Дело № 2-5943-17

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

Центральный районный суд г. Волгограда в составе

председательствующего судьи Троицковой Ю.В., 

при секретаре Кубриковой О. 

с участием истца, представителя истца, представителя ответчика, ответчика, 

04 декабря 2017 года 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «НВ-ЭНЕРГО», ФИО2 о признании Договора залога ничтожным, исключении из реестра недвижимости сведений, признании права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, 

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «НВ-ЭНЕРГО», в котором просит признать предварительный договор купли-продажи квартиры ... от 10 марта 2017 года договором купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате; обязать ответчика передать истцу квартиру ..., состоящую из 1 жилой комнаты, находящуюся в городе Волгограде, по ..., в доме ..., расположенную на 3 этаже, общей площадью (без учета летних помещений) 42,10 кв.м, имеющую кадастровый номер №...; принять решение о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на квартиру ... в доме ... по ... г.Волгограда, расположенную на 3 этаже, общей площадью (без учета летних помещений) 42,10 кв.м, имеющую кадастровый мер №...; взыскать штраф в соответствии с п. 5.1 Предварительного договора купли-продажи квартиры в размере 50000 (пятьдесят тысяч) рублей и неустойку (пени) в соответствии со ст. 23.1 Закона о защите прав потребителей в размере 401100 рублей; взыскать компенсацию морального вреда в сумме 30000 руб.; взыскать в соответствии с п. 6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей штраф за отказ от добровольного удовлетворения исковых требований, в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца; зачесть в счет оплаты оставшейся стоимости квартиры в размере 90000 рублей часть суммы, присужденной судом по настоящему делу, уменьшив ее на 90000 рублей.

В обоснование иска указано, что 28 июля 2016 года между ФИО1 и ООО «НВ-ЭНЕРГО» был заключен предварительный договор Уступки прав №1 к договору №1/17 об участии в долевом строительстве, предметом которого является последующее заключение договора об уступке права требования по договору №1/17 об участии в долевом строительстве от 28 июля 2016 года, подписанному между ответчиком и ООО ЦентрСтрой». Предметом договора участия в долевом строительстве №1/17 является передача Застройщиком ответчику квартиры ... дома ... по ул.Бакинская г.Волгограда в составе объекта капитального строительства «Комплекс жилой застройки по ... в Центральном районе г.Волгограда. Этап 1. Жилой дом №...» согласно разрешению на строительство №... на земельном участке по адресу: г.Волгоград, ... общей площадью по проектной документации (без учета летних помещений) 42,1 кв.м. Согласно п.3.2. заключенного между истцом и ответчиком Предварительного договора уступки прав, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 10 сентября 2016 года. В соответствии с п.1.2 и 2.4 Предварительного договора за уступаемое право по договору долевого участия в строительстве истец обязалась выплатить ответчику денежные средства в размере 2 000 000 руб. в следующие сроки: 1 700 000 руб. до подписания Предварительного договора уступки прав; 300 000 руб. в день заключения Основного договора уступки прав. Во исполнение вышеуказанных пунктов Предварительного договора уступки прав, истец внесла предоплату в размере 1 700 000 руб. в установленный Предварительным договором уступки прав срок. 09.08.2016г. по просьбе ответчика истец внесла по Договору 150 000 руб., тем самым подтвердила намерение заключить Основной договор уступки прав. Однако, в срок, установленный п.3.2. Предварительного договора (10 сентября 2016 года) основной договор уступки прав не был заключен по вине ответчика по причине наличия у ответчика производства о банкротстве, возбужденному Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.06.2016г, а также не исполнение обязанности по Договору №1/17 об участии в долевом строительстве от 28.07.2016г., подписанному между ответчиком и Застройщиком. 05.12.2016г. Определением Арбитражного суда Волгоградской области о банкротстве ООО «НВ-ЭНЕРГО» прекращено. В конце декабря 2016 года ответчиком получено подтверждение Застройщика об исполнении в полном объеме обязательств по Договору №1/17 об участии в долевом строительстве от 28.07.2016г. 10 марта 2017 года между истцом и ответчиком заключено соглашение о расторжении Предварительного договора уступки прав и заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №..., согласно которому продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить спорную квартиру. По условиям Договора срок заключения основного договора-15 мая 2017года. В тот же день продавец обязался передать спорную квартиру покупателю в пригодном для проживания состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, свободную от регистрации, проживающих лиц и вещей. В соответствии с п.п.1.3.1 и 1.3.2. Предварительного договора купли-продажи продажная цена квартиры составляет 2000 000 руб. Стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры следующим образом: зачесть в счет оплаты по настоящему договору купли-продажи сумму в размере 1 910 000 руб. оплаченную Покупателем Продавцу в качестве предоплаты по предварительному договору уступки прав №1/1/17 от 28.07.2016г; сумму в размере 90 000 руб. в срок не позднее дня заключения основного договора купли-продажи. С целью заключения основного договора, 17 апреля 2017 года истец направила ответчику предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры в установленный п.п.2.7.,3.2 Предварительного договора купли-продажи квартиры срок-15 мая 2017 года. Однако, в указанный срок основной договор не был заключен и квартира истцу не передана по вине ответчика. Уклоняясь от заключения основного договора и передачи квартиры истцу, ответчик ссылается на наличие обязательств перед конкурсными кредиторами, отраженных в мировом соглашении от 22.11.2016г., утверждённом определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.12.2016г. по делу №а12-16815/2016. Согласно п.п.2.3,2.4,5.1 Предварительного договора купли-продажи квартиры Продавец обязался до заключения основного договора купли-продажи, но не позднее 15 мая 2017 года исполнить обязательства перед конкурсными кредиторами и зарегистрировать в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним право на квартиру. В случае невыполнения Продавцом условий п.2.3 и п.2.4 Предварительного договора, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 50 000 руб. Также, руководствуясь ст.23.1 Закона от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» истец просит взыскать неустойку в размере 401000 руб. за просрочку передачи квартиры, компенсацию морального вреда, штраф.

