административное дело № 3а-13/2025 (3а-455/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 марта 2025 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О. 

при секретаре 

судебного заседания Калюжной О.И. 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-000398-35) по административному исковому заявлению ООО Фирма «Зори Кубани» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ООО Фирма «Зори Кубани» обратилось в суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости:

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ в размере его рыночной стоимости 10 198 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 12 902 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 21 459 000 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 15 116 000 руб.; 

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 12 902 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что ООО Фирма «Зори Кубани» уплачивает налог на имущество, рассчитываемый из кадастровой стоимости объектов недвижимости. Поскольку оспариваемая кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости превышает рыночную стоимость, это приводит к необоснованному увеличению налога.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит рассмотреть дело в предварительном судебном заседании в отсутствие его представителя. При этом учреждение указало, что кадастровая стоимость объектов недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки. 

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили возражения на административное исковое заявление, в которых просит вынести по делу законное и обоснованное решение.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В судебное заседание 19 марта 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, путем извещения электронной почтой, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении административного иска в части по следующим основаниям.

В соответствии с частью 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Из материалов дела следует, что ООО Фирма «Зори Кубани» на праве собственности владеет: зданием с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: ............; зданием с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: ............; зданием с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: ............; зданием с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: ............; зданием с кадастровым номером ........, расположенным по адресу: .............

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость объектов недвижимого имущества.

По состоянию на 01.01.2023 года кадастровая стоимость здания с кадастровым номером ........ составляет 14 974 364, 84 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 20 751 456, 58 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 37 175 181, 18 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 23 828 286, 25 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 20 751 456, 58 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2023 года верной датой определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, что также подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 03/08-Б от 22.03.2024 года, подготовленным ООО «ФЛАГМАН», по состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ составляет 10 198 000 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 12 902 000 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 21 459 000 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 15 116 000 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 12 902 000 руб. При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением Краснодарского краевого суда от 06.05.2024 года по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объектов недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «Бизнес-Партнер».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бизнес-Партнер» №БП-2167 от 16 августа 2024 года отчет об оценке не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 12 446 700 руб.; нежилого здания с кадастровым номером ........ – 15 747 500 руб.; нежилого здания с кадастровым номером ........ – 27 556 100 руб.; нежилого здания с кадастровым номером ........ – 18 449 900 руб.; нежилого здания с кадастровым номером ........ – 15 747 500 руб. 

27.09.2024 года от эксперта ООО «Бизнес - Партнер» ФИО1 поступило письмо, в котором просил направить дело в экспертную организацию для устранения выявленных ошибок. А именно, эксперт сослался на то, что в ходе экспертного исследования допущены математические ошибки, повлиявшие на итоговые результаты рыночной стоимости объектов экспертизы (неверно применена ставка капитализации). Примененная ставка по средней границе существенно занижает итоговый результат рыночной стоимости объектов недвижимости. В данном случае корректно применение нижней границы капитализации для объектов экспертизы производственно - складского назначения в г.Абинске.

21.10.2024 года определением суда по делу назначена дополнительная судебная оценочная экспертиза, производство по делу приостановлено. Перед экспертом ООО «Бизнес - Партнер» ФИО1 поставлен вопрос об определении рыночной стоимости объектов недвижимости. Административное дело направлено в экспертную организацию.

Согласно заключению дополнительной судебной экспертизы № БП-2182 от 26.12.2024 года, подготовленному экспертом ООО «Бизнес - Партнер» ФИО1, представленный административным истцом отчет об оценке не соответствуют требованиям законодательства об оценочной деятельности. Математических ошибок в отчете не выявлено.

По состоянию на 01.01.2023 года рыночная стоимость здания с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 13 978 900 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 18 686 700 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 33 679 700 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 21 893 500 руб.; здания с кадастровым номером ........ - 18 686 700 руб. 

