Дело № 2-15/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Волгоград 21 января 2019 года

Советский районный суд города Волгограда

В составе председательствующего судьи Пустовой А.Г.,

при секретаре Стром А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 О.9 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартстрой-ВГ», ФИО2 О.11 признании предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о замене стороны в обязательстве, договора купли-продажи ценных бумаг, векселя договором участия в долевом строительстве, признании недействительным договора участия в долевом строительстве, признании права собственности на квартиру

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 О.13 обратилась в суд с иском к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартстрой-ВГ», ФИО2 О.42 о признании предварительного договора купли-продажи адрес-ВГ/КВ-2-48-Ж от дата, соглашения о замене стороны в обязательстве номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48 от дата, договора купли-продажи ценных бумаг от дата, простого векселя номер на сумму 2 046 816 руб. единым договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу адрес) и применить к нему положения ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ и положения Закона РФ «О защите прав потребителей»; признании недействительным договора номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве от датаг., заключенного между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ФИО2 О.43; признании права собственности на адрес по адресу адрес передачи указанной квартиры.

Обосновывает свои требования тем, что дата между ООО «КвартСтрой», в лице генерального директора Ф.И.О.5 с одной стороны и Ф.И.О.6 (первый покупатель), был заключен предварительный договор номер-ВГ/КВ-2-48-Ж. В соответствии с условиями предварительного договора продавец обязуется построить, а затем оформить в свою собственность и по основному договору передать покупателю следующую квартиру, расположенную в жилом доме по адресу адрес (строительный адрес). Условный номер (изменен в последствии на номер), этаж 10, количество комнат 2, адрес, общая площадь 64,21 кв.м., площадь с учетом летних помещений (балконов, лоджий, веранд, террас) 65,92 кв.м.

В пунктах 1.2 и 4.3.1 предварительного договора установлена твердая цена за продаваемую квартиру – 2 046 816 руб. При этом, в п. 3.2 договора установлена возможность оплаты квартиры векселем самого же продавца.

Одновременно с заключением предварительного договора с покупателем был заключен договор купли-продажи ценной бумаги – простого векселя номер, эмитированного самим продавцом, точно на цену адрес 046 816 руб. 

Указывает, что исходя из того, что покупатель по предварительному договору внес за квартиру всю стоимость деньгами, то есть 2 046 816 руб., хотя получил в обмен простой вексель на ту же сумму, а застройщик же по факту сразу получил плату за квартиру, то покупатель полностью исполнил своё обязательство по оплате квартиры и соответственно, у него возникло право (требование) на получение адрес (ранее 48) от продавца 

датаг. все права покупателя по предварительному договору номер-ВГ/КВ-2-48-Ж перешли от Ф.И.О.6 к ней по соглашению номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48 о замене стороны в обязательстве. Она уплатила Ф.И.О.6 2 046 816 руб. и последний через индоссамент оформил на нее простой вексель номер.

В настоящее время, застройщиком объектов по адресу адрес является ООО «Пересвет-Регион-Дон». Принимая эти объекты для завершения строительства ООО «Пересвет-Регион-Дон» имело намерение передать квартиры дольщикам, с которыми у ООО «Квартстрой-ВГ» имелись заключенные договоры долевого участия. 

Указывает, что новый застройщик, получив от ООО «Квартстрой-ВГ» квартиру, возведенную на ее деньги, последнюю не уведомил и не привёл её документы в соответствие с ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Записи о её праве на получение спорной квартиры в ЕГРН по вине застройщика отсутствовали. 

Требование от дата о заключении договора участия в долевом строительстве оставлено без ответа Кроме того, ей стало известно, что в отношении данной квартиры с гражданином РФ ФИО2 О.44 был заключен договор номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве от дата, соответствующая запись внесена в ЕГРН. Указанный договор номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве от дата, заключенный с ФИО2 О.45, полагает в силу ст. 167 и ст. 168 ГК РФ ничтожным, как сделка, совершенная в нарушение закона. Считает, что договор номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве от датаг., заключенный новым застройщиком с ФИО2 О.46, заключен лишь для вида, с целью затруднить реализацию её права на получение в собственность спорной квартиры.

