Дело № 2-752/2026

50RS0039-01-2025-017269-21

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

31 марта 2026 г. г. Раменское Московская область

Раменский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Миловой Е.В.,

при секретаре Евсеевой А.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области обратилось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 с требованиями о признании недействительным договора от 18.09.2025 переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 6102 от 09.07.2024, заключенного между ФИО1 и ФИО2, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивированы тем, что 09.07.2024 на основании протокола о результатах аукциона № АЗГЭ-РАМ/24-1866 между Управлением земельных отношений и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 6102 сроком с 09.06.2024 по 08.07.2044, прошедший государственную регистрацию. В период действия договора аренды: в границах участка ФИО1 возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано; 02.04.2025 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанного жилого дома, при этом право собственности ФИО2 зарегистрировано 09.04.2025; впоследствии, 18.09.2025, между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 6102 от 09.07.2024; в тот же день, 18.09.2025, в адрес истца направлено уведомление о совершенной уступке; 21.10.2025 г. переход прав и обязанностей по договору аренды зарегистрирован. Истец полагает, что договор уступки от 18.09.2025 является недействительным по следующим основаниям. Пунктом 4.5 договора аренды от 09.07.2024 установлен запрет на уступку прав и перевод долга, а также обязанность личного исполнения обязательств арендатором, однако ФИО1 передала права и обязанности по договору ФИО2, чем нарушила условия договора. При этом договор аренды заключен по результатам торгов, что в силу п. 7 ст. 448 ГК РФ предполагает личное исполнение обязательств победителем, а передача прав третьему лицу противоречит правовой природе таких обязательств. Само по себе уведомление от 18.09.2025 не устраняет допущенных нарушений, поскольку договором прямо исключена возможность уступки. При таких обстоятельствах договор уступки от 18.09.2025 противоречит условиям договора аренды и требованиям закона, в связи с чем является недействительным с применением последствий недействительности сделки.

Представитель истца Управления земельных отношений Раменского муниципального округа МО в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен судом о времени и месте проведения заседания надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчиков ФИО3 возражал против удовлетворения заявленных требований, указал, что истец не обосновал в целях восстановления каких и чьих прав подан иск, какие конкретно права нарушены, каким образом признание недействительным договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка восстановят права администрации. Пояснил, что право собственности на жилой дом зарегистрировано за ФИО2, в связи с чем новый арендатор имеет исключительное право на приобретение спорного земельного участка, задолженности по арендной плате не имеется. Кроме того, ФИО1 неоднократно обращалась в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области для урегулирования данной ситуации, также ФИО1 в 2024 году обращалась в Администрацию Раменского муниципального округа Московской области с заявлением о предоставлении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов. Решением Администрации ФИО1 было отказано в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что общая площадь земельных участков, принадлежащих заявителю одновременно на праве собственности или в ином порядке для ведения личного подсобного хозяйства превышает максимальный размер, установленный Федеральным законом № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

В соответствии с положениями ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебное разбирательство проведено в отсутствие не явившихся лиц, извещённых о времени и месте судебного заседания и не представивших сведения о причинах своей неявки.

Статьей 9 Конституции Российской Федерации установлено, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (часть 1).

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (часть 2).

При этом в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности (часть 2 статьи 8 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со статьями 130, 131, 141.2 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам, право собственности на которые подлежит регистрации.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все, полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом

Положениями ст. 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности на срок более чем пять лет арендатор, в силу пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, вправе если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Также в силу ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В силу положений подп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления: земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Следует учитывать, что запрет, установленный пунктом 7 статьи 448 ГК, распространяется на договоры аренды, которые можно заключить только путем проведения торгов; при этом ЗК (его статья 39.18) допускает возможность предоставления гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, гражданину и крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности земельного участка, как по результатам торгов, так и без их проведения.

Судом установлено, что 09.07.2024 на основании протокола о результатах аукциона № АЗГЭ-РАМ/24-1866 между Управлением земельных отношений Раменского городского округа Московской области и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка № 6102 общей площадью 756 кв.м, с кадастровым номером 

<

номер>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства.

Согласно п. 2.1 договор заключается на срок 20 лет сроком с 09.06.2024 по 08.07.2044.

Согласно п. 4.5 договора арендатор не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора. Обязательства по договору должны быть исполнены арендатором лично.

В последующем, в границах указанного земельного участка ФИО1 возведен жилой дом площадью 85,1 кв.м с кадастровым номером 

<

номер>, адрес: 

<

адрес>, право собственности на который зарегистрировано в установленном законом порядке.

В 2024 году ФИО1 обращалась в Администрацию Раменского муниципального округа Московской области за предоставлением государственной услуги «Предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в аренду без проведения торгов, в собственность за плату без проведения торгов».

Решением № 

<

номер> от 09.12.2024 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги по причине того, что общая площадь земельных участков, принадлежащих заявителю одновременно на праве собственности или в ином порядке для ведения личного подсобного хозяйства превышает максимальный размер, установленный Федеральным законом № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

02.04.2025 между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи указанного жилого дома.

09.04.2025 зарегистрировано право собственности ФИО2 на данный объект недвижимости.

15.04.2025 ФИО1 обратилась в Управление земельных отношений с заявлением о приведение в соответствие с действующим законодательством документов на право пользования земельным участком, путем перезаключения договора аренды на ФИО2, а также заявлением о расторжении договора арены в связи с переходом прав на объект недвижимости.

