Дело № 2-461/2020г.

УИД 33RS0014-01-2020-000220-70

РЕШЕНИЕ

 именем Российской Федерации 

27 мая 2020 года

Муромский городской суд Владимирской области в составе 

председательствующего судьи Каревой Т.Н.

при секретаре Новиковой К.А.,

с участием представителя истца ФИО1, ответчика ФИО2,

рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Муром

гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Домоуправ» к ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности по совершению действий, суд 

установил:

ООО «Домоуправ» обратилось в суд с иском к ФИО2, ФИО3 и просит обязать ответчиков осуществить демонтаж самовольно возведенной стены под балконом принадлежащей ответчикам квартиры, привести общедомовое имущество в состояние, предшествующие самовольным действиям собственников квартиры № .... многоквартирного жилого дома ...., а также взыскать с ответчиков расходы по оплате государственной пошлины в размере 6000 рублей. 

В обоснование исковых требований указано, что ООО «Домоуправ» осуществляет управление многоквартирным домом .... на основании договора управления многоквартирным домом от 01 июля 2018 года. 06 ноября 2019 года представителями ООО «Домоуправ» осуществлен осмотр и обследование многоквартирного дома ...., в результате которого выявлено, что под балконом квартиры № .... самовольно возведена стена, образуя помещение (погреб). Собственниками указанной квартиры являются ответчики ФИО2, ФИО4. Самовольно возведенная стена под балконом их квартиры создает преграду для визуального осмотра и полного обследования отмостки, фундамента и цокольной части здания, тем самым не позволяет управляющей компании ООО «Домоуправ» надлежащим образом выполнять свои обязательства, предусмотренные договором управления, учитывая, что пространство за стеной является общедомовым имуществом, обслуживание которого осуществляется ООО «Домоуправ». Общего собрания собственников многоквартирного дома по вопросу изъятия части общедомового имущества в пользу собственников квартиры № .... не проводилось. Ответчикам направлялось предупреждение о необходимости демонтажа самовольно возведённой стены, однако, они этого не сделали. Полагает, что в силу жилищного законодательства, Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, на ответчиков должна быть возложена обязанность по приведению общего имущества многоквартирного дома в прежнее состояние. 

Определением Муромского городского суда от 18 февраля 2020 года к участию в деле в качестве третьего лица привлечена администрация округа Муром, учитывая, что возведение стены под балконом многоквартирного дома относится к реконструкции дома, на которую требуется разрешение органа местного самоуправления (л.д. 46). 

В судебном заседании представитель истца ООО «Домоуправ» по доверенности ФИО1 (л.д. 5, 108) поддержала исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям. Дополнительно суду пояснила, что договором управления многоквартирным домом предусмотрена обязанность управляющей организации два раза в год проводить осмотры фундамента, отмостки с целью своевременного текущего ремонта, однако, возведённая ответчиками стена под балконом их квартиры на первом этаже закрывает доступ к общему имуществу в этом месте и не позволяет управляющей организации выполнять предусмотренные договором управления работы. 

Ответчик ФИО2 в судебном заседании исковые требования не признала, указала в возражениях и пояснила суду, что возведенная под балконом её квартиры стена права управляющей организации не нарушает, учитывая, что вопросы использования общего имущества относятся к исключительной компетенции собственников помещений в многоквартирном доме, и решением общего собрания собственников, оформленным протоколом № 1 от 12 февраля 2020 года, выражено согласие на использование общего имущества всеми собственниками, которые возвели под балконами квартир на первом этаже такие же стены. Считает, что иск предъявлен именно к ней из-за её жалоб на ненадлежащее исполнение управляющей организацией своих обязанностей по управлению домом. Кроме того, стена под балконом её квартиры, наоборот, позволяет сохранить цоколь и отмостку дома на этом участке, так как закрывают их от неблагоприятных погодных условий. Требований по обеспечению доступа для осмотра в этой части дома отмостки и фундамента истец к ней не предъявлял. 

Ответчик ФИО5 (до заключения брака - ФИО6) Н.Ф. в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о его дате, месте и времени, представила заявление, в котором указала, что иск не признаёт по тем же основаниям, которые изложены в возражениях, просит рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 27-31, 48, 113). 

Представитель третьего лица администрации округа Муром в судебное заседание не явился, будучи извещенным о его дате, месте и времени, представил отзыв на иск, в котором указал, что ответчики, построив кирпичную стену под балконом дома, уменьшили тем самым площадь общего имущества собственников многоквартирного дома (земельного участка), на что требовалось получение согласия всех собственников помещений многоквартирного дома. Работы по возведению стены под балконом относятся к реконструкции жилого дома, которая произведена без соответствующих разрешений и согласований. Поэтому полагает, что действиями ответчиков нарушены права и законные интересы остальных жильцов, как собственников помещений многоквартирного дома, в связи с чем, исковые требования ООО «Домоуправ» считает законными и обоснованными. Кроме того, просит рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.96-101, 104). 

Выслушав объяснения представителя истца и ответчика, исследовав письменные доказательства, суд считает иск подлежащим удовлетворению, в связи со следующим. 

Согласно ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В соответствии с ч.ч. 1, 2, 3, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. 

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. 

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу ст.ст. 246 и 247 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. 

Пунктами 10, 11 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года № 491 (далее - Правила), установлено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя: осмотр общего имущества, осуществляемый собственниками помещений и указанными в п. 13 настоящих Правил ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан; уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества; текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, указанного в подпунктах «а» - «д» пункта 2 настоящих Правил, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Согласно ч.ч. 1 и 2 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К компетенции общего собрания собственников помещений в много-квартирном доме относится, в том числе принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 2 ст. 162 ЖК РФпо договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных ст. 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В судебном заседании установлено, с 01 июля 2018 года управление многоквартирным домом .... осуществляется управляющей организацией - ООО «Домоуправ», что подтверждается договором управления многоквартирным домом (л.д. 11-15). 