Ссылается на тот факт, что по существу, между нею и застройщиком имеют место правоотношения, регулируемые законодательством о участии в долевом строительстве.

Впоследствии все права и обязанности застройщика – ООО «Квартстрой-ВГ» - были переданы ООО «Пересвет-Регион-Дон». 

Считает, что на ООО «Пересвет-Регион-Дон» лежит обязанность передать квартиру, поскольку она была построена на её деньги, а затем передана ООО «Квартстрой-ВГ» на ООО «Пересвет-Регион-Дон». ООО «Пересвет-Регион-Дон», получив квартиру, построенную за счёт её средств, не вправе был распоряжаться правами на уже проданную истцу квартиру, обремененную в силу закона залогом.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящими требованиями. 

Впоследствии представитель истца ФИО1 О.14 – Ф.И.О.8 уточнил исковые требования, просил признать предварительный договор купли-продажи адрес-ВГ/КВ-2-48-Ж от дата, соглашение о замене стороны в обязательстве номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48 от дата, договор купли-продажи ценных бумаг от дата, простой вексель номер на сумму 2 046 816 руб. единым договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу адрес); признать недействительным договор номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве от датаг., заключенный между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ФИО2 О.47; признавать право собственности на адрес по адресу адрес передать указанную квартиру истцу.

Истец ФИО1 О.15 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, обеспечила явку в судебное заседание своего представителя. 

Представитель ФИО1 О.16 в судебном заседании исковые требования с учетом их уточнения поддержала в полном объеме, просила удовлетворить. 

Ответчик ФИО2 О.48 в судебное заседание не явился, представил в суд письменные возражения, в которых указывает, что датаг. между ним и ООО «Пересвет-Регион-Дон» заключен договор номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства указана адрес, расположенная на 7-м этаже в доме по строительному адресу адрес. датаг. ФИО2 О.49 произвел оплату указанного договора участия в долевом строительстве в полном объеме в размере 3 450 000 руб., что подтверждает квитанцией номер от датаадрес образом, права на данную квартиру в настоящее время принадлежат ему, в связи с чем требования истца о признании за ней права собственности не подлежат удовлетворению. Указывает, что истцом не предоставлено доказательств заключения основного договора на основании указанного предварительного договора, в связи с чем, обязанности по передаче ей спорной квартиры у застройщика не возникло. Право требования к застройщику на получение квартиры является вещным правом на недвижимую вещь, в связи с чем к нему применяются положения о недвижимости. В ЕГРН отсутствуют какие-либо записи о праве истца на получение спорной квартиры, либо о зарегистрированных обременениях в пользу истца в отношении спорной квартиры. Указывает, что истцом не предоставлено единственного предусмотренного законом доказательства своего права, на котором основано требование о передаче спорной квартиры – наличия записи в ЕГРН. Иные доказательства такого права являются недопустимыми на основании ст. 61 ГПК РФ. Дольщики по незарегистрированному договору долевого участия в строительстве в этой ситуации могут воспользоваться только одним способом защиты – возмещением убытков на основании абз. 2 ст. 398 ГК РФ. Указывает, что законом устанавливается приоритет участника долевого строительства в отношении объекта долевого строительства, у которого имеется зарегистрированный договор, в случаях, когда имеется спор о праве на один и тот же объект между несколькими лицами. Кроме того, регистрация договора обеспечивает доступность для любого лица информации, содержащейся в реестре (принцип публичности), позволяет определить обременения того или иного объекта недвижимости. Ссылается на тот факт, что заключая договор участия в долевом строительстве с застройщиком ООО «Пересвет-Регион-Дон», он не знал и не мог знать, что ранее между ФИО1 О.17 и ООО «Квартстрой-ВГ» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, права истца не были зарегистрированы, что свидетельствует о разумности и добросовестности его действий, и что делает его добросовестным приобретателем спорного имущества. Учитывая, что в настоящее время в ЕГРН зарегистрированы его права как участника долевого строительства по спорной квартире, застройщиком которой является ООО «Пересвет-Регион-Дон», основания для удовлетворения исковых требований о признании договора долевого участия номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве от датаг., отсутствуют. Кроме того, истцом неверно избран такой способ защиты как признание договора недействительным. В данной ситуации истец вправе заявить к нему только требование об истребовании вещного права по договору долевого участия из чужого незаконного владения. 

