Дело № 2-113/2026

64RS0048-01-2025-005085-50

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 марта 2026 года г. Саратов

Фрунзенский районный суд г. Саратова в составе:

председательствующего судьи Павловой Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Невзоровой К.А.,

с участием представителя истца по первоначальному иску (ответчика по встречному иску) ФИО1,

ответчика по первоначальному иску (истца по встречному иску) ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО11 к ФИО2 ФИО12 о признании договора аренды незаключенным и взыскании неосновательного обогащения, по встречному иску ФИО2 к индивидуальному предпринимателю ФИО4 о взыскании денежных средств,

установил:

индивидуальный предприниматель (далее – ИП) ФИО4 обратилась в суд с вышеуказанным иском, в обоснование которого указала, что посредством сервиса «Авито» откликнулась на объявление по сдаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. ФИО14 с кадастровым номером: ФИО13, с заявленной арендной платой в месяц в размере 80000 руб.

Истец связалась с ответчиком посредством мессенджера What’s App, ответчик поставила истцу условие в виде указания целевого назначения, просила представить документы для заключения договора и оплатить в полном объеме арендную плату за первый месяц – 80000 руб., после чего ответчик изготовит договор и направит его истцу.

Истцом в адрес ответчика посредством онлайн перевода по системе ПАО «Сбербанк» 01 апреля 2025 года произведен перевод ответчику в размере 80000 руб.

После произведенной оплаты ответчиком в адрес истца был направлен договор аренды для ознакомления. Ознакомившись с коммерческими условиями договора в части стоимости арендной платы в месяц и оплаты коммунальных платежей, истец изъявила желание осмотреть помещение.

Поскольку ответчик проживает в г. Сочи, осмотр помещения был произведен через ее посредника.

При осмотре истцом помещения было установлено, что требуется косметический ремонт: висели электрические провода, часть стены осыпалась, при осмотре часть дверей не открывалась (эвакуационный выход), на части дверей замок отсутствовал, закреплена дверь с внутренней стороны на проволоке, помещение было захламлено (мусор).

В процессе переговоров стороны не пришли к взаимному согласию по состоянию нежилого помещения, а также истец не получила документ, подтверждающий, что ответчик получила согласие сособственников, о котором было указано в п. 1.3 договора, и имеет право сдавать в аренду помещение и получать единолично арендную плату.

В связи с указанными обстоятельствами истец полагала, что договор аренды без номера и даты является незаключенным. Поскольку, по мнению истца, спорный договор не заключен, оплата от истца в качестве аванса, удерживаемая ответчиком, является неосновательным обогащением, подлежащим возврату.

Учитывая изложенное, ИП ФИО4 просила признать договор аренды без номера и даты в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Саратов, ФИО15, незаключенным; взыскать с ФИО2 сумму неосновательного обогащения в размере 80000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ за период со 02 апреля 2025 года по день фактического исполнения обязательства, а также взыскать расходы на оплату услуг представителя в размере 37000 руб. и расходы по уплате государственной пошлины в размере 7000 руб.

ФИО2 предъявлены встречные исковые требования к ФИО4, в обоснование которых она указала, что на основании договора аренды нежилого помещения от 01 апреля 2025 года, заключенного между ФИО2 (арендодатель) и ИП ФИО4 (арендатор), ИП ФИО4 приняла в аренду нежилое помещение по адресу: г. СаратовФИО16

Помещение принадлежит на праве общей долевой собственности (по 1/3) ФИО2, ФИО5 и ФИО6

В соответствии с письменным соглашением о порядке использования нежилых помещений от 24 июля 2023 года ФИО2 наделена полномочиями действовать от имени всех сособственников при сдаче помещения в аренду. Фактические действия сособственников (в том числе передача ключей 02 апреля 2025 года представителем собственников ФИО7), подтверждают согласие ФИО5 и ФИО6 с действиями ФИО2

В соответствии с условиями договора (пункт о сроке уведомления о досрочном расторжении) сторона, намеревающаяся расторгнуть договор, обязана уведомить другую сторону за 60 календарных дней до предполагаемой даты расторжения. Кроме того, договор предусматривает финансовые последствия досрочного расторжения: при досрочном расторжении договора ранее оговоренного срока арендатор обязан выплатить арендодателю неустойку в размере ежемесячной платы – 80000 руб.

