Дело № 2-411/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 ноября 2020 года г. Задонск

Задонский районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Центерадзе Н.Я.

при секретаре Давыденко Я.П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы, процентов за пользование чужими денежными средствами и встречному иску ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка и здания

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании 

<

данные изъяты> рублей, процентов за неисполнение денежного обязательства за период с 03 апреля 2020 года по 15 сентября 2020 года в сумме 9030 рублей 5 копеек, и далее с 16 сентября 2020 года по день фактической уплаты денежных средств в полном объеме, исходя из суммы задолженности по ключевой ставке Банка России.

Требования мотивированы тем, что 1 февраля 2020 года между сторонами был заключен предварительный договор, по условиям которого ответчица обязалась продать истице земельный участок площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером № и расположенное на нем здание общей площадью 120,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: 

<

адрес>, Верхнеказаченский сельсовет, с.

<

адрес>, 

<

адрес>, основной договор должен был быть заключен до 1 апреля 2020 года. В тот же день истица передала ответчице в качестве задатка 

<

данные изъяты> рублей. На момент заключения предварительного договора ответчица заверяла истицу, что все документы в порядке, границы земельного участка определены в соответствии с действующим законодательством, здание полностью расположено на вышеуказанном земельном участке, третьи лица не обладают правами на объекты недвижимости, указанные в договоре, на земельном участке отсутствуют иные объекты недвижимого имущества, кроме названного здания. После заключения предварительного договора истица обратилась к кадастровому инженеру с просьбой провести кадастровые работы по определению на местности координат земельного участка и здания, в результате которых была выявлена реестровая ошибка в сведениях ЕГРН о местоположении границ земельного участка, а именно, что граница земельного участка пересекает здание. 6 марта 2020 года истица письменно обратилась к ответчице с просьбой устранить реестровую ошибку, а также напомнила, что по условиям предварительного договора она обязалась в срок до 1 апреля 2020 года устранить неточность-нахождение согласно сведениям ЕГРН на земельном участке сооружения коммунального хозяйства комплекса водоснабжения с кадастровым номером №. 27 марта 2020 года истица повторно письменно обратилась к ответчице с указанными требованиями. В ответ ФИО2 направляла письма, в которых вводила истицу в заблуждение, указывая, что устранила недостатки. В результате бездействия ответчицы договор купли-продажи до 1 апреля 2020 года заключен не был. Требование истицы уплатить двойную сумму задатка ответчица не исполнила. До подачи иска в суд недостатки так и не были устранены. Кроме того, истицей было выяснено, что здание обременено правами аренды, о чем ответчица истицу не предупреждала. Поскольку за неисполнение договора ответственна ФИО2, то она обязана уплатить истице двойную сумму задатка, то есть 

<

данные изъяты> рублей. В соответствии с пунктами 1,3 статьи 395 ГК РФ с ответчицы в пользу истицы подлежат взысканию проценты на сумму долга, определяемые ключевой ставкой Банка России, по день уплаты этой суммы.

Ответчица ФИО2 предъявила встречные исковые требования к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для торгово-закупочной деятельности, адрес (месторасположение): установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира 

<

адрес>, сельское поселение 

<

адрес>, и размещенного на нем здания, общей площадью 120,5 кв.м., кадастровый номер объекта- №, назначение: нежилое, наименование:магазин, этажность:1, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с/п 

<

адрес>, 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты> рублей.

Требования мотивированы тем, что 01 февраля 2020 года между сторонами был заключен вышеуказанный предварительный договор, предметом которого являлось намерение заключить основной договор купли-продажи названного недвижимого имущества. По условиям предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до 01 апреля 2020 года по цене земельного участка и здания 

<

данные изъяты> рублей. 10, 31 марта 2020 года и 02 апреля 2020 года ответчица ФИО2 направляла истице ФИО1 требование о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре. Срок заключения основного договора наступил. Однако истица уклоняется от заключения основного договора, что подтверждается ее письмами от 06, 26 марта 2020 года и заявлением от 03 апреля 2020 года.

В судебное заседание истица ФИО1 не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, просила рассмотреть дело в ее отсутствие, направила в суд своего представителя.