30 августа 2017 года судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО «ЦентрСтрой»,21.09.2017г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2

14.11.2017г. истец изменила исковые требования и просила: признать Договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве от 29.12.2016г., заключённый между ФИО2 и ООО «НВ-ЭНЕРГО», удостоверенный нотариусом г.Волгограда ФИО3 29.12.2016г., зарегистрированный в реестре за №... ничтожным; обязать Управление Росреестра по Волгоградской области исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о ФИО2 как о правообладателе квартиры под №... в ... г.Волгограда; признать за истцом право собственности на спорную квартиру; взыскать с ООО «НВ-ЭНЕРГО» штраф в соответствии с п.5.1 Предварительного договора купли-продажи квартиры в размере 50 000 руб. и неустойку (пени) в соответствии со ст.23.1 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 «О защите прав потребителей» в размере 401 100 руб., компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб., штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу истца; зачесть в счет оплаты оставшейся стоимости квартиры в размере 90 000 руб. часть суммы, присужденной истцом судом по настоящему договору, уменьшив ее на 90 000 руб.

В обоснование измененных требований истец указала,что оспариваемый Договор залога нарушает ее права и охраняемые законом интересы, так как на момент заключения данного Договора залога, действовал предварительный договор Уступки прав №1 к договору №1/17 об участии в долевом строительстве, в соответствии с п.2.1. которого ООО «НВ-ЭНЕРГО» обязался не заключать аналогичных договоров, а также не совершать иных сделок с третьими лицами в отношении квартиры. В силу чего, по мнению истца, Договор залога подлежит признанию недействительным. Кроме того, на момент подписания Договора залога, право требования квартиры у ООО «НВ-ЭНЕРГО» отсутствовало, поскольку 28.12.2016г. между ООО «НВ-ЭНЕРГО» и ООО «ЦентрСтрой» подписан передаточный акт предмета долевого строительства.

В судебном заседании истец и ее представитель-Зубов М.О., действующий в порядке ч.6 ст.53 ГПК РФ, иск с учетом его изменения поддержали.

Представитель ответчика ООО «НВ-ЭНЕРГО»-ФИО4, действующая на основании доверенности, иск не признала по основаниям, изложенных в письменных возражениях, в случае его удовлетворения просила снизить размер неустойки в соответствии со ст.333 ГК РФ.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представитель третьего лица ООО «ЦентрСтрой» в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом. 

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ст.429 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

В силу ст.429 ГК РФ: 

1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

6. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Судом установлено, что 28 июля 2016 года между ФИО1 и ООО «НВ-ЭНЕРГО» был заключен предварительный договор Уступки прав №1 к договору №1/17 об участии в долевом строительстве, предметом которого является последующее заключение договора об уступке права требования по договору №1/17 об участии в долевом строительстве от 28 июля 2016 года, подписанному между ответчиком и ООО ЦентрСтрой». 

