Дело № 2-150/2025 (2-5214/2024)

29RS0014-01-2024-006927-95

4 февраля 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Ломоносовский районный суд города Архангельска

в составе председательствующего судьи Кошелева В.Н.

при секретаре судебного заседания Глебовой О.С.,

с участием представителя ответчика - ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Архангельске

гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации городского округа «Город Архангельск» о признании договора аренды земельного участка действующим, о признании права собственности на самовольную постройку,

установил:

истец (далее также - ФИО2) обратился в суд, указав, что 10 ноября 1994 года между администрацией Маймаксанского округа и ФИО3 (супруг истца) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Архангельск, Маймаксанский территориальный округ, 

<

***> (далее - спорный земельный участок), под огород между домовладениями 

<

***>. В последующем аренда спорного земельного участка была переоформлена договором аренды земельного участка № 14/12(м) от 02.12.1997, а затем - договором №14/67(м) от 12.01.2004. 22 мая 2018 года ФИО3 умер. После смерти ФИО3 его единственным наследником является истец, который продолжил использование спорного земельного участка, содержал его, вносил арендную плату. На спорном земельном участке возведен садовый дом, которым истец владеет и пользуется одновременно с использованием спорного земельного участка. В целях переоформления прав на спорный земельный участок истец обращался к ответчику, однако, получил отказ. Полагая отказ в переоформлении арендных отношений незаконным и необоснованным, истцом заявлено требование к ответчику о признании договора аренды спорного земельного участка действующим. При рассмотрении дела истцом также дополнительно заявлено требование о признании права собственности на самовольную постройку в отношении садового дома, возведенного на спорном земельном участке.

О судебном заседании лица, участвующие в деле, извещены в порядке, установленном статьей 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ).

В судебном заседании представитель ответчика с требованиями истца не согласился по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление с последующим дополнением, указав, что спорный земельный участок был предоставлен ФИО3 на условиях договора аренды для огородничества сроком на 11 месяцев, после окончания данного срока договор считается заключенным на неопределенный срок. Письмом от 01.04.2022 № 03-12/334 арендодатель уведомил арендатора о прекращении договора аренды и договор считается расторгнутым с 13 мая 2022 года. В удовлетворении требований истца просил отказать.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание явку не обеспечили и в связи с этим заседание проведено в их отсутствие.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующему.

Каждому гарантируется в соответствии с частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации судебная защита его прав и свобод.

В силу части 1 статьи 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. При этом правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений (статьи 12, 56, 57 ГПК РФ).

Регулирование имущественных и личных неимущественных отношений, основанных на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников, в соответствии с Конституцией Российской Федерации осуществляется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) и иными нормативными правовыми актами, составляющими гражданское законодательство в соответствии со статьей 3 ГК РФ.

В соответствии с положениями пункта 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом (статья 12 ГК РФ), в том числе в судебном порядке (пункт 1 статьи 11 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 307 ГК РФ предусмотрено, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в законе.

Если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать (пункт 2 статьи 308 ГК РФ).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 ГК РФ).

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Абзацем первым пункта 1 статьи 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В силу пункта 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 307.1 ГК РФ к обязательствам, возникшим из договора (договорным обязательствам), общие положения об обязательствах (подраздел 1 ГК РФ) применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре (подраздел 2 раздела III ГК РФ).

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-Ф3 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории такого поселения.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Как следует из обстоятельств, установленных судом, в соответствии с приказом главы администрации Маймаксанского округа города Архангельска от 10.11.1994 № 196 ФИО3 предоставлен земельный участок под огород между домовладениями 

<

***> площадью 0,0634 га в аренду сроком на три года с правом пролонгации на следующий срок без права застройки. 

10 ноября 1994 года между администрацией Маймаксанского округа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Архангельск, Маймаксанский территориальный округ, 

<

***>, под огород между домовладениями 

<

***>.

В последующем аренда спорного земельного участка была переоформлена на основе заключения договора аренды земельного участка № 14/12(м) от 02.12.1997, подписанного между департаментом муниципального имущества мэрии города Архангельска (арендодатель) и ФИО3 (арендатор). Данным договором сохранена цель предоставления земельного участка (для огородничества). Срок действия договора определен до 2 декабря 2000 года.

