Дело № 3а – 145/2017

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

г. Нижний Новгород 20 марта 2017 года 

Нижегородский областной суд в составе председательствующего судьи Гущевой Н.В., 

при секретаре судебного заседания Вавилычевой Ю.А.,

с участием представителя административного истца ЗАО Судоходная компания «Ока» – ФИО3, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Закрытого акционерного общества Судоходная компания «Ока» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество Судоходная компания «Ока» (далее также – ЗАО СК «Ока», Общество) обратилось в Нижегородский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости находящегося в собственности Общества земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 423 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – «для производственных нужд (отстойный пункт флота)», расположенного по адресу: 

<

адрес>, просило установить кадастровую стоимость равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.

Право собственности подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии № от 09.11.2004 г.

Кадастровая стоимость данного земельного участка, содержащаяся в государственном кадастре недвижимости, составляет 13 545 790,74 рубля. Данная стоимость утверждена Постановлением Правительства Нижегородской области от 01.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенны пунктов Нижегородской области».

Заявленный размер рыночной стоимости подтвержден отчетом об оценке № № от 01.07.2016 г., выполненным ЗАО АФ «Советник», согласно которому рыночная стоимость спорного земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей. На отчет получено положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» № от 18.07.2016 г.

Административный истец 23.08.2016 г. обращался в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения рыночной стоимости при Управлении Росреестра по Нижегородской области. Однако решением Комиссии от 14.09.2016 г. № № заявление Общества было отклонено. 

Ссылаясь на положения ст.66 Земельного кодекса РФ, ст.ст.388, 389, 390 Налогового кодекса РФ, ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», административный истец просит установить в отношении принадлежащего ему на праве собственности земельного участка его рыночную стоимость в размере 

<

данные изъяты> рублей на 01.11.2013 г.

Правительство Нижегородской области представило позицию по делу, указало, что Постановлением Правительства Нижегородской области «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» от 10 декабря 2014 года № 863 утверждены результаты определения государственной кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области по состоянию на 01.11.2013 г.

Результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 № 39 (л.д.103-110).

Администрацией городского округа город 

<

адрес> Нижегородской области представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором указано, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена компетентным органом в пределах его полномочий в соответствии с действующим законодательством по состоянию на 01.11.2013г.

Отчет об оценке №№, представленный административным истцом, составлен также на эту дату.

Таким образом, по мнению заинтересованного лица, один из результатов оценки, определенной на одну и ту же дату, является недостоверным. 

Заинтересованное лицо поддерживает решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от 14.09.2016, которым было отказано ЗАО СК «Ока» в пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка. При этом считает отчет недопустимым доказательством по делу.

Также Администрация городского округа город 

<

адрес> Нижегородской области указывает, что уменьшение кадастровой стоимости приведен к недополучению бюджетных средств муниципальным образованием городской округ город 

<

адрес> Нижегородской области в соответствующем объеме.

На основании изложенного, Администрация городского округа город 

<

адрес> Нижегородской области просит отказать административному истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В судебном заседании представитель ЗАО СК «Ока» – ФИО3 просил удовлетворить заявленные требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

В судебное заседание представители Правительства Нижегородской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», администрации городского округа город 

<

адрес> Нижегородской области не явились, извещены в соответствии с требованиями положений главы 9 КАС РФ. 

Учитывая требования ст.150 КАС РФ, положения ст.14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело без участия не явившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя ЗАО СК «Ока» – ФИО3, обсудив доводы административного искового заявления, позиции административного ответчика и заинтересованного лица, исследовав материалы дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.4 КАС РФ каждому заинтересованному лицу гарантируется право на обращение в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов, в том числе в случае, если, по мнению этого лица, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов либо на него незаконно возложена какая-либо обязанность, а также право на обращение в суд в защиту прав других лиц или в защиту публичных интересов в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и другими федеральными законами.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными способами, предусмотренными в законе.

Истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения. Способ защиты права должен соответствовать характеру и последствиям правонарушения и обеспечивать восстановление нарушенных прав.

В силу требований ст.62 КАС РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции Российской Федерации и ст.14 КАС РФ, закрепляющих принцип состязательности административного судопроизводства и принцип равноправия сторон, лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен КАС РФ.

