Дело №2-382/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 октября 2025 года п.Ики-Бурул

Приютненский районный суд Республики Калмыкия в составе

председательствующего судьи Бадмаева Б.В.,

при секретаре судебного заседания Олюшевой К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и Комитету имущественных и земельных отношении Администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и Комитету имущественных и земельных отношений Администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия (далее – КИЗО), ссылаясь на то, что она проживает в квартире по адресу: 

<

адрес>. Данная квартира находится в трехквартирном доме. Земельный участок с кадастровым номером 

<

номер> является придомовой территорией указанного дома и соответственно является общей долевой собственностью собственников помещений. Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 приобрели указанный земельный участок в собственность по договору купли-продажи от 22 ноября 2024 года, заключенному с КИЗО. При заключении данной сделки не учтено ее согласие на приобретение ответчиками данного участка, который фактически является придомовой территорией и относится к общедолевой собственности. На основании ст.26, 37 Жилищного кодекса РФ, ст.166, 246 Гражданского кодекса РФ просит суд признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Определением Приютненского районного суда РК от 30 сентября 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечен ФИО5

В судебном заседании истец ФИО1 иск поддержала, пояснила, что она проживает в трехквартирном доме. Ее квартира находится посередине между квартирами соседей М-вых и ФИО5. Она всегда проходила на улицу через земельный участок, который в настоящее время находится в собственности ответчиков. Ответчики М-вы и ФИО6 установили калитку, на которую повесили замок, и теперь она не может через их земельный участок пройти к приборам учета газа, газовой трубе, а также выйти на 

<

адрес>. В связи с чем она вынуждена выходить на улицу через задний двор. К ней не может подъехать скорая помощь, поскольку калитка с 

<

адрес> закрыта ответчиками на замок.

Ответчики ФИО3, ФИО2, надлежаще извещенные о месте и времени рассмотрения дела, не явились, просили рассмотреть дело без их участия, иск не признали. Ответчик ФИО4 и представитель ФИО2 - ФИО7 в судебном заседании возражали против иска. Суду пояснили, что дом по адресу: 

<

адрес>, не является многоквартирным, поскольку не имеет общедомового имущества, то есть подвальных помещений, межквартирных лестничных площадок, лестниц, лифтов, этажей. Также нет общего земельного участка. У каждой квартиры указанного жилого дома имеется индивидуальные приборы учета газа и электроэнергии. У собственников квартир в этом доме имеется индивидуально огороженный земельный участок, на котором находятся их хозяйственны постройки. Указанный жилой дом относится к жилому дому блокированной застройки, в котором имеется три квартиры. Кроме того, собственником смежного земельного участка с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>, на котором находится указанный жилой дом, является ФИО5 

Представитель КИЗО ФИО8 в судебном заседании возражала против удовлетворения иска. Суду пояснила, что дом, в котором проживают истец и ответчики, не является многоквартирным. В настоящее время дом состоит из трех квартир, у каждой, из которой есть свой выход на земельный участок. Жилой дом и земельные участки, на которых расположен указанный дом, состоят на кадастровом учете. Согласие при установлении границ земельного участка, предоставленного ФИО9 и ФИО6, не требовалось, поскольку его правообладателем был муниципалитет. ФИО1 не является собственником земельного участка, смежного с участком ответчиков. 

Третье лицо ФИО5 в судебном заседании оставил разрешение иска на усмотрение суда, пояснив, что он против сноса забора и построек.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно п.1, 2 ст.166 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. 

В силу п.1 ст.39.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование. 

В соответствии с п.1 ст.39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п.2 ст.39.3 ЗК РФ, которым предусмотрены случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

В соответствии с ч.1 ст.39 Федерального закона от 24 июля 2007 года №221-ФЗ «О кадастровой деятельности» местоположение границ земельных участков подлежит в установленном настоящим Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 настоящей статьи, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Частью 3 этой же статьи указанного Федерального закона установлено, что согласование местоположения границ проводится с лицами, обладающими смежными земельными участками на праве: 

собственности (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены гражданам в пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование либо юридическим лицам, не являющимся государственными или муниципальными учреждениями либо казенными предприятиями, в постоянное (бессрочное) пользование);

пожизненного наследуемого владения; 

постоянного (бессрочного) пользования (за исключением случаев, если такие смежные земельные участки предоставлены государственным или муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, органам государственной власти или органам местного самоуправления в постоянное (бессрочное) пользование); 

аренды (если такие смежные земельные участки находятся в государственной или муниципальной собственности и соответствующий договор аренды заключен на срок более чем пять лет). 

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 зарегистрирована и проживает в квартире с кадастровым номером 

<

номер> по адресу: 

<

адрес>. Она является собственником указанной квартиры. Данные обстоятельства подтверждаются справкой администрации Ики-Бурульского сельского муниципального образования РК 

<

номер> от 

<

дата> и Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 17 сентября 2025 года. В отношении земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, расположенного по вышеуказанному адресу, сведения о зарегистрированных правах отсутствуют, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, что следует из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 16 октября 2025 года.