Представитель истицы по ордеру адвокат Кожин Р.Ю. в судебном заседании поддержал исковые требования ФИО1 и возражал против встречных исковых требований ФИО2

Кожин Р.Ю. дал суду объяснения, аналогичные изложенному в исковом заявлении ФИО1, дополнив, что последняя не давала своего согласия при заключении предварительного договора на приобретение земельного участка с обременением правом собственности Липецкой области и правом хозяйственного ведения ОГУП «

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>» на комплекс водоснабжения, расположенный на спорном земельном участке, а также на приобретение здания магазина, обремененного правом аренды в пользу третьего лица-ООО «

<

данные изъяты>» на срок до 07 октября 2022 года. После заключения предварительного договора в ходе устранения реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка была изменена конфигурация земельного участка. Уклонения от заключения основного договора со стороны ФИО1 не было. Она вела себя добросовестно.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не признала исковые требования ФИО1 и поддержала свои встречные исковые требования.

Представитель ответчика по ордеру адвокат Котуков С.В. в судебном заседании дал объяснения, аналогичные изложенному во встречном исковом заявлении, дополнив, что истица, периодически проживая у своих родителей в с.

<

адрес> 

<

адрес>, посещала магазин, поэтому знакома со зданием магазина и земельным участком, на котором он расположен. В конце января 2020 года ФИО1 и ФИО2 обсудили условия купли-продажи магазина и земельного участка. При этом ФИО2 предоставила ФИО1 правоустанавливающие документы на это имущество, в том числе договор, по которому она его приобретала, свидетельство на право собственности, в которое были внесены сведения об аренде магазина, технические документы, которые были у нее в тот момент. ФИО1 изучила эти документы, и для подстраховки обратилась для сопровождения сделки к нотариусу Задонской нотариальной конторы ФИО8, договорившись с последней, что та составит проект предварительного договора купли-продажи. Перед подписанием предварительного договора истица еще раз осмотрела магазин и земельный участок, ФИО2 показала ей столбы, обозначающие на местности узловые поворотные точки границы земельного участка. На момент подписания предварительного договора купли-продажи нотариус изучила сведения об объектах недвижимости в ЕГРН, и обратила внимание сторон на то, что по данным ЕГРН на земельном участке имеется объект коммунального хозяйства (комплекс водоснабжения). ФИО2 об этом не знала, поскольку на момент приобретения земельного участка в ЕГРН сведений об этом не было, и визуально этот объект на земельном участке не виден. Поэтому, посчитав это неточностью в ЕГРН, ФИО2 взяла на себя обязательство устранить неточность. Сведения об обремени здания магазина правами аренды третьего лица были внесены в ЕГРН в 2016 году, о них нотариус также разъяснила покупателю. В тексте предварительного договора отсутствует заверение продавца о том, что объект не обременен правами третьих лиц. Для покупателя это обременение улучшало потребительские свойства магазина, поскольку договор аренды был заключен с организацией, имеющей право осуществлять торговлю ликеро-водочными изделиями, без чего торговля в магазине была бы убыточной. Поэтому ФИО1 знала об обременении и желала приобрести магазин с эти обременением. При заключении предварительного договора был полностью определен предмет сделки- это земельный участок с определенным кадастровым номером и расположенное на нем здание магазина, а также определена цена. Никаких препятствий к заключению в дальнейшем основного договора не было. После заключения предварительного договора ФИО1 выяснила, что товарооборот в магазине значительно ниже, чем в подобных магазинах в г.Москве, посчитала, что цена завышена, и стала предпринимать действия, чтобы избежать заключения основного договора. Наличие реестровой ошибки не препятствует заключению договора купли-продажи недвижимого имущества, достаточно кадастрового номера. Не смотря на это, проявляя добрую волю, ФИО2 сразу после получения от ФИО1 требования об устранении реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка, обратилась к кадастровому инженеру с целью ее устранения. Кадастровый инженер сразу произвел кадастровые работы, составил межевой план, было подано заявление в Управление Росреестра по 

<

адрес> об уточнении местоположения границ земельного участка, но из-за технических ошибок и накладок, т.е. по независящим от ФИО2 причинам, было три приостановления, и уточнение было внесено в реестр только в июле 2020 года. ФИО2 также обращалась в Управление Росреестра по Липецкой области по поводу сведений в ЕГРН о наличии на ее земельном участке комплекса водоснабжения, и установила, что эти сведения не относятся к ошибочным, водопровод проложен в 1969 году и поставлен на кадастровый учет в условной системе координат, поэтому исключить эти сведения, как неточность, не представилось возможным. Считает, что сделка не состоялась по независящим от ФИО2 причинам, и по вине ФИО1 