В соответствии с пунктом 1 части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу с 01.01.2017 года, в кадастр недвижимости (реестр объектов недвижимости) вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости. На основании пункта 5 части 2 статьи 14 указанного выше Федерального закона основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Согласно п.п.1, 5 ст.65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с п.1 ст.388 Налогового кодекса РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения в соответствии со ст.389 Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве пожизненного наследуемого владения. 

Как установлено ст.390 Налогового кодекса РФ, налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

В силу положений ст.66 Земельного кодекса РФ рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии со ст.24.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рассмотрение споров о результатах определения кадастровой стоимости осуществляется с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Согласно ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, в том числе по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. 

В соответствии с указанной нормой, юридические лица могут обратиться в суд только в случае отклонения комиссией заявления о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости не рассмотрено комиссией в установленный настоящей статьей срок.

Как установлено ст.24.20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 1), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, необходимые для определения кадастровой стоимости ранее не учтенных земельного участка, выявляемых ранее учтенных земельного участка, а также в случае внесения в государственный кадастр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик земельного участка (Приложение 2), утверждены средние значения удельных показателей кадастровой стоимости земель по муниципальным районам (городским округам) в разрезе населенных пунктов, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 3), утверждены обобщенные (минимальные, средние, максимальные) показатели результатов расчета кадастровой стоимости земельного участка в составе земель населенных пунктов по муниципальным районам (городским округам) Нижегородской области, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года (Приложение 4), установлено, что расчет кадастровой стоимости земель населенных пунктов Нижегородской области по земельным участкам, кадастровым кварталам, населенным пунктам и муниципальным районам (городским округам) осуществляется по группам в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка в составе земель населенных пунктов Нижегородской области (Приложение 5), установлено, что кадастровая стоимость земельного участка улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков, земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации, земельные участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережных устанавливается равной одному рублю за земельный участок.

Из материалов дела следует, что ЗАО СК «Ока» обладает на праве собственности земельным участком с кадастровым номером №, общей площадь 12 423 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – «для производственных нужд (отстойный пункт флота)», расположенным по адресу: 

<

адрес>. 

Указанные права подтверждаются выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № № от 20.01.2017 г. (л.д.19); Свидетельством о государственной регистрации права серии № от 09.11.2004 г. (л.д.20). 

Следовательно, ЗАО СК «Ока», права и обязанности которого как плательщика земельного налога затрагиваются результатами определения кадастровой стоимости, на основании которой определяется налоговая база по земельному налогу на принадлежащий ему на праве собственности земельный участок, является в силу положений ст.ст.65, 66 Земельного кодекса РФ, ст. 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» надлежащим административным истцом, имеющим право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка.

По делу установлено, что земельный участок с кадастровым номером № включен в перечень земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, результаты государственной кадастровой оценки которых, определенные по состоянию на 01 ноября 2013 года, утверждены Постановлением № 863.

В соответствии с Приложением № 1 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № была установлена по состоянию на 01.11.2013 г. и составляет 

<

данные изъяты> рублей (п.

<

данные изъяты> раздела «город 

<

адрес>» - л.д.108).

Материалами дела подтверждается, что ЗАО СК «Ока» 23.08.2016 г. обращалось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости вышеуказанного земельного участка по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, по состоянию на 01 ноября 2013 года, с предоставлением всех необходимых для этого документов. Указанное заявление Общества решением комиссии от 14 сентября 2016 года № № было отклонено (л.д.85-87).

Данные обстоятельства свидетельствуют о соблюдении административным истцом установленного ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» обязательного для юридических лиц досудебного порядка урегулирования настоящего спора (п.9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости»).

Как следует из представленной информации ФГБУ «ФКП Росреестра», земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 12 423 кв.м., расположенный по адресу: 

<

адрес>, внесен в Единый государственный реестр недвижимости как ранее учтенный объект недвижимости и 30.02.2002 г. ему присвоен кадастровый номер. Данный земельный участок относится к категории земель – «земли населенных пунктов», разрешенное использование – «для производственных нужд (отстойный пункт флота)».

01.01.2015 г. вступило в силу Постановление Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Нижегородской области». Данным Постановлением утверждена результаты определения кадастровой стоимости земельных участков, прошедших государственный кадастровый учет в составе земель населенных пунктов Нижегородской области, определенные по состоянию на 01.11.2013 г. Приложением 1 данного Постановления кадастровая стоимость установлена в размере 

<

данные изъяты> рублей. 

