Дело № 2-1209/2025 

УИД 59RS0011-01-2024-004388-38

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

(резолютивная часть) 

г. Березники 19 июня 2025 года

Березниковский городской суд Пермского края в составе:

председательствующего судьи Жужговой А.И., 

при секретаре судебного заседания Астаховой М.А.,

с участием представителя истца АО «Корпорация развития Пермского края» (ответчика по встречному иску) – ФИО1 действующей на основании доверенности, ответчика (истца по встречному иску) ФИО2, представителя ответчика (истца по встречному иску) ФИО3, действующего на основании доверенности, представителя третьего лица администрации г. Березники – ФИО4,действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Березники Пермского края гражданское дело по иску акционерного общества «Корпорация развития Пермского края» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами, по встречному иску ФИО2 к акционерному обществу «Корпорация развития Пермского края» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, 

установил:

акционерное общество «Корпорация развития Пермского края» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами. В обосновании иска указано, что 08.02.2024 между АО «КРПК» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты (далее – Договор). Согласно условиям договора истец передал в собственность ответчику следующее имущество: квартира № расположенная в 1 подъезде на 1 этаже по адресу: ....., состоящая из ..... комнат, общей площадью ..... кв.м., жилой площадью 29,4 кв.м., площадь балкона/лоджии 0,0 кв.м. (далее – .....), кадастровый №; ....., расположенная в 1 подъезде на 1 этаже по адресу: ....., состоящая из ..... комнат, общей площадью 49,5 кв.м., жилой площадью ..... кв.м., площадь балкона/лоджии 0,0 кв.м. (далее – квартира №), кадастровый №; квартира №, расположенная в 1 подъезде на 1 этаже по адресу: ..... состоящая из ..... комнат, общей площадью 49,5 кв.м., жилой площадью ..... кв.м., площадь балкона/лоджии 0,0 кв.м. (далее – квартира №), кадастровый №; квартира №, расположенная в 1 подъезде на 1 этаже по адресу: ....., состоящая из ..... комнат, общей площадью 71,5 кв.м., жилой площадью 42,7 кв.м., площадь балкона/лоджии 0,0 кв.м. (далее – квартира №), кадастровый №; квартира №, расположенная в 1 подъезде на 1 этаже по адресу: ....., состоящая из 2 комнат, общей площадью 49,5 кв.м., жилой площадью .......... кв.м., площадь балкона/лоджии 0,0 кв.м. (далее – квартира № кадастровый № (далее вместе – квартиры).

В соответствии с п.4. Договора цена квартир определена сторонами следующим образом: квартиры № – в размере ..... руб.; квартиры № – в размере ..... руб.; квартиры № – ..... руб.; квартиры № – в размере ..... руб.; квартиры № – в размере ..... руб. Общая цена договора составляет ..... руб. В силу п.4.2 Договора, расчеты производятся в следующем порядке: ..... руб. уплачиваются ответчиком не позднее пяти дней с момента регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; ..... руб. уплачиваются ответчиком в размере и сроки, согласованные продавцом в Графике оплаты (Приложение № к Договору) (далее – График), без дополнительного выставления продавцом счетов на оплату, а именно: до ..... – ..... руб.; до ..... – ..... руб.; до ..... – ..... руб.; до ..... – ..... руб. Вопреки условиям договора ответчик исполнил свои обязательства частично, уплатив истцу ..... руб. На момент подачи искового заявления размер основного долга составляет ..... руб. Наряду с уплатой основного долга ответчик должен уплатить проценты согласно ст.395 ГК РФ. Истец направил в адрес ответчика претензию № от 05.07.2024 г. с требованиями об уплате долга и процентов за пользование чужими денежными средствами. Ответчик не исполнил требований истца до настоящего времени. Истец просит взыскать с ФИО2 в пользу АО «Корпорация развития Пермского края» сумму основного долга по договору № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты от 08.02.2024 г. в размере ..... руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 47485,06 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере ..... руб., продолжить взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст.395 ГК РФ на сумму долга, начиная с 03.07.2024 г. по день фактической оплаты задолженности.

