дело № 2–60/2019

Сыктывдинского районного суда Республики Коми

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывдинский районный суд Республики Коми в составе судьи Рачковской Ю.В. 

при секретаре судебного заседания Палкиной И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании «29» января 2019 года в с. Выльгорт гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки, 

установил:

ФИО3, действующая по доверенности от имени и в интересах ФИО1, обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2 об обязании снять обременение с квартиры, расположенной по адресу: Республика Коми, Сыктывдинский район, 

<

адрес>, – площадью 33,1 кв.м с кадастроваым номером №, прекращении регистрационной записи об ипотеке от 31.10.2017 № 11:04:0401001:2010-11/001/2017-2 в отношении вышеуказанного недвижимого имущества. В обоснование заявленных требований указано, что между истцом и ответчиком, действующим от имени несовершеннолетнего И. заключен договор купли-продажи от 26.10.2017 указанной выше квартиры. Во исполнение договора истцом перечислены денежные средства в счет покупки квартиры. В соответствии с условиями договора 31.10.2017 произведена государственная регистрация права собственности, а также внесена запись об ипотеке в силу закона, являющееся способом обеспечения обязательств в рамках заключенного договора. Истец, ссылаясь на надлежащее исполнение им обязательств по заключенному договору, а равно на отсутствие оснований для сохранения обременения, а также на отказ ответчика в добровольном порядке снять обременение, обратился в суд с рассматриваемым иском. 

Определением Сыктывдинского районного суда Республики Коми от 15.11.2018 в порядке подготовки к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация МО МР «Сыктывдинский» и Управление Росреестра по Республике Коми.

Истец ФИО1, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явился, направив своего представителя ФИО3, уполномоченную доверенностью, которая в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в иске, дополнительно указав, что истцом все условия договора были исполнены. Представитель настаивала, что неперечисленная администрацией МО МР «Сыктывдинский» в счет оплаты стоимости квартиры по договору сумма в размере 30 000 рублей была компенсирована имуществом, которое было вывезено ответчиком из квартиры после подписания договора купли-продажи. Более того, представитель истца ссылалась на то, что сторонами был подписан акт приема-передачи жилого помещения, из которого следует, что у сторон отсутствовали какие-либо претензии относительно исполнения условий договора, а равно договор считается исполненным, в связи с чем оснований для сохранения обременения не имеется. 

Ответчик ФИО2, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, направив своего представителя ФИО4, действующего на основании доверенности, который в судебном заседании возражал удовлетворению требований по доводам, изложенным в отзыве, из содержания которого следует, что истцом в полном объеме не исполнены обязательства по оплате приобретаемого имущества, истцом в рамках договора не произведена оплата 30 000 рублей, а равно основания для снятии обременения отсутствуют. 

Предстаивтель третьего лица администрации МО МР «Сыктывдинский» ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебном заседании разрешение спора оставила на усмотрение суда. 

Третье лицо Управление Росреестра по Республике Коми, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителя не направило, предоставив ранее ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. 

Суд, руководствуясь положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ, определил рассмотреть дело при имеющейся явке.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав письменные материалы дела, материалы дела об отказе в возбуждении уголовного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1, 4 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

Согласно ст. 1 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Исходя из положений ст. 2 указанного Закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст. 334.1 Гражданского кодекса РФ залог между залогодателем и залогодержателем возникает на основании договора. В случаях, установленных законом, залог возникает при наступлении указанных в законе обстоятельств (залог на основании закона).

В силу положений 339.1 Гражданского кодекса РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса РФ). 

В ходе рассмотрения дела судом установлено, что 26.10.2017 между ФИО2, как законным представителем несовершеннолетнего сына И., и ФИО1 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в виде квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, Сыктывдинский район, Республика Коми. 

Из условий названного договора следует, что его стороны определили стоимость имущества в 1 100 000 рублей, из которых 325 196 рублей перечисляется ФИО1, а 774 804 рублей – перечисляются на основании свидетельства о предоставлении единовременной денежной выплаты на строительство или приобретение жилья администрацией МО МР «Сыктывдинский», которая перечисляется продавцу не позднее 10 календарных дней с момента предъявления ФИО1 документов, подтверждающих право собственности в администрацию МО МР «Сыктывдинский».

Кроме того, стороны договора купли-продажи в п. 5 его условий оговорили, что с момента передачи отчуждаемого имущества и до его полной оплаты объект находится в залоге у продавца. При регистрации права собственности покупателя на указанное имущество одновременно подлежит регистрации право залога (ипотеки) объекта. 

Из условий договора следует, что он в соответствии со ст. 556 Гражданского кодекса РФ является документом, подтверждающим передачу квартиры покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель согласен и ознакомлен. 

Согласно материалам дела, денежные средства в размере 325 196 рублей перечислены истцом на счет ответчика 20.09.2017, о получении которых также свидетельствует расписка от 20.09.2017, имеющаяся в материалах дела. 

Право собственности ФИО1 на квартиру зарегистрировано в Управлении Росреестра по Республике Коми 31.10.2017, а также внесена регистрационная запись о залоге. 

Судом установлено, что во исполнение условий заключенного сторонами договора купли-продажи, администрацией МО МР «Сыктывдинский» 15.11.2017 на счет ответчика ФИО2 на основании сертификата о предоставлении социальной выплаты перечислены денежные средства в размере 744 804 рублей. 

Из представленного в материалы дела акта приема-передачи квартиры от 25.11.2017 следует, что ФИО1 принял квартиру и претензий к ее качеству не имеет. В свою очередь, стороны не имеют друг к другу материальных претензий, подтверждают произведение полных расчетов по договору купли-продажи. 