22 декабря 2000 года между мэрией города Архангельска и ФИО3 заключено соглашение по внесению изменений в договор аренды №14/12 (м) от 02.12.1997, в соответствии с которым срок действия договора №14/12 (м) от 02.12.1997 продлен со 2 декабря 2000 года на три года, а также уточнен порядок внесения арендной платы. 

12 января 2004 года между мэрией города Архангельска (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор № 14/67(м), в соответствии с которым арендные отношения между сторонами вновь были переоформлены. По данному договору сохранена цель предоставления земельного участка (для огородничества). Действие договора определено на срок 11 месяцев. Действие договора аренды №14/12 (м) от 02.12.1997 прекращено с 1 декабря 2003 года.

После окончания срока, определенного договором № 14/67(м) от 12.01.2004, при отсутствии возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться спорным земельным участком.

8 декабря 2015 года спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет под номером 

<

***>.

22 мая 2018 года ФИО3 умер.

После 22 мая 2018 года ФИО2 продолжила использование спорного земельного участка, содержала его, вносила арендную плату. Фактически данным земельным участком ФИО2 пользуется с 10 ноября 1994 года, с момента его предоставления супругу. 

Указанные обстоятельства подтверждаются документами, предоставленными в материалы дела, и лицами, участвующими в деле, по сути, не оспариваются.

Также судом установлено, что на спорном земельном участке возведен садовый дом, построенный в период между 1995 и 2000 годами, которым пользовались супруги ФИО3 и ФИО2, а после 22 мая 2018 года - ФИО2

В целях переоформления прав на спорный земельный участок ФИО2 в 2021, 2022, 2023 годах обращалась в администрацию городского округа «Город Архангельск», однако, получила отказ, мотивированный тем, что договор аренды с ФИО3 прекращен.

В частности, как следует из документов, предоставленных администрацией городского округа «Город Архангельск», письмом от 01.04.2022 № 03-12/334, направленным ФИО3, арендодатель уведомил арендатора об отказе от договора аренды.

Проверив доводы и возражения лиц, участвующих в деле, с учетом предоставленных ими доказательств, суд исходит из следующего.

После смерти ФИО3 его единственным наследником является супруга ФИО3 - ФИО2, что подтверждается материалами наследственного дела, открытого нотариусом ФИО4

В соответствии с пунктом 1 статьи 1110 ГК РФ при наследовании имущество умершего (наследство, наследственное имущество) переходит к другим лицам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, если из закона не следует иное.

Статьей 1112 ГК РФ предусмотрено, что в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности. Не входят в состав наследства права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя, в частности право на алименты, право на возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью гражданина, а также права и обязанности, переход которых в порядке наследования не допускается законом. Не входят в состав наследства личные неимущественные права и другие нематериальные блага.

Наследники, принявшие наследство, в соответствии с пунктом 1 статьи 1175 ГК РФ отвечают по долгам наследодателя в пределах стоимости перешедшего к ним наследственного имущества.

Таким образом, права и обязанности, возникшие из договора аренды, не связанные с личностью наследодателя, являющегося арендатором, при наследовании его имущества переходят к его наследникам в порядке универсального правопреемства, то есть в неизменном виде как единое целое и в один и тот же момент, поскольку иное не следует из закона.

В соответствии со статьей 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок по правилам статьи 610 ГК РФ.

По обстоятельствам рассматриваемого спора после окончания срока, определенного договором № 14/67(м) от 12.01.2004, арендные отношения по использованию спорного земельного участка фактически сохранились, а действие договора аренды - возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок.