ФИО2 указала, что договор аренды был заключен 01 апреля 2025 года, помещение передано арендатору 02 апреля 2025 года, что подтверждается свидетельскими показаниями и перепиской. В соответствии с условиями договора ИП ФИО4 внесла предоплату в размере 80000 руб., арендатор фактически использовала помещение. Об этом свидетельствует, в частности, переписка от 07-10 апреля 2025 года, в которой ФИО4 обсуждала планы по ремонту помещения (штукатурка стен, покраска), в том числе сообщение от 07 апреля 2025 года: «Хотим привести помещение в порядок, отштукатурить стены и покрасить в светло-серый цвет, скрыть торчащие провода, отремонтировать потолок. Работы будем проводить за свой счет. Вы не против?». Также об использовании ИП ФИО4 помещения свидетельствуют использование коммунальных ресурсов (электричество, водоснабжение) в период после передачи ключей, начало ремонтных работ (демонтаж обоев, наличие краски и кистей), зафиксированные фотоотчетом от 10 апреля 2025 года, полученным от ФИО7 через мессенджер What’s App. ИП ФИО4 официально не уведомила ФИО2 о расторжении договора в установленный 60-дневный срок. В претензии от 10 апреля 2025 года ИП ФИО4 заявила о непригодности помещения и потребовала возврата предоплаты, однако при заключении договора и передаче помещения арендатор не заявляла о недостатках. Кроме того, в переписке от 07 апреля 2025 года ИП ФИО4 сообщила о намерении привести помещение в порядок за свой счет, что свидетельствует о фактическом использовании помещения. Сособственники ФИО5 и ФИО6 не препятствовали действиям ФИО2 и фактически одобрили ее представительство, о чем свидетельствуют: письменное соглашение от 24 июля 2023 года, наделяющее ФИО2 полномочиями на сдачу помещения в аренду; передача ключей представителем собственников 02 апреля 2025 года, отсутствие возражения или заявлений о неправомерности действий ФИО2 на всех этапах переговоров и исполнения договора. С учетом изложенного, ФИО2 просила: взыскать с ИП ФИО4 в свою пользу арендную плату за период неуведомления о досрочном освобождении помещения в размере 80000 руб. (в качестве неустойки за досрочное расторжение договора); признать факт передачи в пользование ИП ФИО4 в период со 02 января 2025 года нежилого помещения по адресу: 

<

...>.

ИП ФИО4 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, направила для участия в деле своего представителя ФИО1, которая исковые требования поддержала, просила их удовлетворить, отказать в удовлетворении встречных исковых требований. Полагала, что, с учетом того, что договор между сторонами, по мнению ИП ФИО4, является незаключенным, правовых оснований для взыскания с ИП ФИО4 неустойки не имеется.

ФИО2 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении первоначальных исковых требований, поддержала встречные исковые требования, на вопрос суда указала, что в просительной части допущена опечатка, пояснила, что просит признать факт передачи в пользование ИП ФИО4 в период со 02 апреля 2025 года нежилого помещения по адресу: г. ФИО17. Поддержала письменные возражения на первоначальное исковое заявление.

Третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представила письменные пояснения, в которых указала, что на праве общедолевой собственности ей, ФИО2 и ФИО5 принадлежит нежилое помещение по адресу: 

<

...>. Сособственник ФИО2 31 марта 2025 года предоставила информацию о намерении ИП ФИО4 арендовать нежилое помещение, расположенное по адресу: 