Ответчик ФИО2 поддержала объяснения своего представителя, дополнив, что от водопроводной башни к магазину подведен водопровод, он расположен в земле, имеются ли на ее земельном участке еще какие-либо сооружения для водоснабжения, ей не известно, на поверхности земли они не видны. Спорное имущество она покупала в 2009 году, с того времени фактические границы земельного участка она не меняла. На местности эти границы обозначены с фасада в виде забора из сетки-рабицы, слева и справа имеются столбы, с тыльной стороны имеется ров. 

Выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу, что первоначальные исковые требования подлежат удовлетворению частично, а встречные исковые требования удовлетворению не подлежат. 

Согласно пункту 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст.329 ГК РФ задаток является одним из способов обеспечения исполнения обязательств. Основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора. 

При этом Гражданский кодекс не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст.429), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п.2 ст.381 названного Кодекса: потеря задатка или его уплата в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

В п.4 ст.380 ГК РФ законодателем предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429).

При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст.416) задаток должен быть возвращен (п.1 ст.381 ГК РФ).

На основании п.1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

В силу ч.1 ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

Судом установлено, что 01 февраля 2020 года между ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и размещенного на нем здания.

По условиям предварительного договора ФИО2 обязалась продать ФИО1 принадлежащие ей на праве собственности земельный участок площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером № категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для торгово-закупочной деятельности, находящийся по адресу: Месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: 

<

адрес>, сельское поселение 

<

адрес>, и размещенное на нем здание, общей площадью 120,5 кв.м., кадастровый номер объекта- №, назначение: нежилое, наименование: магазин, этажность:1, расположенное по адресу: 

<

адрес>, с/п 

<

адрес>, 

<

адрес>, а ФИО1 обязалась купить у ФИО2 вышеуказанные земельный участок и здание магазина на условиях, указанных в настоящем договоре. 

В предварительном договоре указано, что по выписке из ЕГРН на указанном земельном участке помимо вышеуказанного здания магазина расположено сооружение коммунального хозяйства комплекс водоснабжения с кадастровым номером №, находящийся в собственности субъекта РФ. По сообщению продавца и покупателя указанный комплекс на самом деле на участке отсутствует, продавец обязуется в разумный срок устранить указанную неточность и совершить для этого все необходимые юридически значимые действия за счет продавца (пункт 1 договора). 

В соответствии с этими намерениями ФИО2, ФИО1 обязуются до 01 апреля 2020 года включительно заключить основной договор купли-продажи земельного участка и здания магазина. Если по независящим от продавца причинам сроки устранения неточности расположения сооружения коммунального хозяйства комплекса водоснабжения с кадастровым номером № на вышеуказанном земельном участке превысят 01 апреля 2020 года, то срок установленный сторонами для заключения основного договора купли-продажи может быть продлен сторонами по соглашению сторон на разумный срок, необходимый для устранения вышеуказанной неточности (пункт 2).

Согласно пункту 3 предварительного договора ФИО1 выдала в качестве задатка ФИО2 денежную сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей в счет причитающихся с нее платежей по предстоящему основному договору купли-продажи земельного участка и здания магазина, в обеспечение исполнения указанного договора. Передача суммы задатка произведена полностью во время подписания предварительного договора 01 февраля 2020 года путем внесения указанной денежной суммы на счет карты продавца в 

<

данные изъяты>

При прекращении настоящего договора до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения по обстоятельству, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен ФИО2 ФИО1 полностью (пункт 4). В случае неисполнения настоящего договора ФИО1, сумма задатка остается у ФИО2 (пункт 5). В случае неисполнения настоящего договора ФИО2 она обязана возвратить ФИО1 двойную сумму задатка (пункт 6).

Основной договор купли-продажи земельного участка и здания магазина по соглашению сторон будет заключен по цене 

<

данные изъяты> рублей 00 копеек с зачетом суммы задатка. Иные условия основного договора купли-продажи земельного участка и здания магазина стороны установят при его заключении (пункт8).

В случае, если какая-либо из сторон будет уклоняться от заключения основного договора купли-продажи земельного участка и здания магазина, то в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ другая сторона вправе обязать уклоняющуюся сторону заключить договор путем обращения в судебные органы (пункт 10).

