Дело №2-26/2020

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

село Верхний Услон 18 мая 2020 года

Республики Татарстан

Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Тюфтиной О.М.,

при секретаре судебного заседания Наумовой В.Д., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент ТФБ 1" к ФИО1 и ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество, встречному исковому заявлению ФИО1 и ФИО2 к Закрытому акционерному обществу "Ипотечный агент ТФБ 1" о предоставлении расширенных выписок, зачете платежей и перерасчета задолженности,

установил:

ЗАО "Ипотечный агент ТФБ 1" обратилось в суд с иском к ФИО1 и ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество, в обоснование указав, что 30.12.2013 года между ОАО "Акционерный инвестиционный коммерческий Банк "Татфондбанк" и ФИО1, ФИО2 заключен кредитный договор № по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщикам денежные средства в размере 5 500 000,00 рублей сроком на 180 месяцев с взиманием платы за пользование кредитом 16,5 процентов годовых и уплатой неустойки (пени) в размере 0,2 процента на сумму просроченной задолженности за каждый день просрочки, а заемщик обязался возвратить кредит в полном объеме и уплатить проценты за пользование кредитом. Целевое использование - приобретение жилого дома и земельного участка.

Обеспечением исполнения обязательств по кредитному договору является залог, принадлежащий на праве общей долевой собственности по 1/2 доли ФИО1 и ФИО2 2-этажный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес> состоящий из 5 комнат, общей площадью 265,3 кв.м., в том числе жилой площадью 124,9 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1002 кв.м., вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер №, удостоверенный закладной от 10.01.2014 года.

Законным владельцем закладной в настоящее время является Закрытое Акционерное Общество "Ипотечный агент ТФБ 1".

Учитывая систематическое неисполнение ответчиками своих обязательств по погашению долга и процентов, истец своим письмом потребовал досрочно погасить всю сумму предоставленного кредита, уплатить проценты за пользование кредитом и иные суммы, предусмотренные кредитным договором, в срок не позднее 03.11.2017 года. Указанное требование ответчиками выполнено не было.

Задолженность ответчика по состоянию на 24.08.2018 год составляет 5246355,73руб. в том числе: 4 453 662,04руб. - задолженность по основному долгу; 308 080,73руб. - задолженность плановым по процентам; 329 792,62 руб. - задолженность по пени по просроченным процентам; 154 800,34 руб. - задолженность по пени, по просроченному долгу.

По состоянию на 22.02.2018 год предмет ипотеки был оценен в размере 6 141 000,00 руб., что подтверждается заключением независимого оценщика - отчетом № 6072-СВ/18 от 22.02.2018 год об оценке недвижимости, изготовленном ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный центр". На основании данного отчета истец считает установить начальную продажную стоимость заложенного объекта недвижимости в размере 4 912 800,00 руб., что составляет 80 % рыночной цены.

Ссылаясь на вышеизложенное, просит суд взыскать с ФИО1, ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент ТФБ 1" задолженность по кредитному договору № от 30.12.2013 года в общей сумме по состоянию на 24.08.2018 года в размере 5 246 335,73 рублей и обратить взыскание на предмет залога, а именно: 2-х этажный жилой дом, общей площадью 265,3 кв.м., кадастровый номер № и земельный участок, общей площадью 1002 кв.м., кадастровый №, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, определив способ реализации вышеуказанного имущества в виде продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере рыночной, а именно 4 912 800,00 рублей. Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в сумме 40 431,67 рублей.

В последующем представитель истца по доверенности ФИО3 уточнил исковые требования в части взыскания с ответчиков задолженности в размере 5 078 871,52 рубль, в остальном исковые требования оставил без изменения. (т. 2 л.д. 108-109).

В ходе судебного заседания 17 марта 2020 года представитель истца по доверенности ФИО3 увеличил исковые требования и просил о расторжении кредитного договора № от 30.12.2013 года.