Решением 

<

номер> от 14.05.2025 ФИО1 отказано в предоставлении государственной услуги в связи с тем, что согласно условиям договора аренды земельного участка, арендатор не в праве уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договора. Обязательства по договору должны быть исполнены лично.

18.09.2025 между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 6102 от 09.07.2024, по условиям которого арендатор (ФИО1), предварительно уведомив арендодателя, обязуется передать новому арендатору (ФИО2) права и обязанности, предусмотренные договором аренды земельного участка, заключенным между арендатором и Управлением Земельных отношений Раменского городского округа Московской области 09.07.2024 № 6102 по итогам торгов протокол о результатах аукциона № АЗГЭ-РАМ/24-1866 на право заключение договора аренды земельного участка от 25.06.2024, а новый арендатор обязуется принять переданные ему права и обязанности.

ФИО1 в адрес истца направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды, а 21.10.2025 произведена государственная регистрация указанной уступки.

Ссылаясь на условия договора аренды, истец указал, что пунктом 4.5 договора от 09.07.2024 установлен запрет на уступку прав и перевод долга по обязательствам, вытекающим из договора, а также предусмотрена обязанность арендатора исполнять обязательства лично. Несмотря на это, ФИО1 произведена передача прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу – ФИО2

Кроме того, истец указал, что договор аренды заключен по результатам проведения аукциона, в связи с чем в силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства по договору подлежат личному исполнению победителем торгов и не могут быть переданы иному лицу.

Истец также указал, что направление уведомления от 18.09.2025 о состоявшейся уступке не свидетельствует о соблюдении требований закона и условий договора, поскольку возможность уступки прав и обязанностей договором аренды не предусмотрена и прямо исключена.

Дополнительно истец указал, что в соответствии с Законом Московской области от 28.11.2024 № 226/2024-ОЗ и решением Совета депутатов Раменского муниципального округа Московской области от 20.01.2025 № 1/4-СД Управление земельных отношений Раменского городского округа Московской области переименовано в Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области.

Судом также установлено, что Управление земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области обращалось в суд с иском к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома от 02.04.2025 недействительным.

Решением Раменского городского суда Московской области от 04.12.2025 исковые требования Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области удовлетворены.

Апелляционным определением Московского областного суда от 02.03.2026 решение Раменского городского суда Московской области от 04.12.2025 отменено, по делу принят новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области к ФИО1, ФИО2 о признании договора купли-продажи жилого дома недействительным отказано.

Оценивая представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок предоставлен ФИО1 для ведения личного подсобного хозяйства, на котором в период действия договора аренды возведен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано, а впоследствии 02.04.2025 отчужден ФИО2, право собственности которого зарегистрировано 09.04.2025.

С учетом положений ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, расположенное на чужом земельном участке, к другому лицу к нему переходит право использования соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника. Таким образом, у ФИО2 как собственника жилого дома возникло право на использование земельного участка, необходимого для эксплуатации данного объекта недвижимости.

При этом суд учитывает, что в силу подп. 9 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, может быть предоставлен собственнику такого объекта без проведения торгов.

При таких обстоятельствах сам по себе факт заключения первоначального договора аренды по результатам аукциона не свидетельствует о невозможности последующего перехода прав и обязанностей по договору аренды, поскольку земельный участок соответствующего назначения мог быть предоставлен и без проведения торгов.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в данном случае положения п. 7 ст. 448 ГК РФ не подлежат применению к спорным правоотношениям, поскольку предоставление земельного участка для целей индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства допускается как по результатам торгов, так и без их проведения, а также с учетом того, что на участке расположен объект недвижимости, право собственности на который перешло к иному лицу.

Кроме того, наличие в договоре аренды условия о запрете уступки прав и обязанностей само по себе не может являться безусловным основанием для признания сделки недействительной, поскольку фактически переход прав обусловлен переходом права собственности на расположенный на земельном участке объект недвижимости, что прямо предусмотрено нормами земельного законодательства.

Суд также принимает во внимание, что доказательств нарушения прав и законных интересов истца в результате заключения договора уступки от 18.09.2025 в материалы дела не представлено, равно как не установлено ухудшение положения арендодателя либо неисполнение обязательств по договору аренды.

Судом установлено, что задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка № 6102 от 09.07.2024 не имеется. ФИО1 неоднократно обращалась в Администрацию Раменского муниципального округа Московской области как с целью оформить земельный участок в ее собственность (исполнить обязательства лично), так и переоформить договор аренды в связи с отказом администрации предоставить ей земельный участок в собственность.

При этом апелляционным определением от 02.03.2026 отменено решение суда первой инстанции от 04.12.2025 о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома от 02.04.2025, в удовлетворении соответствующих требований отказано, что подтверждает законность перехода права собственности на объект недвижимости к ФИО2 и, как следствие, возникновение у него прав на использование земельного участка.

При таких обстоятельствах оснований для признания недействительным договора уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 6102 от 09.07.2024, заключенного 18.09.2025, и применения последствий недействительности сделки суд не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Управления земельных отношений Раменского муниципального округа Московской области к ФИО1, ФИО2 о признании недействительным договора переуступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Раменский городской суд Московской области в течение одного месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья Е.В. Милова

Мотивированное решение изготовлено 14.04.2026.