Ответчик ФИО2 обратился в суд со встречным исковым заявлением к АО «Корпорация развития Пермского края» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств. В обосновании иска указал, что 08.02.2024 между Акционерным обществом «Корпорация развития Пермского края» и ФИО2 заключен договор купли-продажи №.

При заключении договора купли-продажи покупателю были предоставлены документы по переводу жилого помещения в нежилое:протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ..... .....;решение единственного собственника помещений многоквартирного дома по ..... от 20.01.2022 г.;постановление администрации города Березники № от 31.01.2022 г. о переводе жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ..... в нежилое помещение;постановление администрации города Березники № от 31.01.2022 г. о переводе жилого помещения с кадастровым номером: №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение;постановление администрации города Березники № от 31.01.2022 г. о переводе жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение;постановление администрации города Березники № от 31.01.2022 г. о переводе жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение;постановление администрации города Березники № от 31.01.2022 г. о переводе жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение; проектная документация на перепланировку и переустройство.Решением Березниковского городского суда Пермского края от 12.08.2024г., протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ..... края и решение единственного собственника помещений многоквартирного дома по ..... края от 20.01.2022 г. признан недействительным. Признаны недействительными и отменены постановления администрации города Березники о переводе жилых помещений в нежилые.Протокол общего собрания, решение единственного собственника и постановления администрации были отменены исключительно из-за неправомерных действий Ответчика.

Истец, ссылаясь на ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ч. 1 ст. 451 ГК РФ, указывает, что при заключении договора купли-продажи покупатель исходил из факта перевода приобретаемых помещений в нежилые. Фактически покупателю необходимо было только привести помещение в соответствии с проектом. Просит расторгнуть договор купли-продажи №, заключенный 02.08.2024 между Акционерным обществом «Корпорация развития Пермскогокрая» и ФИО2, взыскать с ответчика в пользу истца уплаченные по договору денежные средства вразмере 8 297 520 руб.

Представитель истца (ответчика по встречному иску) АО «Корпорация развития Пермского края» - ФИО1 в судебном заседании на исковых требованиях настаивала по изложенным в исковом заявлении доводам, со встречными исковыми требованиями не согласилась, представила письменные возражения согласно которым, из условий договора видно, что стороны согласовали условия купли-продажи помещений, определили стоимость указанных жилых квартир, соответствующую рыночной цене.Стороны согласовали, что квартира - структурно обособленное помете обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Стороны установили, что на момент заключения договора на регистрационном учете никто не состоит. Проданные квартиры осмотрены ФИО2 до подписания договора состояние, качество квартир соответствуют договору и действующему законодательства, недостатки квартир по результатам осмотра не выявлены, претензий по качеству квартир ФИО2 не имеет. ФИО2 при заключении договора подтвердил, что не лишен дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующим, осознавать суть договора, а также у него отсутствуют обстоятельства, вынуждающие подписать данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, покупатель имеет право пользоваться соответствии с ее целевым назначением, обеспечивая ее сохранность. Вопреки доводам ответчика истец не передавал ответчику документов относительно планируемого ранее перевода жилых помещений в нежилые (постановления администрации г. Березники, протокол, решение единственного собственника).Указанные ответчиком Постановления администрации г. Березники содержали разрешение на перевод с условием выполнения мероприятий, предусмотренных проектной документацией.Проектами по перепланировке и переустройству помещений квартир предусмотрены были исключительно следующие работы:закладка дверного проема из подъезда;разборка подоконного пространства в границах существующего оконного проема для свойства отдельного входа.При этом устройство входной группы главного входа и благоустройство территории должно предусматриваться отдельным проектом.При проведении работ по разборке подоконного пространства ширина данного оконного проема не должна изменяться.АО «КРПК» не осуществило указанные мероприятия, так как полностью утратило интерес в переводе жилых помещений в нежилые. Разрешение предоставлялось на перевод предоставлялось –АО «КРПК». Несмотря на получение Постановлений администрации г. Березники, АО «КРПК» утратило интерес в переводе указанных жилых помещений в нежилые, фактического исполнения Постановлений АО «КРПК» не произвело.Договор № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты от 08.02.2024 г. заключен между истцом и ответчиком через 2 календарных года после получения оспоренных Постановлений администрации г. Березники.Указанные Постановления утратили актуальность для АО «КРПК» еще до заключения договора. Довод ФИО2 о том, что при заключении договора купли-продажи исходил из факта перевода приобретаемых помещений в нежилые. Фактически покупателю необходимо было только привести помещения в соответствии с проектом, не соответствует действительности, поскольку перевод жилого помещения в нежилое не был осуществлен АО «КРПК», ответчику не могло быть известно об указанных выше Постановлениях администрации г. Березники, ФИО2 были произведены работы по перепланировке приобретенных квартир после заключения договора на свой страх и риск. Выполненные им работы не соответствовали перечню работ, указанных в проектной документации АО «КРПК», что подтверждается материалами гражданского дела №.