В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные настоящим предварительным договором прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить договор купли-продажи земельного участка и здания магазина, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт11). 

В судебном заседании стороны не оспаривали факт передачи ФИО1 денежной суммы в размере 

<

данные изъяты> рублей ФИО2 в качестве задатка согласно предварительному договору.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований- в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как следует из вышеуказанных норм права, возникновение на стороне ответчика обязанности возвратить полученный задаток в двойном размере обусловлено установлением наличия его вины в неисполнении обязательства.

Таких обстоятельств настоящем деле судом не установлено.

Установлено, что перед тем, как заключить предварительный договор истец осматривала продаваемые объекты. Из фототаблицы и видеозаписи, представленных стороной истца, видно, что границы земельного участка на местности отображены в виде забора и столбов не по всему периметру участка. Но при этом здание магазина расположено на земельном участке, свободном от других строений и сооружений.

Установлено также, что после заключения предварительного договора сторонам стало известно о наличии реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером №

Так, согласно заключению кадастрового инженера ФИО9 от 6 марта 2020 года, реестровая ошибка заключается в смещении координат учтенных в ЕГРН относительно их фактического местоположения. Выставленные на участке координаты точек пересекают капитальное строение (здание магазина) с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>, с/п 

<

адрес>, 

<

адрес>.

Письмами от 06 и 27 марта 2020 года ФИО1 просила ФИО2 в срок до 1 апреля 2020 года устранить данную реестровую ошибку. Кроме того, напоминала о необходимости устранить неточность относительно нахождения на земельном участке сооружения коммунального хозяйства комплекса водоснабжения.

ФИО2 10 марта 2020 года письменно сообщила ФИО1 об устранении неточности относително комплекса водоснабжения и предложила заключить основной договор. 02 апреля 2020 года она направила ФИО1 письмо, в котором указала, что все недостатки, о которых сообщалось в предварительном договоре купли-продажи, и в письмах, адресованных ей, устранены, и вновь предложила заключить основной договор купли-продажи.

В письме от 03 апреля 2020 года ФИО1 сообщила ФИО2, что поскольку та вводила ее в заблуждение, сообщая ложные сведения об устранении реестровой ошибки и устранении неточности относительно нахождения на земельном участке сооружения коммунального хозяйства комплекса водоснабжения, то основной договор не заключен по вине последней, и просила вернуть двойную сумму задатка. 

Стороной истца представлен скриншот переписки в мессенджере «Вацап», в подтверждение того, что основной договор не заключен по вине ответчицы. Однако данная переписка не заверена нотариусом, ответчик содержание переписки в судебном заседании не подтвердила, поэтому суд не принимает данный документ в качестве допустимого доказательства. Более того, данная переписка не свидетельствует о наличии вины ФИО2 в незаключении основного договора купли-продажи. 

Как видно из кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером № границы данного земельного участка были установлены с реестровой ошибкой по межевому плану, выполненному кадастровым инженером ФИО10 19 февраля 2009 года, заказчиком которого являлась предыдущий собственник земельного участка ФИО11 Сведений о наличии обременений в виде сооружения коммунального хозяйства в межевом деле не было. 

Из материалов кадастрового дела, а также объяснений стороны ответчика и показаний свидетеля ФИО12, следует, что после получения от ФИО1 сообщения о реестровой ошибке, ФИО2 обратилась к кадастровому инженеру ФИО12, который 17 марта 2020 года изготовил межевой план в связи с исправлением реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка с кадастровым номером № 18 марта 2020 года ФИО2 обратилась в Управление Росреестра по Липецкой области с заявлением произвести государственный кадастровый учет изменения местоположения границ земельного участка. 24 марта 2020 года ФИО2 было направлено уведомление о приостановлении государственного кадастрового учета до 24 июня 2020 года, в котором было рекомендовано обратиться к кадастровому инженеру, поскольку составленный им межевой план не соответствовал требованиям действующего законодательства. После этого дважды, 8 и 22 апреля 2020 года, ФИО2 направлялись аналогичные уведомления о приостановлении по тем же причинам. 25 июня 2020 года ФИО2 было отказано в государственном кадастровом учете изменений местоположения границ земельного участка с кадастровым номером №. 

