Дело № 2-105/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

пос. Хандыга 08 августа 2017 года

Томпонский районный суд Республики Саха (Якутия) в составе председательствующего судьи Г., при секретаре Я.., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению М.В. к С. о переходе права собственности на жилое помещение,

установил:

М.В. обратилась в суд с иском к С. о переходе права собственности на жилое помещение, в обоснование исковых требований указав, что *Дата* она с ответчиком заключила договор купли-продажи квартиры, находящейся по *Адрес* общей площадью 53,4 кв. м. расположенной на втором этаже двухэтажного жилого дома, право собственности, на которую оформлено на ответчика и его недееспособную мать С.Н., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права, о чём в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним *Дата* сделана запись регистрации № *Номер*

После подписания договора купли-продажи, ответчик выехал за пределы РС(Я) и вывез свою престарелую мать, которая проживала по вышеуказанной квартире одна. Со слов ответчика истец узнала, что документы он передал на регистрацию права и при получении их отправит ей вместе с доверенностью на право переоформления жилого помещения на её адрес регистрации почтовым отправлением. Сведениями о том, кто получал и отправлял ему полученные документы с регистрационной палаты она не располагает. 

Имея устную договорённость, она на протяжении 2010, 2011, 2012 годов пересылала деньги за квартиру в соответствии с заключённым договором на имя законной супруги ответчика – С.М., почтовыми переводами «Форсаж», что подтверждается наличием чеков о совершении переводов. Денежные средства, переведённые почтовыми переводами суммы обратно на свой адрес она не получала, соответственно считает что денежные средства поступили получателю. 

По окончании выплат, она получила документы и, обнаружила, что ответчик не является единоличным владельцем жилого помещения, что существует свидетельство о государственной регистрации собственности на ? доли жилого помещения на ответчика и его мать С.Н., ДД.ММ.ГГГГ г.р.

Созвонившись с ответчиком и спросив у него, почему он ввёл её в заблуждение при подписании договора купли-продажи, не уведомил её о существовании ещё одного собственника, и не направил доверенность на переоформление квартиры, вразумительного ответа не получила, но ответчик сообщил ей, что оформляет документы о признании С.Н. ДД.ММ.ГГГГ г.р. недееспособной, приходящейся ответчику матерью, и после получения решения суда о признании его матери С.Н. недееспособной, направит в её адрес доверенность.

До настоящего момента доверенность на имя истца так и не была отправлена, а при телефонных разговорах с ответчиком, он сетует на занятость и отсутствие финансов для оформления доверенности. На вопрос, признал ли он свою мать недееспособной, был получен положительный ответ. На просьбу направить документы о признании С.Н. недееспособной был также получен положительный ответ. Решение суда о признании С.Н. недееспособной и распоряжение о назначении ответчика опекуном над недееспособной матерью, истцом были получены в январе 2017 г. на электронный адрес.

На протяжении всего времени истец производит оплату за коммунальные услуги и электроэнергию по *Адрес*, что подтверждается наличием справок с УК и Энергосбыта об отсутствии задолженности.

В настоящее время она открыто пользуется приобретенной квартирой без притязаний прежнего собственника. Иные лица на данный объект недвижимости не претендуют, не истребуют. Имеет на руках оригиналы документов: технический паспорт на жилое помещение, оформленный на имя ответчика и его матери, свидетельство о государственной регистрации права собственности на С. и С.Н., кадастровый паспорт, а также договор купли-продажи квартиры, заключенный ответчиком с предыдущим собственником квартиры. Установление перехода права собственности на жилое помещение необходимо для оформления права собственности на своё имя.

В связи с уклонением стороны сделки С. истец М.В. просит произвести государственную регистрацию сделки – договор купли-продажи благоустроенной квартиры № *Номер*, расположенной по *Адрес*, от *Дата*, заключённого между М.В. и С.. Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № 4 расположенной по *Адрес*, от С. и С.Н.. Взыскать с ответчика сумму оплаченной государственной пошлины в размере 7 059, 25 рублей.

