Дело 2-790/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 

23 ноября 2020 года г. Поронайск

Поронайский городской суд Сахалинской области в составе председательствующего судьи Поповой Т.В., при секретаре судебного заседания Коробовой В.В., 

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров аренды нежилого здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении договора аренды нежилого здания, указав в обоснование, что он и Чан Ин Чун являются общедолевыми собственниками нежилого здания – магазина, расположенного в *. Между ФИО3 и ответчиком дата заключен договор аренды * указанного здания на срок с дата по дата , далее дата между ними же заключен договор аренды * указанного здания на срок с дата по дата . Договор аренды от дата зарегистрирован в Управление Росреестра по *. Ответчику дата направлено письменное уведомление о необходимости расторжения указанных договоров аренды, однако претензия ответчиком оставлена без удовлетворения, ответ на нее не поступил. При этом в ходе телефонного разговора ответчик потребовал денежные средства за расторжение договоров аренды. Наличие указанных договоров препятствует ему в осуществлении права собственности в отношении нежилого здания. В связи с чем, просит в судебном порядке расторгнуть вышеуказанные договора аренды нежилого здания (магазина) от дата * и от дата *. 

В судебном заседании истец ФИО1, надлежаще извещенный, не присутствовал, просил о рассмотрении дела в его отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не присутствовал, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежаще, об отложении слушания не просил, сообщил суду, что против расторжения договора аренды не возражает, соглашение о расторжении договора аренды, акт приема-передачи спорного объекта истцом ему не направлялись.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца ФИО3, Чан Ин Чун, представитель Управления Росреестра по Сахалинской области, привлеченные к участию в деле соответственно определениями суда от 13 октября 2020 года и от 2 ноября 2020 года, надлежаще извещенные, в судебном заседании не присутствовали, каких-либо заявлений, ходатайств суду не представили. 

Суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, в соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ).

Исследовав материалы дела и оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

Согласно статье 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если стороны после истечения срока договора аренды не прекратят исполнять, то есть арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, а арендодатель – принимает арендную плату и при этом не требует возврата имущества, договор аренды в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ будет считаться возобновленным на неопределенный срок. 

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В силу статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование здание или сооружение. 

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 ГК РФ).

В соответствии со статьей 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Статьей 314 ГК РФ предусмотрено, что, если обязательство предусматривает или позволяет определить день его исполнения либо период, в течение которого оно должно быть исполнено (в том числе в случае, если этот период исчисляется с момента исполнения обязанностей другой стороной или наступления иных обстоятельств, предусмотренных законом или договором), обязательство подлежит исполнению в этот день или соответственно в любой момент в пределах такого периода.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что дата между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор * на аренду нежилого здания, расположенного по * в *, сроком действия с даты заключения по дата . После этого, дата между ними же заключен аналогичный по условиям договор аренды того же здания сроком по дата , который условий продления срока действия договора не содержат. В пункте * договора от дата предусмотрено, что арендатор или арендодатель по позднее, чем за * дней извещает арендодателя или арендатора о предстоящем освобождении помещения в связи с окончанием срока действия договора, помещение передается по приемо-сдаточному акту. Также предусмотрено, что настоящий договор, может быть досрочно расторгнут при обоюдном согласии сторон с выполнением пункта *. Каких-либо соглашений о расторжении договора аренды, акт приема-сдачи объекта между ФИО3 и ФИО2 составлялись.

дата ФИО1, Чан Ин Чун приобрели у ФИО3 по договору купли-продажи указанное нежилое здание, расположенное по * в *, право общей долевой собственности по ? доли за каждым из них зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по * дата , что подтверждается выпиской из ЕГРН. Данный договор никем не оспорен.

Согласно выписки из ЕГРН, в отношении указанного объекта зарегистрировано обременение в виде договора аренды, заключенного с ФИО2 с дата по дата на основании договора аренды от дата *, номер регистрации договора в Управлении Росреестра по Сахалинской области * от дата .

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (часть 3 статьи 1 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее – Закон № 218-ФЗ). 

В ЕГРН вносятся среди прочего сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с ними, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом (пункт 2 части 2 статьи 7, части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ).

Следовательно, сведения об изменении и прекращении зарегистрированного договора аренды объекта недвижимого имущества также подлежат внесению в ЕГРН в установленном Законом № 218-ФЗ порядке. 

В зависимости от способа изменения или расторжения договора указанные сведения вносятся в ЕГРН путем государственной регистрации, в частности: соглашения об изменении договора; прекращения договора на основании соглашения о его расторжении; прекращения договора на основании заявления об одностороннем отказе одной из сторон от исполнения договора; прекращения договора на основании решения суда по заявлению соответствующей стороны; прекращения договора в связи с истечением срока действия.

Прекращение договора аренды указанной в нем датой окончания срока действия, а также действия участников сделки аренды, вследствие которых договор прекращается, регламентированы в статьей 621 ГК РФ.

По смыслу данного в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснения следует, что любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющую государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРН записи о прекращении договора аренды, а сохранение записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился. 

Как установлено судом, срок действия договора истек, при этом условия договора о возврате арендованного имущества сторонами соблюдены не были, документ приема-сдачи объекта между ФИО4 и ФИО2 не составлялся, между тем, последний спорным объектом перестал пользоваться еще до его продажи ФИО1 и Чан Ин Чун арендодателем ФИО3, не используется он ответчиком и в настоящее время, арендная плата им не оплачивается. Отказа органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в погашении регистрационной записи об аренде объекта недвижимости не имеется, с заявлением в Управление Росреестра о снятии обременения в виде аренды никто не обращался.

Таким образом, учитывая приведенные нормы права и принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу, что истец выбрал неверный способ защиты своего прав, в связи с чем, не усматривает законных оснований для удовлетворения настоящего иска. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договоров аренды нежилого здания от дата * и от дата * отказать. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Сахалинский областной суд через Поронайский городской суд в течение месяца со дня его составления в окончательном виде. 

Решение в окончательном виде постановлено 01 декабря 2020 года.

Судья Поронайского городского суда Т.В. Попова