Дело № 3а-1089/2020

РЕШЕНИЕ

 

Именем Российской Федерации 

16 июля 2020 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Тягай А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Спутник» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

закрытое акционерное общество «Спутник» (далее - административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости нежилого здания площадью 1927 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> и просило установить кадастровую стоимость равной рыночной стоимости определенной по состоянию на 01 января 2018 года.

Представитель административного истца в судебном заседании с экспертным заключением не согласилась, представила рецензию, считая, что заключение не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности, просила назначить повторную судебную экспертизу.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области (административный ответчик) в судебное заседание не явился, представил письменные объяснения, в которых удовлетворение требований оставил на усмотрение суда. Выводы и заключения судебной оценочной экспертизы не оспаривал.

Представитель ГБУ Московской области «Центр кадастровой оценки» (далее - административный ответчик) в судебное заседание не явился, просил о рассмотрении дела в его отсутствие, с экспертным заключением согласился.

Иные лица участвующее в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, отношения по требованиям не представили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что информация о судебном заседании также размещена на официальном сайте Московского областного суда полагает возможным рассмотреть дело по имеющейся явке.

Суд, выслушав сторон, пояснения эксперта ФИО1, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, административному истцу на праве собственности принадлежит объект недвижимости нежилое здание площадью 1927 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенное по адресу: 

<

данные изъяты>

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены гражданами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности.

В соответствии с Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 30.11.2017 года № 13ВР-1766 была проведена в 2018 году государственная кадастровая оценка в отношении всех видов объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области.

Распоряжениями Министерства имущественных отношений Московской области от 27.11.2018 года № 15ВР-1633 и № 15ВР-1634 утверждены результаты государственной кадастровой оценки в отношении всех видов и объектов недвижимости, а также всех категорий земель, расположенных на территории Московской области, на дату кадастровой оценки – 01 января 2018 года.

Из справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости следует, что оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости определена по состоянию на 01 января 2018 года и утверждена в размере 65 042 656,01 рублей.

Административный истец в силу требований налогового законодательства Российской Федерации является плательщиком налогов в отношении спорного объекта недвижимости и уплачивает налоговые платежи, исходя из его кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта недвижимости влияют на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость. 

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

В обоснование требования административный истец представил отчет, подготовленный оценщиком ООО «Оптимал Групп», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Учитывая наличие возражений относительно представленного отчета об оценке со стороны административного ответчика, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы о соответствии представленного отчета об оценке требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, и в случае несоответствия определения рыночной стоимости объекта недвижимости поименованного выше, проведение экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Независимый центр оценки и экспертиз» ФИО1.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 88/05/2020 от 22 мая 2020 года в ходе рассмотрения отчета об оценке выявлены существенные нарушения, которые повлияли на размер рыночной стоимости объекта, что привело эксперта к выводу о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Экспертом на дату определения кадастровой стоимости рыночная стоимость определена в размере 

<

данные изъяты> рублей.

С выводами, содержащимися в экспертном заключении эксперта ФИО1, не согласился представитель административного истца, представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Московской области и ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» результаты экспертного заключения не оспаривали.

Разрешая возникший спор суд, исходит из следующего. 

Одним из источников сведений о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела, являются заключения экспертов (часть 2 статьи 58 КАС РФ). 

Судом в соответствии со статьей 84 КАС РФ дана оценка заключению судебной оценочной экспертизы.

Положениями пункта 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015г. № 299, предусмотрено, что при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В заключении эксперта приведены суждения относительно содержания отчета оценщика (стр. 7-16 экспертного заключения). 

Суд соглашается с выводами эксперта о том, что установленная отчетом оценщика рыночная стоимость объекта недвижимости не может быть признана достоверной, поскольку при составлении отчета оценщиком были допущены нарушения, повлиявшие на выводы относительно его итоговой стоимости.

Согласно статье 41 Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 3, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

В соответствии со статьей 8 названного Федерального закона эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Суд приходит к выводу, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на основании заключения судебной экспертизы.

Заключение содержит подробное описание проведенного исследования. Экспертное заключение содержит указание на применение экспертом при проведении исследований и производстве расчетов коэффициентов корректировок нормативных актов в области оценочной деятельности, стандартов по проведению оценки, учебных пособий, справочной аналитики и авторских монографических работ.