Ответчик (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, встречные исковые требования поддержал по доводам изложенным в иске, пояснил, что он узнал, о том что продаются квартиры по адресу: ..... ....., хотел купить под сдачу в аренду, с целью предпринимательской деятельности, квартиры не осматривал, приобретал помещения для перевода в нежилые, в последующем решением суда постановления администрации о переводе спорных квартир из жилых в нежилые признаны незаконными и отменены. 

Представитель ответчика (истица по встречному иску) ФИО2 - ФИО3, действующий на основании доверенности, в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, встречные исковые требования поддержал, пояснил, что договор купли продажи составлен в феврале 2024, ранее данные помещения использовалось АО «КРПК» для своих нужд, в качестве офисов, помещения были жилыми, с условием перевода в нежилые. Платежи по договору купли-продажи прекратились после того как ФИО2 узнал информацию о том, что возникли проблемы с переводом помещений из жилых в нежилые.

Представитель третьего лица администрации г. Березник – ФИО4 действующая на основании доверенности, представила письменные пояснения, согласно которым 27.12.2021 AO «КРПК» управлением архитектуры и градостроительства администрации города Березники выдано Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №-№ на построенные многоквартирные дома в правобережной части г.Березники, жилые дома №, расположенного по адресу: .....(решение о присвоении объекту адресации от 12.04.2021 №). 10.12.2021 Постановлением Администрации города Березники № утвержден Административный регламент по предоставлению муниципальной услуги «Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение». Уполномоченным органом для предоставления муниципальной услуги является управление архитектуры и градостроительства (п 1.1 Л., 2.2.Административного регламента). 25.01.2022 ФДЮ(действующий по доверенности № от 27.12.2021 от АО «КРПК») подал 5 заявлений о переводе жилых помещений в нежилые помещения (квартиры №№) по ......К каждому заявлению о переводе был приложен определенный пакет документов: доверенность, согласие на перевод жилых помещений в неживые помещения от собственников соседних помещений; Проектная документация ООО «.....» по перепланировке и переустройству каждой из квартир; уведомление о проведении внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном ..... от 27.12.2021; Протокол внеочередного общего собрания собственников в многоквартирном ..... ..... от 20.04.2022 и Решение единственного собственника помещений в многоквартирном доме от 20.01.2022.На момент обращения в уполномоченный орган КРПК являлась единственным собственником помещений в многоквартирном ...... 20.01.2022 было проведено внеочередное собрание собственников помещений (протокол от 20.01.22). Собрание приняты решения: 1. О переводе квартир № из жилого помещения в нежилое помещение. 2.Согласовано предоставление в безвозмездное пользование части общего имущества (фасада для размещения вывески, кондиционера, козырька при входе, в переводимое помещение квартир) 3. Разборка подоконного пространства в квартире, расположенной на 1 этаже с целью устройства отдельного входа в соответствии с проектной документацией. 4.Безвозмездное пользование земельного участка для устройства входной группы.Управление архитектуры и градостроительства администрации города Березники провела проверку по представленным документам.Оснований для отказа в переводе, указанных в ст.24 ЖК РФ уполномоченный орган не усмотрел.31.01.2022Постановлениями администрации города Березники «О переводе жилых помещений в нежилые» №№ жилые помещения № по ..... переведены в нежилые.01.02.2022Фальковский Д.Ю. действующий по доверенности, получил уведомления о переводе из жилого помещения в нежилое помещение (далее- уведомление) указанных выше квартир, а также получил Постановления администрации города Березники от 31.01.2022.