УИД 61OS0000-01-2025-000579-13

Дело № 3а-199/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

15 сентября 2025 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе 

председательствующего Шикуля Е.В.

при секретаре Саркисян Н.С.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000155 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в размере его рыночной стоимости,

у с т а н о в и л:

ФИО3 обратилась в Ростовский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением.

В обоснование заявленных требований указано, что административный истец является собственником земельного участка на праве общедолевой собственности, обратилась к административному ответчику с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, представила отчет об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 11 февраля 2025 года. Решением государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ РО, бюджетное учреждение) от 15 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000155 отказано в удовлетворении заявления. Административный истец считает, что решение ГБУ РО является необоснованным, нарушает её права, в связи с чем просит указанное решение признать незаконным и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 291 948 000 рублей по состоянию на 1 января 2022 года.

После уточнения требований представитель административного истца по доверенности ФИО4 просил установить кадастровую стоимость земельного участка в размере 291 948 000 рублей по состоянию на 11 февраля 2025 года.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ РО, в качестве заинтересованных лиц – Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», администрация г. Ростова-на-Дону, ООО СП «Дон-Штайн», ООО «Плюс», ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10

В судебное заседание лица, участвующие в деле, и их представители не явились.

Административный истец ФИО3 извещена о рассмотрении дела по адресу, указанному в административном исковом заявлении, однако почтовое отправление возвращено в суд за истечением срока хранения. Представитель административного истца по доверенности ФИО11 извещен о дате судебного заседания, просил рассмотреть дело в его отсутствие, сообщил об осведомленности его доверителя о рассмотрении дела.

Представители ГБУ, Минимущества Ростовской области, ППК «Роскадастр» просили суд о рассмотрении дела в их отсутствие.

Извещения о дате судебного заседания получены заинтересованными лицами ООО «СП «Дон-Штайн», ФИО7, администрацией г. Ростова –на-Дону. Ходатайств, заявлений от указанных лиц в суд не поступало.

Заинтересованным лицам ФИО5, ФИО6, ФИО9, ООО «ПЛЮС», ФИО10 извещения направлены по адресам, предоставленным ими при регистрации права собственности в едином государственном реестре недвижимости, а также полученным судом в порядке межведомственного взаимодействия из регистрационного досье МВД о регистрации граждан Российской Федерации (л.д. 188-209 том 1, л.д. 4-10 том 2). Однако почтовые отправления возвращены в связи с истечением срока хранения.

Информация о времени и месте рассмотрения административного искового заявления в соответствии с частью 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) размещена на сайте Ростовского областного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» 26 августа 2025 года.

Принимая во внимание, что приняты исчерпывающие меры к извещению лиц, участвующих в деле, о дате судебного заседания, суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) регулируются отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельного участка» утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельного участка в Ростовской области по состоянию на 1 января 2022 года.

С 1 января 2023 года на территории Ростовской области применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ (Постановление Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 года № 1186 «О мерах по реализации Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ»).

С начала применения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена бюджетным учреждением в размере его рыночной стоимости по заявлению заинтересованных лиц. Решение бюджетного учреждения в отношении такого заявления может быть оспорено в суде по правилам главы 22 КАС РФ с учетом особенностей, установленных главой 25 КАС РФ. Одновременно с этим в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (части 1, 7, 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, статья 245 КАС РФ).

Поскольку административный истец не согласился с результатом рассмотрения бюджетным учреждением его заявления об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, имеются основания полагать, что права и свободы, о защите которых просит административный истец, ему принадлежат и при этом указанные права и свободы могли быть нарушены. Также суд отмечает, что установление кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости затрагивает права и законные интересы административного истца как налогоплательщика, соответственно административный истец вправе требовать установления кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Судом установлено, что ФИО3 с 25 декабря 2012 года является собственником 216/1000 доли общей долевой собственности земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 26 403 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений и демонстрационного зала строительных и отделочных материалов с правом продаж, офисных и складских помещений, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 года № П-7 по состоянию на 1 января 2022 года в размере 574 370 333,94 рубля.

На основании частей 3 и 5 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ ФИО3 20 марта 2025 года обратилась в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости.

С заявлением в ГБУ РО представлен отчет от 11 февраля 2025 года № 23/1-01/25 об оценке объекта недвижимости, выполненный оценщиком ООО «Интер-Эксперт» ФИО1, в котором определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11 февраля 2025 года в размере 291 948 000 рублей.

15 апреля 2025 года бюджетным учреждением принято решение № ОРС-61/2025/000155 об отказе в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости. 

Согласно решению № ОРС-61/2025/000155 бюджетным учреждением в отчете от 11 февраля 2025 года об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН отмечены нарушения статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 3 пункта 2, подпункта 7 пункта 7 Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункта «б» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)».

По мнению бюджетного учреждения, выявленные нарушения, допущенные при оценке, выразившиеся в нарушении процесса оценки использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, степень влияния которых может быть определена после их устранения оценщиком.