Экспертное заключение понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения и не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта.

В заключении эксперта, по мнению суда, содержатся исчерпывающие суждения и выводы относительно совокупности всех ценообразующих факторов как по объектам-аналогам, так и по объектам оценки. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки экспертом выявлены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объектов оценки (элементы сравнения). 

В процессе работы эксперт проанализировал возможность применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. Анализируя методологию доходного, сравнительного и затратного подходов эксперт в заключении с учетом объема и качества имеющейся информации пришел к выводу об определении рыночной стоимости путем применения сравнительного и доходного подходов, ввиду чего сделал выводы, содержащиеся в заключении. 

В качестве объектов аналогов при применении подходов экспертом был проведен сбор информации предлагаемых к продаже объектов недвижимости. Для сравнения отобраны объекты-аналоги, наиболее сопоставимые с объектами оценки. Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, из которой следует, что объекты - аналоги сопоставлялись с объектами оценки по группам сравнения; введены корректировки обоснованность и расчет которых приведен в заключении. 

Информационной базой явились данные с интернет сайтов в электронном виде и на бумажных носителях.

В судебном заседании не установлено обстоятельств, указывающих на то, что рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная судебной оценочной экспертизой, не соответствует сложившемуся рынку цен на дату ее определения 

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения.

Соглашаясь с заключением судебной оценочной экспертизы, суд исходит в том числе из анализа рынка, приведенного в экспертном заключении. 

По результатам ознакомления с экспертным заключением представитель административного истца представил рецензию, в которой рецензент указал, что эксперт не выезжал на осмотр объекта экспертизы, поэтому не понятно на основании чего сделаны выводы о внутренней отделке, физическом состоянии, назначении, расположении относительно красной линии и наличие парковки; анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта устаревший; отсутствует анализ фактических данных о ценах сделок, отсутствует выборка аналогов в достаточном количестве для определения ценового сегмента; объекты-аналоги №№ 1, 2, 3 были сняты с продажи в 2017 году и на дату оценки были не актуальны, применение данных аналогов ведет к искажению итогового результата; отсутствует ряд важнейших корректировок: наличие парковки, расположение относительно остановок общественного транспорта, доступ к объекту, материал стен, состояние отделки, также эксперт вводит корректировку на долю стоимости земельного участка, при этом использует его рыночную стоимость, также к расчету принимает аналоги-помещения; объекты-аналоги №№ 1,2,3 были сняты с аренды в 2017 году и на дату оценки были не актуальны; общее содержание заключения не соответствует ФСО № 3; возможность проверки обоснованности выводов отсутствует; анализ рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов отсутствует; в рамках нормативных требований действующего законодательства документ не отвечает форме и содержанию средств доказывания величины рыночной стоимости объекта недвижимости; полнота исследований в анализируемом документе не достаточна для установления рыночной стоимости объекта оценки; нарушен принцип проверяемости использованных материалов и процесса оценки; документ содержит ряд методических ошибок.

Представитель административного истца, согласившись просил считать заключение недопустимым доказательством по делу и ходатайствовал о назначении по делу повторной судебной оценочной экспертизе.

Суд, изучив заключение судебной оценочной экспертизы, выслушав пояснения эксперта ФИО1 в судебном заседании с доводами представителя административного истца относительно недопустимости экспертного заключения как доказательства рыночной стоимости объекта оценки согласиться не может, исходя из следующего. 

Эксперт ФИО1 полностью поддержал данное им заключение судебной оценочной экспертизы, указав, что в нем не имеется ошибок, влияющих на полученный результат. Рыночная стоимость объекта получена по результатам расчетов, примененных методик и подходов, является действительной стоимостью объекта на дату проведенного исследования.

В частности эксперт на замечания стороны пояснил, что в связи с эпидемиологической ситуацией на территории Московского региона в период проведения экспертизы проведение визуального осмотра объекта исследования не представлялся возможным. Информации, имеющейся в материалах дела, а также информации из открытых источников, как пояснил эксперт, ему было достаточно для проведения экспертизы.