В связи с наличием спора в отношении имущества, касающегося доли в праве признанного судом недееспособного лица С.Н., по делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований было привлечено Межрайонное управление Министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области *Номер*

В судебном заседании истец М.В. поддержала исковые требования по изложенным в нём основаниям. К иску дополнительно пояснила, что из-за невозможности ответчика лично явиться в государственный орган регистрации, а в случае неявки направить нотариально оформленную доверенность, у неё до настоящего времени не оформлено право собственности на свою же собственную квартиру. Ответчик всячески уклоняется от каких-либо действий по регистрации перехода права собственности. Просила суд учесть также то обстоятельство, что ответчик полностью проигнорировал даже вызовы в Свердловский районный суд *Адрес*, принимая во внимание, что ответчику глубоко безразличны дальнейшие действия по проданной квартире, просила удовлетворить иск. 

Представитель истца по доверенности К.О. подержала исковые требования. Просила удовлетворить иск по изложенным в нём основаниям.

В судебное заседание представитель третьего лица Межрайонного управления Министерства социального развития, опеки и попечительства Иркутской области *Номер* по доверенности Ч.Т. не явилась. Судом надлежаще извещена. От неё поступило ходатайство о рассмотрении дела без её участия. С иском не согласна, считает, что регистрация перехода прав (отчуждения имущества) от недееспособного лица возможны только при условии поступления оплаты по договору-купли продажи непосредственно на лицевой счёт недееспособного лица, в противном случае будут нарушены жилищные и имущественные права недееспособной С.Н. Направила соответствующее возражение.

Ответчик С. в судебное заседание не явился. Надлежаще извещён. О причинах неявки суд не известил.

Судом направлялось поручение в Свердловский районный суд *Адрес* о совершении процессуальных действий с участием С. в качестве ответчика, С.М. в качестве свидетеля. По судебным извещениям Свердловского районного суда по месту жительства, ответчик и свидетель не явились. Судебное поручение возвращено в суд по месту рассмотрения, без исполнения.

Суд рассмотрел дело по правилам частей 3 и 4 ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав истца, его представителя, изучив материалы дела, исследовав и оценив совокупность представленных доказательств, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой, в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, которые названы в законе или иных правовых актах, как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 3 ст. 574 ГК РФ договор купли-продажи имущества подлежит государственной регистрации. В соответствии с пунктом 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. № 302-Ф3 «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 574, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Договор купли-продажи квартиры заключен сторонами *Дата* в письменной форме, между сторонами были согласованы существенные условия данного договора: предмет, порядок передачи имущества, порядок оплаты. Продавцом было выражено согласие продать квартиру с рассрочкой платежа и передать её покупателю до полной оплаты, без составления дополнительного акта приема-передачи. В соответствии с вышеприведенными изменениями действующего законодательства договор купли-продажи жилого помещения государственной регистрации не подлежал. 

Как следует из норм Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 13, п. 7 ст. 16), в процессе регистрации правообладатель (или соответственно доверенное лицо) участвует при подаче заявления о государственной регистрации права. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр. Государственная регистрация, как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность. Поскольку продавец С. лично участвовал в подписании договора купли-продажи, чем выразил свою волю на заключение и государственную регистрацию перехода права собственности по сделке к покупателю, заявление о регистрации было подано и если отозвано не было, то имеются все основания в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года, покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности ( ст. 551 ГК РФ).

В ином внесудебном порядке разрешить данную проблему не представляется возможным.

Изучив материалы гражданского дела, оценивая в совокупности все представленные доказательства, суд признает иск М.В. к С. о переходе права собственности на жилое помещение обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим правовым и фактическим основаниям.

Так, в ходе судебного заседания установлено, что *Дата* М.В., действующая от своего имени в качестве покупателя и С., действующий от своего имени в качестве продавца заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по *Адрес*

Квартира оценена продавцом на 500 000 (пятьсот тысяч) рублей. Согласно условий договора, С. продаёт квартиру М.В. с рассрочкой платежа до *Дата*. 

Покупатель обязуется произвести полную оплату стоимости квартиры до указанной даты, путём внесения денежных платежей (переводов) на имя С. через банк.

Покупатель приобретает право собственности (владения, пользования и распоряжения) на квартиру с момента государственной регистрации прав.

Как следует из доводов истца, согласно устной договорённости, она на протяжении 2010, 2011, 2012 годов пересылала деньги за квартиру на имя законной супруги ответчика – С.М., почтовыми переводами «Форсаж», что подтверждается наличием чеков о совершении переводов. Денежные средства, переведённые почтовыми переводами суммы обратно на свой адрес она не получала, соответственно считает что денежные средства поступили получателю. 

