Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Дело № 2-260/2024

28 февраля 2024 г.

г. Бодайбо

 

Бодайбинский городской суд Иркутской области, в составе: судьи Ермакова Э.С., единолично, при секретаре Сычевой И.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, права собственности на квартиру, 

у с т а н о в и л :

В обоснование заявленных требований истец указал, что ДД.ММ.ГГГГ заключил с ответчиком договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №. Договор был совершен в нотариальной форме и полностью исполнен сторонами, поскольку по акту передачи квартира была передана от продавца к покупателю, покупная цена была передана продавцу в сумме 54 000 000 рублей (неденоминированных). 

Однако договор купли-продажи не был зарегистрирован ФИО1 в Бюро технической инвентаризации, полагая, что в соответствии с ранее действовавшим законодательством достаточно лишь нотариального удостоверения договора купли-продажи. 

С ДД.ММ.ГГГГ истец добросовестно, открыто и непрерывно владеет и пользуется квартирой, расположенной по приведенному выше адресу, осуществляет расходы по её содержанию, по оплате коммунальных услуг. Ни ответчик ФИО2, ни иные лица не оспаривали и не оспаривают в настоящее время прав ФИО1 на эту квартиру. В связи с этим истец полагает, что на основании ст. 234 ГК РФ приобрел право собственности указанное жилое помещение в силу приобретательной давности. 

В судебном заседании истец – ФИО1, его представитель – ФИО3, действующий на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования поддержали и привели доводы, аналогичные содержанию искового заявления.

Ответчик – ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте слушания дела извещена по последнему известному месту жительства на территории Российской Федерации. 

По информации органов ЗАГСа, на территории России зарегистрированы акты гражданского состояния: 1) 

<

данные изъяты>

Вместе с тем, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержит сведений о дате и месте рождения продавца ФИО2, её паспортных данных, что не дает возможность соотнести лиц, указанных в информации органов записи актов гражданского состояния, к лицу, являющемуся продавцом по этому договору.

В связи с неизвестностью места жительства ответчика, на основании ст. 50 ГПК РФ ФИО2 судом был назначен представитель – адвокат Поспелов Д.Н. 

Третьи лица – Администрация Бодайбинского городского поселения, Администрация г. Бодайбо и района в судебное заседание своих представителей не направили, о времени и месте слушания дела судом извещены, не сообщили о причинах неявки и не просили о рассмотрении дела в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд находит исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, о признании права собственности на квартиру в силу приобретательной давности, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ниже по тексту «ГК РФ») в случаях и в порядке, которые предусмотрены данным кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно пунктам 1 и 3 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть вновь принята во владение, пользование и распоряжение оставившим ее собственником либо приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

Абзацем 1 ст. 236 ГК РФ предусмотрено, что гражданин может отказаться от права собственности на принадлежащее ему имущество, объявив об этом либо совершив другие действия, определенно свидетельствующие о его устранении от владения, пользования и распоряжения имуществом без намерения сохранить какие-либо права на это имущество. 

В силу ч. 1 ст. 234 этого же Кодекса лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность). 

В пункте 16 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее «Постановление Пленума № 10/22») разъяснено, что по смыслу ст. ст. 225, 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.

Кроме того, в пункте 15 указанного постановления разъяснено, что:

давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении; 

давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности, в том числе в случае временной утраты владения спорным имуществом, передачи во временное владение другого лица, а также если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 ст. 234 ГК РФ); 

владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. 

Из содержания указанных норм следует, что действующее законодательство, предусматривая возможность прекращения права собственности на то или иное имущество путем совершения собственником действий, свидетельствующих о его отказе от принадлежащего ему права собственности, допускает возможность приобретения права собственности на это же имущество иным лицом в силу приобретательной давности.

При этом к действиям, свидетельствующим об отказе собственника от права собственности, может быть отнесено, в том числе устранение собственника от владения и пользования принадлежащим ему имуществом, непринятие мер по содержанию данного имущества (Данная правовая позиция выражена в Определении Верховного Суда РФ от 20 декабря 2016 года № 127-КГ-16-12).

К такому поведению, свидетельствующему о добровольном устранении от владения, может быть отнесено поведение как самого собственника, так и его наследников (правопреемников). 

Согласно абзацу первому пункта 19 Постановления Пленума № 10/22, возможность обращения в суд с иском о признании права собственности в силу приобретательной давности вытекает из статей 11 и 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется судами путем признания права. Поэтому лицо, считающее, что стало собственником имущества в силу приобретательной давности, вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности.