Кроме того, эксперт пояснил, что в заключении действительно ошибочно приведены данные о земельном участке, не принадлежащем административному истцу. Вместе с тем характеристики приведенного объекта не участвовали в расчетах рыночной стоимости объекта исследования, следовательно, не отразились на итоговой величине рыночной стоимости объекта. 

Анализ экспертного заключения дает основания суду согласиться с указанием эксперта, поскольку в рамках расчёта стоимости подходами характеристики объекта приведённого в заключении не применялись в расчетах. 

Также эксперт добавил, что в рамках каждого из подходов (стр. 46-47, 64) он корректировал рыночную стоимость единого объекта недвижимости (ЕОН) на долю стоимости земельного участка. Поскольку стоимость ЕОН, сформирована на рыночных условиях, из стоимостей объектов-аналогов, то и доля стоимости земельного участка должна быть скорректирована рыночной. 

Из чего следует, что экспертом проводилась корректировка на долю стоимости земельного участка на основе рыночных показателей, земельный участок под объектом исследования в данном случае не имеет значения, указанные в возражениях нарушения несостоятельны, не оказывающие влияния на результат экспертизы.

Эксперт в судебном заседании также настаивал на том, что приведенного анализа рынка торгового назначения Московской области по итогам 4 квартала 2017 года, представленного на стр. 22-31 экспертного заключения, достаточно для расчета рыночной стоимости объекта исследования. На все показатели, используемые экспертом в рамках доходного и сравнительного подхода, по тексту экспертного заключения приведены источники информации. Анализ рынка и все источники информации наиболее актуальны на дату определения стоимости - 01.01.2018, поэтому могут использоваться в расчетах данной экспертизы.

В рамках экспертного заключения также представлен исчерпывающий анализ рынка в месте расположения объекта исследования, с диапазоном рыночных цен, стр. 23, 28 экспертного заключения. При этом, аналоги, используемые в расчетах эксперта, коррелируют лучшим образом с указанным диапазоном цен.

Также «в качестве объектов-аналогов экспертом были отобраны наиболее сопоставимые объекты, предложенные на рынке, в рамках доступного эксперту объема рыночных данных экспертом была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже коммерческих объектов схожих с объектом экспертизы в населенных пунктах Подмосковья. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектом исследования»,стр.37 экспертного заключения. В рамках своих расчетов, экспертом подобраны наиболее точные объекты-аналоги, а на все необходимые различия сделаны корректировки, обоснование которых приведено по тексту экспертного заключения. 

Эксперт также не согласен с возражением представителя административного истца о том, что в заключении подобраны не сопоставимые аналоги, так как оцениваемое здание является объектом торгового назначения, все подобранные объекты являются также объектами торгового назначения, о чем и указано на стр. 45, 57 заключения. Как пояснил эксперт, в рамках своих расчетов им подобраны наиболее точные объекты-аналоги, а на все необходимые различия сделаны корректировки, обоснование которых приведено по тексту экспертного заключения, в том числе, проводился анализ влияния фактора даты продажи/предложения, по результатам которого корректировка составила 0%, что приведено на стр. 40, 54 экспертного заключения. Так, например, согласно данным, опубликованным в экономическом научном журнале «Оценка инвестиций», изменение цены коммерческой недвижимости, расположенной в Московской области, за период 2017 года отсутствует.

Таким образом, эксперт настаивал на том, что цены, объявленные за период 2017 года, являются актуальными на дату определения стоимости - 01.01.2018г. и не нуждаются в корректировке, а указанные в возражениях нарушения несостоятельны.

Кроме того, прежде чем приступить к расчету рыночной стоимости, экспертом был проведен анализ и возможность использования того или иного подхода в оценке, а также методология, о чем подробно представлено на стр. 35 экспертного заключения. По результатам проведённого анализа, экспертом применен и описан доходный подход на стр. 50-64 экспертного заключения, результаты согласования доходного подхода представлены на стр. 64 экспертного заключения, указанные в возражениях нарушения несостоятельны.

В качестве объектов-аналогов экспертом были отобраны наиболее сопоставимые объекты, предложенные на рынке, в рамках доступного эксперту объема рыночных данных.