Представитель ответчика ООО «Пересвет-Регион-Дон» в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражал, просил в иске отказать, представил возражения на иск, согласно которым между Ф.И.О.6 и ФИО1 О.18 был заключен договор купли- продажи ценных бумаг от датаг., предметом которого выступал вексель номер от 04.09.2007г., выданный ООО «Квартстрой-ВГ». Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, возникновения обязательств по передаче имущества или оказанию услуги. В предварительном договоре не содержится условий о сроках заключения основного договора купли продажи, а следовательно, в силу п. 4 ст. 429 ГК РФ основной договор купли-продажи стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора, то есть не позднее дата наличие в предварительном договоре указаний на сроки завершения строительства объектов по адресу адрес не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора, поскольку такое событие не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ. Доказательства исполнения требований закона заявителем не предоставлены, следовательно, обязательства сторон, предусмотренный предварительными договорами прекратились. До настоящего времени основной договор не заключен. Права требования к ООО «Квартстрой-ВГ» ФИО1 О.19 приобретала не по сделкам с самими застройщиком, а путем их приобретения у третьего лица Ф.И.О.6 Для того, чтобы обосновать требования о признании права собственности на объект недвижимого имущества по договору купли- продажи необходимо доказать факт произведенной оплаты, в материалах дела отсутствуют документы. Подтверждающие оплату со стороны истца в адрес ООО «Квартстрой-ВГ» спорных квартир, делается ссылка на вексель, который, в свою очередь с 30.06.2012г. в силу закона является погашенным (материальное право требования платежа прекратилось) и срок исковой давности по требованию из которого истёк дата. Каких-либо доказательств и правовое обоснование наличия обязанностей ООО «Пересвет-Регион-Дон» перед ФИО1 О.20 суду не представлены. Довод истца о том, что произошла перемена лиц в обязательстве с ООО «Квартстрой-ВГ» на ООО «Пересвет-Регион-Дон» является голословным и не подтверждается материалами дела. Указывает, что у ФИО1 О.21 отсутствует право требования признания права собственности на квартиру, в связи с отсутствием заключенного договора участия в долевом строительстве, его регистрации и оплаты денежных средств, как того требует законодательство в сфере долевого строительства. В целях передачи квартир обманутым дольщикам ООО «Пересвет-Регион-Дон» произведено заключение соглашений о замене застройщика по действующим договорам участия в долевом строительстве жилья, которые прошли государственную регистрацию в УФРС по адрес в соответствии с требованиями закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ». Новых (самостоятельных) договоров участия в долевом строительстве по данному жилому комплексу по обязательствам ООО «Квартстрой-ВГ», возникшим до момента передачи объекта незавершенного строительства на достройку, и не оформленных в соответствии с требованиями ФЗ от 30.12.2004г. № 214-ФЗ, ООО «Пересвет-Регион-Дон», действуя разумно и добросовестно, не заключает, такой обязанности на нем не лежит.