Как следует из материалов дела, по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 продала ФИО1 квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 59,09 квадратных метров, в том числе жилой 44,5 квадратных метров, состоящую из трех комнат в двухэтажном брусовом доме, за покупную цену в 54 000 000 рублей (неденоминированных) (л.д. 7).

Договор был удостоверен нотариусом Бодайбинской нотариальной конторы.

Вместе с тем, сведений о регистрации данного договора в органах Бюро технической инвентаризации, как это было предусмотрено действовавшей в это время «Инструкцией о порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР», утвержденной Приказом Минкоммунхоза РСФСР от 21 февраля 1968 года № 83, не имеется (технический паспорт, регистрационная справка для нотариального удостоверения договора и т.п.).

Нет сведений о регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество как на ранее учтенный объект (л.д. 9).

По правилам части 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

С учетом данных положений, договор купли-продажи спорной квартиры между истицей и ответчиками ввиду отсутствия данных о его регистрации в органах Бюро технической инвентаризации в соответствии с ранее действовавшим законодательством, а равно и в последующем, в органах регистрации недвижимости, является незаключенным. 

Вместе с тем, из правовой позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в определении от 05 июля 2001 года № 132-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы ЗАО «РЕБАУ АГ» на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 ст. 165, пунктом 2 ст. 651 ГК РФ», определении от 10 октября 2002 года № 291-О «Об отказе в принятии жалобы гражданки К.Л. на нарушение ее конституционных прав и свобод положениями статей 131, 223 и 551 ГК РФ», следует, что право возникает в силу конкретного гражданско-правового договора, а государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Тем самым государственная регистрация создает стабильность гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность и поэтому не может рассматриваться как недопустимое непроизвольное вмешательство государства в частные дела или ограничение прав человека и гражданина, в том числе гарантированных Конституцией РФ права владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, находящимся у лица на законных основаниях, а также свободы экономической деятельности.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, последний является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения (пункт 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных правах»). 

В этих условиях, отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 254 Гражданского кодекса Российской Федерации само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Данные разъяснения объективно указывают на то, что несоблюдение формы сделки купли-продажи недвижимости, требований о её регистрации, не препятствует приобретению данного имущества путем приобретательской давности, поскольку доказыванию в этом случае подлежит: а) волеизъявление прежнего собственника, его правопреемников, на передачу владения в пользу приобретателя, либо самоустранение от такого владения и совершение иных действий, свидетельствующих об отказе от собственности; б) владение и пользование приобретателем данного имущества как своим собственным в течение свыше 15-ти лет; в) отсутствие обращения данного недвижимого имущества в собственность муниципального образования. 

Совокупность этих обстоятельств нашла свое подтверждение в судебном заседании.

Так, исследованный в судебном заседании договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ совершен сторонами в установленной законом на момент его совершения нотариальной форме, предусмотренной ст. 7 Федерального закона РФ от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», и объективно подтверждает волеизъявление продавца ФИО2 на отчуждение квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, в пользу в пользу ФИО1 

Положения этого соглашения содержат все существенные условия договора данного вида, предусмотренные законом как на момент его совершения, так и действующими в настоящее время нормами ст. ст. 554, 555 ГК РФ: о предмете недвижимости с описанием, позволяющим определить его расположение в составе другого недвижимого имущества, а также о цене продажи.

Именно эти обстоятельства дают суду основания признать указанных договор действительным.

Договор был полностью исполнен обеими сторонами, поскольку согласованная покупная цена в размере 54 000 000 рублей (неденоминированных) уплачена покупателем – ФИО1 продавцу ФИО2 при подписании договора, о чем в пункт 4 документа было включено положение об этом и, соответственно, этот факт подтвержден при нотариальном удостоверении сделки. 

По передаточному акту от ДД.ММ.ГГГГ квартира по приведенному выше адресу была передана от продавца к покупателю. 

Данных, подтверждающих тот факт, что договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ был расторгнут в судебном порядке либо признан недействительным, в судебном заседании не установлено. 