Ответчики ФИО2, ФИО3, ФИО4 являются собственниками квартиры с кадастровым номером 

<

номер> и земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, что установлено Выписками из Единого государственного реестра недвижимости от 17 и 18 сентября 2025 года. Их право общей долевой собственности на указанный участок зарегистрировано на основании договора купли-продажи земельного участка №137 от 22 ноября 2024 года, заключенного между ними, с одной стороны (покупатели) и Комитетом имущественных и земельных отношений администрации Ики-Бурульского РМО РК (продавец). Как следует из данного договора, земельный участок предоставлен ответчикам на основании постановления Администрации Ики-Бурульского РМО РК №461 от 22 ноября 2024 года. Из постановления Главы администрации Ики-Бурульского РМО РК от 22 ноября 2024 года №461 видно, что данный земельный участок предоставлен в общую долевую собственность ответчикам за плату на основании их заявления и в соответствии с п.1 ст.39.1, п.1 ст.39.20 ЗК РФ.

В соответствии с Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 22 октября 2025 года собственником квартиры с кадастровым номером 

<

номер> и земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, расположенных по адресу: 

<

адрес>, на котором находится указанный жилой дом, является ФИО5

Согласно письму ППК «Роскадастр» по Республике Калмыкия от 26 сентября 2025 года 

<

номер> направление межевого плана от 08 декабря 2016 года, предоставленного с заявлением от 26 апреля 2017 года 

<

номер> о постановке на государственный кадастровый учет земельного участка с кадастровым номером 

<

номер>, не представляется возможным из за утраты файлового хранилища образов документов УИС АИС ГКН в связи со случившимся 22 мая 2020 года аппаратным сбоем в работе оборудования, отвечающего за хранение базы данных УИС АИС ГКН. 

Таким образом, судом установлено, что истец ФИО1, ответчики ФИО4, ФИО3, ФИО2 и третье лицо ФИО5 являются собственниками квартир, расположенных в одном жилом доме.

Спорный земельный участок предоставлен КИЗО ответчикам ФИО4, ФИО3, ФИО2 по договору купли-продажи от 22 ноября 2024 года без проведения торгов, поскольку они являются собственниками квартиры, которая расположена на данном участке, что согласуется с требованиями п.6 ч.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ. 

Установленные в судебном заседании обстоятельства свидетельствуют о том, что как при межевании, так и при заключении договора купли-продажи от 22 ноября 2024 года не требовалось обязательного согласования с ФИО1, поскольку она не являлась и не является по настоящее время правообладателем смежного земельного участка, то есть его собственником. В связи с чем ее доводы, что межевание земельного участка и определение его границ проводилось без ее согласия необоснованны. Договор купли-продажи состоялся, ответчики выкупили земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на основании постановления администрации муниципального образования, в полномочия которой входило распоряжение земельными участками. Земельный участок выкуплен без проведения торгов, поскольку ФИО4, ФИО3 и ФИО2 являлись собственниками квартиры, расположенной на данном участке. Данная сделка соответствовала требованиям закона, право собственности ответчиков на земельный участок получило государственную регистрацию. При указанных обстоятельствах не имеется правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 22 ноября 2024 года.

В соответствии с ч.6 ст.15 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в п.1 - 3 ч.1 ст.36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу п.1-4 ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы),

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения (за исключением сетей связи, необходимых для оказания услуг связи собственникам помещений в многоквартирном доме или нанимателям жилых помещений в многоквартирном доме по договорам социального найма).

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. 

В Выписке из ЕГРН от 22 октября 2025 года указано, что жилой дом с кадастровым номером 08:02:180111:185, расположенный по адресу: 

<

адрес>, является многоквартирным. 

Из исследованных доказательств видно, что в данном жилом доме расположены квартиры истца, ответчиков и третьего лица, при этом у каждой квартиры имеется свой отдельный вход. Вместе с тем суд признает, что жилой дом на 

<

адрес> не может считаться многоквартирным, поскольку не включает в себя имущество, указанное в п.1-4 ч.1 ст.36 ЖК РФ. Данный дом не имеет помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе общего подъезда, межквартирной лестничной площадки, лестницы, лифта и другого общего имущества.

При таких обстоятельствах доводы истца о том, что земельный участок с кадастровым номером 

<

номер>, расположенный по адресу: 

<

адрес>, и находящийся в собственности ФИО4, ФИО3, ФИО2, является придомовой территорией многоквартирного дома и находится в общей долевой собственности собственников квартир данного дома являются несостоятельными.

Доводы ФИО1 о том, что при заключении договора купли-продажи не учтено ее согласие на приобретение в собственность ответчиками земельного участка и указанные ею обстоятельства невозможности ее доступа к своей квартире со стороны ул.Б.С.Кекеева, к приборам учета газа, газовой трубе ввиду ограждения собственниками земельного участка забором, не являются основаниями для признания сделки купли-продажи земельного участка недействительной ввиду отсутствия правовых оснований для признания ее таковой. 

Согласно ч.3 ст.196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами, а в данном случае федеральным законом право суда на выход за пределы заявленных требований истцом не предусмотрено. Заявленные требования подлежат рассмотрению и разрешению по основаниям, указанным истцом. В соответствии со ст.39 ГПК РФ только истцу принадлежит право на изменение основания иска. 

Неправильно выбранный способ защиты права является также основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. 

При установленных обстоятельствах исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного, и руководствуясь ст.194-199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 и Комитету имущественных и земельных отношении Администрации Ики-Бурульского районного муниципального образования Республики Калмыкия о признании договора купли-продажи земельного участка недействительным отказать. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Приютненский районный суд Республики Калмыкия.

Председательствующий Б.В. Бадмаев

Решение принято в окончательной форме 30 октября 2025 года