Представитель ответчика ООО «Квартстрой-ВГ» извещенный о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом в судебное заседание не явился, представил суду возражения, в которых пояснил, что решением Арбитражного суда адрес от 26.04.2018г. по делу № А12-31900/2016 ООО «Квартстрой-ВГ» признано банкротом и открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Ф.И.О.7 В п. 1.2 предварительного договора купли- продажи номер-ВГ/КВ-2-48-Ж от 04.09.2007г. предусмотрено, что стороны обязуются в течение 30 дней с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств по п. 9.2 настоящего договора заключить основной договор купли- продажи квартиры, при этом продажная цена квартиры составит 2 049 816 руб., НДС не облагается. В п. 1.5 предварительного договора купли –продажи 0409-ВГ/КВ-2-48-Ж от 04.09.2007г., указан срок сдачи дома – 4 квартал 2010г. В предварительном договоре купи – продажи номер-ВГ/КВ-2-48-Ж от 04.09.2007г. не содержится условий о сроке заключения основного договора купли –продажи, а следовательно, основной договор купли –продажи стороны должны были заключить в течение года со дня подписания предварительного договора, то есть не позднее 04.09.2019г. (п. 4 ст. 429 ГК РФ). Наличие в предварительном договоре указаний на сроки завершения строительства объектов по адресу адрес, не свидетельствует о согласовании сторонами условия о сроке заключения основного договора, поскольку такое событие не отвечает требованиям неизбежности, установленным ст. 190 ГК РФ. Ни ФИО1 О.22, ни ООО «Квартстрой-ВГ» в срок до 04.09.2008г. предложений о заключении основного договора купли-продажи друг другу не направляли, основной договор не заключили, следовательно все обязательства сторон по предварительному договору купли –продажи номер-ВГ/КВ-2-48-Ж от 04.09.2007г. прекратились. В предоставленном векселе в качестве срока оплаты - по предъявлении, но не ранее 30.06.2011г., следовательно, срок на предъявление его к платежу истек 30.06.2012г. Таким образом, срок исковой давности на взыскание задолженности по векселю истек 30.06.2015г. В отношении спорной квартиры между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ФИО2 О.50 заключен договор долевого участия, прошедший государственную регистрацию, соответствующая запись внесена в ЕГРН. Признание ФИО1 О.23 участником долевого строительства в отношении спорной квартиры будет противоречить содержащейся в ЕГРН записи в отношении данной квартиры.

Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по адрес, ООО «УК Квартстрой», ООО «Стройконсалтинг», конкурсный управляющий ООО «Кварстрой- ВГ» в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили. 

Исследовав материалы дела, выслушав мнения сторон, суд считает заявленные исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Из материалов дела следует, что ООО «Квартстрой-ВГ» с уставным капиталом в размере десяти тысяч рублей и единственным учредителем -акционерной компанией с ограниченной ответственностью «Хоресмио Холдинге Лимитед», зарегистрированной на территории Республики Кипр, являлся застройщиком, осуществлявшим деятельность, связанную с привлечением денежных средств участников долевого строительства комплекса из трех 24-хэтажных жилых домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием на земельном участке со строительным адресом: Волгоград, адрес.

В силу ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

дата между ООО «Квартстрой-ВГ» (продавец) и Ф.И.О.6 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи адрес-ВГ/КВ-2-48-Ж, по условиям которого ООО «Квартстрой-ВГ» принял на себя обязательство продать, а Ф.И.О.6 купить в собственность адрес (впоследствии номер квартиры изменен на 54) общей площадью 64, 21 кв.м, расположенную на 10-м этаже незавершенного строительством жилого дома по адресу: Волгоград, адрес. 

Согласно п. 1.2 договора его цена составила 2 046 816 руб. Стороны договорились, что в течение 30 дней с даты возникновения у продавца права собственности на квартиру и при условии исполнения покупателем всех своих обязательств заключат основной договор купли-продажи. При этом указано, что оплата квартиры может быть произведена покупателем векселем, выданным продавцом. ( п. 3.2 договора).

Одновременно ООО «Квартстрой – ВГ» Ф.И.О.6 выдан простой вексель номер, эмитированный самим продавцом, номиналом 2 046 816 руб. 