Соответственно, в силу вышеприведённых нормативных положений, на истца ООО «Домоуправ» возложены обязанности по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания граждан, предоставлению коммунальных услуг и надлежащему содержанию общего имущества в многоквартирном доме, состав которого указан в договоре управления. 

Так, в силу п. 1.2 договора управления многоквартирным жилым домом исполнитель по заданию заказчика в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в этом доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

То есть, истец, являясь управляющей организаций, обязан выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

В приложении № 1 к договору управления многоквартирным домом в составе общего имущества многоквартирного дома указан земельный участок, а в составе элементов общего имущества - фундамент дома (л.д. 73, 74).

В перечне работ и услуг по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества (Приложение № 4 к договору управления) предусмотрены следующие работы в отношении фундамента - устранение местных деформаций, усиление вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы; состав и периодичность выполнения работ по содержанию общего имущества - плановые (общие (два раза в год) и частичные) осмотры здания в целом и отдельных элементов здания для обеспечения своевременного обнаружения неисправностей и недопущения создания аварийных ситуаций (л.д. 75-82). 

6 ноября 2019 года представителями ООО «Домоуправ» осуществлен осмотр и обследование многоквартирного дома ...., в результате которого выявлено, что под балконом квартиры № .... самовольно возведена стена, образуя помещение (погреб), чем создана преграда для визуального и полного обследования и содержания в надлежащем порядке отмостки, фундамента и цокольной части здания (л.д. 18).

Собственниками квартиры .... являются ФИО2 и ФИО7, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 15 апреля 2019 года и свидетельствами о государственной регистрации права (л.д. 19-22, 32, 33). 

Факт возведения стены под балконом квартиры № ...., расположенной на первом этаже дома, ответчики не отрицают, что следует из объяснений ответчика ФИО2 об использовании отгороженного данной стеной помещения и части земельного участка под балконом в качестве подсобного помещения к квартире - погреба и представленных суду письменных возражений, поддержанных ответчиком ФИО8. 

При этом в своих объяснениях ответчик ФИО2 не отрицала, что доступ в данное помещение возможен только с балкона принадлежащей ей квартиры - через обустроенный люк. 

Как на правомерность использования данной части земельного участка ответчики ссылаются на решение внеочередного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 12 февраля 2020 года, оформленного протоколом от 12 февраля 2020 года, с учётом дополнений к протоколу от 09 марта 2020 года и от 20 мая 2020 года, которым разрешено собственникам кв. № .... и другим собственникам квартир, расположенных на первом этаже в доме, оставить возведенные стенки под лоджиями квартир. 

При этом, согласно данному протоколу общего собрания, с учётом дополнений к протоколу, в голосовании по данному вопросу 12 февраля 2020 года, 09 марта 2020 года и 20 мая 2020 года принимали участие собственники и их представителя, обладающие 78, 3% голосов (л.д. 56-57, 68-71, 109-112).

Между тем, в силу ч. 3 ст. 36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме (в данном случае - земельного участка) возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Возведение стены под балконом квартиры, расположенной на первом этаже многоквартирного дома, с образованием отдельного помещения под балконом, используемого только собственниками данной квартиры, очевидно, уменьшает земельный участок под многоквартирным домом, относящийся к общему имуществу многоквартирного дома и, кроме того, в силу п. 14 ст. 1 ГрК РФ, относится к реконструкции дома, так как влечет изменение параметров объекта капитального строительства, на которую требуется соответствующее разрешение. 

Вместе с тем, ответчики и иные лица не обращались в орган местного самоуправления с целью реконструкции дома, заключение о соответствии реконструированного жилого дома градостроительной ситуации не выдавалось (л.д. 100). 

Помимо этого, данная стена также препятствует управляющей организации осуществлять работы по содержанию общего имущества дома, учитывая, что доступ к фундаменту дома в этой части земельного участка отсутствует. 

В соответствии со ст. 60 ЖК РФ, обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

Учитывая установленные судом обстоятельства, свидетельствующие об отсутствии согласия всех собственников помещений в данном доме на уменьшение общего имущества, отсутствии соответствующих разрешений на реконструкцию, создании препятствий для обслуживания общего имущества, суд приходит к выводу о неправомерности действий ответчиков по возведению стены под балконом принадлежащей им квартиры. 

Следовательно, исковые требования ООО «Домоуправ» являются обоснованными. 

Доводы ответчиков об отсутствии у истца ООО «Домоуправ» права на предъявление настоящего иска являются несостоятельными, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме данная организация уполномочена собственниками на выполнение работ и оказание услуг по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в этом доме на условиях, предусмотренных договором управления. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины 6 000 руб. при обращении с настоящим иском в суд, что подтверждено имеющимся в материалах дела платёжным поручением (л.д. 6). 

На основании изложенного и, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Домоуправ» удовлетворить.

Обязать ФИО2, ФИО3 демонтировать самовольно возведённую стену под балконом принадлежащей им квартиры .... области и привести общее имущество многоквартирного дома под балконом квартиры в состояние, предшествующее самовольным действиям.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 в пользу общества с ограниченной ответственностью «Домоуправ» в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 6 000 (шесть тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Муромский городской суд в течение месяца со дня его принятия окончательной форме. 

Решение в окончательной форме принято судом 03 июня 2020 года.

Председательствующий Т.Н. Карева