Иных изменений качественных и количественных характеристик, влекущих за собой изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости, не вносилось (л.д.111-112).

Таким образом, в государственный кадастр недвижимости сведения о вышеуказанном земельном участке были внесены до 01.11.2013 г., т.е. являются ранее учтенными. Следовательно, оснований для применения в рамках настоящего дела положений ст.24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не имеется.

Из указанного следует, что юридически значимой датой, на которую в рамках настоящего дела подлежит установлению кадастровая стоимость, является 01 ноября 2013 года.

Согласно Федеральному закону от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) для целей настоящего Федерального закона под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости (статья 3).

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет составляется в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Нормами статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности предусмотрено проведение экспертизы отчета оценщика.

Под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости земельного участка, ЗАО СК «Ока» представило в суд отчет об оценке № № от 01.07.2016 г., выполненный оценщиком ЗАО АФ «Советник» ФИО4, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 

<

данные изъяты> рублей (л.д.22-65), а также положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» № от 18.07.2016 г., из которого следует, что экспертируемый отчет в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки (ФСО № 1-3, 7), обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденным приказами Минэкономразвития России №№ 297, 298, 299 от 20.05.2015 г. и приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014 г., а также стандартам и правилам НП СОО «Сибирь». Данный отчет об оценке не допускает неоднозначного толкования и не вводит в заблуждение потребителей отчета об оценке. Определение рыночной стоимости объекта оценки соответствует приведенным в отчете методическим основам определения стоимости и сложившейся российской практике оценки. Эксперт проверил достаточность и достоверность используемой информации, обоснования подходов и методов оценки, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки, полноту и правильность порядка расчета. Существенных методологических и методических ошибок не выявлено. Рыночная стоимость объекта оценки, определенная оценщиком в отчете об оценке, подтверждается (л.д.66-83).

Судом установлено, что представленный Обществом отчет об оценке № № от 01.07.2016 г. соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в ред. от 08.06.2015 г. №145-ФЗ) в части, применяемой к спорным правоотношениям, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 297, Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 298, Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 № 611, содержит подробное описание объекта оценки, анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость, описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. 

Выводы оценщика, отвечающего требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщику, являющимся членом Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь», имеющим соответствующие дипломы и свидетельства, необходимый стаж работы в оценочной деятельности, застраховавшего гражданскую ответственность, сделаны на основе метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода к оценке, применение которого и аргументированное суждение оценщика об отказе при определении стоимости объектов оценки от затратного и доходного подхода, а также от иных методов в рамках сравнительного подхода суд находит обоснованным, с использованием сведений о продаваемых объектах-аналогах, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка (земельные участки под коммерческое использование в Нижегородской области, в г. Нижнем Новгороде), сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

Как следует из отчета № № от 01.07.2016 г., оценщиком для сравнения было отобрано 4 объекта-аналога. С учетом имеющихся различий между аналогами и объектом оценки, экспертом применены корректировки: на местоположение, на торг – на основании данных риэлторов АН «Небоскребы НН» (ФИО6 и ФИО7); на площадь участка, на наличие инженерных коммуникаций – на основании Справочника оценщика недвижимости, Приволжский центр методического и информационного обеспечения оценки, т.3, Нижний Новгород, 2014 г. (стр.21-22 Отчета). 

Обобщение результатов стоимости объекта оценки сравнительным подходом приведено в разделе 11 Отчета на стр.22 Отчета. Итоговое заключение о рыночной стоимости объекта оценки изложено в разделе 12 (л.д.23 Отчета).

Оценщик пришел к выводу, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 12 423 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – «для производственных нужд (отстойный пункт флота)», расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 01.11.2013 г. составляет 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей.

По мнению суда, подбор объектов-аналогов и использование соответствующих коэффициентов оценщиком произведены корректно, выводы сделаны с учетом особенностей соответствующего сегмента рынка в соответствующий период и иных заслуживающих внимание обстоятельств.

Согласно положительному экспертному заключению № от 18.07.2016 г. в Отчете № № от 01.07.2016 г. был применен сравнительный подход. Выбор использованного подхода к оценке оценщиком обоснован. Обоснование представляется эксперту достаточным. Выбор использованного метода оценки в рамках сравнительного подхода обоснован оценщиком. Выполненный расчет стоимости объекта оценки в целом соответствует выбранному подходу и методу.

Экспертом проведено сопоставление величин, полученных в результате проведения промежуточных расчетов, диапазонам, указанным в разделе анализа рынка. Отклонений, способных повлиять на полученный результат существенным образом, не найдено, либо имеющиеся отклонения пояснены оценщиком. Пояснение представляется эксперту достаточным (л.д.66-83).

При таких обстоятельствах оснований не доверять отчету об оценке №А от 01.07.2016 г., а также положительному экспертному заключению № от 18.07.2016 г., соответствующим требованиям ст.ст.11, 17.1 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», у суда не имеется. 

Доказательств, опровергающих достоверность определенной оценщиком итоговой величины рыночной стоимости спорного земельного участка, лицами, участвующими в деле, не заявлявшими ходатайств о проведении по делу судебной экспертизы, в порядке ст.ст.62, 63, 247 КАС РФ не представлено и в материалах дела не имеется.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства по правилам ст.84 КАС РФ и установив по результатам такой оценки, что отчет об оценке оценщика ЗАО АФ «Советник» ФИО4 № № от 01.07.2016 г. и положительное экспертное заключение экспертного совета Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» № от 18.07.2016 г. отвечают применительно к обстоятельствам настоящего дела критериям относимости, допустимости и достоверности, что они подтверждают достоверность заявленной итоговой величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на юридически значимую дату – на 01 ноября 2013 года, суд, руководствуясь приведенными выше положениями нормативных правовых актов, приходит к выводу о том, что требования ЗАО СК «Ока» об установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 ноября 2013 года в заявленном размере подлежат удовлетворению.

То обстоятельство, что решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области от 14.09.2016 г. № заявление ЗАО СК «Ока» об установлении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости было отклонено, а кадастровая стоимость земельного участка была оставлена без изменения, само по себе не может свидетельствовать об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца в рамках настоящего дела, по которому вышеназванное решение комиссии предметом рассмотрения не является, при этом судом, оценившим представленные в материалы дела доказательства, в их совокупности, при проверке вышеназванного отчета об оценке на соответствие требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, нарушений предусмотренных ими требований не установлено. 

Суд полагает, что оформление и содержание отчета об оценке оценщика ЗАО АФ «Советник» ФИО1 № № от 01.07.2016 г. соответствует требованиям ст.11 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям вышеназванных Федеральных стандартов оценки, в силу следующего.

Согласно п.11 ФСО № 3: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

В отчете № № имеются ссылки на источники информации в разделе 14 (стр.24-25 отчета), а также по тексту отчета (сноски внизу страниц), приложены копии соответствующих материалов (стр.27-29 Отчета) с датами размещения объявлений. 

Соответствие отчета требованиям пункта 11 ФСО №3 подтверждается и положительным экспертным заключением Некоммерческого партнерства саморегулируемой организации оценщиков «Сибирь» № от 18.07.2016 г. - стр.6 п.4 (л.д.71).

Анализ рынка выполнен оценщиком в соответствии с п.п.«а» п.11 ФСО № 7, проанализирована политическая и социально-экономическая ситуация в стране и регионе, тенденций, наметившихся на рынке в период, предшествующий дате оценки (раздел 6.1 Отчета, стр.8-11; стр.9 п.42 экспертного заключения). 

В соответствии с требованиями ФСО №7 анализ наиболее эффективного использования лежит в основе оценок рыночной стоимости недвижимости (п.12). Анализ наиболее эффективного использования позволяет выявить наиболее прибыльное использование объекта недвижимости, на который ориентируются участники рынка (покупатели и продавцы) при формировании цены сделки. При определении рыночной стоимости оценщик руководствуется результатами этого анализа для выбора подходов и методов оценки объекта оценки и выбора сопоставимых объектов недвижимости при применении каждого подхода (п.15).

Наименование раздела 8 отчета «Наилучшее и наиболее эффективное использование» не противоречит ФСО №7, при этом в указанном разделе содержится анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, как того требует федеральный стандарт оценки. 

Соответствие выполненного оценщиком анализа наиболее эффективного использования объекта оценки требованиям ФСО №7 подтверждается так же экспертным заключением (п.48 стр.10).

В соответствии с пунктом 8и ФСО №3 (отчет должен содержать описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке. В отчете должно быть описано обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты. При этом такое описание должно позволять пользователю отчета об оценке понять логику процесса определения стоимости и соответствие выбранного оценщиком метода (методов) объекту оценки, определяемому виду стоимости и предполагаемому использованию результатов оценки) в Отчете имеется описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, приведена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведены соответствующие расчеты (стр.18-22 отчета; стр.11 п.51 экспертного заключения). 

Согласно пункту 22в ФСО №7 при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке.

Как следует из отчета, оценщиком проанализировано 10 предложений свободных земельных участков коммерческого назначения (раздел 6.3 отчета); правила отбора изложены на стр.19 отчета.

В справке о коммуникациях, представленной к отчету об оценке, действительно, не была указана дата, по состоянию на которую они (коммуникации) имелись. Вместе с тем, данный недостаток исправлен, оценщиком в суд представлена справка о коммуникациях, направленная в его адрес ЗАО СК «Ока», о состоянии коммуникаций на 01.11.2013г. При этом расхождений между данными о коммуникациях, указанными в справке, и примененными оценщиком в расчетах, не установлено.

Не оформленная в установленном порядке оборотно-сальдовая ведомость по счету, где указана балансовая стоимость объекта оценки на дату оценки, не повлияла на правильность выводов оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки, поскольку в расчетах балансовая стоимость земельного участка не учитывается.

Также, не привело к неправильным выводам и указание в отчете об оценке на стр.19 даты размещения объявления - январь 2013г. вместо - февраль 2013г., как следует из объявления. ЗАО СК «Ока» представлено объявление из журнала «Вся недвижимость» №03 за январь 2013г. с объявлением о продаже аналога 1 (л.д.90). 

С учетом изложенного, ссылка Администрации городского округа город 

<

адрес> на решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № от 14.09.2016, которым было отказано ЗАО СК «Ока» в пересмотре кадастровой стоимости спорного земельного участка, является не состоятельной. 

Также, Администрацией городского округа город 

<

адрес> приведен довод, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена компетентным органом в пределах его полномочий в соответствии с действующим законодательством по состоянию на 01.11.2013г. Отчет об оценке №№, представленный административным истцом, составлен также на эту дату.

Таким образом, по мнению заинтересованного лица, один из результатов оценки, определенной на одну и ту же дату, является недостоверным. 

Данный вывод Администрации является не верным, поскольку постановлением Правительства Нижегородской области №863 от 10.12.2014г. по состоянию на 01.11.2013г. была установлена кадастровая стоимость спорного земельного участка, в то время как согласно отчету №№, представленному в материалы дела, по состоянию на ту же дату определена рыночная стоимость объекта оценки.

В силу вышеуказанных правовых норм, прямо предусматривающих возможность установления кадастровой стоимости объекта недвижимости – земельного участка в размере его рыночной стоимости, указанный довод не может повлечь отказ в удовлетворении требований административного истца.

По аналогичным основаниям отклоняется судом и довод Администрации о том, что удовлетворение заявленных требований повлечет уменьшение сумм налогов, поступающих в местный бюджет.

Не могут повлечь отказ в удовлетворении заявленных требований ЗАО СК «Ока» доводы Правительства Нижегородской области о том, что установленные Постановлением Правительства Нижегородской области от 10.12.2014 г. № 863 результаты кадастровой оценки земель населенных пунктов Нижегородской области утверждены компетентным органом в пределах его полномочий и с соблюдением процедуры, установленной Земельным кодексом РФ, Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316, и Методическими указаниями по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ от 15.02.2007 г. № 39, поскольку основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости, в данном случае - в отношении находящегося в собственности у ЗАО СК «Ока» земельного участка, его рыночной стоимости по правилам ст.24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»), при определении которой кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (ст.66 Земельного кодекса РФ).

В п.25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Учитывая изложенное, в резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи ЗАО СК «Ока» заявления о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного земельного участка, которая соответствует дате обращения Общества в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, то есть 23 августа 2016 года.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Административное исковое заявление Закрытого акционерного общества Судоходная компания «Ока» об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 12 423 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование – «для производственных нужд (отстойный пункт флота)», расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 

<

данные изъяты> (

<

данные изъяты>) рублей по состоянию на 01.11.2013 г.

Датой подачи заявления Закрытого акционерного общества Судоходная компания «Ока» о пересмотре кадастровой стоимости считать 23 августа 2016 года.

Решение может быть обжаловано в суд апелляционной инстанции Нижегородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья областного суда Н.В. Гущева

Мотивированное решение изготовлено 21 марта 2017 года.