дата между ООО «Квартстрой-ВГ» в лице управляющей компании «Квартстрой», Ф.И.О.6 и ФИО1 О.24 заключено соглашение номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48, согласно условиям которого, стороны договорились о замене покупателя, как стороны предварительного договора купли-продажи адрес-ВГ/КВ-2-48-Ж от дата7 года на нового покупателя – ФИО1 О.25 

При этом согласно п. 3.4 ООО «Квартстрой-ВГ» и Ф.И.О.6 никаких претензий, имущественных и иных требований, основанных на предварительном договоре купли-продажи квартиры друг к другу не имеют. 

В рамках указанного соглашения между Ф.И.О.6 и ФИО1 О.26 был заключен договор купли-продажи ценной бумаги простого векселя номер, номиналом 2 046 816 руб. 

Согласно п. 2.3 указанного договора покупатель передает новому покупателю вексель с бланковым индоссаментом по акту приема передачи ценных бумаг в день получения денежных средств, в размере суммы сделки – 2 046 8216 рублей 00 копеек. 

Вексель был передан Ф.И.О.6 ФИО1 О.27 по акту-приема передачи ценных бумаг от дата. 

В материалы дела представлен оригинал векселя, составленный ООО «Квартстрой-ВГ», подписанный руководителем предприятия – векселедателя. 

Суд полагает, что оформление Ф.И.О.6 через индоссамент на истца простого векселя номер свидетельствует об исполнении ФИО1 О.28 обязательств по уплате Ф.И.О.6 денежных средств в размере 2 046 816 рублей 00 копеек. 

Кроме того, в судебном заседании данный факт сторонами не оспаривался. 

Таким образом, судом установлено, что все права покупателя по предварительному договору купли-продажи номер-ВГ/КВ-2-48-Ж перешли от Ф.И.О.6 к ФИО1 О.29 по соглашению номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48 о замене стороны в обязательстве. 

Основной договор купли –продажи квартиры между истцом и ООО «Квартстрой-ВГ» заключен не был, поскольку жилой дом не был достроен указанным застройщиком.

дата определением Арбитражного суда адрес (резолютивная часть от дата) в отношении ООО «Квартстрой-ВГ» введена процедура несостоятельности (банкротства),

Согласно разъяснениям, изложенным в Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата, суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона № 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Содержание предварительного договора купли-продажи свидетельствует, что предоставление квартиры поставлено в зависимость от регистрации права собственности на эту квартиру застройщиком-должником и от наличия акта приемки законченного строительством объекта (многоквартирного) дома. Тем самым подтверждается, что ООО «Квартстрой-ВГ» использовало полученные от Ф.И.О.6 по договору купли-продажи векселя денежные средства на оплату строительства многоквартирного дома, взяв на себя обязательство, передать оконченную строительством квартиру кредитору. Какой-либо оплаты (порядка и сроков), кроме как за излишнюю площадь (п. 3.4 договора), предварительный договор купли-продажи квартиры от дата не предусматривал.

Сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку, т.е. притворная сделка, является ничтожной (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

ООО «Квартстрой-ВГ» во взаимоотношениях с Ф.И.О.6, связанных фактически с привлечением денежных средств для строительства жилого дома, использовало конструкции предварительного договора и договора купли-продажи векселя. Однако продавцом по купле-продажи векселя может быть лицо, которому принадлежат права из векселя. В связи с чем, векселедатель не имеет прав из векселя и не может выступать в качестве продавца ценной бумаги. Таким образом, вручение должником ООО «Квартстрой» собственного векселя Ф.И.О.6 не являлось сделкой купли-продажи ценной бумаги и представляло собой оформление отношений по финансированию кредитором Ф.И.О.6 строительства жилого дома. При этом выдача векселя и заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости произведено одновременно, стоимость векселя совпадает со стоимостью квартиры. 

Пункт 3.2 предварительного договора прямо предусматривает возможность оплаты жилья векселем, выданным продавцом.

