Дело № 2 – 239/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Белово «14» июня 2017 года

Судья Беловского районного суда Кемеровской области Иванов В.И.,

при секретаре Сивохиной Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО15 Н.евны, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к администрации Беловского муниципального района о понуждении к заключению договора купли – продажи земельного участка,

установил:

истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО15, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 обратились в суд с иском к администрации Беловского муниципального района о понуждении к заключению договора купли – продажи земельного участка указывая, что они являются собственниками земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного назначения общей площадью 1124830,33 +/- 9280 кв.м с кадастровым № расположенного по адресу: Кемеровская область, Беловский район, ТОО 

<

данные изъяты>

Данный земельный участок принадлежат им на праве общей долевой собственности на основании свидетельств о государственной регистрации права.

Ответчику было предложено выкупить земельный участок. Ответчик в ответном письме отказал принять предложенные условия по причине того, что нецелесообразно выкупать указанный земельный участок.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона доказывает те обстоятельства, на которые она ссылается. 

Истцы указывают, что ими были совершены все действия для заключения договора купли-продажи.

Свои требования мотивируют нормами ст. 1- 5, ст. 8, ст. 12, ст. 14, ст. 19 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24.07.2002 № 101-ФЗ, ст. 3, 3-1, 6 закона Кемеровской области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения по Кемеровской области», а также статьями 160, 432, 435, 445, 449, 454-455 ГК РФ.

30.01.2016г. истцы подали извещение в официальную газету Беловского района в газету «Сельские Зори» № 7, где указали, что пайщики - собственники общедолевой собственности решили произвести отчуждение (продать) земельный участок сельскохозяйственного назначения с данным кадастровым номером, с указанием рыночной цены, общей площади земельного участка. Также извещали о своем решении об отчуждении (продаже) земельного участка предприятия, юридических лиц, которые находятся на территории Кемеровской области, и физических лиц через СМИ.

По истечению годичного срока никто из физических и юридических лиц не изъявил желание выкупить земельный участок.

02.02.2017г. истцы направили письменное извещение о выкупе земельного участка администрации Кемеровской области, которая 22.02.2017г. письменно отказалась от выкупа земельного участка. 

17.03.2017г. истцы обратились в администрацию Беловского муниципального района, направили предложение о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с проектом договора купли-продажи от 17.03.2017г. в четырёх экземплярах от каждого сособственника.

При рассмотрении спора о понуждении заключить договора № б\н купли-продажи земельного участка от 17.03.2017г. суду необходимо исследовать условия, на которых стороны обязаны заключить, а также исследовать условия направленного предложения о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения от 17.03.2017г. (копия письменного предложения прилагается).

Суд должен исследовать суть всей сделки, всю полноту сделки, для вынесения решения суда законного и обоснованного.

Ответчик не желает принять условия по заключению договора купли-продажи земельного участка от 17.03.2017г. в предложенной истцом редакции и подписать оригинал (основной договор).

Истцы просят исковые требования удовлетворить, понудить администрацию муниципального района заключить с истцами договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в предложенной истцами редакции договора от 17 марта 2017г., расположенного по адресу: Кемеровская область, Беловский район, ТОО «Пермяковское», общей площадью 1124830,33+/- 9280 кв.м, с кадастровым номером №, с графиком платежей со сроком не более 90 дней с момента вступления решения суда в законную силу; признать вышеуказанную сделку действительной и произвести в соответствии с этим регистрацию сделки в органах Беловского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в течение месяца с момента вступления решения в законную силу. 

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО15, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, причину неявки суду не сообщили.

Представитель истцов ФИО16 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, причину неявки суду не сообщила.

Представителем ответчика ФИО17, действующей на основании доверенности, в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, согласно которому администрация Беловского муниципального района считает заявленные исковые требования необоснованными и не законными, просит в иске отказать.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО17 возражала в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Кемеровской области в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Выслушав представителя ответчика ФИО17, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 3 ст. 154 ГК РФ установлено, что для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу п.2, 3 ст. 157.1 ГК РФ, если на совершение сделки в силу закона требуется согласие третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.

В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие. При последующем согласии (одобрении) должна быть указана сделка, на совершение которой дано согласие.