В соответствии с п. 8 ст. 23 ЖК РФ постановление о переводе является разрешительным документом для проведения работ по перепланировке и переустройству в соответствии с проектной документацией.В каждом уведомлении указано, что оно выдано на основании решения- Постановления Администрации города Березники от 31.01.2022 за определенным номером на основании заявления и представленного пакета документов. Разрешено перевести жилое помещения в нежилое помещение при условии проведения в установленном порядке следующих видов работ: проведение работ по перепланировке и переустройству помещений, в соответствии с проектной документацией; после завершения перепланировки и переустройства помещения обратиться с заявлением в управление архитектуры и градостроительства администрации города для назначения приемки работ с целью их перевода из жилого в нежилое; использовать помещение по назначению, не нарушая при этом действующее законодательство РФ, а также общественные интересы;самостоятельно нести все риски и убытки в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу.Уведомление является промежуточным документом по переводу.Перевод завершается получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.УАиГ администрации города Березники разрешение на ввод реконструированных объектов не выдавало. Перевод жилых помещений в нежилые не завершен.О сделке по купле-продажи от 08.02.2024 на указанные выше жилые помещения между АО «КРГЖ» и ФИО2, Администрация ..... узнала в июне 2024г.На сегодняшний день собственником жилых помещений № ..... является ФИО2 В ЕГРН помещения №№,4,5,6,7 ..... значатся как -жилые.Решением Березниковского городского суда ..... № от 12.08.2024 исковые требования 37 истцов к ФИО2, АО «КРГЖ», Администрации города Березники о признании недействительным протокола и решения общего собрания собственников помещений в МКД, признании незаконными и отмене постановлений администрации города о переводе жилых помещений в нежилые, возложенииобязанности привести жилые помещения в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки, удовлетворено частично, уменьшен размер неустойки. Решение суда вступило в законную силу 28.11.2024.Исковое заявление АО «КРИК» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи квартир, расположенных ..... встречным исковым заявлением ФИО2 к АО «КРПК» о расторжении договора купли-продажи № от 08.02.2024 оставляю на усмотрение суда, по доказанности сторон

Свидетель ФДЮ в судебном заседании 18.06.2025 показал, что является бывшим работником АО «КРПК» работал ..... савгуста 2014 года по январь 2025 года, знаком с ответчиком ФИО2 около 20 лет. Занимался переводом жилых помещений в нежилые. Ответчик обращался в наш отдел продаж по поводу покупки помещений, я сам лично его сделкой не занимался. После совершении сделки можно было перевести помещения в нежилые. Сама цена жилых помещений отличается от цены нежилых. Спорный помещения использовались АО «КРПК» в коммерческих целях с первого дня. В этих помещениях жить было невозможно, поскольку вместо кухонь, ванн, туалетов были кабинеты. АО «КРПК» не стало производить какие либо работы по переводу помещений поскольку, как они пояснили, у них не было финансирования. Изначально спорные квартиры были непригодны для проживания. 

Свидетель ХНВ в судебном заседании 18.06.2025 показала, чтоявляется работником АО «КРПК» с 2017 года, с 1 июля 2024 года работает в должности ...... Сама сделка проводилась директором по коммерции, она только сдавала документы. Ей неизвестно осматривал ли помещения ответчик перед заключением договора. Помещения соответствуют жилой стоимости, продавали как жилые помещения. Ей известно, что в 2021 году жилые помещения хотели перевести в нежилые, но АО «КРПК» посчитали это нецелесообразным. В договоре купли – продажи было написано, что претензий по продаже помещений не имеется. 

