дело №а-111/2018

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

09 февраля 2018 года г. Кострома

Костромской областной суд в составе

председательствующего судьи Ильиной И.Н.

при секретаре Политовой О.М.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к управлению Росреестра по Костромской области, администрации Костромской области об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости на дату, на которую установлена его кадастровая стоимость,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с административным иском к Управлению Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области и администрации Костромской области, просила установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № для эксплуатации объектов производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 3867870,55 рублей, а также земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, для использования в целях завершения строительства мастерской по обработке природного камня, с кадастровым номером №, расположенного по этому же адресу, в размере его рыночной стоимости 1 698 902, 31 рублей. 

В обоснование требования указала, что является собственником земельного участка с кадастровым номером № что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08 февраля 2012 года, и арендатором земельного участка с кадастровым номером № Кадастровая стоимость первого земельного участка 30 декабря 2014 года утверждена в размере 13 284 865 руб. 89 коп., а второго -10 875 956 руб. 89 коп. Эта стоимость является завышенной, так как действительная рыночная стоимость этих участков в соответствии с отчетом об оценке, выполненным оценщиком ФИО2, составляет 3 867 870 руб. 55 коп. и 1 698 902 руб. 31 коп. соответственно.

По мнению административного истца, несоответствие кадастровой и рыночной стоимостей нарушает права административного истца как плательщика налога и влечет завышение арендной платы. 

Также административный истец просил взыскать в его пользу судебные расходы в сумме 50 900 рублей, однако в ходе рассмотрения дела от этой части требований отказался.

Судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление Росреестра по Костромской области, процессуальный статус ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Костромской области с административного ответчика изменен на заинтересованное лицо, в качестве заинтересованных лиц привлечены – департамент имущественных и земельных отношений Костромской области, администрация города Костромы, управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, а также другие арендаторы земельного участка с кадастровым номером № ФИО3 и ФИО4

Административный истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО5 поддержала заявленные требования по изложенным в административном исковом заявлении основаниям. Дополнительно пояснила, что решением Арбитражного суда Костромской области от 28 ноября 2014 года кадастровая стоимость земельного участка № была установлена по состоянию на 01.01.2007 года в размере его рыночной стоимости 1 653 000 рублей. До 2013 года рыночная стоимость участка не могла вырасти до 13 284 865 руб. 89 коп.

Представитель Администрации Костромской области ФИО6 полагала рассмотрение дела на усмотрение суда.

Управление Росреестра по Костромской области своего представителя не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие, не возражало относительно заявленных административным истцом требований. Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц своих представителей в судебное заседание не направили, отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, просили рассмотреть дело в их отсутствие, оставляя разрешение требований на усмотрение суда.

Аналогичной позиции придерживался и представитель заинтересованного лица. ФГБУ «ФКП Росреестра» ФИО7, а также представитель департамента имущественных и земельных отношений Костромской области ФИО8, направивший в суд ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Костромы и управления имущественных и земельных отношений администрации города Костромы ФИО9 возражала против удовлетворения требования, полагала, что в отчете имеются противоречия относительно вида разрешенного использования и характеристик аналогов, используемых оценщиком и при составлении отчета.

ФИО3 и ФИО4 просили рассмотреть дело в свое отсутствие, требования административного истца поддержали.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, допросив оценщика ФИО2, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Как разъяснено в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ). Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

В силу статьи 24.18. Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия).

Как видно из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 

<

данные изъяты> кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для эксплуатации объектов производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Это обстоятельство подтверждается нотариально заверенной копией свидетельства о государственной регистрации права и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости. Кадастровая стоимость этого земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года в соответствии с постановлением администрации Костромской области от 22.12.2014 года № 543-а «об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Костромской области» определена в размере 13 284 865 руб. 89 коп.

Кроме того, ФИО1 совместно с ФИО3 и ФИО4 является арендатором земельного участка № площадью 

<

данные изъяты> кв.м из земель – земли населенных пунктов, находящегося по адресу: 

<

адрес>, предоставленного им в целях завершения строительства мастерской по обработке природного камня. Этот факт подтверждается заверенной копией договора аренды и дополнительных соглашений к нему. Арендодателем участка является управление имущественных и земельных отношений Администрации города Костромы. В соответствии с условиями договора аренды арендная плата за пользование им исчисляется исходя из его кадастровой стоимости, к которой применяются различные коэффициенты.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 1 января 2013 года составляет 10 875 956 руб. 89 коп. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в числе прочих, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 3 статьи 66 ЗК РФ в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Поскольку земельные участки вошли в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке, их кадастровая стоимость на основании постановления Администрации Костромской области от 22.12.2014 № 543-а установлена по состоянию на 01 января 2013 года.