<

...>. В рамках процедуры заключения договора, которая предполагает информационный период и согласование всех условий, ФИО2 действовала от имени всех сособственников. Данными полномочиями ФИО2 наделялась также согласно устному и письменному соглашению от 24 июля 2023 года. 02 апреля 2025 года ключи от помещений были переданы ИП ФИО4, передача осуществлялась ФИО7, представителем сособственников, в рамках заключенного договора. В ходе встречи также было передано помещение, сняты фото счетчиков для последующей оплаты по приборам индивидуального учета. В дальнейшем после заезда в данное помещение ИП ФИО4 согласовала ремонт, а именно: окраску стен в иной цвет, провела демонтаж обоев, намереваясь осуществить ремонт за свой счет. С разрешения собственников ИП ФИО4 было предложено предоставить смету на ремонт, данные условия не были оговорены или включены в договор, заключенный между сторонами, а являлись личной инициативой ИП ФИО4 в процессе использование переданного помещения по договору аренды после заключения договора. От ФИО7 10 апреля 2025 года было получено посредством мессенджера What’s App фото, на котором зафиксировано, что ИП ФИО4 начала ремонтные работы и демонтировала часть обоев. В помещении обнаружены краска и кисти, используемые для проведения ремонтных мероприятий. В дальнейшем ИП ФИО4 съехала с данного помещения. В исковом заявлении ИП ФИО4 указывает на невозможность использования помещения ввиду его состояния либо мусора, что не соответствует действительности и заключенному договору. В переписке с ФИО2 ИП ФИО4 недвусмысленно и явно обсуждался ремонт (дополнительный), окраска стен в нужный цвет по инициативе ИП ФИО4

Третье лицо ФИО5 в судебное заседание не явилась, будучи извещенной о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, представила письменные пояснения, в которых просила отказать в удовлетворении исковых требований ИП ФИО4, указала, что отсутствуют доказательства надлежащего состояния помещения, ИП ФИО4 не представила документальных подтверждений (фото, видео, акты осмотра) того, что помещение было непригодно для использования. Инициатива по ремонту исходила от ИП ФИО4, согласование и начало ремонтных работ свидетельствуют о том, что арендатор признала возможность использования помещения и намеревалась адаптировать его под свои нужды. Кроме того, указала на отсутствие претензий в процессе исполнения договора. На этапе передачи ключей и начала ремонта ИП ФИО4 не заявляла о нарушениях со стороны арендодателя, что указывает на ее согласие с действиями ответчика по первоначальному иску. Указала, что ФИО2 была наделена полномочиями на сдачу помещения в аренду. Так, письменное соглашение от 24 июля 2023 года прямо наделяют ФИО2 полномочиями действовать от имени всех сособственников при сдаче помещения в аренду. Соглашение имеет юридическую силу, оформлено в письменной форме, отражает волю всех участников общей долевой собственности. Устное соглашение о порядке использования нежилых помещений – согласовывалось каждый раз и дополняло положения письменного соглашения, демонстрируя согласованность действий сособственников в отношении распоряжения имуществом. Указала на фактические действия сособственников, подтверждающие полномочия ФИО2: передача ключей от помещения представителю ИП ФИО4 02 апреля 2025 года осуществлялась ФИО7, выступавшим в роли представителя собственников. Это свидетельствует о том, что другие сособственники не препятствовали действиям ФИО2 и фактически одобряли ее представительство; отсутствие возражений или заявлений о неправомерности действий ФИО2 со стороны других сособственников на всех этапах переговоров и исполнения договора. В процессе обсуждения условий договора аренды и последующего ремонта помещения ФИО2 вела переговоры с ИП ФИО4, что подтверждает признание ее полномочий со стороны арендатора. ИП ФИО4 не выражала сомнений в правомерности действий ФИО2 до момента возникновения спора.

Руководствуясь положениями ст. 167 ГПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о месте и времени судебного заседания надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения сторон, суд приходит к следующему.

На основании ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно ст. 12 ГПК РФ гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. Суд создает необходимые условия для всестороннего и полного исследования обстоятельств дела и оказывает им содействие в осуществлении их прав.

В соответствии со ст.ст. 55, 56 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Исходя из п. 1 ст. 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 247 ГК РФ).

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 1, 44 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

При наличии спора о действительности или заключенности договора суд, пока не доказано иное, исходит из заключенности и действительности договора и учитывает установленную в пункте 5 статьи 10 ГК РФ презумпцию разумности и добросовестности участников гражданских правоотношений. Если условие договора допускает несколько разных вариантов толкования, один из которых приводит к недействительности договора или к признанию его незаключенным, а другой не приводит к таким последствиям, по общему правилу приоритет отдается тому варианту толкования, при котором договор сохраняет силу.

В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных ст. 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные Главой 60 ГК РФ «Обязательства вследствие неосновательного обогащения» применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

Положениями ст. 1103 ГК РФ предусмотрено, что поскольку иное не установлено ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: 1) о возврате исполненного по недействительной сделке; 2) об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; 3) одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; 4) о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Как следует из материалов дела, нежилое помещение с кадастровым номером 64:48:060205:755 по адресу: 

<

...> принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО2, ФИО6, ФИО5

Истец по первоначальному иску указала, что посредством сервиса «Авито» откликнулась на объявление по сдаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. ФИО18, с заявленной арендной платой в месяц в размере 80000 руб.

