2-194/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

пгт. Октябрьское 06 июня 2019 года 

Октябрьский районный суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры, в составе председательствующего судьи Тютюнника Н.Б., при секретаре Белкиной Е.В.

с участием: представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-194/2019 по иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре о признании договора купли-продажи состоявшимся, переходе права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на жилой дом

установил:

ФИО3 в лице представителя ФИО1 обратилась в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре о признании договора купли-продажи состоявшимся, переходе права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на жилой дом.

В обоснование иска указано, что по договору купли-продажи, заключенному с 

<

данные изъяты>, она приобрела жилой дом, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., состоящий из 

<

данные изъяты> комнат, расположенный 

<

адрес>

Нотариальное удостоверение сделки не совершалось, поскольку не было предусмотрено законом, государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости осуществлена не была.

В настоящее время 

<

данные изъяты>, которое выступало в роли продавца по указанной сделки, ликвидировано, о каких-либо правопреемниках истцу не известно.

С ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время истица проживает в указанном жилом доме, зарегистрирована в нем, какие-либо лица об истребовании имущества из ее незаконного владения не обращались.

Учитывая изложенные обстоятельства, истец просит суд: признать сделку – договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ состоявшейся, признать право собственности ФИО3 на указанный жилой дом.

Истица в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом (л.д. 99), о причинах неявки суд не уведомила.

Представитель истца ФИО1, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8), в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме. Ссылаясь на фактическую передачу дома от продавца покупателю, указала, что данное обстоятельство подтверждено оригиналом технического паспорта, имеющимся в материалах дела и являвшимся на тот момент правоустанавливающим документом. На вопрос о том, каковы причины предъявления иска к регистрирующему органу, указала, что иск заявлен к данному ответчику по причине ликвидации продавца.

Представитель ответчика ФИО2, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 110), в судебном заседании исковые требования не признала по основаниям, изложенным в письменных возражениях (л.д. 107-109).

Ввиду отсутствия препятствий к рассмотрению дела по существу при данной явке сторон, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие истицы в соответствии с ч.3 ст. 167 ГПК РФ.

Проверив обоснованность заявленных исковых требований, исследовав и проанализировав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Согласно ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В пунктах 1 - 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации) - несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положения статей 554 и 555 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентируют определение предмета и цены в договоре продажи недвижимости, которые являются существенными условиями такого договора и по которым между сторонами должно быть достигнуто соглашение при заключении договора.

Из содержания пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации усматривается, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Обосновывая исковые требования, ФИО3 в лице своего представителя ФИО1 ссылается, что жилой дом, 

<

адрес> приобретен по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному с 

<

данные изъяты> (л.д. 10). 

Факт передачи денежных средств от покупателя в адрес продавца – 

<

данные изъяты> обоснован приходным кассовым ордером от ДД.ММ.ГГГГ, имеющимся в материалах дела (л.д. 9.2).

Стороной истца в материалы дела представлены сведения о том, что жилой дом не находится в реестре муниципального образования городское поселение 

<

адрес>, Октябрьский район, в реестре государственного и федерального имущества ХМАО-Югры (л.д. 12-16).

В архивном отделе администрации Октябрьского района ХМАО-Югры какие-либо сведения о принадлежности жилого дома 

<

адрес>, отсутствуют (л.д. 11).

Статьей 1 ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ с 01 января 1995 года введена в действие часть первая Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением положений, для которых указанным Федеральным законом установлены иные сроки введения в действие.

Статьей 8 ФЗ от 30.11.1994 № 52-ФЗ предусмотрено, что впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Аналогичное положение было сформулировано в ст. 6 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации». 

Кроме того, ст. 7 указанного Закона в редакции № 1 от 26.01.1996 г. (действующей в момент заключения договора купли-продажи от 12.03.1996 г.) было предусмотрено, что впредь до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним для договоров, предусмотренных ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации («Форма договора продажи недвижимости»), сохраняют силу правила об обязательном нотариальном удостоверении таких договоров, установленные законодательством до введения в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с 01 марта 1996 года).

Из абз. 2 ст. 6 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации» также следует, что до введения в действие федерального закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации сделок с недвижимым имуществом.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 01 ноября 1997 года № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» было определено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним уполномоченными органами по государственной регистрации являются органы технической инвентаризации.

По действующему законодательству незаключенный договор не влечет правовых последствий, на достижение которых была направлена воля сторон при его подписании, и не порождает для его сторон каких-либо прав и обязанностей.

В силу ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд учитывает, что для возникновения права собственности на объект недвижимости до 31 января 1998 года (момент вступления в силу ФЗ о регистрации), необходимо, чтобы такое право было зарегистрировано (учтено) в порядке, установленном ранее действовавшим законодательством.