Не согласившись с исковыми требованиями, ответчики обратились в суд со встречным исковым требованием к ЗАО "Ипотечный агент ТФБ 1" об обязании ответчика предоставить расширенную выписку по ссудному счету, по счету начисленных процентов, по счету уплаченных процентов, по счету просроченных процентов по кредитному договору за период с 30.12.2013 года по настоящее время, обязать ответчика зачесть платежи на сумму 67 000,00 рублей от 09.01.2017 года, 65000,00 рублей от 02.02.2017 года, 64 000,00 рублей от 02.03.2017 года в счет платежей по кредитному договору и обязать ответчика произвести перерасчет задолженности по основному долгу, задолженности по просроченным процентам, начисляемым на плановый остаток основного долга, процентов, начисляемых на просроченный основной долг, пени, начисляемый на просроченный основной долг, пени, начисляемые на просроченные проценты с учетом всех произведенных ответчиками оплат.

В судебное заседание представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 и его представитель ФИО4 в судебном заседании уточненные исковые требования не признали, просили в их удовлетворении отказать, суду пояснили, что в январе, феврале, марте 2017 года ответчики исполняли свои обязательства по оплате кредита, вносили денежные средства в кассу ПАО "Татфондбанка". На 10.04.2017 года сумма свободных денежных средств по счету составляла 127472,036 рублей. В последующим у ПАО "Татфондбанк" была отозвана лицензия. Ответчика предложено оплачивать кредит на другие счета, однако возникала проблема с банковскими реквизитами. Лишь в ноябре ответчиком предоставлены актуальные реквизита для погашения кредита. В связи с чем с ноября 2017 года ответчики продолжили надлежащим образом оплачивать кредитные обязательства. Отсутствие оплаты по кредиту за период апрель - октябрь 2017 года возникло не по вине ответчиков. Просрочка исполнения обязательств в данном случае незначительна, временное неисполнение ответчиками условий кредитного договора нельзя признать виновным, недобросовестным уклонением исполнения принятых на себя обязательств. В случае удовлетворения исковых требований истца, ответчики просят применить статью 333 ГК РФ и снизить неустойку до разумных пределов - не более 20 000,00 рублей. 

Представитель истца по основному иску, представитель ответчика по встречному иску по доверенности ФИО3 встречные исковые требования не признал, в возражениях на встречное исковое заявление указал, что исковые требования заявлены к ненадлежащему ответчику, поскольку произведённые ответчиками платежи за период с января по март 2017 года осуществлены в ОАО АИКБ "Татфондбанк", а право по закладной в ЗАО "Ипотечный агент ТФБ 1" перешло 10.09.2014 года. Заёмщики неоднократно допускали просрочки, в связи с чем требования об обращении взыскания на предмет залога является обоснованным. Истцом в адрес ответчика направлялось требование о погашении задолженности, в котором содержалось информация об остатке задолженности. Кроме того, ответчиками по основному иску не представлено доказательств обращения в банк либо к конкурсному управляющему с момента отзыва у банка лицензии на осуществление банковских операций с целью внесения денежных средств в погашении задолженности либо уточнения банковских реквизитов для осуществления платежей. Кроме того, заемщики имели возможность исполнить свои обязательства путем внесения денежных средств на депозит нотариуса. В связи с чем просит отказать в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме. 

Дополнительно представитель истца пояснил, возможность заключения мирового соглашения до вынесения решения суда истцом не может быть рассмотрено, поскольку у ответчика были неоднократные просрочки по ежемесячным платежам. Если ответчик погасит просроченную задолженность, возможность заключения мирового соглашения может быть рассмотрен сторонами на стадии исполнения решения суда.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

На основании ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

Согласно стать 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В случаях, когда срок возврата договором не установлен или определен моментом востребования, сумма займа должна быть возвращена заемщиком в течение тридцати дней со дня предъявления займодавцем требования об этом, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии со статьей 811 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном пунктом 1 статьи 395 настоящего Кодекса, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата займодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных пунктом 1 статьи 809 настоящего Кодекса.

Статьей 819 ГК РФ предусмотрено, что по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита.

Статьей 821.1 ГК РФ установлено, что кредитор вправе требовать досрочного возврата кредита в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, а при предоставлении кредита юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю также в случаях, предусмотренных кредитным договором.