Переписка между сторонами по делу велась посредством мессенджера What’s App с 31 марта 2025 года, текст указанной переписки представлен в материалы дела, сторонами не оспаривался.

Из указанной переписки следует, что между ИП ФИО4 и ФИО2 обсуждались условия договора. Так, 31 марта 2025 года в 17:48:31 ФИО2 указала на необходимость уточнения: целевого назначения помещения, документов со стороны ИП ФИО4 на заключение договора, оплаты в полном объеме 80000 руб.

31 марта 2025 года в 18:19:28 ФИО2 уточнила у ИП ФИО4 об актуальности предложения,

31 марта 2025 года в 18:31:51 ИП ФИО4 ответила ФИО2, что предложение актуально, условия ее предварительно устраивают, указала, что ей нужно внимательно прочитать договор, потом они переведут деньги. Уточнила, является ли это переводом арендной платы за первый месяц.

31 марта 2025 года в 19:02:09 ФИО2 ответила утвердительно, также дополнительно указала, что будет включен пункт: «В случае досрочного расторжения договора и не выполнения условия договора за 60 (календарных дней) уведомить о расторжении, выплачивается неустойка в виде суммы ежемесячной аренды».

На указанное сообщение ИП ФИО4 01 апреля 2025 года в 08:50:39 ответила, что на этот пункт она согласна, если распространяется обоюдно на арендодателя и арендатора.

ИП ФИО4 01 апреля 2025 года в 08:51:07 в сообщении ФИО2 указала, что целевое назначение: розничная торговля уцененными товарами и товарами, бывшими в употреблении.

01 апреля 2025 года в 08:53:26 ИП ФИО4 направила сообщение следующего содержания ФИО2: «Вчера Вы говорили, что есть ещё собственник, прошу включить пункт, что данный договор согласован со всеми собственниками помещения, претензий с их стороны не имеется».

Таким образом, в период времени с 31 марта 2025 года по 01 апреля 2025 года ИП ФИО4 и ФИО2 в переписке в мессенджере What’s App согласовывали условия договора аренды нежилого помещения (указывались контактные данные сторон, периоды внесения арендной платы, уточнялся метраж передаваемого помещения, порядок уплаты коммунальных услуг).

01 апреля 2025 года в 11:29:37 ФИО2 направила уточнения относительно п. 7.1 договора: «7.1. Помещение по настоящему договору передается в аренду на 11 (одиннадцать) календарных месяцев. В случае расторжения договора по инициативе Арендатора – на нем лежит обязанность по уведомлению о расторжении договора за 2 месяца до даты освобождения помещения. В случае расторжения договора по инициативе Арендатора в сроки ранее, чем указанные в договоре п. 7.1, Арендатором уплачивается штраф в сумме арендной платы 80000 (восемьдесят тысяч рублей). В случае расторжения договора по инициативе Арендодателя в сроки ранее, чем указанные в договоре п. 7.1, Арендодателем уплачивается штраф в сумме арендной платы. Уведомление о расторжении аренды помещения отправляется сторонами Почтой России в адрес, указанный в договоре (пункт «реквизиты»)».

01 апреля 2025 года в 11:32:07 ИП ФИО4 уточнила у ФИО2, когда будут переданы ключи.

01 апреля 2025 года в 11:40:01 ФИО2 направила ИП ФИО4 текст договора аренды нежилого помещения, предложила ей прочитать и подписать его.

01 апреля 2025 года в 11:54:02 ИП ФИО4 уведомила ФИО2 о том, что она отправила оплату, а в 12:01:11 указала, что прочитала и подписала договор.