Предметом договора участия в долевом строительстве №1/17 является передача Застройщиком ООО ЦентрСтрой» ответчику квартиры ... дома ... по ... г.Волгограда в составе объекта капитального строительства «Комплекс жилой застройки по ул.Бакинская в Центральном районе г.Волгограда. Этап 1. Жилой дом №...» согласно разрешению на строительство №... на земельном участке по адресу: г.Волгоград, ... общей площадью по проектной документации (без учета летних помещений) 42,1 кв.м.

Данный предварительный договор не зарегистрирован в Едином государственной реестре недвижимости.

Согласно п.3.2. заключенного между истцом и ответчиком Предварительного договора уступки прав, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 10 сентября 2016 года. В соответствии с п.1.2 и 2.4 Предварительного договора за уступаемое право по договору долевого участия в строительстве истец обязалась выплатить ответчику денежные средства в размере 2 000 000 руб. в следующие сроки: 1 700 000 руб. до подписания Предварительного договора уступки прав; 300 000 руб. в день заключения Основного договора уступки прав. 

Во исполнение вышеуказанных пунктов Предварительного договора уступки прав, истец внесла предоплату в размере 1 700 000 руб. в установленный Предварительным договором уступки прав срок, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру №51.

09.08.2016г. по просьбе ответчика истец внесла по Договору 150 000 руб., тем самым подтвердив намерение заключить Основной договор уступки прав, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от 09.08.2016г. 

Однако, в срок, установленный п.3.2. Предварительного договора (10 сентября 2016 года) основной договор уступки прав не был заключен по вине ответчика по причине наличия у ответчика производства дела о банкротстве, возбужденному Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 07.06.20106г, а также не исполнение обязанности по Договору №1/17 об участии в долевом строительстве от 28.07.2016г., подписанному между ответчиком и Застройщиком, что подтверждается ответом на претензию от 10.02.2017г. 

29 декабря 2016 года между ФИО2(займодавцем) и ФИО (заёмщиком) заключен договор займа на сумму 1800 000 руб., срок возврат суммы 02 марта 2017 года. Данный договор удостоверен нотариусом ФИО3

29.12.2016г. между ФИО2 и ООО «НВ-ЭНЕРГО» заключен договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве в обеспечение обязательства по договору займа, заключенному между ФИО2 и ФИО Предметом договора залога является право требования участника долевого строительства, вытекающее из договора №... участия в долевом строительстве, заключённого 28.07.2016г. между ООО «ЦентрСтрой» и ООО «НВ-ЭНЕРГО» в отношении объекта капитального строительства квартиры ... в доме ... по ... г.Волгограда.

Данный залог зарегистрирован нотариусом 29.12.2016г. в реестре за №..., в Росреестре 10.01.2017г.

10 марта 2017 года между истцом и ответчиком ООО «НВ-ЭНЕРГО» заключено соглашение о расторжении Предварительного договора уступки прав и заключен предварительный договор купли-продажи квартиры №..., согласно которому продавец обязуется в будущем продать, а покупатель купить спорную квартиру. По условиям Договора срок заключения основного договора купли-продажи -15 мая 2017года. В тот же день продавец обязался передать спорную квартиру покупателю в пригодном для проживания состоянии, укомплектованную исправным сантехническим, электротехническим и иным оборудованием, не обремененную задолженностями по коммунальным платежам, свободную от регистрации, проживающих лиц и вещей. 

В соответствии с п.п.1.3.1 и 1.3.2. Предварительного договора купли-продажи продажная цена квартиры составляет 2000 000 руб. Стороны договорились, что покупатель оплачивает стоимость квартиры следующим образом: зачесть в счет оплаты по настоящему договору купли-продажи сумму в размере 1 910 000 руб. оплаченную Покупателем Продавцу в качестве предоплаты по предварительному договору уступки прав №1/1/17 от 28.07.2016г; сумму в размере 90 000 руб. в срок не позднее дня заключения основного договора купли-продажи. 

С целью заключения основного договора, 17 апреля 2017 года истец направила ответчику предложение заключить основной договор купли-продажи квартиры в установленный п.п.2.7.,3.2 Предварительного договора купли-продажи квартиры срок-15 мая 2017 года. Однако, в указанный срок основной договор не был заключен и квартира истцу не передана по вине ответчика. Уклоняясь от заключения основного договора и передачи квартиры истцу, ответчик ссылался на наличие обязательств перед конкурсными кредиторами, отраженных в мировом соглашении от 22.11.2016г., утверждённом определением Арбитражного суда Волгоградской области от 05.12.2016г. по делу №а12-16815/2016. 