Истец, ссылаясь на то, что сохранение обременения в виде залога нарушает его права и законные интересы, поскольку им в полном объеме исполнены условия договора, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями, разрешая которые, суд исходит из следующего. 

В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства.

Согласно п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 

В силу статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.

Перечень оснований прекращения залога предусмотрен ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, в соответствии с названной нормой залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога, в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2), в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным, по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса, в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 настоящего Кодекса, в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1), в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 настоящего Кодекса, в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Согласно ч. 1 ст. 353 Гражданского кодекса РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется, правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, по смыслу.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ).

В силу статьи 486 Гражданского кодекса РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из общих положений об обязательствах следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.

В соответствии с п. 1 ст. 408 Гражданского кодекса РФ обязательство прекращается его надлежащим исполнением.

Как указывалось ранее, сторонами договора определено, что оплата по договору производится путем перечисления ФИО1 на счет ответчика денежных средств в размере 325 196 рублей, а оставщаяся часть в размере 774 804 рублей перечисляется на основании свидетельства о предоставлении единовременной денежной выплаты на строительство или приобретение жилья администрацией МО МР «Сыктывдинский», которая перечисляется продавцу не позднее 10 календарных дней с момента предъявления ФИО1 документов, подтверждающих право собственности в администрацию МО МР «Сыктывдинский». 

Из материалов дела следует, что постановлением администрации МО МР «Сыктывдинский» от 08.08.2017 №8/1363 ФИО1 предоставлена единовременная денежная выплата на строительство или приобретение жилого помещения в размере 774 804 рублей. 

На основании указанного постановления 09.08.2017 ФИО1 выдано свидетельство о предоставлении единовременной денежной выплаты на строительство или приобретение жилого помещения №1 в размере 774 804 рублей.

В последующем постановлением администрации МО МР «Сыктывдинский» от 25.09.2017 №9/1666 отделу бухгалтерского учета и отчетности администрации МО МР «Сыктывдинский» поручено перечислить денежные средства в размере 744 804 рублей, предусмотренные для ФИО1, на счет ФИО2 

На основании платежного поручения от 15.11.2017 №27812 денежные средства в размере 744 804 рублей перечислены на счет ответчика ФИО2 

Таким образом, судом установлено, что администрациией МО МР «Сыктывдинский» ФИО2 перечислена сумма в меньшем размере, чем предусмотрено договором купли-продажи от 26.10.2017 и постановлением администрации МО МР «Сыктывдинский» от 08.08.2017 №8/1363, с разницей в 30 000 рублей. 

Материалами дела подтверждено, что договор купли-продажи заключен сторонами на указанных в нем условиях, при заключении договора стороны были свободны в формировании условий договора, в установленном законом порядке договор прошел государственную регистрацию, договорная цена в размере 1 100 000 рублей определена сторонами по взаимному согласию, однако покупателем обязанность по оплате стоимости приобретаемого недвижимого имущества в полном объеме не исполнена. 

Доводы представителя истца о том, что им в рамках заключенного договора в полном объеме исполнены обязательства путем перечисления 325 196 рублей на счет ответчика, тогда как ненадлежащее исполнение обязательств усматривается со стороны органа местного самоуправления, суд находит несостоятельными, поскольку в рассматриваемом случае, администрация муниципального района «Сыктывдинский» стороной заключенного договора не является, тогда как ответственность за исполнение его условий лежит только на сторонах договора. 

Доводы представителя истца о том, что невыплаченные по договору денежные средства в размере 30 000 рублей были компенсированы имуществом в виде газовой плиты, входной двери, умывальника и смесителя, которое после заключения договора было вывезено ответчиком из квартиры, суд также находит несостоятельными в силу следующего.

Из буквального содержания и толкования ст. 475 Гражданского кодекса РФ следует, что при удовлетворении требования о соразмерном уменьшении покупной цены должно определяться, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим уменьшилась цена товара, а покупателю подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.

Материалы дела не содержат в себе каких-либо доказательств о наличии такой договоренности между сторонами об уменьшении покупной цены или об изменении сторонами условий заключенного договора путем произведения какого-либо зачета имущества в счет исполнения условий по оплате договора. 

Отсутствие в квартире вышеуказанного имущества, вопреки доводам представителя истца, не свидетельствует о недостатках квартиры и ее ненадлежащем качестве в том смысле, какой содержится в ст. 557 Гражданского кодекса РФ.

Согласно акту приема-передачи квартиры, имеющемуся в материалах дела, какие-либо претензии у истца при передачи ему квартиры отсутствовали. 

При этом ссылки ФИО3 на положения обозначенного акта приема-передачи квартиры, сводящиеся к отсутствию материальных претензий у сторон, с учетом установленных обстоятельств, при которых представителем истца не оспаривалось как невыплата 30 000 рублей в рамках договора, так и отсутствие каких-либо дополнительных соглашений относительно изменений стоимости квартиры не могут быть приняты судом во внимание в качестве доказательства полной оплаты стоимости квартиры.

Учитывая указанные выше положения закона и установленные обстоятельства дела, оценивая доказательства в совокупности в соответствии с требованиями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что на день рассмотрения настоящего спора истцом в полном объеме не исполнены принятые на себя в рамках договора купли-продажи от 26.10.2017 обязательства, поскольку оплата приобретаемого недвижимого имущества в полном объеме не произведена, а равно оснований для снятия предусмотренного договором в качестве обеспечения надлежащего исполнения обязательств, обременения в виде залога, не имеется. 

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований. 

Руководствуясь ст. 193-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд 

решил:

исковые требования ФИО1 к ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, Сыктывдинский район, Республика Коми, – оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывдинский районный суд Республики Коми в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 03.02.2019.

Судья Ю.В. Рачковская