Допрошенный в судебном заседании 19 января 2026 года в качестве свидетеля ФИО7 пояснил, что ФИО2 в конце марта 2025 года попросила его встретиться с представителем ИП ФИО4 и показать ему нежилое помещение по адресу: 

<

...>. Через пару дней ФИО2 позвонила и попросила свидетеля передать ключи от данного нежилого помещения этому человеку. На вопрос суда, передал ли он ключи представителю ИП ФИО4, ФИО7 ответил утвердительно, пояснил, что хорошо это запомнил, потому что ему пришлось идти и делать дубликат от ключа, потому что он был в одном экземпляре. На вопрос суда, показывал ли он представителю ИП ФИО4 помещение, свидетель ответил, что до этого показывал ему нежилое помещение. Насколько он помнит, они встречались до передачи ключей два раза. На вопрос суда, сколько раз свидетель и представитель ИП ФИО4 были в этом помещении, ответил, что примерно 2-3 раза. Первые один-два раза – это был показ помещения, а третий – передача ключей. На вопрос ФИО2, что происходило при передаче ключей, свидетель пояснил, что это было в конце дня, они предварительно созвонились, а потом там встретились. Обсуждалось два вопроса: искали пульт от кондиционера, также там были остатки мусора от предыдущего арендатора. Пульт в итоге заказали новый, так как его не нашли, а мусор в итоге вывезли, насколько он помнит, до апреля. Свидетель передал ключи в руки представителю ИП ФИО4, убедились, что ключи подходят. На вопрос ФИО2, известно ли свидетелю что-либо о том, что арендатор производил ремонт в данном помещении, пояснил, что рядом сдавалось еще одно помещение, со спорным помещением есть общие места (туалет, раковина), свидетель проходил через это помещение, которое было сдано, ФИО7 увидел, что в помещении, переданном по договору аренды ИП ФИО4, начался ремонт. Он обратил внимание, что были отвинчены розетки, которые все лежали на подоконнике, были завезены строительные материалы. Это было сделано после передачи ключа представителю ИП ФИО4, на момент передачи ключей снимались показания со счетчика путем фотографирования. На вопрос ФИО2, в момент передачи помещения высказывал ли представитель арендатора какие-то требования, что что-то не так, свидетель ответил отрицательно. Через значительное время (месяц-два) ФИО2 попросила свидетеля поменять замок от двери в помещение, потому что арендатор не вернул ключ. На вопрос ФИО2, как связывался с ним представитель ИП ФИО4, пояснил, что по телефону. На вопрос представителя истца по первоначальному иску о том, является ли он единственным представителем ответчика по первоначальному иску, кто показывает помещения, ответил, что какие-либо другие представители ему неизвестны.

Допрошенный в судебном заседании 26 января 2026 года в качестве свидетеля супруг ИП ФИО4 – ФИО8 пояснил, что весной 2025 года его попросила супруга приехать и осмотреть помещение. Помещение ему открыл человек, помещение было в плохом состоянии: висели провода, после потопа, был какой-то мусор, лежали мешки. Свидетель попросил, чтобы это устранили, человек ответил, что это устранят. Через несколько дней опять свидетель приехал посмотреть, при этом задняя дверь была открыта, человек, который занимался этим, бросил и ушел. Свидетель позвонил по телефону предположительно супругу арендодателя. Женский голос (предположительно, арендодатель) пояснил, что они ничего делать не будут, после чего свидетель развернулся и ушел. Товар в нежилое помещение не завозился, поскольку ИП ФИО4 не устроило состояние помещения. Задняя дверь была выломана. На вопрос представителя истца по первоначальному иску, кто вел переговоры, он или его супруга, пояснил, что переговоров он не вел, он только осмотрел помещение. На вопрос ФИО2, в какие даты были встречи, пояснил, что точные даты он не помнит, предположительно, это было где-то в начале апреля. Он помнит это, потому что заключали какой-то договор, переводили ФИО2 деньги. Помещение показывал человек по имени Николай, ФИО8 позвонил супруге, самому ФИО8 помещение не понравилось, он не может пояснить, почему его супруга решила заключать договор. На вопрос ФИО2, сколько раз он был в помещении, пояснил, что, скорее всего два раза. Точные числа уже не помнит, потому что прошел почти год. Он не помнит, снимал ли он видео помещения. Между визитами прошло несколько дней. В первый раз в помещении было много мусора, висели провода, представитель собственника обещал это убрать. На вопрос ФИО2, передал ли он супруге о наличии мусора в помещении, пояснил, что передал. Во второй раз состояние нежилого помещения не изменилось, добавилась еще открытая задняя дверь. После этого свидетель позвонил супругу ФИО2, она сама сняла трубку, пояснила, что ничего делать не будет. Пояснил, что ключи ему не передавали, в помещение они попадали через Николая. Во второй раз мусор был убран, остальные недостатки не устранили, провода так и торчали.

