Дело № 2-3863/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 ноября 2018 года город Бийск

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего: Е.Б. Данилиной,

при секретаре: Е.А. Болотовой,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» обратилось в суд с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование требований указано, что между МУ «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» и ФИО1 заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое строение общей площадью 135,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке общей площадью 1324,54 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, именуемое в дальнейшем «Помещение», а также обязуется обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение, а арендатор обязуется соблюдать все условия, согласованные сторонами в настоящем договоре.

Согласно пункту 1.5 договор по соглашению сторон имеет силу акта приема- передачи.

В разделе 5 договора аренды стороны согласовали, что договор действует с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.1.). Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами (п. 5.2.). Арендные платежи исчисляются с ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 3.1. договора согласно протоколу определения победителя аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячной арендной платы составляет 10 096 рублей 70 копеек.

Величина арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия настоящего Договора, установленного в п. 5.1. и не подлежит одностороннему изменению.

Согласно п. 3.2. договора аренды арендатор обязан ежемесячно уплатить стоимость аренды в размере 10 096 рублей 70 копеек до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Однако, ФИО1 свои обязательства по оплате арендной платы надлежащим образом не исполняет.

В силу положений пунктов 4.2, 4.3 Договора аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды при нарушении одной из сторон существенных условий договора. Под существенными условиями в отношении арендатора стороны определили кроме прочего просрочку уплаты арендной платы более двух раз подряд.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон с ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно сведениям об отслеживании почтовых отправлений, соглашение ответчиком не получено.

На основании изложенного, с учетом уточненного искового заявления от ДД.ММ.ГГГГ, истец просит суд расторгнуть договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ФИО1 в пользу МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» задолженность по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 450 094 руб. 14 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 73 585 руб. 65 коп.

Представитель истца МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении, просила об их удовлетворении.

Ответчик ФИО1 и его представитель по устному ходатайству ФИО3 в судебном заседании возражали относительно удовлетворения исковых требований, указали, что ответчик не имел возможности пользоваться арендованным имуществом, поскольку оно непригодно к эксплуатации, просили применить срок исковой давности.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, гражданское дело № 2-1558/2018, суд приходит к следующему.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В судебном заседании установлено, что нежилое помещение общей площадью 135,7 кв.м., расположенное по адресу

<

адрес>, находится в муниципальной собственности Бийского района Алтайского края.

ДД.ММ.ГГГГ между МУ «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» и ФИО1 заключен договор аренды указанного нежилого помещения муниципальной собственности №, сроком на 5 лет.

Согласно п. 1.1. договора аренды арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование нежилое строение общей площадью 135,7 кв.м, с кадастровым номером №, расположенное на земельном участке общей площадью 1324,54 кв.м, с кадастровым номером № по адресу: угол

<

адрес>, именуемое в дальнейшем «Помещение», а также обязуется обеспечить арендатору свободный доступ в указанное помещение, а арендатор обязуется соблюдать все условия, согласованные сторонами в настоящем договоре.

Согласно пункту 1.5 договор по соглашению сторон имеет силу акта приема- передачи.

В разделе 5 договора аренды стороны согласовали, что договор действует с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (п. 5.1.). Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами (п. 5.2.). Арендные платежи исчисляются с ДД.ММ.ГГГГ,

В соответствии с п. 3.1. договора согласно протоколу определения победителя аукциона № от ДД.ММ.ГГГГ размер ежемесячной арендной платы составляет 10 096 (десять тысяч девяносто шесть) рублей 70 копеек.

Величина арендной платы является фиксированной в течение всего срока действия настоящего Договора, установленного в п. 5.1. и не подлежит одностороннему изменению.

Согласно п. 3.2. договора аренды арендатор обязан ежемесячно уплатить стоимость аренды в размере 10 096 (десять тысяч девяносто шесть) рублей 70 копеек до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Ответчик ФИО1 обязательства по внесению арендных платежей не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 450 094 руб. 14 коп.

Обращаясь с иском в суд, МУ «Комитет Администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» просит расторгнуть договор аренды нежилого помещения аренды № от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика было направлено соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по соглашению сторон с ДД.ММ.ГГГГ.

Указанное соглашение было направлено почтой ответчику по месту его регистрации, соглашение ответчиком не получено.

В силу же пункта 1 статьи 165.1 Гражданского кодекса РФ заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю. Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.

Как следует из разъяснений пунктов 67, 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 25 от 23.06.2015 года "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

Таким образом, отсутствие надлежащего контроля за поступающей по месту жительства корреспонденцией является риском самого гражданина, все неблагоприятные последствия такого бездействия несет само совершеннолетнее физическое лицо.

Ввиду наличия достаточных доказательств у ответчика задолженности по арендной плате и просрочки по ее оплате требование истца о расторжении договора аренды обоснованно и законно.

Следовательно, исковое требование о расторжении договора аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ подлежит удовлетворению.

Согласно п. 3.2. договора аренды арендатор обязан ежемесячно уплатить стоимость аренды в размере 10 096 рублей 70 копеек до 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Ответчик ФИО1 обязательства по внесению арендных платежей не исполняет, в связи с чем образовалась задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 450 094 руб. 14 коп.

Ответчиком ФИО1 заявлено о пропуске истцом срока исковой давности, указывает, что заявленный период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2015 года выходит за пределы срока исковой давности.

Общий срок исковой давности устанавливается статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации в три года.

В соответствии с частью 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Изъятия из этого правила устанавливаются настоящим Кодексом и иными законами.

В силу ч. 2 ст. 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

В пункте 3 "Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013) отражено, что при исчислении сроков исковой давности по требованиям о взыскании просроченной задолженности по кредитному обязательству, предусматривающему исполнение в виде периодических платежей, суды применяют общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ), который подлежит исчислению отдельно по каждому платежу со дня, когда кредитор узнал или должен был узнать о нарушении своего права.