Поскольку Ф.И.О.6 (в последствии по договору о замене стороны ФИО1 О.30) не преследовал цель передать денежные средства во временное пользование ООО «Квартстрой-ВГ», а намеревался получить от общества за плату жилое помещение, действия ООО «Квартстрой-ВГ» не были направлены на принятие вексельных обязательств путем выпуска в оборот ценной бумаги, участники соглашения о выдаче векселя совершили его без намерения создать соответствующие для такого соглашения последствия, указанные сделки не являлись самостоятельными сделками, а выдача векселя имела целью прикрыть привлечение обществом денежных средств гражданина для участия в строительстве жилого дома, суд приходит к выводу о том, что между ФИО1 О.31 и ООО «Квартстрой-ВГ» сложились отношения, регулируемые законодательством о долевом участии в строительстве. 

В силу ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В целях завершения строительства жилого объекта дата между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «СтройКонсалтинг» заключен договор купли-продажи, по условиям которого объект незавершенного строительства «Комплекс из трех 24-хэтажных домов со встроенными помещениями, подземной автостоянкой и многофункциональным зданием по адрес», передан в собственность ООО «СтройКонсалтинг» по цене 20861000 руб., в том числе:

объект незавершенного строительства со строительным адресом: Волгоград, адрес, со степенью готовности 80% продан по цене 4242000 руб.;

объект незавершенного строительства со строительным адресом: Волгоград, адрес, степенью готовности 80% - по цене 4271000 руб.;

- объект незавершенного строительства со строительным адресом:Волгоград, адрес, степенью готовности 82% - по цене4906000 руб.;

- многофункциональное здание со строительным адресом: Волгоград,адрес, степенью готовности 77% - 7442000 руб.

Однако спустя 3 дня со дня заключения соглашения дата ООО «СтройКонсалтинг» заключил с ООО «Пересвет-Регион-Дон» аналогичный договор купли-продажи, по которому передал ООО «Пересвет-Регион-Дон» право собственности на вышеуказанный комплекс незавершенного строительства по цене - 21361000 руб., в частности:

объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со строительным адресом: Волгоград, адрес, продан по цене 4342000 руб.;

объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом со строительным адресом: Волгоград, адрес - по цене 4371000 руб.;

-объект незавершенного строительства со строительным адресом: Волгоград, адрес - по цене 5006000 руб..

- многофункциональное здание со строительным адресом: Волгоград,адрес - 7642000 руб.

Договоры купли-продажи зарегистрированы в установленном законом порядке.

Судом установлено, что вышеуказанные сделки заключены с получением письменного согласия арбитражного управляющего ООО «Квартстрой-ВГ» Ф.И.О.7 (в отношении договора между ООО «Квартстрой-ВГ» и ООО «СтройКонсалтинг») и письменных согласий участников долевого строительства (в отношении всех сделок).

Вместе с тем, сторонами не оспаривалось, что такого согласия ФИО1 О.32 не давала. 

При этом из договоров купли-продажи следует, что покупателям было известно о том, что объект незавершенного строительства обременен правами третьих лиц - участников долевого строительства (п. 2 договора купли-продажи от дата, п. 1.3 договора купли-продажи от дата).

Таким образом, заключая договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, включающего объект долевого строительства, права в отношении которого с учетом заключенных сделок с Ф.И.О.6 приобрела ФИО1 О.33, в отсутствии согласия истца, ООО «Квартстрой-ВГ» нарушило права ФИО1 О.34 как дольщика.

Совокупностью указанных доказательств подтверждается, что ООО «Пересвет-Регион-Дон» приобрело незавершенный строительством объект в условиях осведомленности о правах на него участников долевого строительства, при этом в отсутствие согласия дольщика – ФИО1 О.35 

В этой связи, доводы ответчика ООО «Пересвет-Регион-Дон» об отсутствии у него каких-либо обязательств перед ФИО1 О.36, являются ошибочными и противоречат обстоятельствам дела.

Согласно ч. 9 ст. 201.15-2 Федерального закона от дата № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции закона, действующего на дату совершения сделок по отчуждению объектов незавершенного строительства) перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком с участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений.