Следовательно, по состоянию на 22 мая 2018 года ФИО3 сохранял права и обязанности арендатора спорного земельного участка по договору аренды № 14/67(м) от 12.01.2004, а после 22 мая 2018 года данные права и обязанности в порядке универсального правопреемства перешли единственному наследнику ФИО3 - ФИО2 То есть с 22 мая 2018 года арендатором спорного земельного участка считается ФИО2

В соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Между тем, после 22 мая 2018 года ФИО2 какие-либо уведомления арендодателя спорного земельного участка об отказе от договора аренды не направлялись.

При этом не может быть принято в качестве надлежащего уведомления об отказе от договора аренды письмо от 01.04.2022 № 03-12/334, на которое ссылается ответчик, поскольку данное письмо адресовано умершему лицу (ФИО3) и, следовательно, не могло быть вручено надлежащему адресату.

Таким образом, уведомление об отказе от договора аренды, на которое ссылается ответчик, не влечет никаких правовых последствий для ФИО2 как арендатора спорного земельного участка.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 21.1 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (в том числе арендатор земельного участка, договор аренды которого возобновлен на неопределенный срок), которому такой земельный участок был предоставлен до 1 марта 2015 года, однократно имеет право заключить новый договор аренды такого земельного участка сроком на пять лет без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ, с соблюдением условий, определенных подпунктами 1 - 7 данной статьи. 

Принимая во внимание установленные судом фактические обстоятельства, руководствуясь нормами материального права, которые подлежат применению к спорным отношениям, суд приходит к выводу о том, что требование истца о признании договора аренды спорного земельного участка действующим является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Разрешая требование истца о признании права собственности на самовольную постройку, суд исходит из следующего.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

В соответствии с пунктом 3 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем, истец не является лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится спорный земельный участок.

Кроме того, в рамках внесудебного экспертного исследования, заказанного истцом в ООО «Беломорская Сюрвейерская Компания», проведено обследование садового дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

***>, по результатам которого (в соответствии с заключением эксперта от 14.11.2024 № 155/2024) установлено, что садовый дом не является капитальным строением, поскольку нет неразрывной связи с землей, фундамент отсутствует. Данный садовый дом не предназначен для круглогодичного использования. Фактически садовый дом использовался для временного проживания людей в период сезона производства работ по выращиванию сельскохозяйственных растений.

При этом суд принимает во внимание, что спорный земельный участок в соответствии с приказом главы администрации Маймаксанского округа города Архангельска от 10.11.1994 № 196 был предоставлен в аренду ФИО3 для огородничества без права застройки.

Последующие договоры аренды, заключенные в отношении спорного земельного участка, также не предусматривали изменения целевого назначения спорного земельного участка и условий его использования арендатором.

Таким образом, правовых оснований для признания за истцом права собственности на самовольную постройку в отношении садового дома, возведенного на спорном земельном участке, у суда не имеется. В этой части требование истца является необоснованным и не подлежит удовлетворению.

При обращении в суд истцом уплачена государственная пошлина в размере 

<

***>. В части требования, удовлетворенного судом, и в соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ государственная пошлина, оплаченная истцом при обращении в суд, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца. 

В части требования, которое судом оставлено без удовлетворения, государственная пошлина, не оплаченная истцом, подлежит взысканию с истца в размере 

<

***>.

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ФИО2 (паспорт гражданина 

<

***>) к администрации городского округа «Город Архангельск» (ИНН 

<

***>) о признании договора аренды земельного участка действующим, о признании права собственности на самовольную постройку удовлетворить частично.

Признать договор аренды земельного участка от 12.01.2004 № 14/67(м), по которому ФИО2 (в качестве правопреемника ФИО3) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 

<

***>, заключенным на неопределенный срок и действующим.

В удовлетворении требования ФИО2 к администрации городского округа «Город Архангельск» о признании права собственности на самовольную постройку в виде дома, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 

<

***>, отказать.

Взыскать с администрации городского округа «Город Архангельск» в пользу ФИО2 денежные средства в счет выплаты расходов по оплате государственной пошлины в размере 

<

***>.

Взыскать с ФИО2 в доход бюджета городского округа «Город Архангельск» государственную пошлину в размере 

<

***>.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 18 февраля 2025 года.

Председательствующий

В.Н. Кошелев