Исследовав материалы гражданского дела, заслушав стороны, опросив свидетелей, суд приходит к следующему.

Заочным решением Березниковского городского суда Пермского края 15.01.2025 по делу № исковые требования Акционерного общества «Корпорация развития Пермского края» к ФИО2 о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, удовлетворены.

Определением Березниковского городского суда Пермского края от 27.02.2025 заочное решение Березниковского городского суда Пермского края от 15.01.2025 года по гражданскому делу № по иску по иску Акционерного общества «Корпорация развития Пермского края» к ФИО2 о взыскании задолженности, процентов за пользование чужими денежными средствами, отменено.

Судом установлено, что 08.02.2024 г. между АО «Корпорация развития Пермского края» и ФИО2 заключен договор № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты (далее – Договор). (л.д. 8-13).

Согласно п.2.1 договора истец передает в собственность ответчику следующее имущество:

- квартира № расположенная .....

- квартира № расположенная .....;

- квартира №, расположенная .....;

- квартира №, расположенная в .....;

- квартира №, расположенная в ..... (далее вместе – квартиры).

В соответствии с п.4.1 Договора цена квартир определена сторонами следующим образом: .....

Общая цена договора составляет ..... руб. 

В силу п.4.2 Договора, расчеты производятся в следующем порядке: 

- ..... руб. уплачиваются ответчиком не позднее пяти дней с момента регистрации Договора в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- ..... руб. уплачиваются ответчиком в размере и сроки, согласованные продавцом в Графике оплаты (Приложение № к Договору), без дополнительного выставления продавцом счетов на оплату.

Согласно Приложению № к договору купли-продажи № от 08.02.2024 г. оплата по договору производится в следующем порядке: до ..........

ФИО2 произвел оплату по договору в размере ..... руб., в остальной части условия договора не исполнены, что сторонами не оспаривалось. 

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

АО «Корпорация развития Пермского края» направил в адрес ответчика претензию № от 05.07.2024 г. с требованиями об уплате долга и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Принимая во внимание, что договор купли-продажи не расторгнут, недействительным не признан, ответчиком денежные средства в общей сумме ..... руб. (..... руб. – ..... руб.) не оплачены, в связи с чем задолженность в указанном размере подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В силу п.1 чт.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.

Согласно п.1 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (п.3 ст.486 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок (пункт 3 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд считает подлежащим взысканию с ФИО2 в пользу истца проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.06.2024 по 19.06.2025 (день вынесения решения судом) в размере ..... рублей.

Расчет процентов:

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

.....

......

Проценты за пользование чужими денежными средствами подлежат начислению и взысканию с ФИО2 в пользу истца за период с 20.06.2025 по день фактического исполнения обязательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

При обращении в суд истец уплатил госпошлину в размере ..... руб. (л.д.7).

На основании ч.1 ст.98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины пропорционально размеру удовлетворенных требований в размере ..... руб.

Разрешая встречные требования ФИО2 к акционерному обществу «Корпорация развития Пермского края» о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,суд приходит к следующему. 

Как установлено судом 08.02.2024 г. между АО «Корпорация развития Пермского края» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты. 

Предметом договора являлись квартиры № расположенные в многоквартирном доме по адресу: ...... 

Стороны согласовали, что квартира - структурно обособленное помете обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 1.1.2 Договора). 

Стороны установили, что на момент заключения договора на регистрационном учете никто не состоит. (п. 3.1.4. Договора) 

Лиц, сохраняющих право пользования (проживания) квартирой нет (п.п. 3.1.5. Договора). 

Согласно п. 3.2 Договора Покупатель подтверждает и гарантирует, что не лишен дееспособности, не страдает заболеваниями, препятствующим, осознавать суть договора, а также у него отсутствуют обстоятельства, вынуждающие подписать данный договор на крайне невыгодных для себя условиях, Квартиры им осмотрены до подписания договора состояние, качество квартир соответствуют договору и действующему законодательства, недостатки квартир по результатам осмотра не выявлены, претензий по качеству квартир Покупатель не имеет.

