Дело № 3а-131/2017 

(№ 3а-526/16)

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ставрополь 20 января 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Брянского В.Ю.,

при секретаре судебного заседания Баевой Д.В.,

с участием: представителя административного истца ФИО1,

представителя администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края ФИО2,

рассматривая в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению закрытого акционерного общества «Прасковея» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «Прасковея» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости.

В обоснование заявленных требований указано, что кадастровая стоимость арендуемых ЗАО «Прасковея» земельных участков определена в государственном кадастре недвижимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:20:000000:4796, площадью 4906 863 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере 27940168,61 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4797, площадью 1999 953 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере 11387932,38 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4798, площадью 2000 038 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере 11388 416,38 рублей по состоянию на 16 августа 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4799, площадью 5954 813 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере 33907300,70 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

Административный истец считает, что внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость земельных участков превышает их рыночную стоимость, чем затрагиваются их права и обязанности по уплате арендных платежей, которые рассчитываются непосредственно от результатов определения кадастровой стоимости.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости ЗАО «Прасковея» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной стоимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4796 в размере 4453 500 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4797 в размере 1815 200 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4798 в размере 1815300 рублей по состоянию на 16 августа 2016 года; в отношении земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4799 в размере 5404 700 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

Заявленные требования основаны на результатах отчета об определении рыночной стоимости земельного участка № О/55/2016 от 04 октября 2016 года, составленного ИП ФИО3 по заказу административного истца. При этом, согласно положительного экспертного заключения ООО «Российское общество оценщиков» № 3301/2016 от 19 октября 2016 года, выполненный ИП ФИО3 отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная оценщиком в отчете, подтверждена.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 просила установить кадастровую стоимость земельных участков в следующих размерах: с кадастровым номером 26:20:000000:4796 – 4906 900 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4797 – 2 000000 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4798 – 2 000000 рублей по состоянию на 16 августа 2016 года, с кадастровым номером 26:20:000000:4799 – 5895 300 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года согласно заключению судебной экспертизы ГУП СК «Бюро экспертиз» № 103-Г/16 от 14 декабря 2016 года.

Представитель администрации Буденновского муниципального района Ставропольского края ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения административных исковых требований, пояснив при этом, что уменьшение кадастровой стоимости земельных участков приведет к снижению доходов в бюджет. Однако указал на отсутствие замечаний и возражений к заключению судебной экспертизы. 

Представители Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, Министерства имущественных отношений Ставропольского края, администрации муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте судебного заседания, в суд не явились. От главы муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края ФИО4 поступило ходатайство о рассмотрении дела без их участия и принятии решения на усмотрение суда.

Представитель Министерства имущественных отношений Ставропольского края ФИО5 в представленном ходатайстве также просила рассмотреть дело в их отсутствие, вынести решение в соответствии с действующим законодательством. 

При таких обстоятельствах, суд считает возможным, а присутствующие лица не возражали против рассмотрения дела в отсутствие надлежащим образом извещенных и не явившихся в судебное заседание лиц в порядке ч. 4 ст. 247 КАС РФ. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Использование земли в Российской Федерации является платным, и одной из форм платы за использование земли является земельный налог (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Как предусмотрено пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08 апреля 2000 года № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с пунктами 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

В силу статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности") под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона "Об оценочной деятельности" результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Статья 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта об ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

Пунктом 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Как следует из материалов дела, ЗАО «Прасковея» на основании договора аренды, заключенного с администрацией Буденновского муниципального района Ставропольского края, и дополнительных соглашений к ним, заключенных с администрацией муниципального образования Терского сельсовета Буденновского района Ставропольского края, арендует земельные участки: с кадастровым номером 26:20:000000:4796, площадью 4906 863 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», с кадастровым номером 26:20:000000:4797, площадью 1999 953 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», с кадастровым номером 26:20:000000:4798, площадью 2000 038 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», с кадастровым номером 26:20:000000:4799, площадью 5954 813 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский». 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1381 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно кадастровым справкам о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 21 октября 2016 года кадастровая стоимость земельных участков определена в государственном кадастре недвижимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:20:000000:4796 – 27940168,61 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года, с кадастровым номером 26:20:000000:4797 – 11387932,38 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