Исходя из представленной переписки мессенджера What’s App усматривается, что стороны начали обсуждать вопросы ремонта спорного нежилого помещения 07 апреля 2025 года.

В судебном заседании ФИО2 указала, что ИП ФИО4 ключи от помещения так и не возвратила, она пыталась с ней встретиться, чтобы 12 мая 2025 года ИП ФИО4 вернула ей ключи, но ИП ФИО4 на встречу не пришла.

В соответствии с п. 1.1 договора, арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду (во временное владение и пользование) часть нежилого помещения площадью 90 кв.м, являющееся частью нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

...>, для использования под точку продажи розничной продажи уцененными товарами.

План помещения указан в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью настоящего договора.

В п. 1.3 договора аренды указано, что сособственники помещения выразили согласие на заключение договора аренды и согласование всех значимых условий аренды с одним собственником ФИО2

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязуется, в том числе, передать помещение в его технически исправном состоянии, с учетом всех обязательств, изложенных в договоре.

Право арендатора осуществлять работы в помещении предусмотрено положениями п. 2.4 договора.

Дополнительные условия о ремонте помещения, одного из санузлов (за счет ФИО2) обсуждались сторонами 08 апреля 2025 года.

Исходя из п. 2.2.4 арендатор обязуется не производить перепланировок, переоборудования в помещении без письменного разрешения арендодателей.

Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, исходя из вышеуказанных требований закона, конкретных обстоятельств дела, суд приходит к выводу о том, что арендатором и арендодателем были согласованы существенные условия договора, фактически ИП ФИО4 осуществляла пользование спорным помещением. Все вопросы относительно задней двери спорного помещения имели место уже в процессе эксплуатации нежилого помещения арендатором.

Как следует из представленной переписки мессенджера What’s App, конфликт между сторонами произошел 10 апреля 2025 года, при этом в ходе разговора ИП ФИО4 сообщала ФИО2: «Я вам не писала, что мы не хотим снимать».

Суд критически относится к доводам стороны истца по первоначальному иску о том, что ИП ФИО4 не были переданы ключи от помещения. Из переписки мессенджера What’s App следует, что вопрос о передаче ключей от помещения изначально был задан ИП ФИО4 01 апреля 2025 года, после этого времени вопрос о том, что ключи не были переданы, не поднимался до 10 апреля 2025 года (пока между сторонами не произошел конфликт). При указанных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что 02 апреля 2025 года произошла передача ключей по данному договору, при этом к показаниям свидетеля – супруга истца по первоначальному иску – в данной части суд относится критически, поскольку они опровергаются иными доказательствами по делу.

Относительно довода стороны истца по первоначальному иску о том, истец не получила документ, подтверждающий, что ответчик по первоначальному иску получила согласие сособственников, о котором было указано в п. 1.3 договора, и имеет право сдавать в аренду помещение и получать единолично арендную плату, суд полагает необходимым указать следующее.

Из переписки мессенджера What’s App следует, что 01 апреля 2025 года в 08:53:26 ИП ФИО4 направила сообщение следующего содержания ФИО2: «Вчера Вы говорили, что есть ещё собственник, прошу включить пункт, что данный договор согласован со всеми собственниками помещения, претензий с их стороны не имеется».

Указанный пункт под номером № 1.3 был внесен в договор. При этом самим договором не предусмотрена обязанность арендодателя представить документ, подтверждающий наличие указанного согласия иных собственников.

В ходе рассмотрения настоящего дела ФИО2 было представлено соглашение о порядке использования нежилых помещений от 24 июля 2023 года, заключенное между ФИО2, ФИО6 и ФИО5

Данным договором предусмотрено право ФИО6, ФИО5 сдавать нежилые помещения в аренду. Согласно п. 1.1 договора собственники (ФИО6, ФИО5) обязуются выплачивать получателю выплат (ФИО2) денежную компенсацию за право самостоятельного распоряжения нежилыми помещениями, включая право сдавать помещения в аренду на условиях по своему усмотрению.