Согласно выписке из ЕГРН ФИО2 является собственником жилых помещений, по адресу: ....., право собственности зарегистрировано 19.02.2024 (лд. 23-32).

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как предусмотрено ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, при этом товар должен быть передан свободным от любых прав третьих лиц (ч. 1 ст. 460, ч. 1 ст. 469 ГК РФ).

В силу п.п. 1,2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. В иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 2 п. 2 ст. 450 ГК Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора.

Статьей 557 ГК РФ установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:соразмерного уменьшения покупной цены;безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Истец ФИО2 обращаясь в суд с иском, указывает, что при заключении договора купли-продажи исходил из факта перевода приобретаемых помещений в нежилые. 

Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Решением Березниковского городского суда Пермского края от 12.08.2024 по делу № исковые требования ТАМ, ЮСБ, МСК, ЛСН, РЕИ, ЛОЮ, ТОД, ТИД, КЮВ, СНА, МТИ, МДГ, МЮД, ИНА, МВИ, ПНЯ, ПАН, ХИА, ХСД, БМВ, ДУА, ПОА, ПСА, ЯИВ, ГЕЮ, ГАС, ГСА, ГВС, ЛЖА, ЛВЮ, ЛЮВ, ТЮА, ПМС, ПАВ, ОНЕ, ОЕЕ к ФИО2, акционерному обществу «Корпорация развития Пермского края», администрации города Березники о признании недействительным протокола и решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, признании незаконным и отмене постановлений администрации города Березники о переводе жилых помещений в нежилые, возложении обязанности привести жилые помещения в первоначальное состояние, взыскании судебной неустойки, удовлетворены частично, постановлено: 

«… Признать протокол внеочередного общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по ..... и решение единственного собственника помещений многоквартирного дома по ..... края, от 20.01.2022 г. недействительными.

Признать незаконными и отменить постановления администрации города Березники: 

.....

.....

.....

.....

.....

.....

Решением вступило в законную силу 28.11.2024. 

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением суда установлено, что АО «Корпорация развития Пермского края» являлось застройщиком многоквартирного дома по адресу: ......27.12.2021 г. АО «Корпорация развития Пермского края» получило разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении жилого дома по адресу: ...... 20.01.2022 г. по инициативе ответчика АО «Корпорация развития Пермского края» в лице ФДЮ, действующего на основании доверенности от 27.12.2021 г., за АО «Корпорация развития Пермского края» единственного собственника помещений в многоквартирном доме (доля собственности 100%), проведено внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в форме очного голосования, о чем 20.01.2022 г. составлен протокол, в котором отражено, что в собрании принял участие один собственник, обладающий 100% голосов собственников помещений дома, то есть владеющий всеми жилыми и нежилыми помещениями в доме совокупной площадью ..... кв. м.Согласно протоколу внеочередного собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 20.01.2022 г., АО «Корпорация развития Пермского края» 18.01.2022 г. зарегистрировало право собственности на квартиры № ......По результатам собрания приняты решения о даче согласия переводе жилых помещений – квартир № ..... в нежилые помещения. 

АО «Корпорация развития Пермского края» 25.01.2022 г. обратилось в Управление архитектуры и градостроительства с заявлениями о разрешении перевода принадлежащих заявителю на праве собственности квартир № ....., с перепланировкой помещения согласно прилагаемому проекту (проектной документации) переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения.

Постановлениями администрации города Березники № от 31.01.2022 г., № от 31.01.2022 г., № от 31.01.2022 г., № от 31.01.2022 г., № от 31.01.2022 г. разрешен перевод жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение; жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение; жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение; жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение; жилого помещения с кадастровым номером №, расположенного по адресу: ....., в нежилое помещение.Собственнику помещения АО «Корпорация развития Пермского края» провести работы по перепланировке и переустройству в соответствии с проектной документацией; после завершения перепланировки и переустройства помещения обратиться в Управление архитектуры и градостроительства администрации города Березники для назначения приемки работ; использовать помещение по назначению, не нарушая при этом действующее законодательство.