Если право собственности на имущество возникло до 31 января 1998 года (то есть до момента вступления в силу Закона о регистрации), то право собственности на это имущество признается юридически действительным (ст. 6 Закона о регистрации).

При разрешении спора о праве собственности на имущество по гражданско-правовым сделкам обязательными условиями являются наличие одновременно двух условий: подтвержденное право собственности продавца, возникшее в установленном законом порядке и заключение гражданско-правовой сделки в установленной законом форме. 

Однако, в материалы дела не представлено каких-либо доказательств, свидетельствующих о подтвержденном праве собственности продавца в лице 

<

данные изъяты> на жилой дом 

<

адрес>.

В силу ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 6 данного Закона.

В соответствии с п.61 того же Постановления иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Поскольку не имеется доказательств, подтверждающих право собственности продавца на спорный жилой дом, а, следовательно, и полномочий по его распоряжению, равно как и передачи спорного жилого дома во исполнение сделки, соответственно, каких-либо прав у истца на данное недвижимое имущество по договору купли-продажи не возникло.

Вопреки мнению представителя истца о том, что таким документом является технический паспорт, представленный в материалы дела (л.д. 81-90), данный документ является результатом технического учета, который (на момент совершения предполагаемой сделки) проводился в соответствии Инструкцией по составлению технического паспорта на жилой дом индивидуального жилищного фонда, утв. Приказом ЦСУ СССР от ДД.ММ.ГГГГ №, которая действовала на территории Российской Федерации до принятия Приказа Министерства Российской Федерации по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от ДД.ММ.ГГГГ № во исполнение Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации».

Фактическое проживание в жилом доме, оплата коммунальных услуг, ведение подсобного хозяйства, на что ссылается истец в обоснование своих требований, не имеет правового значения для разрешения спора, поскольку такие действия не влекут возникновение права собственности по сделке.

Исходя из смысла ч. 1 ст. 3 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственный кадастровый учет, государственная регистрация прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и представление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, осуществляются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами.

Во исполнение указанной нормы полномочия по государственному кадастровому учету недвижимого имущества с 01.01.2017 осуществляются Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии и ее территориальными органами.

Так как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не является собственником и не претендует на имущество, заявленное в иске, какие-либо имущественные споры между истцом и ответчиком отсутствуют, соответственно Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре не может являться надлежащим ответчиком по делу.

Об этом указано и Верховным Судом Российской Федерации в пункте 53 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Замена ненадлежащего ответчика надлежащим по данному делу по ходатайству истца не производилась, в судебном заседании представитель истца мотивирует подачу иска к регистрирующему органу тем, что продавца в лице 

<

данные изъяты> в настоящее время не существует. Как при подготовке дела к судебному разбирательству, так и во время судебного разбирательства судом ставился перед истцом вопрос об определении надлежащего ответчика и замене ненадлежащего в лице регистрирующего органа (л.д. 2-3, 96-97), однако, истец настаивает на удовлетворении иска именно к Управлению Росреестра по ХМАО-Югре.

Как высказался Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 24.10.2013 № 1626-О только истец определяет защищать ему или нет свое нарушенное или оспариваемое право, к кому предъявлять иск и в каком объеме требовать от суда защиты. Соответственно, суд обязан разрешить дело по тому иску, который предъявлен истцом, и только в отношении того ответчика, который указан истцом, за исключением случаев, прямо определенных в законе. Поэтому, если суд придет к выводу о том, что выбранное истцом в качестве ответчика лицо не является субъектом спорного материального правоотношения, обязанным удовлетворить право требования истца, принудительной реализации которого тот добивается в суде, суд обязан отказать в удовлетворении иска.

Как разъяснено в п. 62 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам, предусмотренным в настоящее время Кодексом административного судопроизводства.

Требований о государственной регистрации перехода права собственности ФИО3 не заявлено, в рассматриваемом случае права истца не затронуты какими-либо действиями регистрирующего органа, за регистрацией права к которому ФИО3 не обращалась. Своим правом, предусмотренным ст. 41 ГПК РФ, сторона истца не воспользовалась, несмотря на поставленный вопрос в порядке подготовки дела к судебному разбирательству и непосредственно в судебном заседании при разрешении спора по существу.

Недоказанность права собственности продавца на спорный жилой дом и его перехода от продавца к покупателю, несоблюдение формы сделки, заявление иска к ненадлежащему ответчику являются, каждое в отдельности и в своей совокупности основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. ст. 218, 223, 434, 549, 550 Гражданского кодекса РФ, ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ХМАО-Югре о признании договора купли-продажи состоявшимся, переходе права собственности на недвижимое имущество, признании права собственности на жилой дом, 

<

адрес> оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Ханты-Мансийского автономного округа-Югры в течение месяца со дня его принятия судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд. 

Председательствующий судья Н.Б. Тютюнник

= согласовано = ___________ Судья Н.Б. Тютюнник