Суд приходит к выводу, что заключение дополнительной судебной экспертизы № БП-2182 от 26.12.2024 года соответствует требованиям Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Исследовав заключение дополнительной судебной экспертизы, оценив его по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд полагает, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт ООО «Бизнес - Партнер» ФИО1, предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объектов недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объектов недвижимости (зданий) экспертом применен доходный подход. Невозможность применения затратного и сравнительного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована.

Затратный подход не применялся, поскольку в данном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как затратный подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости подобного рода, а именно инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, которые влияют на стоимость объекта.

Сравнительный подход не применялся, поскольку экспертом не выявлено достаточного количества сопоставимых объектов. 

Судом установлено, что определение рыночной стоимости зданий с использованием доходного подхода является мотивированным и конкретным, с допустимым и надлежащим выбором экспертом объектов - аналогов. На стр.37-39 заключения экспертом приведены сведения об объектах - аналогах и основания для их выбора. 

Эксперт применил надлежащие корректировки (скидки на торг, на площадь и др.), обосновав причины их применения и рассчитанные размеры с использованием соответствующих таблиц. 

При этом эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объектов, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение дополнительной судебной экспертизы объективным и полным, выводы заключения – обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости - достоверным.

Ссылка департамента на то, что экспертом необоснованно не использованы затратный и сравнительный подходы для расчета рыночной стоимости зданий, является несостоятельной, поскольку во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы затратный подход не мог применяться, а при анализе возможности применения подходов к оценке рыночной стоимости объектов экспертизы, был приведен анализ предложений о продаже производственно-складской недвижимости в районе расположения объектов экспертизы, по результатам которого не выявлено достаточного количества сопоставимых объектов. В связи с чем, экспертом был применен доходный подход и сделан мотивированный вывод о невозможности использования иных подходов.

Довод департамента о том, что при расчете арендной ставки для всех объектов экспертизы эксперт применяет три одинаковых объекта - аналога, при этом скидка на торг для всех объектов разная, является необоснованным, так как существование скидки на торг (уторговывание) имеют место в процессе переговоров по продаже недвижимого имущества. Корректировка скидки на торг выполнена согласно сборнику рыночных корректировок и данных подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости. 

При таких обстоятельствах, доводы департамента имущественных отношений Краснодарского края, приведенные в возражениях, о том, что экспертное заключение выполнено с нарушением положений законодательства об оценочной деятельности, что искажает рыночную стоимость объекта недвижимости и не могут быть положены в основу решения суда, являются несостоятельными. 

Допустимых и достоверных доказательств того, что рыночная стоимость объектов недвижимости является иной, чем отражено в экспертном заключении, суду не представлено.

Административным истцом доказан факт несоответствия (превышения) кадастровой стоимости объектов недвижимости их рыночной стоимости, что затрагивает его права и обязанности как собственника. При этом расхождение кадастровой стоимости с рыночной стоимостью объектов недвижимости укладывается в приемлемый, с точки зрения существующих стандартов государственной оценки, диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей к нарушению прав и законных интересов административного истца.

Суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, полагает установить кадастровую стоимость спорных объектов в размере их рыночной стоимости, определенной согласно выводам дополнительной судебной экспертизы.

В связи с чем, административное исковое заявление ООО Фирма «Зори Кубани» подлежит удовлетворению в части.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом статьи 391 Налогового кодекса Российской Федерации).

Датой обращения административного истца в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 28 марта 2024 года. Сведений об обращении административного истца в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 28 марта 2024 года.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ООО Фирма «Зори Кубани» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной - удовлетворить в части.

Установить по состоянию на 01.01.2023 года кадастровую стоимость следующих объектов недвижимости:

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 13 978 900 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 18 686 700 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 33 679 700 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 21 893 500 руб.;

- здания с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 18 686 700 руб.

Решение является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю внести соответствующие изменения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........; ........; ........; ........; .........

Датой подачи заявления о кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами: ........; ........; ........; ........; ........ считать 28 марта 2024 года.

В остальной части административное исковое заявление ООО Фирма «Зори Кубани» оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 25 марта 2025 года.

Судья 

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова