Дело № 3а-161/2018

Р Е Ш Е Н И Е

именем Российской Федерации

26 апреля 2018 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Борозненко Л.Р.,

с участием:

представителя административного истца ФИО1 – ФИО2,

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО1 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

у с т а н о в и л :

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка с кадастровым номером ..., расположенного по адресу: .... Кадастровая стоимость земельного участка, по мнению административного истца, превышает рыночную стоимость, что приводит к необоснованному увеличению размера земельного налога. ФИО1 просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 5 438 000 рублей (согласно отчету об оценке).

К участию в деле в качестве административных ответчиков привлечены Правительство Ростовской области и Управление Росреестра по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц - Администрация г. Волгодонска, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Ростовской области. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2 поддержала заявленные требования.

Представитель Правительства Ростовской области ФИО3, не согласившись с размером рыночной стоимости, указанным в представленном административным истцом отчете об оценке, полагала возможным установить кадастровую стоимость земельного участка в размере, определенном по результатам судебной оценочной экспертизы – 15 876 000 рублей.

Представители иных лиц, участвующих в деле, и административный истец в суд к назначенному времени не явились.

Управление Росреестра по Ростовской области в письменных возражениях сослалось на несогласие с привлечением к участию в деле в качестве административного ответчика, просило о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Администрация г. Волгодонска представила отзыв на административное исковое заявление, в котором просила отказать в удовлетворении требований ФИО1

От ФГБУ «ФКП Росреестра» отзывы, ходатайства в суд не поступали.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и отсутствие оснований для отложения судебного заседания, предусмотренных статьями 150, 152 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

Исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. 

В соответствии со ст. 389 Налогового кодекса Российской Федерации земельный участок, расположенный в пределах соответствующего муниципального образования, признается объектом налогообложения.

Налоговой базой для исчисления земельного налога является кадастровая стоимость земельного участка, которая определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации (ст. 390 Налогового кодекса Российской Федерации).

Постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков населенных пунктов в границах городских округов Ростовской области по состоянию на 1 января 2014 года.

В соответствии со ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Статьей 24.18 Федерального закона предусматривается, что основанием пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» для целей данного федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных ст. 24.19 упомянутого Федерального закона.

Судом установлено, что ФИО1 является собственником земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8771 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под зданиями магазина, складов и мастерской, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственная база, почтовый адрес ориентира: ....

Предположение представителя административного истца об ошибочном указании в Едином государственном реестре недвижимости информации о виде разрешенного использования земельного участка проверено судом и не нашло своего подтверждения. 

На основании информации, представленной по запросу суда, установлено, что сведения о виде разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером ... «под зданиями магазина, складов, мастерской» были указаны в Государственном кадастре недвижимости на основании заявления о кадастровом учете текущих изменений от 4 июля 2005 года, поданного прежним владельцем участка – ООО «Предприятие продовольственной торговли». После этого сведения о виде разрешенного использования объекта в установленном порядке не менялись.

Свидетельство о государственной регистрации права собственности ФИО1 от 9 января 2013 года, в котором были указаны сведения о назначении участка, не соответствовавшие кадастровой информации об объекте, погашено, взамен его 2 июля 2014 года ФИО1 выдано новое свидетельство с указанием вида разрешенного использования «под зданиями магазина, складов и мастерской». 

Сообщением Управления Росреестра по Ростовской области подтверждено, что по сведениям ЕГРН на дату оценки – на 1 января 2014 года земельный участок имел вид разрешенного использования «под зданиями магазина, складов и мастерской», в связи с чем при проведении государственной кадастровой оценки был отнесен к 5-й группе видов разрешенного использования. 

Кадастровая стоимость земельного участка утверждена постановлением Правительства Ростовской области от 25 ноября 2014 года № 776 по состоянию на 1 января 2014 года в сумме 38 543 019,27 рублей. 

Являясь плательщиком земельного налога, административный истец имеет основанный на правовых актах интерес в приведении кадастровой стоимости земельного участка в соответствие с рыночной стоимостью.

