/2019 и №13/2-12/2019 от 30.12.2012 г., составленным оценщиком ООО 

<

данные изъяты>, рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет на дату оценки 08.07.2012 г. 331.000 руб. ( т.1, л.д. 60- 117); рыночная стоимость объекта с кадастровым номером № составляет на дату оценки 26.02.2014 г. 186.000 руб. (т.1, л.д. 148 -202).

Представленные отчеты составлены оценщиком ООО 

<

данные изъяты> Я., оценщик является членом НП Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», включен в реестр экспертов 07.09.2015 г., оценщиком получен квалификационный аттестат в области оценочной деятельности по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» от 28.04.2018 г. № 011593-1, срок действия аттестата – до 28.04.2021 г. Представлены также сведения о страховании ответственности оценщика и юридического лица ООО 

<

данные изъяты>. 

Оценивая представленные истцом отчеты об оценке, суд приходит к выводу о том, что отчеты соответствуют требованиям статей 1,11,20 Закона об оценке, не вызывают сомнений в достоверности, подготовлены лицом, отвечающим требованиям законодательства об оценочной деятельности, и признается допустимым доказательством. Отчеты содержат подробное описание исследования, основаны на Федеральных стандартах оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N297)", «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2»), утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N 298), «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждены приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 г. N299), «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержден приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611).

Отчеты основаны на анализе рынка объектов оценки, анализе других внешних факторов, влияющих на стоимость, учтено местоположение объектов, ближайшее окружение, инфраструктура района расположения объектов, при оценке использован затратный подход, при этом нецелесообразность использования иных подходов и методов оценщиком мотивирована. 

Подробное описание основных конструктивных элементов оцениваемых объектов представлено на основании данных технических паспортов, выданных филиалом ГУ «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ» Ломоносовское БТИ.

На основании визуального осмотра и представленных документов оценщиком установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № площадью 1196,4 кв.м в настоящее время не используется по назначению, год постройки – 1987, техническое состояние ОКС – неудовлетворительное, внутренняя отделка отсутствует, инженерные коммуникации и оборудование отсутствует, по данным последней технической инвентаризации на 20.03.2004 г. физический износ - 45%, имеется внешнее устаревание, которое определено в рамках затратного подхода. Рыночная стоимость данного объекта на дату оценки определена оценщиком в размере 331.000 руб. ( л.д. 62 -117, т.1). 

На основании визуального осмотра и представленных документов оценщиком установлено, что нежилое здание с кадастровым номером № площадью 598,2 кв.м в настоящее время не используется по назначению, сведения о годе постройки в правоустанавливающих и технических документах отсутствуют, техническое состояние ОКС – неудовлетворительное, внутренняя отделка отсутствует, инженерные коммуникации и оборудование отсутствует, по данным последней технической инвентаризации на 10.10.2001 г. физический износ - 50%, имеется внешнее устаревание, которое определено в рамках затратного подхода. Рыночная стоимость данного объекта на дату оценки определена оценщиком в размере 186.000 руб. ( л.д. 149 -202, т.1). 

Оценщиком представлены письменные пояснения на замечания Правительства, в которых оценщик обращает внимание на то, что в отчетах приведена ссылка на п. 1.14 Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утвержденных приказом Минэкономразвития России № 226 от 12.05.2017 г., согласно которому при определении кадастровой стоимости объекта капитального строительства (ОКС) исключается стоимость земельного участка, на котором он расположен. Обязательность исключения стоимости прав земельного участка при оценке ОКС закреплена не только в Методических указаниях. Основной целью, для которой определяется кадастровая стоимость, является налогообложение. Включение стоимости земельного участка, на котором расположен объект, в состав ОКС приведет к повторному налогообложению: напрямую в виде земельного налога, а также в виде части налога на имущество за соответствующий объект недвижимости (земельный участок с расположенными на нем улучшениями). Помимо того, из п.п. «г» п. 24 ФСО № 7 следует, что стоимость объекта капитального строительства равна разности стоимости объекта недвижимости и стоимости прав на земельный участок. Нарушения п.8 ФСО № 1 в отчетах не допущено, поскольку ссылка на Методические указания подтверждает тенденции, сложившиеся на дату оценки: и на дату оценки и на дату Методических рекомендаций двойное налогообложение признается неправомерным. 

Доказательств недостоверности заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов недвижимости, которые опровергали бы выводы оценщика и свидетельствовали бы об иной стоимости объектов, в отношении которых рассматриваются требования, административными ответчиками и заинтересованным лицом не приведено. Судом участвующим в деле лицам было разъяснено право заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы в целях определения рыночной стоимости объекта недвижимости (л.д. 109, т.2), однако соответствующее ходатайство не заявлено, суд приходит к выводу о возможности установления кадастровой стоимости объектов, в отношении которых завялены требования в размере его рыночной стоимости, определенной отчетами оценщика. 

Оценивая возражения на иск администрации МО Горбунковское сельское поселение, суд признает их несостоятельными, поскольку приведенные замечания к отчетам оценщика противоречат содержанию данных отчетов, а неверное указание в выписке из ЕГРН наименования нежилого здания «кометохранилище» вместо «пометохранилище» не может служить препятствием по установлению рыночной стоимости объектов, состоящих на кадастровом учете, в отношении которых ошибок в написании кадастрового номера не допущено. 

Установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью, подлежит внесению в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности). 

С настоящим иском административный истец обратился в суд 31.12.2019 г., с пропуском установленного пятилетнего срока.

Однако, поскольку по истечении установленного законом периода в государственный кадастр недвижимости не внесены очередные результаты определения кадастровой стоимости, суд полагает, что срок для обращения с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, подлежит восстановлению. 

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию. 

Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию ( абз.5 ст. 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец обратился непосредственно в суд 31.12.2019 г., в связи с чем датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости названного объекта следует считать 31.12.2019 г. 

Руководствуясь статьями 175 -180, 248, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости нежилых зданий - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 1196,4 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 331.000 рублей (триста тридцать одна тысяча рублей), по состоянию на 08 июля 2012 года. 

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № площадью 598,2 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости равной 186.000 рублей ( сто восемьдесят шесть тысяч рублей), по состоянию на 26 февраля 2014 года. 

Датой подачи заявления ФИО1 о пересмотре кадастровой стоимости названных объектов недвижимости считать 31 декабря 2019 года. 

Решение может быть обжаловано во Второй апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Григорьева Н.М.

Решение в окончательной форме изготовлено 30 июля 2020 года