В соответствии со ст.398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Поскольку на момент заключения между ФИО1 и ООО «НВ-ЭНЕРГО» предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, между ФИО2 и ООО «НВ-ЭНЕРГО» был заключен договор залога прав требования по договору участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре в установленном законом порядке, а впоследствии по исполнительной надписи нотариуса данный объект был передан в собственность ФИО2, оснований для удовлетворения требований истца о признании за ней права собственности на спорный объект недвижимости у суда не имеется. 

Истец вправе обратиться к ООО «НВ-ЭНЕРГО» о взыскании убытков.

Также, суд не находит оснований для признания Договора залога прав требования по договору участия в долевом строительстве от 29.12.2016г., заключенного между ФИО2 и ООО «НВ-ЭНЕРГО» и зарегистрированного в установленном законом порядке, а также понуждении Росреестр исключить из ЕГРН сведений о ФИО2 как о правообладателе спорной квартиры, поскольку данный Договор заключен до заключения между Зубовой и ООО «НВ-ЭНЕРГО» предварительного договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. 

Кроме того, право собственности на спорный объект недвижимости за ООО «НВ-ЭНЕРГО» на момент заключения предварительного договора купли-продажи надлежащими правоустанавливающими документами не подтверждено. Указанное право на спорный объект недвижимости за ответчиком не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

Продавец не вправе был распоряжаться спорным имуществом, в том числе путем заключения договора купли-продажи.

Согласно п.п.2.3,2.4,5.1 Предварительного договора купли-продажи квартиры Продавец обязался до заключения основного договора купли-продажи, но не позднее 15 мая 2017 года исполнить обязательства перед конкурсными кредиторами и зарегистрировать в органе, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним право на квартиру. В случае невыполнения Продавцом условий п.2.3 и п.2.4 Предварительного договора, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 50 000 руб. 

Поскольку данные условия ООО «НВ-ЭНЕРГО» не были выполнены в установленные сроки, с ответчика ООО «НВ-ЭНЕРГО» в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 50 000 руб.

Между тем, суд не находит оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ООО «НВ-ЭНЕРГО» неустойки в порядке ст.23.1 Закона РФ «О защите прав потребителей», компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя, поскольку по мнению суда, в рамках данных правоотношений Закона «О защите прав потребителей» не применим. Кроме того, предварительным договором купли-продажи предусмотрена договорная пеня за неисполнение данного договора, о взыскании которой истцом не заявлено в рамках настоящего спора. 

Поскольку в удовлетворении основного требования о заключении договора купли-продажи истцу отказано, суд не находит оснований для зачета в счет оплаты оставшейся стоимости квартиры в размере 90 000 руб.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ с ответчика ООО «НВ-ЭНЕРГО» в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград подлежит взысканию госпошлина в размере 1700 руб.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск ФИО1 к ООО «НВ-ЭНЕРГО», ФИО2 о признании Договора залога ничтожным, исключении из реестра недвижимости сведений, признании права собственности, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, удовлетворить частично.

Взыскать с ООО «НВ-Энерго» в пользу ФИО1 штраф в соответствии с п.5. предварительного договора купли-продажи в размере 50 000 руб.

Отказать ФИО1 в удовлетворении остальной части требований к ООО «НВ-ЭНЕРГО», ФИО2 о признании Договора залога прав требования по договору участия в долевом строительстве от 29.12.2016г. ничтожным, исключении из реестра недвижимости сведений, признании права собственности на квартиру ... в доме ... по ... г.Волгограда, признании за ФИО1 права собственности на квартиру ... в доме ... по ... г.Волгограда, зачете требований, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за отказ от добровольного удовлетворения исковых требований в соответствии с Законом «О защите прав потребителей». 

Взыскать с ООО «НВ-ЭНЕРГО» в доход бюджета муниципального образования городской округ город-герой Волгоград госпошлину в размере 1700 руб.

Решение в течение месяца может быть обжаловано в Волгоградский областной суд через Центральный районный суд г.Волгограда, с момента изготовления мотивированного решения суда, то есть с 11.12.2017г.

Судья: подпись: Ю.В.Троицкова