В соответствии с п.3 ст. 209 ГК РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Аналогичная норма установлена п.3 ст. 129 ГК РФ - земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

В соответствии со ст. 260 ГК РФ лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом (статья 209) постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.1).

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (п.2).

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с ч.1,2 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно ст.550 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Порядок купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения регламентируется ст.8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Согласно данной статье при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней. Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Согласно ст. 3 Закона Кемеровской области от 18.12.2003 № 65-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области» (далее закон № 65-ОЗ) при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения Кемеровская область имеет преимущественное право покупки земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. 

В случае, если Кемеровская область откажется от покупки земельного участка, преимущественное право покупки до истечения месячного срока с момента получения Коллегией Администрации Кемеровской области письменного извещения о намерении продать земельный участок переходит к соответствующему муниципальному образованию. Кемеровская область извещает об отказе соответствующий орган местного самоуправления с указанием срока поступления в Коллегию Администрации Кемеровской области извещения о намерении продать земельный участок. Принятие решений от имени Кемеровской области, а также извещение соответствующих органов местного самоуправления о принятых решениях осуществляются на основании Закона Кемеровской области «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» специальным органом исполнительной власти Кемеровской области, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений (далее - уполномоченный орган).

В соответствии с п. 14 ст.4 закона Кемеровской области от 04.07.2002 № 49-ОЗ «О разграничении полномочий между органами государственной власти Кемеровской области в сфере земельных отношений» исполнительным органом государственной власти, осуществляющим отдельные полномочия в сфере земельных отношений, является Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее КУГИ).

Согласно ст. 3-1 Закона Кемеровской области № 65-ОЗ в случае отчуждения в пользу Кемеровской области земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на основании статьи 5 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и отказа Кемеровской области от приобретения такого земельного участка или земельной доли этот земельный участок или земельную долю должно приобрести соответствующее муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Согласно ч.2 данной статьи в случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, и отказа Кемеровской области от приобретения такого земельного участка или земельной доли этот земельный участок или земельную долю должно приобрести соответствующее муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

В соответствии со ст. 5 Федерального закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах). В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

Из ст. 3 закона № 101-ФЗ следует, что иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

Согласно ст. 4 федерального закона № 101-ФЗ максимальный размер общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица, устанавливается законом субъекта Российской Федерации равным не менее чем 10 процентам общей площади сельскохозяйственных угодий, расположенных на указанной территории в момент предоставления и (или) приобретения таких земельных участков.

Из вышеизложенного следует, что обязанность субъекта Российской Федерации либо муниципального образования выкупить земельный участок возникает лишь в том случае, когда земельный участок не может находиться в собственности лица, и оно обязано его продать в силу вышеназванных норм закона. 

В судебном заседании установлено, что истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО15, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1124830,33 кв.м с кадастровым № расположенный по адресу: Кемеровская область, Беловский район, в границах ТОО 

<

данные изъяты>», с северо-запада участок граничит с автодорогой Каракан-Пермяки-Каралда, с юго-востока – с урочищем Турухин 1-й и прудом. Право собственности истцов на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права: № от 20.03.2008г. на имя ФИО13, № от 20.03.2008г. на имя ФИО14, № от 20.03.2008г. на имя ФИО1, № от 20.03.2008г. на имя ФИО2, № от 20.03.2008г. на имя ФИО3, № от 20.03.2008г. на имя ФИО5, № от 20.03.2008г. на имя ФИО4, № от 20.03.2008г. на имя ФИО15 Н.евны, № от 20.03.2008г. на имя ФИО6, № от 20.03.2008г. на имя ФИО7, № от 20.03.2008г. на имя ФИО11, № от 20.03.2008 на имя ФИО12, № от 20.03.2008г. на имя ФИО10, № от 20.03.2008г. на имя ФИО9, № от 20.03.2008г. на имя ФИО8. Земельный участок относится к категории земель сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования (л.д.12-54). 