По смыслу положений ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) собственник вправе распоряжаться только тем имуществом, которое находится в него в собственности.

Поскольку ООО «Пересвет-Регион-Дон» приобрело незавершенный строительством объект с обременением в виде прав участников долевого строительства, оно не имело права на заключение сделок, направленных на привлечение денежных средств для завершения строительства жилого дома с обязательством передачи в собственность кредиторов жилых помещений, право на получение которых по окончании строительства принадлежало иным лицам - участникам долевого строительства на основании ранее возникших между ними и прежним застройщиком обязательств.

Однако, дата между ООО «Пересвет-Регион-Дон» (застройщик) и ФИО2 О.51 (участник) заключен договор номер-Д\2-054-Р участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать ФИО2 О.52 объект долевого строительства, право на получение которого принадлежало ФИО1 О.37 - адрес дома по строительному адресу: Волгоград, адрес.

Стоимость договора определена сторонами в сумме 3 450 000 руб. и оплачена ФИО2 О.53 полностью.

Управлением Росреестра по адрес произведена государственная регистрация данного договора (№ регистрации номер).

Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Учитывая, что договор участия в долевом строительстве заключен между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ФИО2 О.54 при отсутствии у общества права на распоряжение объектом незавершенного строительства -квартирой номер указанная сделка, как нарушающая требования ст. 209 ГКРФ, и посягающая на законные интересы истца, является ничтожной.

Согласно пп. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ по завершении строительства и введении многоквартирного жилого дома в эксплуатацию застройщик обязан передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства (ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Согласно разъяснениям, изложенным в п.п. 14, 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата, в случае уклонения застройщика после завершения строительства от исполнения обязательства по передаче объекта в собственность участника долевого строительства, такой участник имеет право на признание за ним права собственности на объект долевого строительства.

Сторонами признано, что многоквартирный жилой дом со строительным адресом: Волгоград, адрес, завершен строительством и сдан в эксплуатацию. Однако адрес указанном жилом доме застройщиком - ООО «Пересвет-Регион-Дон» участнику долевого строительства, оплатившему ее возведение – ФИО1 О.38 не передана.

Исходя из вышеуказанных, установленных судом обстоятельств, исковые требования ФИО1 О.39 о признании предварительного договора купли-продажи адрес-ВГ/КВ-2-48-Ж от датаг., соглашения о замене стороны в обязательстве номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48 от дата, договора купли-продажи ценных бумаг от дата, простого векселя номер на сумму 2 046 816 руб. единым договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу адрес), признании недействительным договора номер-Д/2-054-Р участия в долевом строительстве от дата, заключенного между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и гражданином ФИО2 О.55; признании за ФИО1 О.40 права собственности на квартиру и возложении на ООО «Пересвет-Регион-Дон» обязанности по передаче квартиры являются обоснованными и подлежат удовлетворению. 

В соответствии со ст. 206 ГПК РФ при принятии решения суда, обязывающего ответчика совершить определенные действия, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает в решении срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Исходя из фактических обстоятельств дела и характера тех действий, к совершению которых ответчик ООО «Пересвет-Регион-Дон» обязан судом, суд полагает, что 2 месяца являются сроком, достаточным для исполнения судебного акта в части передачи квартиры истцу.

Довод о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности судом отклоняется. 

В силу статьи 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности в силу пункта 1 статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливается в три года.

В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Пунктом 2 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

По смыслу указанных выше правовых норм течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо, право которого нарушено, узнало или должно было узнать о совокупности следующих обстоятельств: о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Таким образом, для правильного разрешения вопроса о начале течения срока исковой давности необходимо установить кто является надлежащим ответчиком и когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

ФИО1 О.41 заявлены исковые требования о признании предварительного договора купли-продажи, соглашения о замене стороны в обязательстве, договора купли-продажи ценных бумаг, векселя договором участия в долевом строительстве, признании недействительным договора участия в долевом строительстве.