Таким образом, установленный статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности предъявления кредитором требования о возврате заемных денежных средств, погашение которых в соответствии с условиями договора определено периодическими платежами, исчисляется с момента наступления срока погашения очередного платежа.

Как следует из условий договора аренды, оплата должна была производиться ежемесячно в размере, установленном договором, то есть периодическими платежами.

Из приведенных норм права и разъяснений следует, что течение срока исковой давности по договору аренды начинается со дня нарушения прав арендодателя неоплатой платежа.

Таким образом, в соответствии с установленным сроком исковой давности, истец вправе требовать взыскания с ответчика задолженности по договору аренды в пределах трехлетнего срока исковой давности до момента обращения с иском в суд.

В соответствии со статьей 204 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности не течет со дня обращения в суд в установленном порядке за защитой нарушенного права на протяжении всего времени, пока осуществляется судебная защита нарушенного права (пункт 1). При оставлении судом иска без рассмотрения течение срока исковой давности, начавшееся до предъявления иска, продолжается в общем порядке, если иное не вытекает из оснований, по которым осуществление судебной защиты права прекращено (пункт 2). Если после оставления иска без рассмотрения неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 3).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 г. N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", начавшееся до предъявления иска течение срока исковой давности по смыслу статьи 204 ГК РФ продолжается лишь в случаях оставления заявления без рассмотрения либо прекращения производства по делу по основаниям, предусмотренным абзацем вторым статьи 220 ГПК РФ, с момента вступления в силу соответствующего определения суда либо отмены судебного приказа.

В случае прекращения производства по делу по указанным выше основаниям, а также в случае отмены судебного приказа, если неистекшая часть срока исковой давности составляет менее шести месяцев, она удлиняется до шести месяцев (пункт 1 статьи 6, пункт 3 статьи 204 ГК РФ).

В судебном заседании установлено, что заявление о выдаче судебного приказа направлено мировому судье 20 июля 2018 года, судебный приказ от 25 июля 2018 года был отменен 15 августа 2018 года в связи с поступившим заявлением ФИО1

Исковое заявление поступило в Бийский городской суд Алтайского края ДД.ММ.ГГГГ.

Учитывая вышеприведенные нормы и разъяснения Пленума Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что срок исковой давности должен исчисляться отдельно по каждому платежу, следовательно, истцом пропущен срок исковой давности по взысканию части суммы задолженности по арендным платежам и начисленных на эту сумму пени, подлежащих выплате до ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 403 216 руб. 60 коп. 

Согласно ч.1 ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст.331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с п. 6.1. договора аренды, в случае нарушения сроков осуществления платежей, установленных в п. 3.2. настоящего договора, арендатор выплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ (с учетом возможных изменений ставки рефинансирования) от суммы просроченной задолженности, начиная со следующего дня за установленным сроком уплаты по день фактического расчета включительно.

Следовательно, размер неустойки за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет 58 782 руб. 99 коп.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 7 от 24 марта 2016 года "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" разъяснено, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ).

Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательств, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Оценивая размер неустойки, суд считает, что в данном случае, учитывая соотношение неустойки и суммы задолженности, неустойка является соразмерной последствиям нарушения обязательств, оснований для ее снижения не имеется.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 403 216 руб. 60 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 782 руб. 99 коп.

Довод ответчика ФИО1 о том, что после предъявления в 2015 году в суд иска МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате, он считал договор расторгнутым, суд находит несостоятельным.

Так, в 2015 году МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» обратилось в Бийский городской суд Алтайского края с исковым заявлением к ФИО1 о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В ходе рассмотрения указанного иска ДД.ММ.ГГГГ ответчиком ФИО1 была полностью погашена имеющаяся задолженность за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

Определением Бийского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» оставлено без рассмотрения в связи с повторной неявкой истца в судебное заседание.

Таким образом, исковое заявление по существу не рассматривалось, какого-либо соглашение о расторжении договора аренды между сторонами также не заключалось, что сторонами не оспаривалось в ходе судебного разбирательства. Оснований полагать, что договор аренды нежилого помещения расторгнут, у ответчика не имелось.

Довод ответчика о том, что арендные платежи не подлежат взысканию, поскольку нежилое помещение непригодно к эксплуатации, суд находит несостоятельным.

В силу положений статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (пункт 1).

Как установлено, ответчик ФИО1 принял нежилое помещение без каких-либо замечаний; требований о возложении на истца обязанности о соразмерном уменьшении арендной платы, либо о возмещении своих расходов на устранение недостатков имущества в судебном порядке не заявил; на протяжении пяти лет досрочного расторжения договора аренды не потребовал, ссылаясь, в том числе на невозможность использования нежилого помещения.

Таким образом, исковые требования МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» подлежат частичному удовлетворению.

В соответствии со ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию государственная пошлина, от уплаты которой истец был освобожден. 

Исходя из размера удовлетворенной судом суммы, размер государственной пошлины составляет 8119 руб. 90 коп., которая подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета муниципального образования город Бийск.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194- 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскать с ФИО1 в пользу МУ «Комитет администрации по управлению муниципальным имуществом, земельным отношениям Бийского района Алтайского края» задолженность по договору аренды нежилого помещения муниципальной собственности № от ДД.ММ.ГГГГ по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ в размере 403 216 руб. 60 коп., пени за просрочку внесения арендных платежей по состоянию ДД.ММ.ГГГГ в размере 58 782 руб. 99 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета муниципального образования город Бийск государственную пошлину в размере 8119 руб. 90 коп.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме в Алтайский краевой суд через Бийский городской суд Алтайского края.

Судья Е.Б. Данилина