В материалах дела имеется ответ председателя комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области от 22.02.2017 года за № на извещение о продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 102,4996 га с кадастровым № по цене 23171504,7 рублей, согласно которому комиссией по рассмотрению вопроса о целесообразности приобретения земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Кемеровской области было принято решение о нецелесообразности приобретения вышеуказанного земельного участка в областную собственность. В данном ответе указано со ссылкой на п. 2 ст. 3 Закона Кемеровской области от 18.12.2003 г. № 65-ОЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Кемеровской области», что преимущественное право покупки переходит к администрации Беловского района. В том случае, если администрация Беловского района откажется от покупки или не уведомит о намерении приобрести земельный участок, то заявитель может в течение года продать его любому желающему по цене, не ниже указанной в извещении (т1 л.д.93).

17 марта 2017 года ФИО16, представитель истцов по доверенности, обратилась в Беловский муниципальный район с предложением о выкупе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения площадью 1124830,33 кв.м с кадастровым № по цене 23171504,70 рублей с оплатой в срок не менее чем 90 дней с момента получения предложения. При этом в адрес ответчика направлены 15 проектов договоров купли-продажи земельного участка от 17.03.2017г. 

Согласно ответу главы Беловского муниципального района от 17.04.2017 за №, в котором указано, что МКУ «Комитет по управлению муниципальным имуществом Беловского муниципального района», рассмотрев предложение о продаже земельного участка из категории земель сельскохозяйственного назначения площадью 1124830,33 кв.м с кадастровым №, расположенного в Беловском районе по цене 23171504,70 рублей отказывает в приобретении земельного участка (т.1 л.д.94). 

До направления предложения о выкупе земельного участка органу государственной власти Кемеровской области и Беловского муниципального района истцы направляли предложения о приобретении спорного земельного участка юридическим лицам, осуществляющим свою деятельность на территории Беловского муниципального района. В этом случае, если сделка купли-продажи была бы совершена до направления уведомления органу государственной власти субъекта либо муниципальному образованию, то такая сделка в силу закона являлась бы ничтожной.

Учитывая, что в последующем истцами соблюден порядок отчуждения земельного участка, установленный ст.8 федерального закона № 101-ФЗ, ст.3 закона Кемеровской области № 65-ОЗ сторона истцов имеет право на реализацию земельного участка любому лицу путем заключения договора купли-продажи по цене предложения в течение одного года после получения отказа в выкупе субъектом – Кемеровской областью или муниципальным образованием «Беловский муниципальный район».

Суд не усматривает оснований для добровольного или принудительного отчуждения истцами земельного участка с кадастровым номером 42:01:0115003:166. 

Суду не представлено доказательств, что указанный земельный участок находится в собственности истцов в нарушение законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Суд полагает, что нарушений требований статьи 3, п.2 ст.4, ст.5 Федерального Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не имеется, данный земельный участок может находиться у истцов в собственности и обязанность отчуждать принадлежащий ему земельный участок у них отсутствует, как отсутствует обязанность муниципального образования приобрести спорный земельный участок для муниципальных нужд. 

Согласно ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Заявляя требования об обязании Беловского муниципального района выкупить спорный земельный участок, истцы не учитывают, что обязанность субъекта Российской Федерации либо муниципального образования выкупить земельный участок возникает лишь в том случае, когда земельный участок не может находиться в собственности лица, и оно обязано совершить его отчуждение в силу вышеназванных норм закона. 

Факт обращения истцов с объявлениями о продаже земельного участка в органы печати, на предприятия угольной промышленности, не влияет в данном случае на вывод суда об отсутствии обязанности ответчика в выкупе спорного земельного участка, так как согласно ч.3 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Ответчик не заинтересован в приобретении указанного земельного участка для государственных либо муниципальных нужд. Следовательно, после соблюдения процедуры, предусмотренной ст. 8 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», истцы вправе продать земельный участок третьему лицу. 

Таким образом, истцами не представлены суду доказательства обязанности ответчика выкупить у них земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 42:01:0115003:166, заключив с каждым из истцов договор купли-продажи. 

При указанных обстоятельствах у суда не имеется оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении администрации Беловского муниципального района к заключению договора купли-продажи земельного участка, следовательно, не имеется оснований и для удовлетворения исковых требований о признании сделки купли-продажи действительной. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд 

решил:

в удовлетворении иска ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО15 Н.евны, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14 к администрации Беловского муниципального района о понуждении к заключению договора купли – продажи земельного участка, отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кемеровский областной суд через Беловский районный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Мотивированное решение составлено «15» июня 2017 года. 

Судья: В.И. Иванов.