В ходе рассмотрения дела третьи лица ФИО6 и ФИО5 представили письменные пояснения, в которых указали, что они полностью одобряли действия ФИО2 по заключению данного договора, ФИО2 ставила их в известность относительно условий данного договора. Устное соглашение о порядке использования нежилых помещений, как указывают третьи лица, – согласовывалось каждый раз и дополняло положения письменного соглашения, демонстрируя согласованность действий сособственников в отношении распоряжения имуществом.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ФИО2 действовала с согласия иных собственников ФИО6, ФИО5 при заключении данного договора.

Денежные средства, уплаченные ИП ФИО4, в размере 80000 руб. являются арендной платой, в связи с чем не могут быть истребованы как неосновательное обогащение. При указанных обстоятельствах правовых оснований для удовлетворения первоначальных исковых требований не имеется.

Правовых оснований для удовлетворения производных первоначальных исковых требований (о взыскании процентов в порядке ст. 395 ГК РФ, судебных расходов) также не имеется.

Рассматривая встречные исковые требования, суд приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 Гражданского кодекса РФ).

Согласно ст. 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом, по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Исходя из п. 2.2.3 договора арендатор обязуется письменно сообщить арендодателю не позднее чем 2 календарных месяца о предстоящем освобождении помещения в случае намерения расторгнуть настоящий договор. При этом оплата по настоящему договору до момента его расторжения должна производиться на условиях, предусмотренных договором. Односторонний отказ арендатора от части помещения (одностороннее изменение условий договора) в течение срока действия договора не допускается. При нарушении условий данного пункта о сроках направления уведомления арендатор обязуется выплатить убытки в размере арендной платы (раздел 3 договора) за следующий период: срок разницы между датой прекращения договора, указанной в уведомлении, направленном с нарушениями положений настоящего пункта (1 месяц с даты получения арендодателем уведомления). При этом расчета размера убытков производится в таком же порядке, в каком производился бы расчет арендной платы по договору, подлежащей уплате за указанный период (срок разницы между фактической датой уведомления и датой, определенной условиями настоящего пункта), то есть в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

В соответствии с п. 7.1 договора помещение по настоящему договору передается в аренду на 11 календарных месяцев. В случае расторжения договора по инициативе арендатора – на нем лежит обязанность по уведомлению о расторжении договора за 2 месяца до даты освобождения помещения.

В случае расторжения договора по инициативе арендатора в сроки ранее, чем указанные в договоре п. 7.1, арендатором уплачивается штраф в сумме арендной платы 80000 руб.

В случае расторжения договора по инициативе арендодателя в сроки, ранее чем указанные в договоре п. 7.1, арендатором уплачивается штраф в сумме арендной платы.

Принимая во внимание, что ИП ФИО4 не было направлено в адрес ФИО2 соответствующее уведомление о расторжении договора аренды, учитывая, что ИП ФИО4 знала об указанных условиях договора (что следует из переписки 01 апреля 2025 года в 08:50:39), выразила с ними согласие, суд полагает, что с ИП ФИО4 в пользу ФИО2 подлежит взысканию штраф в сумме арендной платы в размере 80000 руб.

Ходатайств о применении положений ст. 333 ГК РФ от ответчика по первоначальному иску не поступало.

Оценивая представленные доказательства, суд полагает возможным признать факт передачи в пользование ИП ФИО4 нежилого помещения по адресу: 

<

...>, со 02 апреля 2025 года в рамках договора от 01 апреля 2025 года. Оснований для признания факта передачи со 02 января 2025 года, с учетом отсутствия отказа в установленной форме от заявленных требований в указанной части, не имеется.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО20 к ФИО2 ФИО19 о признании договора аренды незаключенным и взыскании неосновательного обогащения – отказать.

Встречные исковые требования ФИО2 ФИО21 к индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО22 о взыскании денежных средств – удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 ФИО24) в пользу ФИО2 ФИО23) штраф в сумме арендной платы в размере 80000 руб.

Признать факт передачи в пользование индивидуальному предпринимателю ФИО3 ФИО25 нежилого помещения по адресу: г. СаратовФИО26, со 02 апреля 2025 года.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Саратовский областной суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Фрунзенский районный суд г. Саратова. Мотивированное решение изготовлено 13 апреля 2026 года.

Судья Ю.В. Павлова