Как следует из кадастровой выписки на земельный участок с кадастровым номером № от 23 июля 2020 года показаний свидетеля ФИО12, внести изменения в сведения ЕГРН о местоположении границ данного земельного участка удалось только в июле 2020 года.

При этом виновных действий или бездействий со стороны ФИО2 в несвоевременном исправлении реестровой ошибки судом не установлено. Как показал в суде свидетель ФИО12, он выполнял кадастровые работы по устранению реестровой ошибки в местоположении границ спорного земельного участка, которая заключалась в неверном определении координат, в результате чего юридические границы проходили по зданию магазина и не соответствовали фактическим границам. Фактически магазин расположен полностью в границах земельного участка. При уточнении местоположения границ земельного участка его конфигурация не изменилась, были добавлены две точки, обозначающие металлические столбы, которые имеются на входе в магазин. Эти точки находятся на одной линии. Заявления об уточнении местоположения границ земельного участка подавались ФИО2 18 марта 2020 года, затем в апреле и июне 2020 года. При уточнении местоположения границ земельного участка было получено три отказа Росреестра, в том числе первый- из-за того, что он не показал наличие водопровода на земельном участке. Последующие отказы были неправомерными, поскольку те документы по результатам межевания, которые он изготовил 26 марта 2020 года и дважды подавал на регистрацию после первого отказа, в июле 2020 года были приняты Росреестром, как правильные.

Суд доверяет показаниям данного свидетеля, поскольку они согласуются с материалами дела.

Доказательств того, что ФИО2 при заключении предварительного договора знала о наличии реестровой ошибки в местоположении границ земельного участка и преднамеренно утаила сведения об этом, суду не представлено. 

Вопреки доводам истца, при заключении предварительного договора здание магазина находилось на земельном участке, принадлежащем продавцу. 

Из выписок на земельный участок с кадастровым номером № от 17 июня 2020 года, 23 июля 2020 года видно, что в пределах данного земельного участка расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами № и №.

Согласно выписке на объект недвижимости с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с/п Верхнеказаченский 

<

адрес> в районе с.

<

адрес>, вид объекта: сооружение, назначение: сооружение коммунального хозяйства, наименование: комплекс водоснабжения, протяженность: 8665 м., расположен, в том числе, в пределах земельного участка с кадастровым номером №, дата присвоения кадастрового номера, то есть дата постановки на кадастровый учет,- 25 ноября 2015 года. 

Как видно из дел правоустанавливающих документов на здание с кадастровым номером № и на земельный участок с кадастровым номером № расположенные по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес> ФИО2 стала собственником данного имущества по договору купли-продажи, заключенному с ФИО11 ДД.ММ.ГГГГ, государственная регистрация права собственности произведена 28 мая 2009 года. Согласно кадастровому паспорту на земельный участок по состоянию на 18 мая 2009 года сведений о том, что в пределах данного участка расположено сооружение коммунального хозяйства- комплекс водоснабжения, не имелось. 

Поскольку наличие указанного комплекса водоснабжения визуально не определяется на спорном земельном участке, на момент приобретения земельного участка ФИО2 сведения о его наличии в ЕГРН отсутствовали, на кадастровый учет этот объект недвижимого имущества был поставлен в 2015 году, о чем ФИО2 не извещалась, то ее вина в неисполнении обязанности, предусмотренной предварительным договором, по «устранению неточности» в ЕГРН, связанной с комплексом водоснабжения, отсутствует.

Согласно выпискам из ЕГРН от 17 июня, 24 июля 2020 года, здание магазина с кадастровым номером №, находящееся по адресу: 

<

адрес>, с.

<

адрес>, расположено на земельном участке с кадастровым номером №, имеет ограничение в виде аренды в пользу ООО «

<

данные изъяты> сроком действия с 12 октября 2016 года по 07 октября 2022 года, государственная регистрация договора произведена 12 октября 2016 года.

Как предусмотрено частью 1 статьи 460 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. 

В силу п.3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора аренды осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Коль скоро договор аренды продавца здания магазина ФИО2 с ООО «

<

данные изъяты> прошел государственную регистрацию 12 октября 2016 года, то при той степени заботливости и осмотрительности, какие требовались от покупателя ФИО1 при совершении сделки по купле-продаже здания магазина, она не могла не знать об обременении данного имущества правами аренды ООО «

<

данные изъяты>

Кроме того, при намерении ФИО1 купить здание магазина, наличие договора аренды не лишало ее такой возможности.