Как следует из материалов дела договор участия в долевом строительстве, заключенный между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ФИО2 О.56, зарегистрирован в ЕГРН дата за номером 34/001/2018 697 

Требование о признании предварительного договора купли-продажи от 2007 года, соглашения о замене стороны в обязательстве от 2008 года, договора купли-продажи ценных бумаг от 2008 года, векселя договором долевого участия в строительстве, были заявлены после того, как Ф.И.О.1 стало известно о договоре участия в долевом строительстве, заключенном с ФИО2 О.57, что пояснил представитель истца в судебном заседании, то есть после того, как истец узнал, что продавец ООО «Пересвет-Регион-Дон» заключил аналогичный по сути договор с другим лицом – ФИО2 О.58

В связи с этим довод представителя ответчика ООО «Пересвет-Регион-Дон» о том, что течение срока исковой давности по данным требованиям началось с момента заключения предварительного договора купли-продажи квартиры нельзя признать правильным, поскольку при соблюдении условий предварительного договора купли-продажи со стороны застройщика ООО «Квартстрой-ВГ» права истца не были бы нарушены.

Требование о признании права собственности на недвижимое имущество может быть удовлетворено только в случае создания такого объекта.

Согласно пояснениям представителя ответчика ООО «Пересвет-Регион-Дон» многоквартирный жилой дом, в котором находится спорная квартира, завершен строительством, введен в эксплуатацию в 2018 году. 

Указанные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что оснований для применения срока исковой давности к требованиям истца не имеется.

Ссылка о наличии оснований для прекращения производства по делу, в связи с тем, что истец в рамках дела о банкротстве в отношении ООО «Квартстрой-ВГ» отказалась от аналогичных требований, является несостоятельной.

В силу ст. 222 ГПК РФ производство по делу прекращается в случае, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Учитывая характер спора и его субъектный состав, суд полагает доводы о прекращении производства по делу основаны не неверном толковании норм процессуального права. 

Довод представителя ответчика ООО «Пересвет-Регион-Дон» об отсутствии доказательств оплаты Ф.И.О.6 спорной квартиры судом отклоняется.

В подтверждение факта оплаты стоимости квартиры представлен подлинник векселя на сумму 2 460 816 рублей, подписанный руководителем ООО «Квартстрой-ВГ» и главным бухгалтером предприятия – векселедателя.

Наличие вексельного долга векселедателем не оспаривалось.

Более того, из соглашения номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48 от дата о замене стороны в обязательстве следует, что на момент заключения указанной сделки ООО «Квартстрой-ВГ» и Ф.И.О.6 никаких претензий, имущественных и иных требований друг к другу не имеют. 

С учетом изложенного суд приходит к выводу об исполнении со стороны ФИО3 О.62 обязательств по оплате спорной квартиры.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 О.10 к ООО «Пересвет-Регион-Дон», ООО «Квартстрой-ВГ», ФИО2 О.12 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры, соглашения о замене стороны в обязательстве, договора купли-продажи ценных бумаг, векселя договором долевого участия в строительстве, признании недействительным договора долевого участия в строительстве, признании права собственности на квартиру удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи адрес-ВГ/КВ-2-48-Ж от дата, соглашение о замене стороны в обязательстве номер-ВГ/КВ/СЗ-2-48 от дата, договор купли-продажи ценных бумаг от дата, простого векселя номер на сумму 2 046 816 руб. единым договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома по адресу адрес).

Признать недействительным договор номер-номер-Р участия в долевом строительстве от датаг., заключенный между ООО «Пересвет-Регион-Дон» и ФИО2 О.59

Признать за ФИО1 О.61 право собственности на адрес, расположенную в жилом доме по адресу: адрес.

Обязать ООО «Пересвет-Регион-Дон» передать ФИО1 О.60 по передаточному акту адрес, расположенную в жилом доме по адресу: адрес течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Волгоградского областного суда в течение одного месяца через Советский районный суд г. Волгограда.

Судья А.Г. Пустовая