В соответствии со статьей 3 "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и / или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно статье 50 указанного закона залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно статье 54 закона, в обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона;

Согласно статье 54.1 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

В судебном заседании установлено, что 30.12.2013 года между ОАО "Акционерный инвестиционный коммерческий Банк "Татфондбанк" и ФИО1, ФИО2 заключен кредитный договор № по условиям которого кредитор обязался предоставить заемщикам денежные средства в размере 5 500 000,00 рублей сроком на 180 месяцев с взиманием платы за пользование кредитом 16,5 процентов годовых и уплатой неустойки (пени) в размере 0,2 процента на сумму просроченной задолженности за каждый день просрочки, а заемщик обязался возвратить кредит в полном объеме и уплатить проценты за пользование кредитом. 

Целевое использование - приобретение в общую долевую собственность ФИО1, ФИО2 2- этажного жилого дома, находящегося по адресу: 

<

адрес>, состоящий из 5 комнат, общей площадью 265,3 кв.м., в том числе жилой площадью 124,9 кв.м., кадастровый номер № и земельного участка по адресу: 

<

адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, общей площадью 1002 кв.м., вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, кадастровый номер № (т. 1 л.д.8-16)

Обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору является ипотека.

Права кредитора по кредитному договору, обеспеченному ипотекой объектов недвижимости, удостоверены закладной, составленной ответчиками и выданной 10.01.2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан первоначальному залогодержателю.

Как следует из представленного расчета и не оспаривалось ответчиком в судебном заседании, заемщик допускал нарушения кредитного договора в части просрочки очередных платежей в счет погашения кредита и процентов за пользование кредитом более трех раз, в связи с чем образовалась просроченная задолженность.

Право займодавца требовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа совместно с причитающимися процентами при нарушении заемщиком срока, для возврата очередной части займа, закреплено и в ч. 2 ст. 811 ГК РФ.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о досрочном возврате задолженности по кредитному договору (т.1 л.д.35-39). Ответчиком требования истца о возврате полной задолженности по кредиту не исполнено.

Несогласие ответчика с несоразмерностью заявленных требований и отсутствие необходимости в вынесении решения суда, сложившихся трудных жизненных обстоятельств, не освобождают ответчика от исполнения обязательств, вытекающих из заключенного кредитного договора.

Согласно расчету, задолженность ответчика по кредитному договору по состоянию на 06.02.2020 (т.2, л.д. 128) составляет 5148895,08 руб. в том числе: 4131520,14руб. - задолженность по основному долгу; 82228,96 руб. - задолженность по процентам; 934145,98 руб. - задолженность по пени.

В соответствии с частью 3 статьи 133 ГК РФ взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

Поскольку предоставленный кредит имел целевое назначение и предоставлялся на приобретение жилого дома и земельного участка, являющейся в настоящее время предметом залога, взыскиваемая задолженность подлежит взысканию с ответчика в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела ответчиком по делу представлены квитанции о погашении задолженности на сумму 196 000 рублей (платежи на сумму 67 000,00 рублей от 09.01.2017 года, 65000,00 рублей от 02.02.2017 года, 64 000,00 рублей от 02.03.2017 года), указанная сумма подлежит зачету при определении задолженности, взысканной по решению суда, в связи с чем встречные исковые требования о зачете платежей и перерасчете задолженности подлежат удовлетворению.

Довод представителя истца о том, что от «Татфондбанка» эти платежи им не поступали, с учетом представленных ответчиками квитанций, подлежит отклонению.

С учетом вышеизложенного, учитывая сумму денежных средств на общую сумму 196 000,00 рублей, оплаченных ответчиками в счет платежей по кредиту за период с января по март 2017 года включительно, суд приходит к выводу, что требования истца о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору подлежат удовлетворению, с ответчика подлежит взысканию задолженность по основному долгу 3935520,14 (4131520,14 – 196000) и задолженность по процентам в размере 82228,96 рублей.