Предварительный договор не содержит заверений продавца ФИО2 о том, что она продает здание магазина свободным от прав третьих лиц, поэтому, недобросовестного поведения ФИО2 при заключении предварительного договора не установлено, а поэтому оснований для взыскания двойной суммы задатка не имеется.

Согласно п.4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

По делу не установлено обстоятельств, порождающих обязательство ФИО1 заключить договор купли-продажи спорного имущества.

Согласно положениям статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

При осмотре покупателем земельного участка комплекс водоснабжения не был виден на поверхности земли, при приобретении участка ФИО2 сведений о нем в ЕГРН не было, поэтому как следует из условий предварительного договора, обе стороны решили, что сведения о нем в ЕГРН, как о расположенном в пределах продаваемого земельного участка, являются ошибочными. ФИО1 при заключении предварительного договора не давала согласия на приобретение земельного участка с находящимся на нем комплексом водоснабжения и обременением правами третьих лиц на этот комплекс. Отказ ФИО1 от заключения основного договора в данном случае не носит противоправного и виновного характера. Следовательно, оснований для возложения на нее обязанности заключить основной договор купли-продажи земельного участка и расположенного на нем здания магазина, не имеется. 

Таким образом, судом установлено, что в срок, предусмотренный предварительным договором – до 01 апреля 2020 года основной договор заключен не был.

Проанализировав представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу, что незаключение основного договора купли-продажи земельного участка и здания магазина в предусмотренный предварительным договором срок имело место в результате поведения обеих сторон, которое не носило противоправного характера.

В силу ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии с п.1,3 ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или 

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Поскольку договор в согласованный между сторонами срок не был заключен, денежные средства, уплаченные истцом ответчику в виде задатка, в размере 200 000 рублей возвращены не были, то указанный платеж является неосновательным обогащением ответчика и подлежит взысканию в пользу истца. 

Также с ответчика в пользу истца подлежат взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03 апреля 2020 года по 17 ноября 2020 года (включительно) в сумме 5 978 рублей 15 копеек. Расчет: 

с 03.04.2020 по 26.04.2020: 200 000руб.х24дня х6%:366дней=786,89руб.; 

с 27.04.2020 по 21.06.2020: 200 000руб.х56дней х5,5%:366дней=1 683,06руб.; 

с 22.06.2020 по 26.07.2020: 200 000руб.х35дней х4,5%:366дней=860,66руб; 

с 27.07.2020 по 17.11.2020: 200 000руб.х114дней х4,25%:366дней=2 647,54 руб.

786,89+1683,06+860,66+2647,54= 5 978 рублей 15 копеек. 

Коль скоро, истец просит взыскать проценты по день фактической уплаты, то взыскание процентов следует производить с 18 ноября 2020 года до момента полного погашения задолженности за каждый день просрочки по день фактической уплаты задолженности в размере, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после 17 ноября 2020 года.

В силу ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

С ФИО2 в пользу ФИО1 следует взыскать судебные расходы на государственную пошлину пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 5 260 рублей.

В остальной части требований ФИО1 следует отказать.

В удовлетворении требований ФИО2 к ФИО1 о понуждению к заключению договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № и размещенного на нем здания с кадастровым номером № по цене 

<

данные изъяты> рублей также следует отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 

<

данные изъяты> рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 03 апреля 2020 года по 17 ноября 2020 года (включительно) в сумме 5 978 рублей 15 копеек, и с 18 ноября 2020 года до момента полного погашения задолженности за каждый день просрочки по день фактической уплаты задолженности в размере, исходя из ключевой ставки Банка России, действовавшей в соответствующие периоды после 17 ноября 2020 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 судебные расходы на государственную пошлину в сумме 5 260 рублей.

В остальной части требований ФИО1 отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО1 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка площадью 1400 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: месторасположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира 

<

адрес>, сельское поселение 

<

адрес>, и размещенного на нем здания, общей площадью 120,5 кв.м., с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, с/п 

<

адрес> 

<

адрес>, по цене 

<

данные изъяты> рублей, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Липецкий областной суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи жалобы через Задонский районный суд.

Председательствующий

Решение принято в окончательной форме 24 ноября 2020 года

Председательствующий