Согласно кадастровой справке о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 20 октября 2016 года кадастровая стоимость земельных участков определена в государственном кадастре недвижимости в следующих размерах: с кадастровым номером 26:20:000000:4798 – 11388416,38 рублей по состоянию на 16 августа 2016 года, с кадастровым номером 26:20:000000:4799 – 33907300, 70 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости земельных участков № О/55/2016 от 04 октября 2016 года, составленного ИП ФИО3 по заказу административного истца, рыночная стоимость земельных участков определена в следующих размерах: с кадастровым номером 26:20:000000:4796 - 4453 500 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4797 - 1815 200 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4798 - 1815300 рублей по состоянию на 16 августа 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4799 - 5404 700 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

На указанный отчет об определении рыночной стоимости земельного участка № О/55/2016 от 04 октября 2016 года получено положительное экспертное заключение ООО «Российское общество оценщиков» №3301/2016 от 19 октября 2016 года, согласно которому отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года, федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности, а так же подтверждающее что выводы сделанные оценщиком при расчете рыночной стоимости обоснованы, величина рыночной стоимости признана достоверной.

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю от 01 ноября 2016 года поступившее 24 октября 2016 года от ЗАО «Прасковея» заявление отклонено в виду того, что отличие рыночной стоимости объектов недвижимости от их кадастровой стоимости составляет более чем 30 %, а именно 84,1 %. Кроме того, отчет об оценке не соответствует положениям Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки.

При принятии решения суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу; устанавливает права и обязанности лиц, участвующих в деле; решает, подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела.

В силу части 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

Обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце.

По ходатайству административного истца на основании определения Ставропольского краевого суда от 24 ноября 2016 года ГУП СК «Бюро экспертиз» по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению эксперта № 103-Г/16 от 14 декабря 2016 года рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4796 составляет 4906 900 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4797 – 2 000 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; с кадастровым номером 26:20:000000:4798 – 2 000 рублей по состоянию на 16 августа 2016 года, с кадастровым номером 26:20:000000:4799 – 5895 300 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

При таких обстоятельствах, суд полагает, что административный истец предоставил надлежащие доказательства в обоснование своих требований. 

Судом предоставлялась возможность ответчикам и заинтересованным лицам предоставить возражения, доказательства в обоснование обстоятельств, на которых основаны их возражения, в числе которых указывалось на возможность предоставления экспертного заключения по спорному вопросу. 

Вместе с тем, ответчики и заинтересованные лица не воспользовались своим правом, не предоставили суду своих аргументированных возражений на административное исковое заявление, на представленные доказательства, не заявляли суду соответствующих ходатайств и не предоставили относимых и допустимых доказательств в обоснование своих возражений.

Оценив имеющиеся в материалах дела отчет и положительное экспертное заключение, заключение судебной экспертизы, в соответствии с требованиями ст. 84 КАС РФ, суд приходит к выводу о том, что данные документы являются допустимыми доказательствами, они имеют доказательственное значение, обладают необходимой ясностью и полнотой, содержащиеся в них выводы аргументированы со ссылками на нормы действующего законодательства и основаны на результатах проведенных исследований.

Вместе с тем, в связи с расхождением рыночной стоимости, определенной в отчете и заключении судебной экспертизы, при определении размера рыночной стоимости земельного участка суд считает необходимым исходить из выводов заключения эксперта № 103-Г/16 от 14 декабря 2016 года. Оснований для сомнений в обоснованности заключения эксперта суд не усматривает. Экспертиза проведена судебно-экспертным учреждением по поручению суда, эксперт является дипломированным специалистом, имеет свидетельства на право производства судебных экспертиз и право осуществлять оценочную деятельность, обладает достаточным опытом работы, его оценочная деятельность застрахована, он предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки. 

Представленные по делу доказательства свидетельствуют о несоответствии кадастровой оценки земельных участков их рыночной стоимости.

Поскольку сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление закрытого акционерного общества «Прасковея» - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4796, площадью 4906 863 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере его рыночной стоимости 4906900 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года; 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4797, площадью 1999 953 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере его рыночной стоимости 2000000 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4798, площадью 2000 038 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере его рыночной стоимости 2000000 рублей по состоянию на 16 августа 2016 года. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:20:000000:4799, площадью 5954 813 кв.м., с категорией - земли сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием - для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: Ставропольский край, Буденновский район, в границах землепользования ЗАО «Терский», в размере его рыночной стоимости 5895300 рублей по состоянию на 07 июля 2016 года. 

Заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости поступило 24 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено судом 20 января 2017 года.

Судья В.Ю. Брянский