Порядок, сроки принятия решения соответствует положениям статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, по этим основаниям административным истцом не оспаривается.

Настоящий административный иск подан 10 июня 2025 года, что свидетельствует о соблюдении процессуального срока, установленного частью 3.1 статьи 245 КАС РФ.

В целях проверки отчета оценщика на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, а также наличия в отчете нарушений, указанных в оспариваемом решении бюджетного учреждения, определением суда от 26 июня 2025 года по административному делу назначена судебная экспертиза. Одновременно перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости земельного участка. Проведение экспертизы поручено эксперту ООО «ЦЭПС» ФИО2

По результатам экспертизы в материалы административного дела представлено заключение эксперта от 1 августа 2025 года № 017/1АД-06. 

Согласно выводам эксперта, отчет от 11 февраля 2025 года об определении рыночной стоимости спорного земельного участка не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федеральных стандартов оценки. При составлении отчета допущены нарушения, влияющие на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, в том числе имеются нарушения, перечисленные в оспариваемом решении ГБУ РО в части. 

При анализе отчета экспертом выявлено, что состав сведений не соответствует формальным требованиям, выявлены нарушения в части раскрытия и подтверждения используемой информации в отчете, а также методические нарушения, свидетельствующие о недействительности рыночной стоимости объекта оценки.

Экспертным заключением определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 11 февраля 2025 года в размере 417 009 000 рублей.

Определяя рыночную стоимость объекта исследования, эксперт исходил из анализа фактического использования объекта исследования, его физических характеристик, местоположения, а также юридического аспекта и правомерно, по мнению суда, установил, что оцениваемый земельный участок относится к сегменту рынка земельных участков «под коммерческую застройку». Экспертом применен сравнительный подход методом сравнения продаж к оценке стоимости недвижимого имущества, от применения затратного и доходного подходов эксперт обоснованно отказался. Экспертное заключение содержит обоснование выбора используемых подходов к оценке. Проведя анализ выявленных объектов, представленных к продаже из сегмента рынка исследуемого земельного участка, для определения рыночной стоимости объекта исследования экспертом отобраны 4 объекта-аналога максимально схожих и сопоставимых по своим параметрам с исследуемым объектом. Выявленные отличия объектов-аналогов от объекта оценки откорректированы экспертом. Эксперт обосновал применение каждой корректировки, приведены расчеты и имеются ссылки на источники информации.

Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, свидетельствующих об иной рыночной стоимости объекта, чем отражено в заключении эксперта, суду не представлено.

Оценивая экспертное заключение по правилам части 1 статьи 84, статьи 168 КАС РФ суд не усматривает оснований сомневаться в выводах эксперта о несоответствии отчета оценщика от 11 февраля 2025 года требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, определении рыночной стоимости объекта, экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования и сделанные на его основе выводы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупреждённым об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. Экспертное заключение отвечает требованиям относимости, допустимости, не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством по делу.

При таком положении суд не находит оснований для признания незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000155.

Разрешая требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости, суд приходит к выводу о том, что указанное требование подлежит удовлетворению с учетом выводов судебной экспертизы.

В резолютивную часть решения подлежит включению дата подачи административным истцом заявлений о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости – 20 марта 2025 года.

При распределении судебных расходов при установлении рыночной стоимости объекта недвижимости по статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ следует учитывать разъяснения, содержащиеся, в частности, в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021 год), утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 июня 2021 года.

В соответствии с общими правилами распределения судебных расходов судебные расходы взыскиваются стороне, в пользу которой состоялось решение суда, за счет лица, не в пользу которого принят итоговый судебный акт по делу.

На основании вышеизложенного, а также учитывая, что законность оспариваемого решения бюджетного учреждения установлена в ходе судебного разбирательства, административный истец не может быть признан стороной, в пользу которой состоялось решение суда, в связи с чем судебные расходы по делу следует возложить на административного истца.

ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» представило в суд финансово-экономическое обоснование расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 86 400 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертной организацией обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы ФИО3 внесла на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, 86 400 рублей (платежное поручение № 93 от 21 июля 2025 года). Указанную сумму необходимо перечислить ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» в счет оплаты за проведенную экспертизу (статья 109 КАС РФ). 

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л:

административное исковое заявление ФИО3 удовлетворить частично.

В удовлетворении административного искового заявления ФИО3 о признании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 15 апреля 2025 года № ОРС-61/2025/000155 незаконными - отказать.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью – 26 403 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации производственных помещений и демонстрационного зала строительных и отделочных материалов с правом продаж, офисных и складских помещений, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН равной рыночной стоимости по состоянию на 11 февраля 2025 года в размере 417 009 000 рублей. 

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости считать 20 марта 2025 года.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО3 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-199/2025 (платежное поручение № 93 от 21 июля 2025 года), перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ООО «Центр экспертиз и правового сопровождения» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 86 400 (восемьдесят шесть тысяч четыреста) рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения.

Судья Е.В. Шикуля