Доводы истца подтверждены в суде приложенными чек-квитанциями «Почта России» в количестве 14 шт. об осуществлённых денежных переводах на общую сумму 500 000 руб. Имеется подтверждение от ФГУП «Почта России» исх. № 14.64/54 от *Дата* о получении переводов С.М..

Установлено, что с момента покупки квартиры истец М.В. фактически пользуется и владеет ею по своему усмотрению, несет бремя расходов по содержанию квартиры, оплачивает коммунальные услуги, о чем имеются подтверждающие справки от управляющей компании ООО «Авико-Сервис» о произведённых оплатах за ЖКУ по состоянию на *Дата* (об отсутствии задолженностей собственника С.Н.), но юридически собственником до сих пор не является, так как прежний владелец квартиры уклоняется от регистрации перехода права собственности недвижимого имущества.

Согласно Свидетельств о государственной регистрации права, выданных Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *Адрес* (Якутия) *Дата* собственниками квартиры значатся С. и С.Н. по 1/2 доли, каждый.

Возражение представителя третьего лица Межрайонного управления Министерства социального развития, опеки и попечительства *Адрес* № 1 по доверенности Ч.Т. о том что регистрация перехода прав (отчуждения имущества) от недееспособного лица возможны только при условии поступления оплаты по договору-купли продажи непосредственно на лицевой счёт недееспособного лица, в противном случае нарушаются жилищные и имущественные права недееспособной судом не принимаются во внимание. Поскольку Решением Свердловского районного суда г. Иркутска от *Дата* по заявлению С. С.Н., *Дата* г.р. признана недееспособной вследствие психического расстройства, на основании заключения комиссии судебно-психиатрических экспертов *Номер* от *Дата* и Распоряжением № 253/мр-и Межрайонного управления Министерства социального развития, опеки и попечительства *Адрес* № 1 от *Дата* «Об установлении опеки над недееспособной гр. С.Н.», её сын С. назначен опекуном над недееспособной, ответчик С. несёт полную ответственность за вмененные ему обязанности опекуна, а также за все действия, связанные с распоряжением имуществом подопечной.

Установлено, что регистрирующий орган не проводит регистрацию перехода права собственности, указывая на необходимость явки продавца.

Установлено, что для оформления своих прав на приобретенное имущество истец М.В. *Дата* обращалась к ответчику с требованием оформления документов для государственной регистрации права на недвижимое имущество согласно договора купли-продажи с приложением соответствующих правоустанавливающих документов, но ответчик проигнорировал требования истца об исполнении обязательств по юридическому оформлению передачи имущества и уклонился от регистрации перехода прав.

Установлено, что после продажи квартиры, продавец С. вместе с членами семьи выехал на постоянное место жительства в *Адрес*. В настоящее время зарегистрирован по месту жительства по адресу: 

<

...>. Никаких претензий в течение всего времени после продажи квартиры в адрес истца от него не поступало, денежные средства за продажу квартиры были получены через свою супругу С.М., квартира была передана им истцу во владение и пользование безвозвратно. На письменные и устные требования истца о юридическом дооформлении документов согласно обычаев делового оборота не реагирует.

В соответствии со ст. 223 ГК в случаях, когда отчуждаемое имущество подлежит государственной регистрации, а право собственности на недвижимое имущество обязательной государственной регистрации, у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со ст. 165 ч. 3 ГК РФ, если договор, требующий государственной регистрации, совершен в ненадлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации договора. В этом случае договор регистрируется в соответствии с решением суда. К данным правоотношениям, возможно, применить нормы ст. 165 ГК РФ.

В силу ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица), юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Ограничение гражданских прав допускается лишь на основании федерального закона и в ограниченных случаях.

Оценив перечисленные выше доказательства, суд считает, что данные обстоятельства дают основания для вывода суда о необходимости удовлетворения требований истца, как подтвержденных совокупностью доказательств.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление М.В. к С. о переходе права собственности на жилое помещение удовлетворить;

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по *Адрес* (Якутия) («Росреестр») произвести государственную регистрацию сделки – договора купли-продажи квартиры № 4, расположенной по *Адрес* от *Дата*, заключённой между ФИО1 и С.; 

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру № 4 расположенную по *Адрес*, от С. и С.Н.; 

Взыскать с ответчика сумму оплаченной государственной пошлины в размере 7 059 рублей 25 копеек.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Саха (Якутия) через Томпонский районный суд РС (Я) в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья: В.М. Гаврильев

Мотивированное решение принято «14» августа 2017 года