В обоснование заявленных требований административным истцом был представлен отчет об оценке от 29 декабря 2017 года № 35/12/2017, составленный оценщиком индивидуальным предпринимателем ... По выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка на 1 января 2014 года составляла 5 438 000 рублей.

В целях проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка по ходатайству представителя Правительства Ростовской области назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной экспертизы от 2 марта 2018 года № 521-Э/2018, выполненному экспертом ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» ...., на 1 января 2014 года рыночная стоимость земельного участка составляла 15 876 000 рублей.

Оценив представленные доказательства, суд считает возможным положить в основу своего решения выводы, содержащиеся в заключении судебной экспертизы.

Выводы о размере рыночной стоимости земельного участка, изложенные в названном заключении, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке, по мнению суда, являются более аргументированными и убедительными.

Заключение судебной экспертизы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. Экспертом проведен достаточно полный анализ рынка недвижимости. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал объекты, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов с применением корректирующих коэффициентов по отличающимся параметрам. Необходимость применения и расчет каждой из корректировок или отказ от применения корректировок по отдельным признакам объяснены экспертом и сомнений у суда не вызывают. Использованная информация соответствует критериям достаточности и проверяемости. По мнению суда, выводы сделаны с учетом особенностей рынка в соответствующем сегменте, индивидуальных характеристик оцениваемого объекта, в том числе вида разрешенного использования земельного участка, иных заслуживающих внимания обстоятельств и объективно отражают сложившийся уровень цен на сопоставимые земельные участки в городе Волгодонске.

Эксперт ... допрошена в судебном заседании, дала мотивированные ответы на вопросы, возникшие у сторон и суда.

Основания подвергать сомнению правильность выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Доводы представителя административного истца ФИО2, натаивавшей на необходимости отдания предпочтения отчету об оценке, судом отклоняются в силу следующего.

Определяя рыночную стоимость объекта, оценщик использовал недостоверную информацию о назначении участка «производственная база», опираясь на указанный в копии свидетельства о государственной регистрации права от 9 января 2013 года вид разрешенного использования земельного участка. Исходя из этого им подбирались объекты-аналоги и рассчитывались поправки по данному ценообразующему фактору, что повлекло существенное занижение итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении судебной экспертизы, и считает возможным установить кадастровую стоимость участка равной этому размеру. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости земельного участка в государственный реестр недвижимости в силу ст. 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Разрешая вопрос о судебных расходах по делу, суд исходит из следующего.

Решение суда в данном деле не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с административным истцом юридических интересов. Административные ответчики не оспаривали право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости, не оспаривали и размер рыночной стоимости, установленный в результате проведения судебной экспертизы и признанный судом экономически обоснованным. Первичные возражения правительства области, касающиеся рыночной стоимости участка, определенной по отчету об оценке, являлись обоснованными.

Удовлетворение требований административного истца сводится к реализации в судебном порядке его права на установление кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, определенной с учетом индивидуальных особенностей земельного участка. Неправомерность действий или решений административных ответчиков при утверждении результатов определения кадастровой стоимости, определенной путем массовой оценки объектов, судом в рамках настоящего дела не устанавливалась. Разница между кадастровой стоимостью земельного участка и экономически обоснованной рыночной стоимостью в данном случае объясняется уникальными индивидуальными характеристиками объекта и сама по себе не дает достаточных оснований для вывода о том, что при утверждении результатов государственной кадастровой оценки были допущены явные методологические или иные ошибки. 

При указанных обстоятельствах судебные расходы должны быть в полном объеме возложены на административного истца и основания для возмещения ему понесенных в связи с рассмотрением дела расходов отсутствуют.

ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» представило в суд финансово-экономическое обоснование стоимости проведенной экспертизы в сумме 45 000 рублей. 

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

р е ш и л :

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 8 771 кв.метр, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под зданиями магазина, складов и мастерской, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир производственная база, почтовый адрес ориентира: ..., равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2014 года в размере 15 876 000 рублей.

Датой подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка считать 29 декабря 2017 года.

Судебные расходы возложить на административного истца.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «Экспертное бюро оценки и консалтинга» оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 45 000 рублей.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А.Руднева

Решение в окончательной форме принято 27 апреля 2018 года

Судья О.А.Руднева