Истцом также предъявлены требования о взыскании задолженности по пеням в размере 934145,98 рублей.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу пункта 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Принимая во внимание ходатайство стороны истца о снижении неустойки в связи с тяжелым материальным положением семьи (ответчики имеют на семью одно предприятие, в котором один член семьи зарегистрирован в качестве ИП, деятельность предприятия не ведется более 2-х месяцев, имеют на иждивении несовершеннолетнего ребенка и совершеннолетнюю дочь, обучающуюся на платной основе), учитывая, что предъявляемая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд приходит к выводу о снижении ее размера до 100 000 рублей. 

Таким образом, всего подлежит взысканию 

Согласно статье 350 Гражданского кодекса Российской Федерации, реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

С учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных оснований для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

В обосновании стоимости жилого дома и земельного участка истцом представлен отчет об оценке объектов недвижимости, расположенных по адресу: 

<

адрес> составленного ООО "ЭсАрДжи-Ипотечный Центр" № от 22.02.2018 года, согласно которому стоимость объектов недвижимости составляет 5 012 000,00 рублей.

Ответчики, не согласившись с вышеуказанным отчетом, представили суду отчет № об оценке рыночной стоимости дома с земельным участком, расположенного по адресу: Республика Татарстан, 

<

...>, составленного ООО "Церебро" 14.02.2020 года, согласно которому рыночная стоимость объектов недвижимости составила 9 074 000,00 рублей. 

Судом разъяснено сторонам право на назначение по делу судебной экспертизы, ходатайств о назначении экспертизы для определения стоимости залогового имущества не заявлено.

Судом при вынесении решения принимается во внимание отчет об оценке, представленный ответчиками, поскольку он составлен с учетом рыночных цен объектов недвижимости по состоянию на 2020 год, отражает текущее состояние рынка недвижимости, составлен компетентным лицом, имеющим специальные познания в области исследования, порядок проведения оценки соблюден, в тексте отчета подробно отражен процесс исследования, указано на источники примененных данных, выводы обоснованы.

С учетом отчета об оценке, в соответствии с требованиями статьи 54 закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", судом определяется первоначальная продажная стоимость объектов недвижимости: жилого дома и земельного участка в размере 7 259 200,00 рублей (т. 2 л.д. 189-231).

На основании ч. 1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны, все понесенные судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 96 ГПК РФ.

Истцом при подаче искового заявления уплачена государственная пошлина в сумме 40 431 рубль 67 копеек, учитывая частичное удовлетворение исковых требования, с ответчиков ФИО1 и ФИО2 подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 793,75 рублей. 

Встречные исковые требования ФИО1 и ФИО2 о предоставлении расширенных выписок подлежат отклонению, поскольку оснований для этого с учетом вышеизложенных доводов суда не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент ТФБ 1" к ФИО1 и ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании кредитной задолженности, обращении взыскания на заложенное имущество и взыскании судебных расходов и встречные исковые требования ФИО1 и ФИО2 к Закрытому акционерному обществу "Ипотечный агент ТФБ 1" о предоставлении расширенных выписок, зачете платежей и перерасчета задолженности удовлетворить частично.

Расторгнуть кредитный договор №К от 30.12.2013 года. 

Взыскать солидарно с ФИО1 и ФИО2 в пользу Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент ТФБ 1" кредитную задолженность в размере 4 118 749,10 рублей.

Обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве общей долевой собственности ФИО2 (доля в праве ?) и ФИО1 (доля в праве ?), на 2- этажный жилой дом, находящийся по адресу: 

<

адрес>, кадастровый номер №, и на земельный участок, местонахождение: 

<

адрес>, кадастровый номер №, определив способ реализации в виде продажи с публичных торгов и установить начальную продажную стоимость в размере 7259200,00 рублей.

Взыскать в солидарном порядке с ФИО1, ФИО2 судебные расходы по оплате государственной пошлины в пользу Закрытого акционерного общества "Ипотечный агент ТФБ 1" в размере 34 793,75 рублей.

В остальной части исковые требования и встречные исковые требования оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме в судебную коллегию по гражданским делам Верховного суда Республики Татарстан путем подачи апелляционной жалобы в Верхнеуслонский районный суд Республики Татарстан.

Председательствующий О.М. Тюфтина