В подтверждение заявленных требований административный истец представил соответственно два отчета об оценке их рыночной стоимости № 382/17 и 380/17, выполненные оценщиком ФИО2 В соответствии с ними рыночная стоимость участков по состоянию на 1 января 2013 года определена в размере 1 698 902 руб. 31 коп. в отношении участка № и 3 867 870 руб. 55 коп. в отношении участка №

Суд полагает, что эти отчеты являются допустимым и достоверным доказательством по настоящему делу, так как в ходе судебного разбирательства было установлено, что они соответствует законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам. 

При определении рыночной стоимости земельных участков оценщик применил сравнительный подход, обосновал отказ от использования доходного подхода и затратного подхода. В ходе применения сравнительного подхода оценщиком проведен анализ рынка предложений по продаже аналогичных земельных участков, и путем сопоставления характеристик объекта оценки и предлагавшихся к продаже объектов отобраны только те участки, которые в наибольшей степени приближены по элементам сравнения к оцениваемым. 

Информация об объектах-аналогах проанализирована оценщиком и приведена в таблице, а также в приложенных к отчету объявлениях о продаже этих объектов.

Оценщиком выбрано 3 объекта-аналога, что отвечает принципу достаточности. Все аналоги - земельные участки, расположенные в черте города Костромы в зоне промышленно-складской застройки, предназначенные для использования в производственных целях. На странице 37 отчета № 382/17 и 41 отчета № 380/17 при основании выбора сравнительного подхода в выводе допущена описка о том, что выявлено достаточно предложений на продажу земельных участков потенциально подходящих для торгово-офисной застройки, хотя впоследствии в отчетах оценщиком анализируется рынок продаж земельных участков, предназначенных для промышленного использования. Данная описка не повлияла на вывод оценщика и результаты оценки.

Действительно, в объявлении о продаже земельного участка, расположенного по адресу

<

адрес> (аналог №), не указано о наличии в непосредственной доступности всех коммуникаций, в том числе водопровода, но при этом из фотографии видно, что участок свободен от строений, хотя в кадастровой карте по состоянию на 10.04.2017 года на этом земельном участке значится имеющимся здание. Между тем в справке АН «Президент» указано, что этот участок был в продаже в декабре 2012 года как свободный от строений и имеющий коммуникации по границе.

Допрошенная в качестве свидетеля оценщик ФИО2 пояснила, что она выезжала на место расположения объекта-аналога, в настоящее время там действительно есть строение, но на дату оценки – ретро-дату участок был свободен от застройки. С собственником объекта поговорить не получилось, так как участок обнесен забором, вход на него закрыт, она побеседовала с владельцами соседних участков, которые указали, что строение возникло в последний год. Кроме этого, свидетель на сайте Росреестра обнаружила другие отчеты об оценке рыночной стоимости земельных участках, в которых используется этот же аналог как свободный от застройки и имеющие коммуникации на 01.01.2013 года. 

При таких обстоятельствах суд находит достоверной содержащуюся в отчетах об оценке информацию об объекте-аналоге по адресу: 

<

адрес>

При наличии отличий по ценообразующим характеристикам оценщиком были введены соответствующие корректировки (на торг, на размер). 

Все объявления о продаже объектов-аналогов были актуальны на дату оценки.

Таким образом, суд находит представленные отчеты отвечающими требованиям, содержащимся в ст. 11 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017 г.) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в частности, по мнению суда, они не допускают неоднозначного толкования и не вводят в заблуждение, поскольку содержат сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки.

Отчеты подготовлены лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим необходимое образование и являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков «Российское общество оценщиков».

Частью 1 статьи 12 Закона «Об оценочной деятельности» предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Учитывая, что каких-либо доказательств, которые опровергали бы заявленную рыночную стоимость, свидетельствовали бы о рыночной стоимости в ином размере, в материалы дела не представлено; административными ответчиками и заинтересованными лицами ходатайств о назначении судебной экспертизы с целью установления иной рыночной стоимости объекта недвижимости не заявлено, суд приходит к выводу о законности и обоснованности требований.

Как разъяснено в пункте 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления. Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Истец обратился в суд с настоящим административным исковым заявлением 21 декабря 2017 года.

Согласно ст. 24.20 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Установить кадастровую стоимость земельного участка общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером № для эксплуатации объектов производственного назначения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года в размере его рыночной стоимости 3 867 870 (три миллиона восемьсот шестьдесят семь тысяч восемьсот семьдесят) рублей 55 копеек.

Установить кадастровую стоимость земельного участка площадью 

<

данные изъяты> кв.м, для использования в целях завершения строительства мастерской по обработке природного камня, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, по состоянию на 1 января 2013 года в размере его рыночной стоимости 1 698 902 ( один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч девятьсот двух) рублей 31 копейки. 

Датой подачи заявления считать 21 декабря 2017 года. 

На решение может быть подана апелляционная жалоба в апелляционную инстанцию Костромского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья 

Костромского областного суда Ильина И.Н.