Объяснения истца о добросовестном, открытом и непрерывном владении указанной квартирой, согласуются с исследованными доказательствами по делу:

показаниями свидетелей ФИО7 и ФИО8, которые в судебном заседании дали соответствующие друг другу по обстоятельствам дела показания и показали, что проживают в соседнем доме (

<

адрес>), часто общаются с ФИО1, его супругой. Свидетели подтвердили, что в 1997 году ФИО1 купил трехкомнатную квартиру по адресу: 

<

адрес>, вселился в неё, стал производить ремонт, проживал и проживает в этом жилом помещении с супругой, двумя детьми, оплачивает за квартиру. Ни продавец этого жилья, ни какие-либо иные лица не оспаривали и не оспаривают в настоящее время права истца на эту квартиру, которой он открыто, непрерывно и добросовестно владеет свыше 26 лет; 

сведениями поквартирной карточки МУП «Служба заказчика», согласно которой ФИО1 зарегистрирован в указанной квартире, расположенной по адресу: 

<

адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ, а его сын – ФИО9, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, - с ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 10); 

платежными документами АО «Витимэнергосбыт» об оплате за потребляемую электроэнергию по адресу: 

<

адрес>, начиная с 1997 года и по 2010 годы, справкой об открытии на имя ФИО9 лицевого счета № БД00004315 для оплаты электроэнергии, об установке прибора учета (л.д. 12-15); 

копией финансового лицевого счета № в МУП «Тепловодоканал» на имя ФИО1 об оплате за потребляемые в отношении квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, коммунальных услуг и внесении ею платежей в счет их оплаты, об отсутствии какой-либо задолженности по коммунальным услугам. 

В силу положений ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, в связи с чем, исходя из принципа состязательности, закрепленного также в ст. 123 Конституции Российской Федерации, стороны, желающие наиболее благоприятного для себя решения, обязаны представить суду доказательства, подтверждающие или опровергающие эти факты, а также совершить действия, направленные на то, что бы убедить суд в своей правоте.

Представитель ответчика – адвокат Поспелов Д.Н., данный факт не оспорил и не опроверг, о подложности данных документов (договора купли-продажи, акта приемки передачи), а равно иных письменных доказательств, не заявил, достоверность сообщенных свидетелями обстоятельств по делу под сомнение не поставил. Равно как не оспорил он и факт перехода права собственности спорной квартиры от ФИО2, уплату покупателем покупной стоимости согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, владение данным жильем ФИО1 как своим собственным на протяжении более двадцати шести лет. 

Сведений о наличии какого-либо иного спора о праве на данный объект недвижимого имущества, возражений или правопритязаний со стороны третьих лиц, государственных органов или органов местного самоуправления не имеется. Об этом указывают так же и отсутствие сведений о правообладателях в отношении квартиры в Едином государственном реестре недвижимости.

Оценивая представленные суду доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд находит их относимыми, допустимыми, в совокупности достаточными для вывода о том, что: а) собственник квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, ФИО2 заключив в требуемой законом нотариальной форме договор купли-продажи указанного жилья, определенно в требуемой законом нотариальной форме выразила волю на отчуждение квартиры в собственность ФИО1; б) договор был полностью исполнен обеими сторонами, он не был оспорен, признан недействительным или расторгнут, а так же на день рассмотрения спора судом истекли предельные сроки для признания его недействительной сделкой; в) ФИО1 добросовестно, открыто и непрерывно владел и пользовался указанной квартирой при отсутствии возражений и правопритязаний других лиц; г) жилое помещение не было обращено в собственность государственную собственность или собственность муниципальных образований.

Совокупность этих обстоятельств дает суду предусмотренные частью 1 ст. 234 ГК РФ основания признать за ФИО1 право собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №, в силу приобретательной давности.

В силу положений части 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 96 настоящего Кодекса. 

Однако применительно к спорным правовым отношениям сторон, суд принимает во внимание, что возникновение спора не связано с фактом нарушения или оспаривания прав истца со стороны ответчиков. Поэтому уплаченная истцом государственная пошлина не подлежит возмещению за счет ответчиков и отсутствуют правовые основания для ее возвращения и за счет средств бюджета (пункт 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела»).

Руководствуясь ст. ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

1. Иск ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи действительным, права собственности на квартиру, удовлетворить.

2. Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между продавцом – ФИО2 и покупателем ФИО1, о продаже квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, общей площадью 59,09 квадратных метров, в том числе жилой 44,5 квадратных метров, состоящую из трех комнат в двухэтажном брусовом доме, действительным.

3. Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес>, паспорт 

<

данные изъяты>, на квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, кадастровый №.

4. Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Бодайбинский городской суд в течение одного месяца.

Судья Э.С. Ермаков