Экспертом была проанализирована большая совокупность аналогов по продаже коммерческих объектов схожих с объектом экспертизы в населенных пунктах Подмосковья. Далее на основе предварительного анализа была подготовлена выборка наиболее близких аналогов, в стоимость которых вносились последовательные поправки для достижения их сопоставимости с объектом исследования» стр. 37 экспертного заключения.

Таким образом, по мнению суда, экспертом подобраны наиболее точные объекты-аналоги, а на все существующие различия сделаны необходимые корректировки. По остальным факторам различия между объектом исследования и объектами-аналогами несущественны.

Как пояснил эксперт, после внесения всех необходимых корректировок, он корректировал согласованную стоимость объектов-аналогов на долю стоимости земельного участка, поскольку стоимость объектов-аналогов, единых объектов недвижимости, сформирована на рыночных условиях, то и доля стоимости земельного участка должна быть рыночной, а не кадастровой.

Таким образом, экспертом приводится корректировка на долю стоимости земельного участка на основе рыночных показателей. В данном случае кадастровая стоимость земельного участка под объектом исследования не имеет значения, поскольку доля стоимости земельного участка корректирует согласованную стоимость объектов-аналогов, а не объекта экспертизы, указанные в возражениях замечания несостоятельны.

Кроме того, эксперт настаивал, что в заключении отсутствуют указанные в возражениях нарушения требований КАС РФ, Федерального закона №73 «О государственной судебно-экспертной деятельности от 31 мая 2001г., а также требований Федеральных стандартов оценки, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации и расчет рыночной стоимости объекта оценки проведен им корректно. 

Эксперт дополнительно отметил, что им определялась единая рыночная стоимость объекта недвижимости безотносительно сумм НДС (т.е. без выделения НДС). Расчет стоимости объектов экспертизы выполнен при условии, что ставки аренды и цены продаж не анализируются на наличие/отсутствие НДС в цене предложения, поскольку НДС не является ценообразующим фактором.

Суд учитывая, что на поставленные вопросы экспертом даны мотивированные ответы, которые содержатся в заключении, все возражения представителя сводятся к общим рассуждениям, отличным от тех выводов, которые содержатся в заключении эксперта ФИО1, имеющего значительный опыт как профессиональной оценки объектов недвижимости, так и проведения судебных оценочных экспертиз, и не усмотрел оснований для назначения по делу повторной судебной оценочной экспертизы.

Относительно представленной административным истцом рецензии на заключение эксперта суд считает необходимым отметить, что представленные сторонами в материалы дела внесудебные рецензии, являются субъективным мнением частного лица, вследствие чего, не могут являться допустимым доказательством, опровергающим достоверность проведенной в рамках дела судебной экспертизы.

Кроме того, рецензия на экспертное заключение дана по инициативе одной из сторон, заинтересованной в исходе судебного разбирательства. Поскольку эксперт, дающий рецензию, не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, такая рецензия силы экспертного заключения не имеет. В силу вышеизложенного, суд не может признать допустимыми доказательствами по делу рецензию специалиста ООО «СМАРТ КОНСАЛТИНГ».

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со ст. 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими доказательствами по делу.

Проанализировав выводы заключения судебной оценочной экспертизы в совокупности с другими доказательствами по делу, суд принимает его в качестве достоверного и допустимого доказательства, 

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

При этом суд не находит правовых оснований для удовлетворения административного искового заявления об установлении в отношении объекта кадастровой стоимости, равной рыночной стоимости в размере определенном оценщиком в отчете об оценке, поскольку указанный отчет оценщика является ненадлежащим доказательством подтверждения величины рыночной стоимости объекта, так как не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. 

Учитывая изложенное выше с учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного экспертным заключением.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости следует считать 27 января 2020 года.

На основании изложенного руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Спутник», поданное в Московский областной суд 27 января 2020 года, удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости нежилого здания площадью 1927 кв.м., с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, расположенного по адресу: 

<

данные изъяты> равной рыночной определенной по состоянию на 01 января 2020 года в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Требования ЗАО «Спутник» об установлении кадастровой стоимости определенной в отчете об оценке, подготовленном оценщиком ООО «Оптимал Групп» в размере 

<

данные изъяты> рублей - оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 24 июля 2020 года

Судья М.Ю. Елизарова