Дело № 2-1087/2021

№

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Междуреченский городской суд Кемеровской области в составе председательствующего судьи Ельмеевой О.А.,

при секретаре Часовой А.Д.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Междуреченске

15 июля 2021 года 

гражданское дело по иску Ф.И.В. к Комитету по управлению имуществом МО «Междуреченский городской округ» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, обязании заключить договор,

УСТАНОВИЛ:

Ф.И.В. обратилась в суд с иском к Комитету по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» (далее КУМИ) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, обязании заключить договор.

Требования мотивированы тем, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ она приобрела в собственность у А.А.А. объект незавершенного строительства с кадастровым №, общая площадь застройки 

<

данные изъяты>., степень готовности объекта 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), общей площадью 

<

данные изъяты>., расположенный по адресу: 

<

адрес>.

До продажи ей объекта незавершенного строительства А.А.А. пользовался земельным участком, на котором расположен объект незавершенного строительства, на основании договора аренды с КУМИ от ДД.ММ.ГГГГ №. После регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, ДД.ММ.ГГГГ между ней и А.А.А. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, которое прошло государственную регистрацию. Таким образом, к ней перешли права и обязанности арендатора в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в КУМИ с заявлением о предоставлении ей земельного участка участке с кадастровым № в аренду на 3 года без проведения торгов.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» рассмотрев его заявление, ДД.ММ.ГГГГ отказал в предоставлении ей в аренду земельного участка на основании того, что использовано право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта.

Считает отказ в предоставлении в аренду земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №.

Указывает, что согласно принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков. Указывает, что первоначальный договор аренды заключен был для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), на момент заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок не запрашивался с целью завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Просит признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «Междуреченский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении Ф.И.В. земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в аренду без проведения торгов.

Обязать Комитет по управлению имуществом МО «Междуреченский городской округ» заключить с Ф.И.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> без проведения торгов

В судебное заседание истец Ф.И.В., ее представитель адвокат А.Е.В., действующая на основании ордера (л.д. 21), не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялись надлежащим образом, представили заявления о рассмотрении дела в их отсутствие (л.д. 20), адвокат А.Е.В. представила письменные пояснения, в которых настаивала на удовлетворении исковых требований..

Представитель административного ответчика Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлялся надлежащим образом, согласно заявления просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д. 30).

Суд, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

На основании п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В части 1 статьи 609 данного кодекса указано, что договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 3 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Согласно части 2 статьи 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из оснований возникновения прав на земельные участки, предоставляемые из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Из статьи 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

В соответствии с частью 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 той же статьи.

Согласно положениям подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 той же статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с положениями пункта 1, подпункта 6 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации условия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими федеральными законами. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Из данных положений следует, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Судом установлено и следует из материалов дела, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ Истец Ф.И.В. приобрела в собственность у А.А.А. объект незавершенного строительства с кадастровым №, общая площадь застройки 

<

данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 11,57)

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» и А.А.А. заключен договор аренды № земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ (л.д.8-9,66-68).

ДД.ММ.ГГГГ между истцом и А.А.А. было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земли № от ДД.ММ.ГГГГ, которое прошло государственную регистрацию. Таким образом, к ней перешли права и обязанности арендатора в отношении земельного участка по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым № (л.д. 12, 69-71), которое было зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ она обратилась в КУМИ с заявлением о предоставлении ей земельного участка участке с кадастровым № в аренду на 3 года без проведения торгов.

Комитет по управлению имуществом муниципального образования «Междуреченский городской округ» ссылаясь на положения ст. 39.6 ЗК РФ отказал в предоставлении в аренду земельного участка на основании того, что уже использовано право однократного предоставления земельного участка для завершения строительства объекта (л.д.19).

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов из числа предусмотренных п.2 ст.39.6 ЗК РФ.

Судом установлено, что срок аренды закончился ДД.ММ.ГГГГ, истец с заявлением о предоставлении земельного участка для завершения строительства обратилась до истечения срока аренды ДД.ММ.ГГГГ.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с ДД.ММ.ГГГГ регулируются гл. V.1 ЗК РФ, а также положениями ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №137-ФЗ).

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ, а также в п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ.

Согласно п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №171-ФЗ), действующей с ДД.ММ.ГГГГ, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ или такой земельный участок предоставлен до ДД.ММ.ГГГГ в аренду для строительства такого объекта, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.

Правило, закрепленное в п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ (в редакции, действовавшей до ДД.ММ.ГГГГ), о том, что собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до ДД.ММ.ГГГГ, имеет право приобрести публичный земельный участок, на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений, не содержало оговорки об однократном предоставлении участка в аренду собственнику объекта незавершенного строительства, а действовавшим до ДД.ММ.ГГГГ п. 3 ст. 22 ЗК РФ было предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на заключение нового договора аренды по истечении срока действия прежнего.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.

Согласно п. 2 названной статьи, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из приведенных норм, поскольку редакция п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ, действовавшая до ДД.ММ.ГГГГ, не содержала ограничений для собственника объекта незавершенного строительства заключить договор аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности), а из п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ, равно как из положений Закона №171-ФЗ, прямо не следует, что введенное ограничение однократности для договора аренды, заключаемого в целях завершения строительства объекта, распространяется на ранее заключенные договоры аренды, оснований считать, что редакция п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ, действующая с ДД.ММ.ГГГГ, распространяется на отношения, возникшие из заключенного до указанной даты договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не имеется.

Кроме того, Законом №171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона №171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно данным нормам права применение положений ст. 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Закона №137-ФЗ в редакции (действующей с ДД.ММ.ГГГГ право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ № КУМИ был предоставлен С.А.С. земельный участок площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса). Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 42-43,63-64).

ДД.ММ.ГГГГ С.А.С. получено разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым № офисного здания, срок действия разрешения – до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 45).

ДД.ММ.ГГГГ С.А.С по договору купли-продажи продал А.А.А. объект незавершенного строительства с кадастровым №, общая площадь застройки 

<

данные изъяты> кв.м., степень готовности объекта 

<

данные изъяты>, по адресу: 

<

адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> (л.д. 50). Объект незавершенного строительства принадлежит продавцу на основании договора аренды земли от ДД.ММ.ГГГГ №, разрешение на строительство от ДД.ММ.ГГГГ. Который в свою очередь по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ продал его истцу. ДД.ММ.ГГГГ между А.А.А. и КУМИ был заключен договор аренды земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, по адресу: 

<

адрес>, с кадастровым №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса). Срок аренды установлен с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8-9,66-68). Права по которому по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ уступил истцу (л.д. 12, 69-71).

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.В. получено разрешение на строительство на земельном участке с кадастровым № магазина, срок действия разрешения – до 17.04.2021(л.д. 14-15).

ДД.ММ.ГГГГ Ф.И.В. С АО «Электросеть» заключен договор об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям (л.д. 16-17), согласно техническим условиям к договору срок их действия составляет два года со дня заключения договора (л.д. 18).

По окончании срока договора аренды истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, с момента окончания срока аренды не заявлял требований об изъятии этого объекта, кому-либо земельный участок для завершения строительства незавершенного строительством объекта не предоставлялся. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Первоначально спорный земельный участок был предоставлен в аренду в 2013 году, когда законодательством не было предусмотрено ограничение однократности для договора аренды, объект незавершенного строительства возведен правомерно на предоставленном земельном участке, на основании надлежащих разрешительных документов. В материалы дела не представлено сведений о том, что заключенный в 2018 году договор аренды заключен для завершения строительства.

Поскольку Ф.И.В. является собственником объекта незавершенного строительства, земельный участок ранее не предоставлялся для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предыдущему собственнику указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом, земельный участок мог быть предоставлен Истцу без проведения процедуры торгов на основании подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем оснований для отказа в заключении договора аренды с истцом у КУМИ не имелось.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ф.И.В. к Комитету по управлению имуществом МО «Междуреченский городской округ» о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка, обязании заключить договор, удовлетворить.

Признать незаконным отказ Комитета по управлению имуществом МО «Междуреченский городской округ» от ДД.ММ.ГГГГ о предоставлении Ф.И.В. земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, в аренду без проведения торгов.

Обязать Комитет по управлению имуществом МО «Междуреченский городской округ» заключить с Ф.И.В. договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения объектов общественно-делового значения (здание офиса), общей площадью № кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес> без проведения торгов

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции - в Кемеровский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись О.А. Ельмеева

Мотивированное решение в полном объеме изготовлено 21.07.2021

Копия верна судья: О.А. Ельмеева

Подлинный документ находится в деле №2-1087/2021 Междуреченского городского суда Кемеровской области