При вынесении решении суд пришел к выводу, об удовлетворении исковых требований, Постановления администрации города Березники от 31.01.2022 г. №, №, №, №, № о переводе жилых помещений ..... квартиры № в нежилые помещения, признаны незаконными и подлежащими отмене.

В пп. 1 и 2 ст. 209 ГК РФ установлено, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с ч. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод, в том числе подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения) (пункт 5).

В соответствии с ч. 8 ст. 23 ЖК РФ если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 ст. 23 ЖК РФ, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 ст. 23 ЖК РФ.

Согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

В соответствии с ч. 8 ст. 23 ЖК РФ, если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, документ, указанный в части 5 настоящей статьи, является основанием проведения соответствующих переустройства, и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося заявителем в соответствии с пунктом 5 части 2 настоящей статьи, и (или) иных работ с учетом перечня таких работ, указанных в предусмотренном частью 5 настоящей статьи документе

Завершение переустройства, и (или) перепланировки, и (или) иных работ, требуемых для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения (ч. 9 ст. 23 ЖК РФ).

Частью 1 ст. 55 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Судом установлено, и следует из материалов дела ФИО2 по договору купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты № от 08.02.2024 купил жилые помещения - квартиры, принятие приемочной комиссией акта о завершении переустройства и перепланировки квартир, подтверждающего окончание перевода жилого помещения в нежилое, не производилось, постановления органа местного самоуправления на перевод жилого помещения в нежилоепризнаны незаконными и отменены решением суда от 12.08.2024. 

Как следует из материалов дела, АО «Корпорация развития Пермского края» свои договорные обязательства перед истцом выполнили в полном объеме, являющееся предметом договора купли-продажи жилые помещения переданы продавцом покупателю. Покупателю, была предоставлена полная и достоверная информация о том, что приобретаемаяим недвижимость является жилыми помещениями - квартирами, иных относимых и допустимых доказательств наличия существенных нарушений договора другой стороной, которое могло бы повлечь расторжение договора не предоставлено. 

Довод истца, что целью приобретения недвижимости являлось извлечение прибыли, судом откланяется. При этом согласно ст. 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Таким образом, осуществляя предпринимательскую деятельность и приобретая для этого ту или иную недвижимость, гражданин несет все риски, с этим связанные. Доказательств того, что в настоящее время истец не может использовать объект недвижимости по назначению, получать доход от его использования в коммерческих целях, в материалы дела не представлено.

На основании изложенного встречные исковые требования ФИО2 к АО «Корпорация развития Пермского края» о расторжении договора № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты от 08 февраля 2024 года, взыскании денежных средств, удовлетворению не подлежат. 

Руководствуясь ст. ст. 194–199 ГПК РФ, суд

р е ш и л:

исковые требования акционерного общества «Корпорация развития Пермского края» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору купли-продажи, процентов за пользование денежными средствами – удовлетворить.

Взыскать с КВЮ, ..... года рождения, (ИНН №) в пользу акционерного общества «Корпорация развития Пермского края» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) сумму основного долга по договору № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты от 08 февраля 2024 года в размере 6 788 880 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.06.2024 по 19.06.2025 в размере 1 348 455,33 рублей, с дальнейшим начислением процентов за пользование чужими денежными средствамис 20.06.2025 на сумму основного долгапо день фактического исполнения денежного обязательства,исходя из ключевой ставки Банка России, действующей в соответствующие периоды.

Взыскать с КВЮ, ..... года рождения, (ИНН №) в пользу акционерного общества «Корпорация развития Пермского края» (ИНН 

<

***>, ОГРН 

<

***>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 42382 рубля. 

Встречные исковые требования ФИО2 к акционерному обществу «Корпорация развития Пермского края» о расторжении договора № купли-продажи квартиры с залогом до полной оплаты от 08 февраля 2024 года, взыскании денежных средств – оставить без удовлетворения. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Березниковский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 02.07.2025.

Судья (подпись) А.И. Жужгова

Копия верна: Судья -